天津2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产经纪人员职业资格考试模拟试题.docx

天津2015年上半年房地产估价师制度与政策：房地产经纪人员职业资格考试模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是。 A：担保是个人贷款担保方式的一种补充 B：住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保 C：住房置业担保实行保证方式和反担保方式 D：住房置业担保机构不承担连带责任 E：执行层的组织协调 2、当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小，不适宜在天然地基上作浅基础时，宜采用的基础类型是。(2007年房地产经纪人相关知识试题) A：条形基础 B：独立基础 C：筏板基础 D：桩基础 E：执行层的组织协调3、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的_倍。 A35 B36 C310 D1020 4、中华人民共和国宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行_并给予补偿。 A征收 B征用 C征收或者征用 D征购5、国家提高贷款利率，会_。 A抑制房地产需求 B增加房地产供给 C增加银行风险 D导致房地产实际价值折减 6、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。(2007年试题) A：既是外墙也是纵墙 B：既是外墙也是横墙 C：既是山墙也是纵墙 D：既是山墙也是横墙 E：执行层的组织协调 7、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。 A：征地管理费 B：耕地占用税 C：安置补助费 D：耕地开垦费 E：工业用地的监测点评估价格 8、一购房者以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了15%，则其预付款的收益率是_。 A3% B75% C133% D35% 9、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的_。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段 10、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标法11、下列关于土地使用权划拨正确的表述为_。 A经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者 B在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用 C只要有政府批准，无须缴纳任何费用 D在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用 12、房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以为核心。 A：资金 B：金融机构 C：房地产项目 D：利率高低 E：借款合同 13、城市用地评价中，下列_属于适于修建的用地。 A一类用地 B二类用地 C三类用地 D已征用的土地14、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是_。 A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格 D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 15、以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了_对地价的影响。 A土地面积 B地质条件 C土地位置 D土地形状 17、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、_等设施或条件以及场地平整。 A给水、排水、电力、通信 B给水、排水、燃气、热力 C排水、电力、通信、燃气 D排水、电力、通信、热力 18、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住，减半征收土地增值税。 A：满5年的 B：5年以上的 C：满3年来满5年的 D：居住未满3年的 E：执行层的组织协调 19、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。 A：对估价对象范围的描述就是说明其四至 B：对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观 C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层 D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度 E：工业用地的监测点评估价格 20、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为_。 A超额利润 B投资回报 C内部收益 D风险报酬 21、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是_。 A马克思的利率决定理论 B可贷资金利率理论 CIs1M曲线模型利率理论 D流动性偏好利率理论 22、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。 A在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降23、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以_进行估价。 A保持现状前提 B装修改造前提 C转换用途前提 D重新利用前提 24、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常_用直线折旧法计算出的成新率。 A等于 B大于 C小于 D无法判断25、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为元。(2009年试题) A：3456.09 B：3505.95 C：3509.74 D：3705.73 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于。 A：资本供求状况 B：GDP指标 C：政策性因素 D：国际经济环境 E：社会平均利润率 2、从事房地产咨询业务的人员，必须具备_条件。 A具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验 B具有房地产及相关专业中等以上学历 C具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称 D具备房地产相关知识的专业技术人员 E考取房地产咨询人员合格证3、廉租住房保障办法规定，廉租住房保障资金来源包括。 A：年度财政预算安排的廉租住房保障资金 B：住房专项维修资金 C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额 D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 E：政府的廉租住房租金收入 4、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括_。 A购买价格 B土地费用 C租金水平 D空置率 E建筑费用5、下列关于基础利率的表述中，正确的有_。 A等于银行存款利率 B等于银行贷款利率 C是投资者所要求的最低利率 D是银行同业之间的短期资金借贷利率 E一般使用无风险的国债收益率作为其代表 6、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的_。 A客观收益 B实际收益 C有形收益 D无形收益 E潜在收益 7、房地产开发项目策划的主要工作内容有_。 A开发内容和规模的分析与选择 B评价方案构造 C区位分析与选择 D开发时机的分析与选择 E融资方式的分析与选择 8、按照污染物排放的形式，污染物可分为。 A：点源 B：高架源 C：地面源 D：线源 E：面源 9、按随机抽选的方式划分，抽样调查包括。 A：纯随机抽样调查 B：机械抽样调查 C：类型抽样调查 D：整群抽样调查 E：单纯抽样调查 10、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是_。 A开发结束时的时间 B购买待开发房地产时的时间 C开发期间的某个时间 D全部租售出去时的时间11、制作深度价格修正率的要领是_。 A选取标准宗地 B设定标准深度 C将标准深度分为若干等份 D制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率 E按深度价格修正率求取路线价 12、某房地产开发项目用来反映考察项目资本金盈利能力的财务报表是。 A：损益表 B：资金来源与运用表 C：资本金现金流量表 D：全部投入现金流量表 E：借款合同 13、下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。 A债权人通常是商业银行 B不能用于偿还土地购置贷款 C主要担保物为在建工程及相关土地使用权 D还款资金来源通常是销售收入14、房地产抵押担保的范围包括_。 A主债权及利息 B违约金 C定金 D损害赔偿金 E实现抵押权的费用 15、金融工具的一般特征包括。 A：偿还性 B：可转让性 C：安全性 D：收益性 E：决策参与陸 16、注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效。 A：聘用单位破产 B：聘用单位被吊销营业执照 C：注册有效期满且未延续注册 D：未受到刑事处罚 E：年龄超过65周岁 17、下列关于保险合同的组成部分內容，表述正确的是。 A：投保单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发 B：投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分 C：投保单又称保单 D：暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效 E：保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件，一般不记载保险条款，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力 18、现货房地产与期货房地产估价的不同点是_。 A估价时点不同 B交易日期不同 C估价目的不同 D估价对象的状况不同 19、房地产保险中，涉及房地产的人身保险主要包括 )。 A：建筑工程团体人身意外伤害保险 B：贷款购房保证保险 C：建筑工程承包合同保险 D：安居定期保险 E：贷款购房保证保险 20、房地产的投资对象包括。 A：房地产直接投资和房地产间接投资 B：土地、建成后的物业和在建工程 C：商品房建设投资和土地开发投资 D：固定资产投资和流动资产投资 E：借款合同 21、竣工房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋_的价值。 A基础 B结构 C屋面 D返修 E水、电、卫等附属工程 22、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有(2007年试题) A：资产负债表 B：投资计划与资金筹措表 C：借款还本付息估算表 D：资金来源与运用表 E：损益表23