房地产投资经济分析

房地产投资经济分析,深圳大学管理学院,第六章 投资可行性分析第一节 投资可行性问题,可行性研究：是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案、经营方案的经济效果，研究项目开发的必要性和可能性，进行开发方案选择与投资方案决策的科学分析方法。1983年2月，国家计委正式颁布了关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法,可行性分析的目的： 分析项目成功的可能性。即在具体限制条件和可供利用的各种资源情况下，存在一个实现个体或组织目标的合理概率，即为可行。不仅要估算支出的数额和支出时间，而且要估算预期的现金流量。,可行性分析的主要作用：1、保证投资决策的科学性和合理性；2、保证投资方案的优化3、保证项目投资的有序性4、为其它工作收集资料，提供依据,可行性问题的范围,分析对象的界定在预先确定的地块上，研究开发类型预先确定的投资类型，寻找合适的地块在资金确定的情况下寻找投资机会各种限制因素目标投资对象风险地块的自然条件、社会力量、法律、法规等,可行性研究的阶段划分机会研究阶段：寻找投资机会，为建设项目的投资方向提出建议。分为：一般机会研究和具体项目机会研究；初步可行性研究：大型投资项目的前奏，为了避免浪费资源。初步判明项目投资是否可行，研究对象为机会研究的结论。可行性研究：,可行性研究的阶段划分可行性研究：详细可行性研究阶段，是项目投资可行性研究全过程中最重要的一个组成部分。包括：市场研究、环境分析、规划研究、进度安排、项目成本及投资估算、财务分析、项目经济效益评价、项目社会及环境效益评价、结论等等。,可行性分析的步骤筹划：提出项目设想；组建研究队伍调研：内部资料调研、现场实地调研优化及选择开发方案：详细研究：对方案优选阶段的验证，运用各种方法进行分析编写报告书,第二节 可行性研究报告,可行性研究报告的内容总论：对投资项目总体状况进行描述和说明该项目提出的背景开发项目所具备的基本条件：面积、位置、交通、人口、自然环境等开发对象的社会经济发展前景项目开发宗旨、开发规模、总体构想等,第二节 可行性研究报告,可行性研究报告的内容环境条件与需求预测开发对象的环境条件分析：自然环境、经济环境条件及政策法规等需求预测：市场研究报告，对各类商品房及建筑地块的需要现状及发展趋势作出估计,第二节 可行性研究报告,可行性研究报告的内容方案规划及比选对征集的多种方案进行技术经济比较和评价，进行方案的比较选择，对最后确定的方案进行总体性描述详细介绍选定方案的建筑物布局，功能划分、道路交通、市政设施及公用服务设施、建筑物主要技术参数、项目主要技术经济指标等附开发区详细规划图,第二节 可行性研究报告,可行性研究报告的内容进度安排按开发前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段安排开发进度。对大型项目，一般应分阶段开发。,第二节 可行性研究报告,可行性研究报告的内容成本及投资估算成本估算表：征地费、地价、工程费、安装费、配套工程费等总投资估算附各种费用计算依据及计算表,第二节 可行性研究报告,可行性研究报告的内容经济效果预测销售收入估算租赁收入估算经济效果指标计算：净收入、投资收益率、投资回收期等,第二节 可行性研究报告,可行性研究报告的内容资金筹措方案及现金流量分析资金筹措方案：筹资额、筹资时机、筹资方式、筹资成本等现金流量分析：收益表、现金流量表、资产负债表、还贷计划表等,第二节 可行性研究报告,可行性研究报告的内容经济效益分析评价、风险分析与评价净现值分析与评价内部收益率分析与评价风险分析评价成本效用分析评价,第二节 可行性研究报告,可行性研究报告的内容社会效益与环境效益评价：为满足社会需求所作贡献（提高居住水平、社会经济增长、城市发展）以及给城市环境改善带来的效益（改善居住条件、美化居住环境、改善投资环境等）结论：综合评价结果，对项目投资的可行性作出结论，并针对存在的问题提出具体建议，对建议方案将产生的效果作出估计,第二节 可行性研究报告,可行性研究报告的要求简明扼要形象生动真实、客观资料充足、观点明确层次分明，逻辑性强,第三节 开发与改建项目,开发概述,第三节 开发与改建项目,可行性分析通常分为两个部分： 1、市场研究部分； 2、对拟建项目的经济分析如果地块已定，应该确定的是：在此地块物业需求量以及消费者愿意支付的价格。这时要考虑：,第三节 开发与改建项目,房地产开发融资融资方式 1、 2、3、4、5、,第三节 开发与改建项目,建设阶段总承包商来确定各级分承包商，并进行协调、监督常常使用招标方式,第三节 开发与改建项目,开发案例研究 某开发商最近购买了一块商业用地，准备在上面开发一幢面积为108650平方米的社区购物中心，可靠租户将是一家食品店和一家药店，剩余空间将主要靠一些小型的专卖店租用。可靠租户已经签定了租赁合同，租用面积大约为20000平方米。一家企业已经同意在项目完工之后购买该购物中心，并用于出租。该开发商预计能在16个月内将一个完全被租用的购物中心向这家企业交付。,第三节 开发与改建项目,相关概念及背景 可靠租户：能够吸引顾客并且顾客的买卖能够对购物中心内其他商人带来利润的那些商店背景：一家建筑公司以及做好了建筑设计和规划，几个总承包商也已递交了建筑标书。最后被选中的总承包商并不是出价最低的，但他在购物中心建设方面是最有经验的。开发商认为重要的是选择的承包商要能够按时完成建设任务，并将建设成本控制在：如表,第三节 开发与改建项目,融资安排项目总成本为4346590土地购置费由开发商的股本金支付，建设资金根据建设费用分三次等额支付，每次支付款额为：见表 建设贷款资金年利率为13%,第三节 开发与改建项目,项目成本估算建设成本土地成本融资成本,第三节 开发与改建项目,估计的净经营收益对类似购物中心的租金水平调查如表已经与一家食品店和药店签定协议，食品店和药店的租金为4.5，而其它小租户租金为7。这里的租金为净租金。净租金：租户自己支付包括维修、养护、保险和房地产税在内的所有开支，预先支付停车场的维修等公共部位的养护开支。食品店和药店的租赁合同中都包含一个附加条款，要求当销售量达到一定水平之后，租金应相应上浮，但没有一家能够达到。聘请一家公司负责管理,第三节 开发与改建项目,销售价格买主收集了最近购物中心的交易信息，见表所有这些销售都是建立在资金收益率为11%的基础上买方同意按照资金收益率11%的标准购买这个购物中心将项目的净经营收入579450/收益率得到预期销售价格5267700,第三节 开发与改建项目,开发商的利润预期利润=销售价格-总成本所得税税后利润股本投资额：税前利润/股本投资 44.96%,第三节 开发与改建项目,购物中心的净现值估算项目16月完成选用15%的贴现率现金流量如表：,第三节 开发与改建项目,改建初期：靠地段升值改建方案的分析：应从项目竣工后的价值或预期销售价格入手，也就是要估算成本,第三节 开发与改建项目,案例研究哈班的办公室坐落在一个繁忙的商业街，与一幢房龄为60年的框架结构住宅毗邻。这幢房子已经腾空两年，需要进行全面整修，现在花3万即可获得这幢房子。一位建筑师已经对它进行了调查，认为改建它需要历时3个月，耗资13万美元。两个总承包商递交了改建工程的标书，他们的报价均为13万。,第三节 开发与改建项目,案例研究哈班意识到如果将这一建筑改建为商业用房，他可以获得10%的投资抵减税额。当地的一家金融机构愿意提供全部的改建贷款，加上投资抵减税额，初始投资大大降低，如表：,第三节 开发与改建项目,案例研究当建筑师在设计改建方案时，哈班就已经与一家医药协会进行了租赁谈判，该协会有意租用其中的2400平方米。前面的三年租金为8.5，后面三年的租金9.5。这里的租金也为净租金。,第三节 开发与改建项目,案例研究融资： 某房地产评估师估计竣工后物业价值为185000。根据贷款与价值比为70%的规定，某家金融机构愿意为该项目提供此贷款，利率为13.5%，贷款年限为29年，按年还款。贷款人有权在5年后重议贷款条件。见表：,第三节 开发与改建项目,案例研究折旧： 采用直线折旧。折旧基数等于改建支出加上购置价格中分摊到建筑外壳上的10000，减抵减税额，为127000，折旧年限为31.5年。每年的折旧额见表：,第三节 开发与改建项目,案例研究年税后现金流量：管理费5%见表,第三节 开发与改建项目,案例研究销售价格： 哈班准备杂第五年之后出售该物业，如果假定收益和价格之间的关系保持不变，那么就可以用总收益乘数来估计销售价格。 现期总收益乘数可以用购置价格/第一年的总收益：160000/20400=7.8 第六年预期收益=22800* 7.8=178752销售税的计算：,第三节 开发与改建项目,案例研究销售收益计算：见表,第三节 开发与改建项目,案例研究预期税后现金流量的评价： 假定贴现率为15%，税后现金流量见表,第四节 工业建筑、办公楼、购物中心分析,工业建筑投资分析工业建筑投资的特点：租户稳定、租期长、很多将大部分甚至全部经营支出向用户转移。工业厂商不愿将资金投入到房地产产权,第四节 工业建筑、办公楼、购物中心分析,区位影响厂址选择：可以考虑：劳动力市场、原材料、运输 等因素工业建筑的类型：重工业用房、单层标准厂房、孵化器式厂房,第四节 工业建筑、办公楼、购物中心分析,案例研究单层、净租金净租金：由租户支付全部或大部分租赁物业的经营开支；房地产所有权的大部分责任都转移给租户。投资者只负责收取租金和清偿贷款本息。一幢可租面积为35000平方米的单层建筑。某开发商近日与一个颇具信用的租户签定了一项净租金6年期的租赁合同：前3年租金为每平方米3.5，后3年为4。预计价值为875000 该租户支付保险和物业税在内的所有经营费用。购买这幢净租金物业的买主预计在持有5年后转手。,第四节 工业建筑、办公楼、购物中心分析,案例研究收益和支出的预测 收益： 支出：融资：可获得700000贷款，25年等额偿还。,第四节 工业建筑、办公楼、购物中心分析,案例研究年所得税款 预计价值中80%为房价、20%为地价 折旧：32年 现金流量：销售收入预测 资本化率=净经营收益/物业价值=0.14,第四节 工业建筑、办公楼、购物中心分析,案例研究税后现金流评价：贴现率15%,第四节 工业建筑、办公楼、购物中心分析,办公楼案例一幢两层楼的、供多租户使用的办公楼，可租面积为10000平方米，每平方米的租金为10.51,控制损失是总收入的7%，每年租金经营支出按5%递增。可以获得的贷款为375000，时期为30年等额偿还，利率为12.5%。该建筑物占地面积为25000平方米，风