房地产市场调研与预测

房地产市场调研与预测,房地产经营与管理,本章的主要内容,房地产市场调研房地产市场分析预测的基本概念房地产预测的基本类型房地产的市场价格与需求的预测内容房地产预测的基本方法,本章重点与难点,房地产市场分析方法房地产预测的基本程序房地产价格与需求预测的基本影响因素房地产需求预测的定性与定量方法,房地产预测的基本概念,预测的基本含义,预测就是根据历史资料和现实情况，借助科学的方法和手段，通过对所获取的资料进行处理和分析，对事物的未来发展情况做出预见和推测。也就是说，预测是根据已知推测未知，根据以往推测未来，根据主观的经验和教训、客观的资料与条件、演变的逻辑与推断、寻求事物的未来发展规律,房地产经营预测,房地产经营预测就是根据房地产行业的过去和现状以及企业经营的以往发展规律性来预计或推测房地产经营企业的未来经营环境和经营方向的科学方法。,房地产经营预测的作用,经营预测是房地产经营企业制定经营决策的前提 经营预测是房地产经营企业制定营销策略的依据 经营预测有利于提高房地产经营企业的竞争能力,房地产经营预测的特点,双重性 房地产业房地产行业对全行业影响 个别性 长期性 复杂性,房地产经营预测的内容,房地产的价格价格水平价格变化趋势房地产的需求总需求（潜在需求）实际需求需求量,房地产预测的集体内容,预测特定城市房地产业的未来前景 预测未来一个时期内房地产市场对各类房屋楼宇设计和功能等需求的变化趋势 预测个别房地产开发项目的项目优势和劣势、可能的经营风险环节、成本突破的可能性、经营过程中的竞争因素等问题 对房地产品价格走势的预测 预测各类房屋供给的增长和市场占有率的变化 预测房地产金融市场的发展动向,房地产经营预测的影响因素,各类房地产的存量及现状 人口状况 房产价格的变化 国家的经济发展水平,房地产经营预测的程序,三个阶段与七个环节,预测的三个阶段,准备阶段实施阶段提交报告阶段,准备阶段,三个环节确定经营目标和要求搜集资料历史资料、现实资料分析判断分析观察各个影响因素之间的依存关系分析房地产行业的产供销关系及其变化分析当前的消费心理其他方面的分析,实施阶段,两个阶段进行预测选择预测方法：预测的期限、数据类型、结果的精度要求、成本和效益的分析建立预测模型预测计算预测结果分析结果分析经营预测误差,提交经营预测报告,提出经营预测报告追踪和反馈,房地产经营预测的分类,按预测内容的不同,开发经营项目预测指针对个别房地产投资经营项目所进行的预测房地产开发公司对将要投资的工业厂房、商业用房、住宅等个别产品项目的产销及供求环境、成本控制、区位环境、竞争环境、融资环境等所作的预测这是经营预测的基础 开发经营环境预测 指专业咨询公司或房地产企业对行业的整体发展环境宏观经济环境、政策法律环境、国际市场环境、竞争环境等某些总量指标的经营预测。具体包括：房地产行业全年的总产值、总销售额、总需求量、总供给量的预测等。,按时间期限分类,长期预测在5年以上，它是有关生产能力、产品系列、服务构成变化等远景规划的基础 中期预测3年左右，其目的在于制定较为切实的企业发展计划 短期预测 在1年以内，主要是反映企业生产经营的季节性变动，并为当前的生产经营计划提供依据,预测范围分类,宏观预测全国性房地产经营预测，是对整个房地产行业的发展变化及其趋势的预测，为全国房地产业的生产发展、产品供求关系、产业政策和法规的制定提供依据 微观预测 区域性房地产经营预测，它是对房地产企业所在地区房地产行业或经营环境的预测，可以帮助企业具体确定房地产产品结构、设计、质量、规模、价格、分销方式、促销等多种策略,预测方法分类,定性预测：判断预测法利用直观材料，依靠个人的主观判断分析能力，对未来状况进行预测分析。如个人经验判断法、专家预测法、相互影响分析法 定量预测：统计预测法根据所收集的历史数据，应用数理统计的方法推测事物的发展状况，或是利用事物内部的因果关系来推测未来的预测方法。前者称为外推法，如移动平均数法、指数平滑法、趋势外推法等后者称为因果分析法，如回归分析法等 综合预测：定性预测与定量预测相结合,房屋需要量的预测,基本概念,城市房屋需求量的预测住房、商业用房、工业用房、办公楼等来进行。城市住房的需求，指一定时期内城市居民对住房的需求和要求（1）需求：根据某种假定的居住条件，计算出住房的不足量；（2）要求：指住户根据社会现实所寄予的能最大限度地解决住房的愿望；,住房需求的预测方法：,标定需求预测法(客观需求预测)制定出一个社会能接受的住房标准，根据该标准测定现时的缺房量和未来的需求量；该方法使用较为广泛，预测期为510年，并以住户为单位进行预测；有效需求预测法（主观需求预测）根据住户对住房的经济支付能力，即购买和租用住房的能力进行的住房的需求量的预测该方法是一种近期的预测方法。适用于住房已经商品化、市场化的国家的短期住房需求的预测。,城市住房需求量预测的基础资料,（1）城市住房现状,当前住房的基础资料，包括：家庭的特点人口特征人均的住房面积人均居住面积以及住房的拥有情况在人口中的比例分布,基本数据1,基本数据2,基本数据3,基本数据4,（2）城市人口发展情况,对城市人口发展的预测：农业发展对城市人口非农业人口影响；主要包括农业的产量的变化和农产品的商品化的程度，以及农业资源（主要是农业人口的劳动生产率、剩余劳动力、）的变化工业化对人口城市化的影响第三产业发展对人口城市化的影响，第三产业的发展会导致城市人口比重增加历年城市人口的增长的情况以及今后对城市人口的政策,（3）城市家庭户均人数和总户数发展情况,城市家庭的总户数取决于两个方面的因素：总人口数和户均人数。,（4）住房建设标准,1）考虑城市居民的年均收入和房价之间的关系比如：城市房地产价格合不合适，有一个参照系数，就是，城市家庭的年收入和这个城市平均房价的一个比例，北京的比例是1：2223，上海的比例是1：9.5，深圳是1：10.5，广州的是1：11。一般国外的标准是年收入的3-6倍2）住房建设标准还包括相关的建筑标准以及居住发展水平的要求 住宅设计规范1999年-03-25 （GB 500961999）,需求量预测的基础资料,1、国家经济能力用于城市住房建设的投资1）主要指一个国家的住房的投资占国民生产总值或国内生产总值的比例，一般为3%6%左右。2）住房建造量的比较方法：每千人每年建多少套住房：一般为10套左右，不同时候有不同的差别2、城市居民对住房的经济支付能力1）城市居民对住房的经济支付能力是决定住房需求量的主要因素2）城市居民的经济支付能力主要取决于收入水平以及各项配套措施和相关政策的制定：金融、法规、市场的完善（包括产品市场、资本市场以及投资和融资市场）等3、城市居民对住房的支付意愿，取决于居民对房地产市场的发展的判断、需求的强烈程度、以及投资的愿望等各个方面因素的影响。,房地产价格分析,根据房屋的总供给量和总需求量等的分析决定城市房地产的开发项目的类型、层次、规模、数量等。当供大于求时，房地产的价格将趋于下降，下降的程度主要取决于房地产的市场的偏好程度；可根据市场的需求状况适当的增加市场的空间；增加需求，提高产品的消费与投资价值当供小于求时，房地产的价格将趋于上升，上升的程度同样取决于市场的期望与消费和投资的偏好等；,房地产经营预测的定性预测方法,个人经验判断法专家预测法相互影响分析法,个人经验判断法,个人经验判断法就是房地产经营者根据各方面的资料及情况分析，并结合自己的知识和经验，通过主观判断来预测未来的有关情况。这种方法的优越性在于可以将各种无法定量的因素的影响人为地加以考虑，且非常简单和快速，在缺乏经营预测资料的情况下特别有效。缺点是由于根据不足，预测结果有可能由于判断错误而产生较大偏差，而且易受当时经济环境和经营气氛的影响,专家预测法,专家预测法就是依靠专家的知识及经验进行的经营预测首先向专家提出要预测的问题，并提供较为充分的信息专家进行综合分析，根据其知识和经验对问题作出判断最后把专家们的意见加以归纳整理，形成预测结论。专家预测法的形式专家会议法、德尔菲法、德比克法,（1）专家会议法,是指围绕某一课题召集有关专家进行集体讨论，参加会议的专家各抒己见，相互启发，取长补短，从而得到较为一致的估计作为预测结果优点：简单易行，占有的信息资料和考虑的影响因素较多，发挥集体智慧弥补个人知识和经验的不足 缺点 与会人数有限，代表性不充分，权威人土或大多数的意见可能左右会议，从而排斥了非权威人土和少数人的正确意见等,（2）德尔菲法,德尔菲法就是函询调查法，具体做法是将所要预测的问题和必要的背景材料用通信的形式向专家们询问，得到答复后把各种意见加以综合归纳和整理，再反馈给各位专家，进一步征询对归纳整理后的预测意见的看法和新的建议，对这些建议再次进行综合归纳、整理和反馈，如此多次反复，直到所预测的问题得到专家们较为一致的认可，即视为预测结论,德尔菲法特点,（1）反馈性 主要表现在预测过程经过多次的调查，进行多次作业、反复、整理、归纳和修正，但不是漫无边际，而是有组织、有步骤的进行。（2）匿名性在调查过程中专家们互不见面，因而可以消除相互间心理上的影响，做到充分自由地发表意见。（3）统计性采用一套科学的调查表形式和综合整理的定量方法，统计分析每次调查的资料，力求包含所有专家的正确意见，一般采用平均数或者中位数的方法来对预测结果进行量化。,（3）德比克法,德比克法的具体做法是把专家请来分成小组，每人发一张小卡片，用书面形式回答问题，专家之间互不通气，小组负责人收集书面答案后，公布出各种意见，请专家考虑，然后再进行投票，得出小组意见，最后将各种意见集中，召开全体会议进行讨论，重新投票得出总的意见分布，交给决策人参考。特点：这种意见比德尔菲法节省时间，但组与组之间可能产生压力，致使分析有某种程度的倾向性,相互影响分析法,明确指出未来各种事物之间的关系，并确定一系列事件和其发生概率之间的变化关系相互影响分析法通常用事件相互影响分析表进行分析,相互影响分析法步骤,首先通过预测者的主观判断，获得各有关事件的发生概率；其次，通过矩阵的形式描述各事件相互之间的逻辑关系，用概率的变化表示各事物相互影响的强度，并分析各事件之间相互发生影响作用的时间；最后，根据各事件之间相互影响的结果，修正各事件的发生概率，做出最后的预测。,事件相互影响分析表,举例,某房地产开发公司，主要开发项目集中在住宅行业，现通过市场调查，获知未来两年，该地区对各类房地产项目的需求均将有比较大的增长，该开发企业拟对将来的开发战略进行预测，以便满足将来的市场需求，现有以下三个方案：（1）采取多元化的开发经营策略，增加开发规模和投入，发生的可能性概率为0.5；（2）增加对住宅项目的开发投入，发生的可能性概率为0.8；（3）增加对商业房地产项目的开发投入，发生的可能性概率为0.3。设A1、A2、A3分别代表三种方案，P1、P2、P3代表三种方案各自发生的概率，T1、T2、T3表示三种方案相互影响发生的时间。,举例：相互影响分析表,举例：分析结果,通过相互影响分析可以看出，若采用多元化的开发经营策略，对住宅项目的开发将具有负面影响，对商业项目的开发将有正的影响，并且这种影响需要过一段时间才能反映出来，因为，从开发住宅项目到商业项目的开发，需要进行市场调查和分析，需要增加专业技术人员以及改变项目前期工作。而增加对住宅项目的开发也将对多元化战略以及增加商业房地产项目的开发产生负的影响。,结论,P1=0.5-0.2+0.2=0.5P2=0.8-0.3-0.3=0.2P3=0.3+0.3-0.5=0.1由此可以预测，未来两年该房地产开发企业增加对商业房地产项目的开发以及增加对住宅开发投入的概率均相对比较小，而最有可能的策略是进行多元化的开发经营，满足市场的需求，并可以适当分散风险,定性预测结论分析方法,定性结论分析方法,定性预测的结论通常在征集意见的基础上，采用定量分析方法形成的，常用的方法主要包括：有主观概率法记分法,主观概率法 ：,这种方法指参加预测的人员将预测项目的结果用概率表现出来，然后采用算术平均数作为预测的结果：计算公式：,举例,记分法：,计算公式,方案j的平均分值；对方案j作出预测的专家数；专家i对方案j评定的分值,举例：平均法,比重系数法,考虑积极性系数的影响，对方案得分进行加权平均其中：方案j得分总分占全部方案修正总分的比重积极系数； 参加经营预测的全部专家的人数， 对方案j作出预测的专家的人数；方案的个数,举例,满分频率法,方案j满分的频率对方案j作出经营预测为满分的专家的人数对方案j作出经营预测的专家的人数,举例,房地产经营预测定量预测方法,时间序列预测 回归预测法,时间序列预测 （1）,序时平均法1、预测期以前的各期的实际平均价格的平均数来预测未来时期的价格。2、计算平均价格的所用的以前各期的长度是不变的。随预测期数的移动，向后移动。,举例：材料价格变化,时间序列预测 （2）,移动平均法 1、预测期以前的各期的实际平均价格的平均数来预测未来时期的价格。2、计算平均价格的所用的以前各期的长度是不变的。随预测期数的移动，向后移动。当移动的期数是奇数时，移动一次就可以得到趋势值，当移动的期数是偶数时，需要移动两次，才能得到平均值。因此，一般在实际运用中，大多数采用奇数作为基本的移动期数。,3、具体的计算方法为：,首先确定移动平均的基本期数进行移动平均计算对移动平均值计算结果进一步计算逐期增长量计算最后一个移动平均值到预测值的累计增长量其中，当