第九届人居展报告

,第十六届房博会报告,动力(中国)地产机构市场研究部,导 读,展会概况,供应分析,成交分析,走势预测,消费者研究,展会点评,2009浙江省第十六届房博会,主办时间:2009年10月23日至26日主办地点:杭州和平国际会展中心 浙江世界贸易中心展馆主办单位:浙江省建设厅协办单位:浙江省房地产学会 浙江省房地产估价师与经纪人协会 杭州市建设委员会 杭州市房产管理局,展会概况,展会规模:参展展位2260个参展企业93家参展楼盘129个展示楼盘47个可售房源15354套 参展商来源:从参展楼盘区域分布看，以杭州8个城区，特别是江干区和余杭区为主。另外，杭州市周边县市如德清县房地产业协会、桐乡市房地产业协会、安吉县房地产管理处集中组团参展，也是本届房博会的一大特色,展会概况,展会概况,与去年相比，今年的房交会人气略有提升，这反映出在国际金融危机和去年房地产出现调整的背景下，住房依然是老百姓关心的热点，潜在住房需求旺盛，杭州房地产市场发展有扎实的市场需求基础。这也契合了近两个月来杭州房地产市场明显回暖、成交量屡创新高的发展态势。,也许是由于今年4月份以来楼市火爆，使得开发商底气大增，楼盘不愁卖，甚至供不应求，所以本次参展企业下降到2006年以来的最低点。,展会概况,和平一楼展位图,展会概况,和平二楼展位图,展会概况,世贸一号馆展位图,展会概况,世贸二号馆展位图,展会概况,世贸三号馆展位图,展会概况,世贸四号馆展位图,展会概况,世贸五号馆展位图,展会概况,世贸六号馆展位图,供应分析,用于展示的楼盘47个，较上届人居展基本持平。可销售楼盘82个，较上届人居展的121个大幅萎缩。,可售楼盘楼盘中，140以下户型占了绝对优势。,供应分析,主要参展楼盘最新动态一览表,供应分析,主要参展楼盘最新动态一览表,供应分析,主要参展楼盘最新动态一览表,供应分析,主要参展楼盘最新动态一览表,成交分析,房博会上，受高端楼盘限制，成交价格明显低于房博会期间全市成交均价。楼市的疯狂掩盖了房博会的风头，房交会的刺激作用已不明显。从价格来看，目前楼市仍然高位运行，而且较春季房交会大幅上扬。,最近4年房交会成交情况一览表（数据来源：省第十六届房博会组委会）,房博会成交的房源中，从区域来看，杭州主城区成交270套，余杭区成交415套，萧山区成交1套，周边县(市)成交65套；房博会期间，商品房成交均价为12472元/平方米，其中杭州主城区成交均价14816元/平方米，余杭区成交均价10579元/平方米，二手房成交均价15167元/平方米。,成交分析,房博会期间，杭州市区和余杭区销售情况见下表：,展会点评,本届房交会凸显出以下几个特点：,人气有所提升,展会四天时间，和平、世贸两个展馆参观总人数达到38万多人次，跟上一届的34.6万人相比，有明显增加。这反映出在国际金融危机和去年房地产出现调整的背景下，住房依然是老百姓关心的热点，潜在住房需求旺盛 。,成交活跃,房博会期间，共成交商品房751套，与上届房博会相比增加84%，成交面积98092平方米，成交金额12.23亿元。从区域分析，杭州主城区成交270套，余杭区成交415套，萧山区成交1套，周边县(市)成交65套 。,在展会期间，共成交二手房169套，较上届房博会的145套增加16.6%，成交面积16025平方米。因为一些税费优惠政策到今年底即将到期，二手房市场买卖双方为追赶政策优惠而都希望在年底之前达成交易，这在房博会二手房展区热闹景象得到了印证，大量参观人群都聚集在各房产中介公司周围进行咨询、挂牌、洽谈、登记，一些消费者购房意愿强烈，学区房、景观房的房源特别紧缺。,二手房展区受到普遍注,可售房源较少,在本届房博会参展的129个楼盘中，在售楼盘有82个，占参展楼盘的63.6%，可售房源达15354套，可售面积190万平方米，在47个展示楼盘中，未来陆续有11395套新增房源供应市场 。尽管看起来房源不少，人们在房博会现场的强烈感受却是几乎无房可卖。白马尊邸蓝爵只剩5套排屋，天阳观筑所剩房源不多，东方红街、自在城、上东城等楼盘都无房源可售。房博会上，人们听到最多的不是“已经没有房子了”，就是“开盘要过一段时间”，一位业内人士坦言，见过房交会上房源很少的，但像这么少，还真是第一次。,展会点评,房价上演疯狂,房博会期间，商品房成交均价为12472元/平方米，其中杭州主城区成交均价14816元/平方米，余杭区成交均价10579元/平方米，二手房成交均价15167元/平方米。价格依旧处于高位。在上半年来成交量快速回升，房价上涨，价格总体处于相对高位的情况下，多数参观者特别是自住型、改善型消费者普遍感到当前房价偏高 。,消费者研究,调查结果显示，68%的购房者曾考虑在2008年购房。有65.1%的消费者则考虑在2009-2010年购房。对于那部分目前不考虑购房的消费者来说，59%的消费者是由于房价太高，抑制了购房需求。另有20.8%的消费者表示目前市场不稳定，不便出手。8.8%的消费者预期未来房价会降，目前持观望态势。此外，6.8%的消费者表示没有找到适合自己的房源。,改善性需求成为未来需求主力。此外，结婚用房占了两成，成为推动楼市火爆的坚实基础。,消费者研究,根据抽样，普通住宅需求者占了76%，别墅排屋需求占了14%，酒店式公寓占了10%。与春季房交会相比，其余购买普通公寓的比重减少，而别墅和酒店式公寓比重均明显增加。,26%的消费者预期房价至明年上半年保持平稳，有38%消费者则预期会小幅下调。也有24%的消费者预期房价会小幅上调。,为期4天的人居展已经结束，房交会延续了近期的火热态势。市场上各方表现各异： 买方：“释放”与“观望”。如前所述，目前杭州楼市的疯狂态势已经掩盖了房博会的势头。今年1-9月份，受天量信贷和通胀预期的双重推动，大量资金进入楼市，商品房成交异常火爆。价格几乎成倍增长。买房卖房均失去理性。但毕竟市场主角是自住型消费者，没有他们的市场是不会持久的。而这部分人面对如此疯狂的楼市，只能望楼兴叹。本次房博会消费者调研显示，36%的消费者预期至明年上半年，政策保持目前态势不变。52%的消费者预期政策收紧。在当前房价居高不下的情况下，消费者的这种预期导致观望气氛转浓,走势预测,走势预测,卖方：“疯狂”与“坚挺”。经过不到1年的市场低迷，楼市在2月份持续回暖，甚至连续数月出现异常火爆的现象。楼市异常带动土地市场再次疯狂。从年初至今，地王频现，居住类用地竞争异常激烈，其激烈程度从下表可见一斑。 楼市和土地市场双双演绎了房地产行业的疯狂，这种疯狂态势为开发商回笼了大量资金，也为其在未来2年内“死扛”房价奠定了足够的物质基础。,走势预测,政府：进退维谷，左右尴尬。长期看，政策风险凸显。 2009年的房地产给出明确的定位。即房地产市场是一个消费市场，保房地产市场健康稳定发展不是保房价不跌。要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担。这基本上是给2009年房地产政策定调。从央行的政策取向看，防范信贷风险将成为重点。中央政府的政策取向则是大力促使房地产市场回归理性，而且给予地方政府的空间也愈来愈小。由于金融危机尚未完全过去，实体经济短期尚不明朗，因此，面对疯狂的楼市，政策决断显得非常艰难。但是，从今年出台的各类政策看，局势不够明朗。中央政府和央行多次强调，坚持适度宽松的货币政策和财政政策不变，但对于信贷结构加强了监管。二套房贷政策不断收紧。种种迹象表明：房地产行业再次深度调整，但利好愈来愈少。,走势预测,就后期楼市走势来看，由于目前市场呈明显的胶着状态。预计这样的态势将持续到2010年上半年。依据如下：一、开发商在经过今年几个月的资金大力回笼之后，底气十足，有足够的资本将价格扛到明年年中，甚至更长时期。而且今年地王频现，也使得短期内出现降价的可能性变得渺茫。二、投资客持房观望。显然，今年的楼市异常火热，很大程度上得益于投资客托市。虽然杭州楼市整体价格并未出现大幅上扬，但局部房价增幅明显，尤其是地段好、产品优的楼盘，价格之高已经让市场难以承受。在这种情况下，投资客不会再出大手笔入市，但鉴于政策走势不明朗，房价难以下行，出手卖房的可能性也不大。三、购房者持币观望。尽管杭州的刚性需求比较雄厚，但面对如此之高的房价，也只能持币观望。即使能