徐州7号地可研报告

关于参与竞价徐州市新城区7号地块的报告,项目发展部,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,2,淮海经济区是沿海经济带和路桥经济带的结合部，由苏鲁豫皖四省20个地级市组成，土地总面积17.6万平方公里，总人口1.2亿人，2006年末GDP为13621亿元。徐州市因特殊的区位、交通及历史优势使其成为淮海经济区的中心城市。,一、徐州简介淮海经济圈,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,3,一、徐州简介有关数据,面积：11258平方公里，其中市区1038平方公里；人口：925万，其中市区常驻189万，暂住70万；辖属：云龙、鼓楼、泉山、贾汪、九里五区，丰、沛、铜山、帷宁四县，邳州、新沂两市。,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,4,全年实现生产总值1428.91亿元，比上年增长15.1%。人均生产总值16258元，按现行汇率折算达2084美元。全年城市居民人均可支配收入12837元，比上年增长14.8%；人均消费性支出8621元，增长12.3%。年末城市居民人均住房建筑面积25.80平方米，比上年末增加1.0平方米。城市综合竞争力在全国200个城市中排名第36位。,一、徐州简介经济数据,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,5,二、徐州新城区简介,徐州市新城区位于徐州市东南方向，云龙区潘塘镇境内。北距徐州市铁路站仅5公里， 东距观音机场25公里，将成为徐州市的“前厅”与“东南大门”。新城区的功能定位为：区域性的商务、金融中心，是徐州市行政办公中心，是城市新的经济增长极。新城区总体建设目标：五年基本建成起步区，形成商务政务高效、现代产业集聚、公共服务设施完善的现代化城区。,连霍高速公路,观音机场,京福高速公路,京沪高速铁路徐州站,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,6,二、徐州新城区规划,新城区总体规划图,起步区规划图,新城区规划总用地面积61.5平方公里，其中起步区18平方公里。近期规划人口10万人，远期人口规模40万人。新城区由行政中心、中央活力区、生态居住区、科教核心区、体育中心等组成。,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,7,定位优势：规划起点较高，将生态环境优美、功能设施齐全、现代气息浓厚作为其规划原则，拟建成淮海经济区水准最高的现代化新城。交通优势：新城与老城由三条快速路连接，紧靠观音机场、京福高速、连霍高速及在建的京沪高速铁路徐州站，可实现五分钟上高速、十分钟到高铁、十五分钟到市中心、二十分钟达机场、二个小时进京入沪。土地优势：已获得2.2万亩的开发建设用地指标，2007年将完成全部拆迁工作。政策优势：新城区实行项目审批封闭运行，对外来投资者推行“零限制、零障碍、零距离”政策，并对部分行政性收费给予优惠。,二、徐州新城区优势,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,8,二、徐州新城区现状,特色商业区 10月入住的市四套班子办公楼,维维集团总部 正在修建的市民广场,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,9,二、徐州新城区现状,新城区起步区的主干道网络已基本形成。,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,10,以大龙湖为中心的景观绿化工程正在进行中。,二、徐州新城区现状,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,11,三、徐州商品住宅市场统计数据,徐州住宅市场三年数据一览表,注：资料由新城区政府招商局提供,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,12,徐州市市区居民人均住房建筑面积为21.09平方米，比2000年底增加了1.79平方米，拥有房屋产权的家庭已达79.8%，同比提高了1.3个百分点。绝大多数城市居民以单元房为主，占92.0%，仍有8%的城市居民的住房比较简陋，其中普通楼房（厨卫设施不配套）占3.8%，平房占4.2%。从家庭拥有住房的面积情况看，面积在141平方米以上的占0.8%；面积在101-140平方米的占6.6%；面积在81-100平方米的占14.2%；面积在61-80平方米的占21.4%；面积在41-60平方米的占36.0%；面积在40平方米以下的占21.0%。从住宅的产权属性看，从单位购买的房改房，占48.7%；购买商品房占15.4%；经济适用房占10.0%；原有私房和自建房占3.6%；值得注意的是仍有22.3%在单位或市场租房居住。,三、徐州商品住宅市场市场调查数据（一）,注：上述资料来源于徐州市房管局,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,13,从购房动机看，改善居住环境占67%，第二居所占12%，投资占2%。影响购房因素中价格占31%、地段占14%、交通占13%、周边环境占8%，其他依次是开发商品牌、小区景观、户型面积、教育、升值空间等。购房面积的选择中80-100平方米占37%、101-120平方米占22%、120-140平方米占12%。徐州住宅市场近3年价格是提升的，平均增幅14.36%，其中：2003-2004年增幅8%，2004-2005年增幅16.6%，预计2006-2007年、2007-2008年平均增幅8-10%。,三、徐州商品住宅市场市场调查数据（二）,注：上述资料来源于徐州市房管局,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,14,三、徐州商品住宅市场部分楼盘,滨湖花园,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,15,三、徐州商品住宅市场部分楼盘,开元四季花园,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,16,三、徐州商品住宅市场部分楼盘,绿地世纪城,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,17,三、徐州商品住宅市场部分楼盘,泉山美墅,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,18,三、徐州商品住宅市场部分楼盘,苏商御景湾,注：该楼盘靠近新城区,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,19,三、徐州商品住宅市场部分楼盘,中川如意家园,注：该楼盘靠近新城区,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,20,徐州虽然是地级市，但其人口及经济规模已跨入大城市的行列。目前的房地产市场发展水平落后于经济发展速度，尽管近年房价有较大幅度的提升，但总体水平跑输大市，投资风险相对较小。目前徐州市区居住面积距2020年人均35平方米的目标还有很大的差距；41的城市化率低于江苏全省平均值48；淮海经济区中心城市的地位使外来人口逐渐增加，住宅市场需求呈逐年提升趋势。目前房地产三、四线城市的总体住房结构是以房改房为主，徐州作为老工业城市，这种现象尤为突出。随着经济的发展及居民收入水平的提高，房改房的条件已不能适应人们的居住要求，换房潮已形成商品住宅销售的井喷现象。徐州的住宅市场以小户型最为抢手，特别是高素质楼盘的小户型，除了印证换房已成为楼市的主要动力外，亦说明购房对象的主力的消费能力有限，同时表明在人们购房心理中，总价因素大于单价。徐州近几年的市场供应和销售量起伏不大，同时进驻徐州的知名发展商只有“上海绿地”，“香港恒基”买了地未开发，这可能是因为徐州市场热度还不够。,三、徐州商品住宅市场小结,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,21,四、徐州土地市场三年土地出让统计数据,2005年出让土地5038亩，成交总价26.27亿元，平均每亩价格52.1万元。2006年出让土地5526亩，成交总价49.46亿元，平均每亩价格89.5万元。2007年上半年出让土地1413亩，成交总价14.28亿元，平均每亩价格101万元。预计2007年下半年土地出让面积为3000亩。,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,22,2006年5月19日，恒基中国以54170万元摘得一号地块，面积820.8亩，平均单价为66万元/亩。2006年11月23日，江苏国信以55100万元摘得二号地块，面积765亩，平均单价为72万元/亩。2006年11月23日，上海建工以37200万元摘得三号地块，面积530亩，平均单价为70.2万元/亩。,四、徐州土地市场新城区土地出让情况,二号地块,三号地块,一号地块,本次挂牌的七号地块,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,23,五、新城区七号地块位置,本次挂牌出让的七号地块位于新城区起步区南端，东临1 号路，南沿维维大道，西濒大龙湖北靠规划中的小学及幼儿园。,小学幼儿园,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,24,地块号 土地面积 容积率 建筑面积 建筑密度 绿地率 限高 71 84620平方米 1.8 152316平方米 28% 30% 80m 72 122663平方米 1.8 220793平方米 26% 30% 100m 73 122370平方米 1.2 148044平方米 28% 30% 80m 74 90057平方米 1.2 108068平方米 30% 30% 50m,五、新城区七号地块规划条件,74,73,72,71,七号地块总面积为631.07亩，合420710平方米，规划总建筑面积为629221平方米。该地块分为四小块，中间有市政路通过，但如果是一家发展商竞得，可以作调整。户型面积90平方米的比例不小于40。不得建造居住、商业服务为一体的商住楼。,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,25,五、新城区七号地块现状,土地已平整 红线边已种植树木,无拆迁建筑 道路已通 公交车站 临湖绿化,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,26,大龙湖是新城区的主要景观和空气调节器，面积约3 平方公里，建成后将开通水上游览项目。地块西面紧临大龙湖，沿湖面约170米长，但中间有市政道路隔断。地块北面有顺堤河穿过。,五、新城区七号地块景观,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,27,七号地块的挂牌出让分四块地整体出让和分块出让两种方式。如整体出让竞得者需承担地块中两条市政道路的建设，如分块出让，市政道路建设则由政府负责。时间： 8 月28日发布挂牌公告，9月17日为报名截止日，之后的15个工作日为挂牌期。前10个工作日内，仅受理四块地整体竞买的申请，如果期间有至少一家竞买人提出整体竞买，则不再受理分块竞买申请。如果10个工作日内无人整体竞买，则从11个工作日开始受理分块竞买申请。挂牌期满，同宗地有两家或以上竞买申请人，则通过现场竞价，价高者得。供地条件：签订土地使用权出让合同后三个月内交地。交地时达到“四通”条件（供电、供水、道路、排水），交地一年内达到“七通”（电讯、热力、燃气）。,五、新城区七号地块挂牌出让方案（一）,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,28,挂牌起始价：四块地整体出让为6.31亿元（100万元/亩）；四块地分块出让则71为13970万元；72为18400万元；73为20350万元；74为16210万元（平均110万元/亩）。付款条件：整体出让在提交申请时缴付1.9亿元保证金，分块出让每块地缴付6000万元保证金。土地竞得后5个工作日内签订出让合同，签订合同10日内付50成交价款（含保证金），余款半年内付清。工期要求：土地移交后半年内必须动工建设，三年内全部建完滨申请竣工验收。,五、新城区七号地块挂牌出让方案（二）,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,29,优势： 地段市四套班子10月份搬至新城区，这标志城市重心东 移工程已进入实质性阶段。七号地块在时间和空间 上与其节奏相吻合。 景观大龙湖的开发与美化，为七号地块提供了在徐州稀 缺的滨湖景观资源。 环境3 平方公里的水面及35的绿地率，新城区的空气 平均相对湿度 69，质量达到国家一级。 配套随着新城区总体规划的逐步实施，地块周边高素质 的学校、医院、商业、酒店、文体设施将不断完善。 规模 方整的地形地貌、四十多万平方米的建设规模，为 项目提供了建设高素质楼盘的必备条件。,五、新城区七号地块总体评估（一）,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,30,劣势： 价格地块挂牌起始价分别高于去年出让的一、二、三 号地块51.5、38.9、41.3。据说盯住七号地 块的发展商不止一家，因此竞得价格很可能高于起 始价，使得该地块与其它地块之间的竞争不在一条 起跑线上。 配套目前新城区的公交及生活配套设施极不完善，而规 划中的配套设施的建设很可能比七号地块慢半拍。 节点如七号地块在开发节点上快于其它已出让的地块， 必须承担开拓区域市场的责任。 土地供应量新城区将是未来几年徐州土地出让的重点区 域，区域性的市场竞争将愈演愈烈。,五、新城区七号地块总体评估（二）,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,31,六、市场定位客户,该项目适合所有类型客户居住，最合适的为富贵人家、益寿延年和蜜月情侣。随着生活配套设施的完善，评分情况会有较大调整。,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,32,两房和标准小三房：方正实用型，四等景观资源； 大三房：舒适型，二等景观资源； 四房：实用与舒适结合，二等景观资源； 叠TH 和TH：一等景观资源。,六、市场定位产品,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,33,六、市场定位售价,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,34,七、开发节奏面积分配,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,35,一期工程,第一期工程的楼型主要是叠TH及小高层，总建筑面积125000平方米。,七、开发节奏节点（一）,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,36,二期工程,第二期工程的楼型主要是高层，总建筑面积168284平方米。,七、开发节奏节点（二）,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,37,三期工程,第三期工程的楼型主要是叠TH及TH，总建筑面积55177平方米。,七、开发节奏节点（三）,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,38,四期工程,第四期工程的楼型主要是小高层，总建筑面积72249平方米。,七、开发节奏节点（四）,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,39,八、 经济测算开发成本,注：单价A是指地价按挂牌起始价100万元/亩，单价B是指地价按120万元/亩。,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,40,八、 经济测算销售进度,注：地价、销售均价取100万元/亩、4620元/平方米。,单位：万元,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,41,八、经济测算效益,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,42,八、经济测算敏感性分析,单位：元/平方米,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,43,八、经济测算现金流量表,单位：万元,地价、销售均价取100万元/亩、4620元/平方米。资金峰值为7.6亿元，出现时间为2008年7月。现金流转正时间为2010年6月。,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,44,九、SWOT分析优势,徐州是淮海经济区的中心城市，住宅市场的经济腹地较大。新城区的开发已顺利起步，从城市发展规律看，其房地产价值超过旧城区只是时间问题。地块的地段、交通、景观、规模优势明显。维维集团作为徐州市的核心企业，公共关系资源丰富。与其合作可节省资金成本和时间成本。从招商引资的角度，徐州市政府非常欢迎中粮地产进驻，可减低进入成本。目前徐州市有实力的房地产开发商不多，中粮地产作为具有品牌影响力的大型国企控股上市公司具有竞争优势，能够很快取得市场主动性。从测算情况看，项目盈利空间较大，资金需求量不大，现金流较理想。,建造优雅品味空间，享受舒适完美生活,45,徐州市是中粮地产新进入的城市，需要开拓公共关系，涉及一定的进入成本及人力资源的调配。该地块的起始价相对过高，一方面与同地段其它楼盘的竞争不在一条起跑线上，另一方面可引发已获得土地的开发商在竞价时推波助澜，抬高地价。地块目前的生活配套设施缺乏。如果拿下七号地块，很