精装修物业开发整合 PPT课件

精装修物业开发相关资源整合 2010年1月10日 武汉重点装修物业分析 结合武汉12个装修物业项目分析 无疑万科项目是装修物业中的佼佼者 装修物业并无地域特征 市郊与市中心同样有装修物业 装修物业的装修标准并无固定标准 依项目开发理念而定 销售均价有高有低 但都高于项目同区域均价 装修物业并非高档盘专署 市区内小户型 装修 较好的销售价格与去化量 市场 长尾 备注 以上为12个武汉重点装修物业09年3月到12月平均月销售套数与月均价 客户定位 客户特点 1年龄在30 45岁的职业白领2二次或多次置业 更接受全装修房3理性 务实 注重材料部品的实用性 内在质量4多数客户接受800 1200元 平米的装修造价 在一切等待开始之前首先要确定的是定位问题 我们主要服务于哪部分客户 80 的精力研究20 新产品 20 精力复制化生产80 的市场份额万科之所以能在短时间之内 从一家生意遍地开花的贸易公司脱变成为专业的住宅地产开发公司 最终升华成中国的房地产开发行业的老大 靠的就是对工作的精细化 专业化 其客户细分的经验始终指导着开发工作 成功的研发出不同的产品系列 并在在全国各地复制扩张 可以说万科的快速崛起靠的就是工厂化 流水线似的成功经验的复制 万科客户专题研究 一 以下三种客户类型分别对应武汉的万科金色家园 万科金域华府 万科城 万科客户专题研究 二 以下客户类型对应其城花系列 如武汉的万科城市花园 万科客户专题研究 三 以上两种客户类型分别对应其魅力 四季系列 如武汉的万科魅力之城 万科四季花城 产品定位 客户特征 客户注重细节 客户向往和模仿发达国家的生活方式 讲究生活格调与品位 喜欢流行与时尚 市场反映 调研楼盘12个 市场并未对装修房感到排斥 装修房价格与销量都高与周边项目 精装修楼盘客户反馈 大部分客户购买装修房 是因为相信精装品质好 同时会理性的将装修价格剔除后与周边项目比较 发现并无太大差异 为接省时省力 欣然接受精装房 结论 精装修符合客户特征 帮助客户节省时间 迎合他们崇尚国外生活的情结 但因为他们注重细节 注重品质 因此要求装修材料货真价实 万科正是做到了这一点 才在客户 争夺 过程中 立于不败之地 客户和市场调查 万科项目精装修标准经典案例详细分解 案例来源于 北京万科装修房工作组实操案例 玄关方正设接手矮台及装饰镜 增加进出户的仪式感 洗手功能游离与此卫生间外可更方便客人使用 家政阳台位于居室角落紧靠厨房并提供大面积储物空间 拖布池及洗衣机上下水 使家政工作不影响厅室正常活动 书房外预留过厅 为客户提供自行增加壁柜的可能 厨房呈U型布局 大面积采光窗引入庭院景观使工作成为享受 主卫生间4件套配置 提供酒店式生活体验 主卧室赠送更衣柜 同时提供自购衣柜空间 L型更衣柜采用推拉折门可以完全敞开避免死角 客餐厅南北贯通 弱化走道 使空间完全共享 功能空间使用面积表玄关 2 44 餐厅 18 28 客厅 26 5 南阳台 3 36 厨房 6 66 书房 12 7 次卧 14 次卫 3 17 主卧 17 6 主卫 6 26 更衣区 4 37 走廊 6 58 家政阳台 6 76 面宽 11 6m进深 12 9m建筑面积 166 使用面积 127 使用面积系数 76 5 迎门尽头暗藏卧室入口 对外实墙面形成对景效果 北京万科装修案例户型信息 户型分解 玄关 1 客厅餐厅 2 卧室书房 3 厨房 4 家政阳台 5 主卫生间 6 次卫生间 7 客厅餐厅卧室书房厨房家政阳台主卫生间次卫生间 1 玄关 1 户型分解 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 玄关 定位要求 入户的第一印象 要有仪式感 注重设计细节兼顾使用功能 解决方案 1 天花设计造型吊顶 增加局部装饰照明提升品质 2 地面全部采用天然石材 并通过拼花形式强调区域方正的特点 3 墙面采用进口壁纸 提升精装品质 4 玄关设矮柜即兼顾使用功能 又强调了入户的尊贵感受 5 整面墙的装饰镜配金箔仿旧画框 通过车边处理强调装饰效果 玄关 1100X2300的入户门高大有档次 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 尺寸方正的过渡空间强调回家的仪式感 建筑宜居尺寸 1 净开间1200mm2 净进深1350mm3 客厅洞口3000mm4 阳台梁底2380mm 玄关 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 玄关 ZC 01金线米黄石材 ZC 02啡网纹石材 ZC 04壁纸1 ZC 15石膏板造型吊顶 ZC 15金箔镜框 ZC 03浅啡网石材 ZC 06浅啡石材踢脚 ZC 15车边镜 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 玄关 1 2 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 注意事项 关于定位1 强弱电控制箱尽量设计在门后 2 可视对讲安装位置应错开门扇开启宽度 3 利用矮柜上方空出的位置安放照明开关 在第一时间内满足使用功能 4 灯具位置居中与地面拼花中心对应 关于设计1 对于面积较小的玄关尽量设计矮柜避免造成视觉拥堵 2 采用镜面效果增加玄关的开阔感 营造空间层次 3 玄关柜不落地 方便摆放临时鞋具 且便于卫生清理 4 过门石应高于室内外地面 5 注意玄关柜门与户门的关系 玄关 2 户型分解 客厅餐厅 2 玄关卧室书房厨房家政阳台主卫生间次卫生间 客厅餐厅 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 定位要求 体现尊贵感 提升材质档次 注重设计细节 解决方案 1 天花设计造型吊顶 增加局部装饰照明提升品质 2 地面全部采用天然石材 3 地面增加石材拼花细节设计 4 墙面采用进口壁纸 提升精装品质 5 赠加电视背景墙设计 强化视觉核心 6 注重电器选型的搭配 大气 品质感7 装饰线形的细节设计 豪华 精致 客厅餐厅 走廊空间与客餐厅相融合使入户感受更加宽敞通透 U型起居空间强调功能独立 避免穿行 L型转角窗可扩大视野 增加日照时间 建筑宜居尺寸 1 净开间4200mm2 净进深11650mm3 客厅洞口3000mm4 阳台梁底2380mm 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 3 6米宽开间可满足餐柜摆放 六人用餐 侍餐通行的舒适尺度 客厅餐厅 餐厅预留冰箱电源 预留双信息插口及电源可实现餐厅上网 预留五孔电源插座可用于饮水机 水族箱 钢琴 吸尘器 加湿器 灯具饰品 临时充电等功能 预留充足电源可减少外接插排 预留音响线管可减少明露管线 预留双信息插口及电源可实现客厅上网 报警按钮及双兼探测器提供安全保障 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 客厅餐厅 原顶中心预留主灯位 交房提供白瓷灯口及50W白炽灯泡 原顶中心预留主灯位 交房提供白瓷灯口及50W白炽灯泡 走廊造型吊顶赠送嵌入式筒灯 营造明亮温馨的光照氛围 沿吊顶边缘设置牛眼筒灯作为墙面的装饰点光源 为客户提供展示墙面饰品的可能 吊顶内暗藏日光灯槽 可提供反射式照明有效提升空间尺度及照明效果 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 客厅餐厅 玄关 主卧入口设双控开关 使生活流线更加简洁舒适 不同形式光源分别控制 可根据客户需要有选择开启 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 客厅餐厅 ZC 01金线米黄石材 ZC 03浅啡网石材 ZC 02啡网纹石材 ZC 04壁纸1 ZC 06浅啡石材踢脚 ZC 07浅啡石材造型套 ZC 05壁纸2 ZC 01 ZC 03 ZC 02 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 客厅餐厅 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 客厅餐厅 注意事项 关于定位1 电视墙相关强弱电点位设计应注意结合墙地面装饰方案 居中布置 2 应注意不同户型电视墙的尺寸变化 要分别出图说明 3 条件图应同时定位安防系列面板 4 遇横厅户型需增加地插满足使用要求 5 装饰性照明应与主照明分开控制 6 灯具定位条件应根据精装方案确定 7 在定位图纸中应标明灯具选型的技术参数 8 预留电器位应估算电量关于项目精装设计1 客厅造型吊顶为必备项 2 客厅地面石材及拼花为必备项 3 造型墙面为必备项 4 窗户栏应尽早确认方案 供货商 承包方 玄关客厅餐厅厨房家政阳台主卫生间次卫生间 3 户型分解 次卧室 书房 主卧室 卧室书房 3 卧室书房 定位要求 体现尊贵感 提升材质档次 注重设计细节 解决方案 1 天花原顶加石膏角线 角线线形根据实际情况定制 2 地面采用多层实木复合地板 3 地面采用浅啡网石材过门石 4 空调位设计迎门避免对床吹 5 主卧室作为使用重点 赠送成品衣帽间 6 每个房间距门边1000mm处增设吸尘器电源 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 卧室书房 1 4米宽过道可满足大尺度家具的搬运 并有效增大视觉尺度 窗边墙加宽空调对门出风可提供健康的睡眠环境 3 6米开间可满足舒适的交通空间 预留客户自购衣柜尺寸 可灵活增减储藏需求 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 卧室书房 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 卧室书房 每间卧室门后1米处预留吸尘器电源 空调插座与室内机同侧 预留床边电源应考虑空出添置衣柜位置 电视信号及电源预留靠近门侧 主卧室 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 梳妆台位置预留双信息插口及电源插座 卧室书房 每间卧室门后1米处预留吸尘器电源 电源距墙边预留柜体尺寸 双信息口旁边预留双电源 次卧室 书房 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 卧室书房 主卧床头设双控开关方便使用 定位预留衣柜尺寸 卧室书房均不吊顶 用石膏角线收边 主灯居中定位 次卧室 书房 主卧室 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 卧室书房 ZC 10实木复合地板 ZC 08浅啡过门石 ZC 13壁纸3 ZC 12石膏天花角线 ZC 11木制踢脚板 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 ZC 09浅啡窗台板 卧室书房 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 客厅餐厅 注意事项 关于定位1 每个房间门开启侧距门垛1000mm处设备用电源2 床侧开关及强电插座应预留客户自行采购衣柜的尺寸 3 主卧床侧设双控开关应注意距床位置 4 挂式空调应提前选型 确定安装方式 定位孔洞及电源位置 关于项目精装设计1 卧室不做吊顶 2 顶面做天花角线 注意同有吊顶处的衔接 3 地面采用多层实木复合地板 4 窗护栏应尽早确认方案 供货商 承包方 玄关客厅餐厅卧室书房家政阳台主卫生间次卫生间 4 户型分解 厨房 4 户型分解 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 定位要求 整洁明亮 橱柜设计注重功能 细节 舒适有品位 成为产品的一个亮点 解决方案 1 柜体门板采用浮雕设计 2 选用大规格单洗涤盆 配抽拉龙头 3 赠送嵌入式冰箱 消毒柜 烟机灶具 4 采用石材窗套 提升档次 5 顶面防水石膏板 四周留凹槽 6 三扇玻璃推拉门将厨房全面展示 厨房 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 1700mm 1900mm 2600mm 嵌入式冰箱 储藏吊柜 储藏底柜 准备区 清洗区 备餐区 食物储备区 消毒柜 烹饪烘烤区 调料拉篮 厨房 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 现场图片 超宽窗户的设计保证了厨房充足的彩光 减少了主妇在厨房操作时的疲劳 使主妇心情更加愉快 采光充足 厨房 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 厨房的动线1 操作动线a 厨房动线指的是操作要走动的总长度 因此 若想要主妇在厨房减少疲劳 更加有效合理的工作 操作动线就要短b 操作动线安排 准备台 洗涤台 切割台 加热台 准备台 以这样的顺序安排是非常合理的2 三角动线a 操作动线中以 洗涤台 加热台 冰箱 为三点将动线最短化 以这三点连接成三角形 称之为 三角动线 注意事项 如果距离中心太远 则移动要增加 如果距离中心太近 则准备空间不足 会导致工作效率降低 一字型厨房里 以左右往来为操作动线 这时直线的长度不能超过2700 3600mm 能将动线缩为最短的是U字型厨房形态 要避免出现厨房整体动线的交错复杂 工作动线简洁有效 厨房 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 人体尺度 与身高合适的底柜高度 1 操作台的高度1 操作者最方便做料理的高度决定台面的高度2 操作台过高 虽然使刷碗很方便 但是在切割 烹饪时又非常不方便3 操作台过矮 会导致操作者的腰酸病痛发作2 操作台高度的计算方法1 底柜的高度以使用者的身高及水槽深 台面厚度作为标准2 水槽的深是170 190mm左右 厨房 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 厨房 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 厨房 ZC 18厨房墙砖 ZC 21浅啡网窗套 M 02推拉门 ZC 19厨房地砖 ZC 20拉丝不锈钢板 jj 04拉丝不锈钢板 ZC 21防水石膏板吊顶 定位解析宜居尺度主材精装主材细节做法 厨房 2 1 3 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 厨房 1 2 1 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 厨房 注意事项 关于定位1 嵌入式冰箱应注意电源高度 2 柜内预留电源插座应注意同隔板的关系 要先确认柜体方案 后确定具体定位 3 条件图应同时定位安防系列面板 4 预留电器位应估算电量5 烟机电源安装高度 同厂家确认 6 提供电话接口 7 台面上应留有3个以上插座 8 注意窗台同台面挡水应密接 9 面板定位应根据墙面排砖图确定 避免压边 关于设计1 橱柜U型设计 注重操作流线 2 地面 墙面材料不作为重点排序 3 橱柜样式重品牌 重功能 重细节 4 顶面采用防水石膏板 有助于提高档次 玄关客厅餐厅卧室书房厨房主卫生间次卫生间 5 户型分解 家政阳台 5 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 家政阳台 定位要求 多功能储藏空间 提供一站式完成价家政工作的条件 精装不赠送储藏柜只在样板间做功能引导 解决方案 1 交房标准为地面瓷砖 墙面乳胶漆 局部贴瓷砖不锈钢边收口 2 局部吊顶 遮掩下水管道 3 提供拖布池及上下水 提供洗衣机上下水 电位 4 样板间制作储藏柜引导客户储藏功能 家政阳台 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 2730mm长工作矮台 百叶门高柜 家政阳台 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 家政阳台 ZC 23家政瓷砖地面 ZC 21防水石膏板吊顶 ZC 22墙面乳胶漆 ZC 23墙面瓷砖 ZC 24不锈钢扣槽 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 ZC wy赠送拖布池 洗衣机上下水 家政阳台 2 1 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 家政阳台 注意事项 关于定位1 洗衣机应注意电源高度 2 拖布池上下水位置 3 预留电器位应估算电量4 墙面提供2墙电1个弱电 关于设计1 壁柜内有壁挂炉 柜门只能做成百叶 2 地面 墙面材料不作为重点排序 3 壁柜不赠送 样板间做展示引导 4 拖布池周边做瓷砖 防止水汽 客厅餐厅卧室书房玄关厨房家政主卫次卫 客厅餐厅卧室书房玄关厨房次卫 主卫生间 6 6 户型分解 主卫生间 定位解析宜居尺度定位索引材料部品细节做法 四件套 淋浴间坐便器洗面盆浴缸 定位要求 体现尊贵感 注重材质档次 解决方案 1 提供四件套配置2 地面全部采用天然石材3 地面增加石材拼花4 墙面增加石材腰线5 坐便背景6 造型水盆柜配石材台面7 古典造型龙头选型 主卫生间 所有产品尺寸环环紧扣 相互制约 四件套最小尺寸 1 净开间2400mm2 净进深2700mm注意事项 1 砌筑墙体抹灰厚度会占用室内净空20MM 2 墙面瓷砖铺贴厚度预留3MM 3 在台盆 龙头 镜框的选型过程中应参考以上尺寸 定位解析宜居尺度定位索引材料部品细节做法 主卫生间 定位解析宜居尺度定位索引材料部品细节做法 主卫生间 ZC 09浅啡窗台板 ZC 24金花米黄石材 ZC 25金年华石材圈边 ZC 02深啡网圈边 ZC 26浅啡石材边框 ZC 27浅啡石材腰线 ZC 24金年华石材台面 ZC 27浅啡石材腰线 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 主卫生间 定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法 注意事项 关于定位1 座便器下水定位注意隔墙抹灰 面材铺贴的厚度后居中 2 洗手池上水位应大于300 使其位于水柜内侧 3 预留电源应参考立面排砖图 4 墙面提供2墙电1个弱电 关于设计1 壁柜内有壁挂炉 柜门只能做成百叶 2 地面 墙面材料不作为重点排序 3 壁柜不赠送 样板间做展示引导 4 拖布池周边做瓷砖 防止水汽 主卫生间 客厅餐厅卧室书房玄关厨房主卫生间 次卫生间 7 7 户型分解 户型分解 定位解析宜居尺度定位索引材料部品细节做法 次卫生间 定位解析宜居尺度定位索引材料部品细节做法 次卫生间 定位解析宜居尺度定位索引材料部品细节做法 次卫生间 ZC 27浅啡石材腰线 ZC 24金花米黄石材 ZC 25金年华石材圈边 ZC 28墙面瓷砖 定位解析宜居尺度定位索引材料部品细节做法 ZC 25金年华石材圈边 ZC 02深啡网圈边 次卫生间 定位解析宜居尺度定位索引材料部品细节做法 注意事项 关于定位1 洗衣机应注意电源高度 2 拖布池上下水位置 3 预留电器位应估算电量4 墙面提供2墙电1个弱电 关于设计1 壁柜内有壁挂炉 柜门只能做成百叶 2 地面 墙面材料不作为重点排序 3 壁柜不赠送 样板间做展示引导 4 拖布池周边做瓷砖 防止水汽 次卫生间 交房标准 武汉万科各项目的交房标准 备注 万科城其他精装标准以图示形式在下两页附 武汉万科城其他精装标准以图示形式 武汉万科城非交楼标准以图示形式 附件 万科的专业分包化精装修管理 精装修的发包 1 发包原则2 招标计划3 材料招标样板4 精装修招标样板房 精装修发包原则 万科的精装修工程采用单独精装修总包 甲方分包材料供应商及甲方专业分包方式招标 分别有 1 精装修总包单位 主要项目包括 铺贴墙地砖及石材 涂料 木作业造型 水电安装等 2 甲方分包材料供应商 包括有 墙地砖 涂料 开关插座 灯具 洁具 五金等 特点是只供货 3 甲方专业分包 包括有 木门 木地板 橱柜 淋浴屏 电器 抽油烟机 煤气炉 热水器等 特点是包供货包安装 其优点 专业分包有利于成本的控制和各部位质量控制 各部位及总体装修品质比较容易保障 其难点 施工单位数量过多 甲方协调工作量很大 容易有施工时间工序上及成品保护上的扯皮 容易出现责任不明确的事项需导致甲方产生损失 增加无效成本 精装修的发包 1 发包原则2 招标计划3 材料招标样板4 精装修招标样板房 发包原则 材料招标样板 精装修招标样板房 招标计划其精装修在施工前至少两个月就确定各施工单位及材料供应商 以便各施工单位组织施工人员及材料生产 材料招标样板所有标准装修材料以已对外开放的标准装修交楼样板房为准进行对外招标 已在样板房标注品牌的材料选用同品牌材料 没有标注的不限品牌 但必须同种款式同等品质以上材料 精装修招标样板房标准精装修施工是比较简单的基本的装修施工 对施工的技术性要求不算高 其特点是套数多和直接面对各种各样的小业主 对工序安排及施工质量的感观要求比较高 对成品的完好很在意 按已对外开放的标准装修交楼样板房的标准 让每个投标单位各做一套投标样板房 以比较直观的对施工管理与质量做出评价 土建移交精装修 1 概述2 检查分类3 检查步骤及重点 精装修的施工是在土建完成室内粗装修 外墙 室内砌筑抹灰 水电管线铺设 铝合金门窗 栏杆 楼梯间等 后在其基础上进行的二次装修 其特别注重土建的质量 因为其直接影响到精装修的质量 土建移交精装修 1 概述2 检查分类3 检查步骤及重点 检查分类 土建移交精装修作为精装修施工的第一部工序 需时大概两个月 主要检查项目大致分为三类 1 对于精装修来说是无法遮掩的质量问题 如 墙体的方正 墙面天花的平整度 房间地坪标高 建筑1米线误差等等 2 精装修施工过程中容易破坏的土建施工成品 如 冷热给水管的打压试验 地漏及排水管的排水试验 强电线管及线的验收等等 3 土建直接面对小业主的成品 如 阳台地砖 阳台外墙涂料 栏杆 铝合金窗等 土建移交精装修 1 概述2 检查分类3 检查步骤及重点 检查步骤及重点 土建移交精装修是精装修施工的第一次多方会检 其采取的步骤为 土建完工自检 土建单位按国家规范 合同的质量要求及图纸进行自我检查 主要检查项目如上述三大类 检查并整改完毕 时间要求为一个月 精装修验收检查 下部工序对上部工序的例行检查 主要检查内容为第一类和第二类 这两类检查为责任移交类检查 精装修检查出来的问题土建单位必须按时整改完 否则委托精装修单位整改 按精装修单价加15 管理费对土建单位进行扣款 精装修未检查出来的问题由精装修自行承担 时间要求为一个月 验收用表 精装修单位对土建工程质量移交的要求见以下附件 监理 客服 项目工程师检查 主要检查项目为第三类 关键任务为督促精装修验收检查问题的整改情况 确保土建单位按时整改 精装修样板施工 1 施工原则2 施工前准备工作3 施工工艺细节4 样板施工确认 其精装修施工严格按照样板先行原则 每种户型一个样板 时间充足安排样板房全部项目做完 时间紧张安排分工序做 做完一项验收后这项便开始大面积施工 精装修样板施工 1 施工原则2 施工前准备工作3 施工工艺细节4 样板施工确认 施工前准备工作 装修图纸会审 在精装修施工前需根据已对外开放的标准装修交楼样板房对精装修施工图纸进行对照 看做法及材料是否一致 部分如镜柜 洗手台等等因户型不同 其尺寸是否需调整等 由项目部组织设计 客服 项目 监理 施工单位等进行图纸会审 材料明细表及装修标准 在精装修施工前准备全部的施工材料样板 包括甲供材料及施工单位自行采购的材料 并列明细表 由设计 采购 客服 项目部四个部门会签 精装修样板施工 1 施工原则2 施工前准备工作3 施工工艺细节4 样板施工确认 施工工艺细节 样板施工注意细节 精装修精在细节 为提高装修细节做法 不断向好的楼盘学习或借鉴 精装修样板施工 1 施工原则2 施工前准备工作3 施工工艺细节4 样板施工确认 样板施工确认 施工样板经设计管理部确认 设计变更会尽快体现在样板施工中 各分部施工完毕后经设计确认 防止在大面积施工完成后再做变动造成大的损失 精装修大面积施工 1 合理工期及关键节点2 施工过程控制3 施工工艺 工序4 成品保护 合理工期及关键节点 其精装修大面积施工的合理工期一般为3个月 按3个月工期要求施工单位排出施工总进度计划并对其进行审核 其关键的节点在于 1 木门公司成品门进场安装时间 2 橱柜公司柜身进场安装时间 3 木门上锁时间 4 木地板进场安装时间 精装修大面积施工 1 合理工期及关键节点2 施工过程控制3 施工工艺 工序4 成品保护 施工过程控制 1 每天的监理及项目工程师例行现场巡查 2 在每周二由监理主持召开精装修周例会 会议内容主要包括 A 各施工单位提交周报 汇报上周的进度情况 人员安排 材料安排等及本周计划 并提出需监理及甲方协调的问题 B 监理根据现场实际质量与进度对各施工单位进行点评 对现场出现的质量问题及进度滞后现象进行警告 严重则向项目部工程师提出处罚建议 对施工单位提出的需协调的问题进行针对性解决 对上周现场施工质量及安全文明施工检查的本周复查结果进行通报并对最差单位向项目部工程师提出处罚建议 C 项目工程师解决监理未能协调或需甲方确认的事宜 对各施工单位强调整体质量及进度 成品保护 安全文明施工等 并针对部分分包及总包之间的配合进行协调 对出现严重质量及进度问题的单位进行处罚 D 会议形成会议纪要 3 每周四由监理牵头对现场施工质量及安全文明施工检查 精装修大面积施工 1 合理工期及关键节点2 施工过程控制3 施工工艺 工序4 成品保护 施工过程控制 1 精装修施工工艺制定相应的分项施工工艺要求 2 对精装修施工中容易出现的质量问题及前期交楼问题点进行分析 3 施工工序 精装修大面积施工 1 合理工期及关键节点2 施工过程控制3 施工工艺 工序4 成品保护 成品保护 精装修施工存在多个公司 多种项目及工序交叉作业 其成品 特别是木制品 铝合金 也是非常容易受损害并难以完全修复 容易成为投诉热点 成品保护是精装修施工中重要的一部分 如电梯不锈钢门已划伤 成品保护要求在每项工作完成之后立刻按要求保护 原则为谁的成品谁保护 其成品保护会根据现场施工条件及合同要求尽量做到更好 万科交房 业主开放日及小业主个性化变更 1 概述2 第一次业主开放日3 第二次业主开放日 概述 为了加强与准业主之间的沟通和感情培养 建立良好客户关系 提升服务附加值和客户满意度 万科由客户关系中心主导 项目部 设计部和物业服务中心配合 举行名称定为 家之初体验 业主家园开放日 的活动 活动分 第一次 和 第二次 两大阶段 业主开放日及小业主个性化变更 1 概述2 第一次业主开放日3 第二次业主开放日 第一次业主开放日 开放日时间 装修完成30 左右 即湿作业基本完工 这个阶段很多业主都对自己的房子没有具体的视觉感官印象 对于房子的大部分信息可能都来源于销售承诺 对于能到自己的房子看 业主主要关心的多数在于房子的位置 房子的硬件条件 面积 花园 朝向 造型等 是否符合销售承诺 个性化变更接受 第一次业主开放日为集中接受业主个性化变更的申请 每一期的业主所需要的个性化变更在第一次业主开放日接受申请 之前不接受个性化变更申请 其申请范围及收费按相关规定 由客服收取统一交给财务 项目部负责按已签协议发指令单给施工单位进行现场变更 以签证的形式结帐 此流程的优点在于通过项目部对变更质量进行监督管理 避免施工单位与小业主直接对接引起的投诉隐患 因该工作存在诸多的困难 现已较淡化处理 第二次业主开放日 业主开放日及小业主个性化变更 1 概述2 第一次业主开放日3 第二次业主开放日 开放日时间 装修已基本完成 木地板没有铺设 这个阶段的业主会着重看自己房子的装修质量问题 及装修标准 还有之前所提的问题的整改情况和个性化变更的完成情况 可以有效引导业主对房屋质量进行验收 提前暴露并解决问题 降低正式收楼时的投诉点 开放日问题整改跟进 对于业主在开放日提出的问题 先区分是否质量问题 要求对质量问题整改完成率为100 由项目部督促施工单位完成 对非质量问题的回复率为100 由客服负责完成 模拟验收与整改 1 概述2 模拟验收集中检查3 督促整改及销项 概述 模拟验收时间 在精装修大面基本完工后 其模拟验收背景 精装修完工后接着是大量的收尾工作 这段时间普遍会存在施工单位不予重视 人手大量撤走等现象 其模拟验收的意义 装修完工后存在问题的检查发现是模拟验收的关键 单独依靠施工单位的自检很难达到理想的效果 组织一对一专业的分项验房小组 全面检查暴露每套房间存在的各种问题 以督促各施工单位加大收尾整改的力度与深度 模拟验收与整改 1 概述2 模拟验收集中检查3 督促整改及销项 模拟验收集中检查 模拟验收集中检查以专业为分工依据 每人负责一个项目 其优点在于检查比较专业及到位 避免漏项 以下为万科四季花城一期及二期模拟验收的具体分项及验收标准 对于模拟验收人员 一般组织物业技术员 需进行现场培训 让其对各自负责的项目的验收标准有准确的认识 并对其余项目的验收标准有足够的了解 其模拟验收的时间标准为每人每项在每套房半小时左右 模拟验收与整改 1 概述2 模拟验收集中检查3 督促整改及销项 督促整改及销项 模拟验收集中检查在每天检查完后其由专人及时将所检查的问题表复印给相应的施工单位 由施工单位安排工人整改 并根据问题点的多少判断施工单位安排整改的人手是否合理 若发现不够人手则及时要求其增加人手 模拟验收问题 包括业主开放日问题 督促整改及消项时 技术员分工原则与集中验收期间不同 是按栋号分工 有利于比较集中的督促施工单位整改 这样复查及消项的效率也比较高 并对技术员的全面培养有利 以争取日后集中检查也可以每人按栋号分 移交物业 开荒清洁 1 移交物业2 开荒清洁 移交物业 完成模拟验收整改后 下一部工作便是移交物业公司 由物业公司安排验收并安排全面的开荒清洁 物业公司验收主要在于每套房是否达到交楼标准 物品的齐全 水电等功能的验收 分电气 给排水 精装修三个专业项目进行验收移交 移交物业 开荒清洁 1 移交物业2 开荒清洁 物业开荒清洁 清洁开荒是房子交给业主前的最后步骤 由物业公司请专业清洁公司完成 由于房子都是易破坏的成品 且留给开荒清洁的时间一般只有10天左右 因此对开荒清洁公司的要求很高 特别在成品保护上 这时需要并特别强调物业公司对清洁公司的选定及督导工作务必做到位 交楼前例会 1 模拟验收整改会2 交楼整动员改会3 交付工作例会4 返修工人动员会 模拟验收整改会 其由项目部组织的技术