物业管理概论

物業管理概論,建築設施組 授課講義,物業管理概論課程規劃與教學教材發表會,簡報大綱,課程規劃理念與構想課程目標課程規劃與進度十二個單元主題二次個案參訪二次作業簡報期中、期末考十二個課程單元主題與綱要,壹、課程規劃理念與構想,建築設施類物業管理概論 課程為建築系所學生所規劃之課程選修課程；大四或研一介紹物業與設施管理之專業與價值物業管理、設施管理是甚麼樣的專業？從事甚麼樣的工作？業務內容為何？需要甚麼樣的知識與專業能力？介紹此新興行業，讓學生能有多一種的工作選項建築系學生對使用者環境需求、建築構造、與設備已有基本的認識與了解未來要從事甚麼行業：建築設計？營造施工？物業與設施管理？,壹、課程規劃理念與構想,課程目標甚麼是物業管理（物業管理者的服務對象、任務、業務內容）？設施維修管理生活服務管理資產經營管理從事物業管理需要哪些專業知識與能力？引進、參考IFMA九大專業職能物業管理專業服務之供給與需求在哪裡？其價值何在？需求者：社區住宅設施、公眾建築設施需求者：物業管理公司、企業機構內部,壹、課程規劃理念與構想,目標1：介紹物業管理的三大範疇釐清物業管理者之服務對象與任務物業管理各個要素間之關係所有權人業主（業）：資產管理所有權者：住戶全體、管委會；企業；機構降低營運費用、創造高附加價值使用者（人）：生活服務管理住戶、訪客；員工提供安全、健康、舒適、美觀、方便的環境品質建築設施（物）：設施維修管理建築結構體、設備維持建築設施設備之穩定運轉,壹、課程規劃理念與構想,目標2：所需專業知識與能力國際設施管理協會（美國）1982年成立126個分會；19,000個會員,參考IFMA之九大專業職能Nine competency areasOperations and maintenanceReal estateHuman and environmental factorsPlanning and project managementLeadership and managementFinanceQuality assessment and innovationCommunicationTechnology,壹、課程規劃理念與構想,目標2：所需專業知識與能力,壹、課程規劃理念與構想,目標3：物業管理專業之供需類型需求者社區住宅設施與業主公眾建築設施與業主供應者物業管理公司：對外提供專業服務企業機構內部：自行管理,壹、課程規劃理念與構想,課程規劃與進度單元主題：12 個共通主題：2 建築設施特色主題：3 其他相關主題：7 每個單元 發展成一門課程個案參訪：2 次社區住宅物業管理案場公共建築設施設施案場作業簡報：2 次期中、期末考：2 次,八大專業職能,貳、十二個單元主題與綱要,一、物業與設施管理的緣起與發展歷程二、物業與設施管理的產業發展現況 三、設施維修與管理 四、生活服務與管理 五、不動產經營與管理六、物業人力資源管理,七、專案規劃與管理 八、物業財務管理九、物業管理資訊系統 十、物業管理法規 十一、都市更新 十二、永續建築,單元一、物業與設施管理的緣起與發展歷程,目標為何會有這些產業？其發展歷程為何？1-1 物業管理 vs. 設施管理物業管理之定義Property Management所有權人及其住宅、辦公建築設施著眼於生活服務、資產代管服務（投資獲利）設施管理之定義Facility Management企業機構與設施著眼於設施維修、資產管理與策略（有效管理）,單元一、物業與設施管理的緣起與發展歷程,1-2 物業管理之緣起與發展最早的物業管理：英國1860年代英國Octavia Hill女士於城市中大量興建出租集合住宅（工業革命、大量工人）工人欠缺公徳教育，產生嚴重衛生、治安、欠租金等問題公共居住環境品質之提升與保障制定一系列規章制度投資者、租戶雙方均獲得保障,物業管理的需求與發展兼顧投資者與住戶的權益（生活管理）城市房地產性質之變化（設施管理）信貸機構介入房地產（資產管理）,單元一、物業與設施管理的緣起與發展歷程,1-3 設施管理之緣起與發展設施管理名詞之出現：美國1979美國密西根州的辦公家具商Herman Miller Inc聘請密西根大學教授David L. Armstrong設立FMI Facility Management Institute 軍方設施、政府機構、大學,設施管理的需求與發展景氣變動，石油危機，需要降低運轉成本國際化與競爭激化，企業併購，分公司林立產業構造變化，白領階級需要優質工作環境資訊化與智慧建築之誕生委外制度的興起,單元二、物業與設施管理的產業發展現況,目標了解各國物業與設施管理產業之發展現況產業發展模式需求之出現專業組織之產生專業廠商之形成教育機構專業證照制度之建立,單元二、物業與設施管理的產業發展現況,2-1 英國之物業管理PM需求之出現專業組織之產生英國特許房屋經理協會Chartered Institute of Housing (CIH), 1965 專業廠商之形成教育機構證照制度由協會組織辦理授證CIH,英國之設施管理FM需求之出現專業組織之產生英國設施管理協會British Institute of Facility Management (BIFM)專業廠商之形成教育機構證照制度由協會組織辦理授證BIFM,單元二、物業與設施管理的產業發展現況,2-2 美國之物業管理 PM需求之出現專業組織之產生美國房地產管理協會Institute of Real Estate Management (IREM), 1933專業廠商之形成教育機構證照制度由協會組織辦理授證IREM,美國之設施管理 FM需求之出現專業組織之產生美國設施管理協會International Facility Management Association (IFMA), 1980專業廠商之形成教育機構證照制度由協會組織辦理授證IFMA,單元二、物業與設施管理的產業發展現況,2-3 台灣之物業管理需求之出現公寓大廈管理條例，1995專業組織之產生中華物業管理協會，1999台灣物業管理學會，2006專業廠商之形成喬信物業、千翔物業、信義之星等東京都、歐艾斯太平洋等,教育機構2 研究所、3 學系3 學程、2 組班專業證照制度之建立公寓大廈管理服務人員認可證,單元二、物業與設施管理的產業發展現況,2-4 日本之物業與設施管理2-5 香港之物業與設施管理2-6 中國大陸之物業與設施管理需求之出現專業組織之產生專業廠商之形成教育機構專業證照制度之建立,單元三、設施維修與管理,設施管理之功能：企業設施、社區住宅串連人、空間以及作業流程，讓工作環境更有效率使用者 People空間 Place作業程序 ProcessGoal：設施運轉與維修管理之目標維持構造與設備之穩定運轉與性能延長建築設施之壽命降低耗能與成本,單元三、設施維修與管理,3-1 何謂設施運轉與維修？何謂設施運轉？Operation設備開關、操作；提供所使用者需之物理環境、空間、家具設備廢棄物處理何謂設施維修？Maintenance清潔；維護保養；修理、更換零件；更新、汰舊換新,主題三、設施維修與管理,3-2 設施運轉維修之對象（建築物之構成）構造體：種類與優缺點設備系統室內空間與家具設備室外景觀設施,單元三、設施維修與管理,3-3 各類設施之運轉、維護、與管理事務設備、家具之採購、安裝、運轉、維護保養、修理更新、拆除能源與成本管理環境品質管理空間管理搬遷管理廢棄物管理緊急災害防治與應變措施,單元三、設施維修與管理,3-3 各類設施之性能診斷與評估方法構造體設備系統3-4 各類設施常見之劣化問題與修繕方式構造體設備系統家具3-5 建築能源管理,單元四、生活服務與管理,何謂生活服務與管理？提供使用者生活上、工作上所需的設施與服務生活服務與協助提供符合機能之設施（空間、家具、設備等）提供安全、健康、舒適、美觀、方便的環境服務對象使用者設施管理者著眼於使用者與管理者間之互動使用者與設施間之介面提供者、服務者的角色,單元四、生活服務與管理,4-1 使用者的設施與服務需求使用者的生活需求便利性；生活協助使用者工作上的設施需求工作流程與空間關係設備需求空間與家具尺寸使用者的環境需求物理環境品質（熱、光、音、空氣）使用者的保全需求保全系統災害種類；災害防治與應變計畫,單元四、生活服務與管理,4-2 生活服務與管理之業務內容使用者的生活需求溝通協調辦活動廠商產品評選、議價使用者工作上的設施需求設施需求之調查與擬定家具設備之採購、安裝空間規劃設計施工與廠商評選,使用者的環境需求環境品質標準之擬定各類設備系統之建置、運轉使用者的保全需求保全系統建置：人、設備、措施災害防治與應變計畫之研擬服務品質管理服務品質：服務滿意度調查環境設施品質：設施滿意度調查,單元四、生活服務與管理,4-3 社區住宅之生活服務與管理事務管理財務收支與管理、籌備與召開會議、公告等社區生活服務公共設施預約、代收信件包裹、叫車等食衣住行生活資訊社區營造活動節慶活動、各類動態或靜態課程等特約廠商專案宅急便、搬家、居家修繕、觀光旅遊等實例,單元四、生活服務與管理,4-4 企業機構設施之生活服務與管理操作設備系統、確保優質的物理環境建置符合機能效率的工作環境、家具設備提供業務支援與附屬設施設備確保人身安全完善的災害防治與應變計畫持續改善服務品質實例,單元五、不動產經營與管理,5-1 不動產（資產）經營與管理服務對象：不動產所有權人投資者、企業機構、投資個人不動產經營經營以建築設施商品為主之事業著眼於創造收入與提升資產價值不動產管理不動產投資策略與決策分析不動產之開發、買賣、出租、承租事務（設施維修與管理、生活服務與管理）著眼於最佳投資策略（財務）與業務執行,單元五、不動產經營與管理,5-2 各類不動產經營與管理模式,單元五、不動產經營與管理,5-3 投資者的不動產 經營與管理案例：台北101所有權人不動產經營辦公大樓觀景台購物中心不動產管理自行管理租賃管理設施維修管理,單元五、不動產經營與管理,5-4 企業機構的不動產經營與管理案例：大陸工程擬取得不動產抉擇：要開發？要買？還是要租？投資策略方案評估分析承租：租約議價不動產開發：基地評選與土地收購、籌組開發團隊、所有權與融資已擁有不動產租賃管理設施服務管理不動產處置方式與程序,單元五、不動產經營與管理,5-5 資產管理公司的業務內容以世邦魏理士為例代理部估價及諮詢服務投資部研究部專案工程管理部策略顧問部資產服務部跨國企業服務部零售服務部,單元六、物業人力資源管理,應用籌組物業管理公司建置企業機構內部FM部門6-1 部門組織與規劃使命與任務組織架構、職位規劃職務規劃薪資福利制度考核獎勵制度人才招聘與培訓,單元六、物業人力資源管理,6-2 部門業務管理工作事項定期維護、臨時請修、整修建、採購人力派遣人力協調、調度、與派遣標準作業程序維修手冊等成本、進度、與品質之控管工作日誌等,單元六、物業人力資源管理,6-3 委外策略與管理委外策略哪些工作或職務要委外？哪些要自辦？全部委外、多數委外、少數委外、不委外？委外廠商之種類專業顧問 consultant：建築師、機電技師等承包商 contractor：環保、保全、機電維修等委外之優缺點委外廠商之管理優良廠商評選機制；委外廠商管理機制,單元六、物業人力資源管理,6-4 服務品質管理建立顧客關係溝通；了解顧客需要甚麼、抱怨甚麼？滿意度調查實質環境品質生活服務品質設施維修品質FM部門自我評鑑委外廠商評鑑全面品質管理,單元六、物業人力資源管理,6-5 物業人力資源管理案例-1某物業管理公司組織結構人力佈署與職掌新資與獎勵制度人才聘雇培訓部門業務管理人事成本委外廠商管理服務品質管理,單元六、物業人力資源管理,6-5 物業人力資源管理案例-2企業機構FM部門：台大醫院組織結構人力佈署與職掌新資與獎勵制度人才聘雇培訓部門業務管理人事成本委外廠商管理服務品質管理,單元七、專案規劃與管理,專案規劃與管理之目標進行專案各階段之有效管理，以期在一定的時間、成本內，完成專案、並獲得最佳之品質與成果。7-1 發展總體之設施規劃方案詮釋企業機構之營運目標及達成目標之策略發展短、中、長程設施規劃方案落實短、中、長程設施規劃方案定期評估短、中、長程設施規劃方案之適切性，並進行必要之修正,單元七、專案規劃與管理,7-2 專案籌備階段專案內容之定義新建整修建設備更新其他籌組專案小組研擬各種可行策略經費與資源分配,7-3 建築計畫階段之專案管理使用單位之空間需求調查建築計畫書之擬訂空間種類空間量空間機能與品質預估造價,單元七、專案規劃與管理,7-4 建築設計階段之專案管理勞務採購投標須知、招標文件之擬訂招標廠商評選議價、簽約設計成果之檢討與修正施工圖說之繪製與估價設計進度、成本、與品質之控管履約管理,單元七、專案規劃與管理,7-5 營造施工階段之專案管理勞務採購招標策略投標須知、招標文件之擬訂招標廠商評選議價、簽約監造工程進度、成本、施工品質設計變更之控管履約管理驗收與交屋,單元八、物業財務管理,8-1 財務管理的功能投資決策（投資能力）如何使用公司的錢實質及金融資產融資與支付決策（償債能力）公司如何取得資金負債、股東權益管理決策（管理能力）事業尋找競爭力看懂運用,看出餘賠盈虧獨資、合夥經營事業投資理財事業成績單服務公司財報失業存錢銀行財報積蓄,單元八、物業財務管理,8-2 名詞解釋資產負債淨值收入、費用、與利潤固定資產與流動資產損益表資產負債表金融性資產,8-3 財務報表資產負債表（簡稱B/S）損益表（簡稱I/S）保留盈餘表現金流量表,單元八、物業財務管理,8-4 財務管理之主要內容結合資產負債表與損益表的財務分析與規劃財務結構償債能力經營能力獲利能力現金流量資產負債表上半部的營運資金管理資產負債表左下方的資本預算資產負債表右下方的長期融資,單元八、物業財務管理,8-5 資金運用與成本費用管理成本費用之類型工資材料設備採購勞務採購聘工福利費折讓費利息支出稅金其他支出,資金運用控管方式按時間點區分：事前、事中、事後控制按機制區分：前饋性、防護性、反饋性控制資金使用的控制程序1. 確定資金使用的標準和重點2. 制定預算方案3. 制定使用計畫4. 優先管理方案5. 設立專用帳戶6. 財務分析考核,單元八、物業財務管理,8-6 物業財務管理案例以臺大醫院為例工務部門之財務控管 財務資料分析預算編列與管理有限資源之分配收益與支出之監控設施營運成本控管,財務報表：固定資產,單元九、物業管理資訊系統,9-1 電腦資訊系統於物業管理之應用中央監控系統社區住宅之生活資訊系統企業機構之設施管理系統,單元九、物業管理資訊系統,9-2 中央監控系統 系統種類SMART-QePMS （良源科技）建築能源管理系統PLC監視控制信息傳遞方式系統功能設備監視設備自動化控制建築能源管理,單元九、物業管理資訊系統,9-3 社區住宅之物業管理資訊系統系統種類 LifeTOBE生活服務平台iMac e-home 智能控制系統系統功能： LifeTOBE社區經營管理資訊生活服務預約商圈優惠訊息房屋租賃看版互動交流園地財務管理系統,單元九、物業管理資訊系統,9-4 企業機構之設施管理系統系統種類ArchiBus Bentley FacilitiesCAFM ExplorerePMS（良源科技）系統功能：ArchiBus空間管理家具與設備管理,單元九、物業管理資訊系統,9-4 企業機構之設施管理系統（續）系統功能（續）工作派遣設施運轉與維修管理設施狀態評估電訊電纜管理不動產與租賃管理預算編列專案管理緊急事故之應變搬遷管理,單元十、物業管理法規,10-1 生活服務與管理相關法規綜合服務公寓大廈管理條例老人住宅綜合管理要點 違章建築管理辦法保全保全業法共同服務第一類電信事業之相關管理規則電信法及第二類電信事業管理規則,單元十、物業管理法規,10-2 設施維修與管理相關法規建築物（基地與結構）建築技術規則建築設計施工編 營造業法室內裝修管理辦法工程技術顧問公司管理條例環境管理維護（安裝與工程）自來水管承裝商管理辦法溫泉法及溫泉取供事業申請經營許可辦法燃氣熱水器及其配管承裝業管理辦法冷凍空調業管理條例各類場所消防安全設備設置標準規定,清潔營建廢棄物共同清除處理機構管理辦法 公共安全檢查建築物公共安全檢查簽證及申報辦法消防安全設備檢修專業機構管理辦法消防法 附屬設施設備檢修廣播電視法及電視增力機、變頻機及社區共同天線電視設備設立辦法,單元十、物業管理法規,10-3 資產經營與管理相關法規不動產買賣、仲介、租賃不動產經紀業管理條例不動產經紀業管理條例投資管理國有非公用財產委託管理辦法金融機構合併法銀行法信託業法證券投資信託事業管理規則都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法,開發租賃 都市更新條例 設施經營業務 殯葬管理條例電子遊戲場業管理條例規定高爾夫球場管理規則發展觀光條例,單元十、物業管理法規,10-4 物業管理服務業法草案業者種類綜合物業管理服務業專業物業管理服務業（行政、住宅）物業管理專業人員物業管理師物業管理士：環境與設備、生活服務、資產,單元十一、都市更新,11-1 都市更新條例目的促進都市土地有計畫之再開發利用復甦都市機能、改善居住環境、增進公共利益 更新地區之劃定都市更新事業之實施權利變換獎助,單元十一