重庆云鼎天岸国际社区产品建议整体方案

【 “云鼎天岸”国际社区产品建议整体方案】,重 庆 昊 渝 企 划,PART 1 城市概况PART 2 市场概况PART 3 项目概况PART 4 SWOT分析PART 5 项目定位PART 6 项目功能PART 7 产品结构PART 8 产品功能,产品建议,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,城市概况,PART1 城市发展,“十五” 荣昌城乡面貌变化最大的时期。城市中心建成面积由“九五”末的65平方公里扩大到85平方公里人口由65万增加到81万，实现了“建设中等城市”的目标预计城市化水平达42%，比“十五”末提高10个百分点,荣昌城市提升,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,城市概况,PART1 城市发展,“十一五”是综合实力提升最快的时期,2006年，全县生产总值实现66.1亿元，按可比价格计算，比2002年增长59.5%，年均增长12.4%；人均地区生产总值达到10182元；三次产业结构由2002年的27.7:36.6:35.7调整为21.9:43.3:34.8；县级财政收入达到3.32亿元，比2002年增加2.1亿元，年均增长28.2%；全社会固定资产投资完成26.24亿元，比2002年增长141.8%；社会消费品零售总额完成21.93亿元，比2002年增长72.3%；对外贸易出口总额达到3343万美元，比2002年翻了近两番；金融机构存款余额60.26亿元，比2002年增加29.11亿元；农民人均纯收入达到3488元，比2002年提高933元，年均增长8.1%。,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,城市概况,PART1 城市发展,一点：以海棠广场为中心点三线：按照县城总体规划，大力实施“北拓、东扩、西进”的城市发展战略，尤其以海棠北路为重点，在昌元主城区以北，打造荣昌未来新城。,城市发展以“一点三线”为核心,四年来，县城建设步伐明显加快。昌元城区新建房屋面积160万平方米，其中：旧城区新建房屋面积约100万平方米，新城区新建房屋面积约60万平方米。旧城改造拆迁房屋面积约50万平方米。新城区拓展面积约2.8平方公里，其中：板桥工业园区拓展1平方公里。 城市市政基础设施逐步完善。,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,市场概况,PART2 市场分析,地产开发状况,建筑业发展较快。全县 2006年建筑业总产值19.2亿元，比上年增长13.0%。房屋建筑施工面积230万平方米，增长12.7%；房屋建筑竣工面积152万平方米，增长12%。商品房销售额0.82亿元，在2005年迅猛发展之后增长率放慢许多。城市居民人均住房建筑面积为23.5平方米，农村居民人均住房面积17.9平方米，分别比上年增长1.0%和1.5%。小城镇建设加快推进。全县除昌元以外的19个镇新增城镇面积2平方公里，新增城镇人口5.6万人，城镇化带动农村劳动力转移4.5万人，城镇化率由2003年的28.1 %提高到2006年的33%。,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,市场概况,PART2 市场分析,根据本项目的特性，罗列几个核心客户要素： 客户年龄：30至55岁之间 主力消费群职业：公务员；企业高管人员；私营业主等 收入状况：家庭年总收入约4万至8万元为主力占56； 购房计划：2835岁左右在12年有购房意向的占34；35有意向的占29； 3640岁左右在12年有购房意向的占46；35有意向的占27； 4155岁左右在12年有购房意向的占32；35有意向的占21； 购房面积： 2835岁左右需求75/110-120平方米二室/三室占62；120130平方米三室占29%；140平方米以上占9 3640岁左右需求75/110-120平方米二室/三室占22； 120130平方米三室占58%；140平方米以上占20 4155岁左右需求75/110-120平方米二室/三室占42； 120130平方米三室占42%；140平方米以上占16,消费群体,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,项目概况,PART3 市场分析,总用地面积38000平方米(不包括宾馆)规划容积率2.08建筑密度34.8%绿化率32.7%总建筑面积约8万平方米,项目基本要素数据(前期),项目位于荣昌县板桥工业园区，距县城2公里东南两面与荣丰河及荣昌大道相连，临近新汽车总站西侧为农村用地北侧紧靠成渝高速公路地块内一条人工水渠横跨东西；荣丰河河面宽约20米,项目环境及道路状况,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,PART3 市场分析云鼎天岸项目的现实问题,项目概况,“云鼎天岸”所处的板桥工业园区，位于荣昌县的东部，属于工业为重点的开发区。按照荣昌县发展规划，城市建设主要是“北拓建造新城（包括濑溪河沿线的高档社区及摈河休闲的规划）、西进改造老城、东扩工业园”，商业和居住主要是向西、北两个方向拓展，东部属于商住的“缓进地区”。因此“云鼎天岸”项目开发，我司将其称之为“破局而动”即打破城市规划格局，强力而为。,贵司的初步想法是，依托“云鼎天岸星级酒店”，在该片区建设一个大型居住区。但是，85亩的地对于建设一个大型完备的社区略显牵强，用地要求基本在200亩，项目该如何开发？是建一个富人集居的高档社区，还是建成中档社区？社区的建筑形态，是以别墅、连排别墅为主，还是以多层或小高层为主（政府限制别墅用地，没有规划要点，开发商能否提规划要求）？用什么样的开发理念统帅社区建设，从而使项目在市场上获得明确的“身份标识”？ 面对上述问题，我司受托对本项目产品建议。,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,PART4 市场分析SWOT分析,项目概况,优势,劣势,威胁,部分硬件配置低于新老城区项目，城市配套缺少板桥工业园区不是城市发展的居住区，缺乏居住氛围，人气不足；不排除今后有污染剩余年限只有42年地块尚属前期开发阶段，市场陌生本县整体经济不高，消费能力受限,位于高速公路、高速铁路的工业园区内距离高速公路二号线进口步行10分钟四星级酒店资源可共享项目体量大，具备规模优势水资源好，原生态坡地,机会,该区域尚属开发初期，项目可做形象工程荣昌无参照项目运营模式，便于运作创新产品是市场稀缺，把握高端客户消费主流有条件整盘包装，树立云鼎品牌宣传项目保值增值潜力巨大,八部委出台的房地产政策，再度造成消费者持币观望县委县政府发展规划重视新老城区，将造成未来区域开发降温高端产品在价格和市场容量上均有风险,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,PART4 市场分析SWOT分析,项目概况,结论“八项主张” 把握荣昌“十一、五”城市建设契机，打造城市第一名盘 抢占荣昌东部门户的高速堡垒，展示现代时尚品质建筑，形成差异吸引消费眼球 瞄准公务员及私营企业主为核心的目标客户群，以品质项目与之对接 展现现代时尚项目功能元素，实现物业保值增值 不能脱离整体消费相对较弱的现实，控制总体造价 做好前期商业、综合配套资源储备挖掘，实施针对性“量体定做”功能布局 加强尊重市场意识，以市场为导向，注重产品市场调查研究 提高项目开发效率，快速占领市场主导,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们的目标,PART5 项目发展建议 目标,“云鼎”在荣昌品牌建设的战略规划布局,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART5 项目发展建议 项目定位,打造本项目产品的最直接的衡量标准：稀有区域地段、环境景观的稀缺性尊贵高价值、居住人群的高层次高品质产品的高素质、高品位、高附加值,开发理念掀起荣昌居住革命彻底颠覆 荣昌人居现状全面提升 荣昌人居品质精心打造 荣昌人居名片,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART5 项目发展建议 项目定位,链接年底前主推对象,建筑规划建议结合坡地地形，依山就势 天人合一,项目主题：上层阶级领地，传承国际风范,内涵：各组团和整体规划的关系就是“形”和“神”的关系，如散文一样，形散而神不散，浑然一体；总体规划要体现物以类聚，人以群分；也就是不同的产品形态形成相对独立的组团；建议沿河修建联排别墅区，沿水渠建洋房区，根据地势和进出口位置建空中别墅和高层；在整体的规划上不要过分的强调轴线的对称关系，尤其是中轴线（一期以水渠为点）的对称关系，使小区有精心规划但又显得自然，各组团关系自然协调，体现小区的整体性；,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART5 项目发展建议 项目定位,产品类型建议目前荣昌房地产市场的缺乏高端项目，可通过修建经济型精品别墅、洋房及空中花园别墅来与目前的市场产品形成差异化。以花园洋房及空中花园别墅为主。挑高小户型、联排别墅、叠拼别墅为辅。少量独立别墅（有需求时再按客户要求施工建造）。社区环境设计和建造细腻、独特，体现出别墅区的优越性。可借鉴的项目：山语间的项目规划及景观设计。,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART6 规划设计方案 项目功能,项目会所,“以人为本”始终是尊重消费者终结 塑造开发企业市场品牌及口碑,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART6 规划设计方案项目功能,集中式商业配套,便捷的生活配套，现代生活的追求,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART6 规划设计方案项目功能,别墅及洋房住宅,现代时尚建筑，引领荣昌建筑新概念,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART6 规划设计方案项目功能,星级酒店提升项目整体品质,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART6 规划设计方案项目功能,菜单式 精装酒店公寓 挑高小户型 （后期开发）,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART6 规划设计方案项目功能,引进星级物业管理,满意的物业管理服务，才能体会高品质生活,配套设施,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART7 规划设计方案 产品结构,综合项目盈利的产品，合理规划、分配和布局是关键,主题配套部分设计要点建议 1、主题运动休闲公园，以“绿色、运动、生态、活力”为理念（设立：游泳池、网球场、篮球场、攀岩场、门球场、晨练场、健康步道） 2、主题音乐广场 3、二级商业配套设施 一级商业配套位于原生池塘畔，建造集咖啡厅、特色餐饮、古典购物小店、露天娱乐游乐公园为一体的风情街 二级商业配套以服务为半径分散在社区大路处，小型超市、小型肉菜市场、洗染店、银行网点、医疗站 4、幼儿园（如条件许可最好和学校联姻） 5、住户专车（荣昌首创 尊贵独享）,养生会所,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART7 规划设计方案 产品结构,荣昌首创 大型 养生会所 创造品牌,养生会所部分设计要点建议 楼层：三层 层高：一层4.8米；二至三层4.5米 面积：3000平方左右 格局：独立裙楼 预留上二、三楼坡梯（施工楼面整体浇铸）,室内设施休闲养生系列 设立：茶楼、书吧、棋牌室膳食养生系列 设立：传统药膳滋补馆怯病养生系列 设立：中医保健理疗中心 （如：重庆富侨 增设专业中医推拿、针灸、拔火罐）运动养生系列 设立：健身中心、乒乓球室,星级酒店,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART7 规划设计方案 产品结构,星级酒店设计要点建议 主楼建筑：7层 酒店大庭：主要进出口一层 餐饮布局：3层；面积约2000平方米左右 娱乐休闲布局：4层；面积约1500平方米 客房布局：5至7层；标间80个；豪华客房每层2套 客房面积： 约30平方米（含公用面积） 层高：约3.2米 配套设施：独立电梯及消防系统；中央空调；每层服务人员值班室及吧台；,提升项目品质,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART7 规划设计方案 产品结构,别墅,（联排别墅示意）（叠拼别墅示意）,（独立别墅示意）,别墅设计要点建议 套型配比：占总套数15左右 套型结构：五房三厅三卫一厨房；配置车库；底层私家院馆； 楼层控制：4层（负层车库），独栋3层（负层车库） 层高：3.2米左右，客厅挑空 设施配套：恒温恒湿，水循环系统 设计特色：半地下层；考虑双主卧（其中一主卧类似温泉房）；充分显示独特与尊贵,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,PART7 规划设计方案 产品结构,我们应建造怎样的产品,（退台式洋房示意）,花园洋房,花园洋房设计要点建议 户型配比：110135平方米左右为主力户型，占总套数42；140平方米户型占总套数8左右； 套型结构：四房二厅二卫一厨房；三房二厅二卫一厨房； 楼层控制：4+1层 层高：3.1米左右 设计特色：双空中花园（如户花园+阳台花园）；双套房（主卧面积设卫生间和衣帽间）；有坡地的地方考虑可赠送的半地下室 建筑结构：一梯二户，局部框架结构；错位阳台；全封闭家用空调外挂机位；飘窗、凸窗等,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART7 规划设计方案 产品结构,空中花园别墅设计要点建议 套型配比：占总套数20左右 套型结构：三房二厅二卫一厨房；底层架空（临时停车位）；小高层各住宅建筑楼层顶部，退台花园；中庭挑空；二层与顶层平台连接；平台种植花草植被； 楼层控制：16+1层，一梯45户（若5户可考虑一套80平方米小户型） 层高：3米； 设施配套：独立电梯2部 单套面积：建筑130160平方米左右；露台3050平方米左右。,空中花园别墅,（外立面示意图）,（参考户型图）,挑高小户型,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART7 规划设计方案 产品结构,挑高小户型设计要点建议 套型配比：占总套数15左右 楼层布局：12层（挑高一层为常规楼层两层） 套型结构：二房二厅二卫带书房一厨房；二房二厅一卫一厨房； 层高：5.1米，一梯8户 面积：户型为6585平方米左右； 设施配套：独立电梯2部 建筑结构：全框架结构,（参考户型图）,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART7 规划设计方案 产品结构,各类户型的配比建议：,户型定位的思路：尽可能提供比现有市场更新颖的产品，力争人无我有；做市场已有的产品，尽可能户型更精巧、功能全面，立面更美观，力争人有我精；功能相同户型，档次要高，体现豪宅品质。,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART7 规划设计方案 产品结构,建筑风格要点建议本项目在建筑总体风格上建议采用现代风格。符合现代社会的生活节奏，化繁复为简洁，而且在色彩及外立面的设计都让人有耳目一新的感觉。现代风格的表现元素较多地出现架子、凸窗、大面积玻璃窗；色彩变化丰富。代表楼盘：学府大道69号、金科天湖美镇。,（现代风格示意）,建筑立面,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART7 规划设计方案 产品结构,（中庭花园示意）,路网的规划路网规划要同建筑的布局相结合，尽量体现曲径通幽，路径蜿蜒，顺山走势，以体现良好的美学效果；休闲路径边设置凳椅，便于休闲。,（路网示意）,环艺布局,环艺布局设计要点建议中庭花园的打造：注重人文艺术；中庭花园作为小集中式大型景观，要体现养生主题，强调景观的观赏性与参与性相结合； 植被选种：以灌木为主；结合名贵的乔木树种如广玉兰、桂花、香樟树等；地面50种植草坪；水系部分：实施局部的水系景观，结合人文水生财之风俗；生活运用设施：建设运动公园,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART7 规划设计方案 产品结构,地下停车场设计要点建议 星级酒店地下设立独立的地下停车场；出入口与小区出入口为同一个，但与小区车辆实施分流；容纳100个车辆停车。 小区地下设置100个车位停车 地下车库的总面积约5000平方米；出入实施单向分流；人车分隔。,地下停车场,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART8 规划设计方案 产品功能,小区会所, 层高高度适应未来物业装饰 中央部位设置中庭，提升项目形象 留有商务功能通讯接口 采用大型玻璃隔墙 前期一层将作为产品展示与销售接待场所，二层作为办公区域，三层预留（有条件设立养生保健中心） 前期门前环艺设施布置到位 一层销售现场功能划分：产品传播展示区、功能展示区、销售接洽区、客户定购区、管理区、卫生间等 二层管理部门功能划分：项目主管办公区、财务室、VIP区域、营销策划办公区、销售资料库房、卫生间、小型会议室等 外立面预留门头展示区域 门口预留车辆停车场,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART8 规划设计方案 产品功能,星级酒店, 一层独立接待大厅及商务中心；三至四层餐饮娱乐场所；五至七层为客房 每层留有工作人员值班室及接待吧台 独立电梯两台 通讯网络、有线电视、中央空调、24小时热水、通风管道入室 预留餐饮后场油烟处理位置，并考虑楼面防水处理及污水处理 桑拿区域注意楼面荷载及放水处理 地下停车场由电梯可直接进入宾馆主楼 设立宾馆安防控制中心室 入驻宾馆酒店或就餐车辆与地下停车场公用 办公区域设在一层大厅背侧,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART8 规划设计方案 产品功能,别墅, 设计半地下层（私密空间） 双主卧 私家院馆 挑空客厅 有线电视（数字）、通讯网络及煤气管道入户； 集中抄表（水、电、煤气） 恒温恒湿，水循环系统 预留分体空调外挂机组位置（外墙百叶全封闭） 车辆停放在私家车库，并设专用通道 精装样板示范单位 出入24小时安防管理，并设立监控中心,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应建造怎样的产品,PART8 规划设计方案 产品功能,空中花园别墅, 空中花园别墅每幢住宅顶部实施退台 菜单式精装户型交付（建议考虑） 空中花园 开徜客厅 有线（数字）电视、通讯网络及煤气管道入户； 集中抄表（水、电、煤气） 内楼梯 预留分体空调外挂机组位置（外墙百叶全封闭） 车辆停放在小区专用地下停车场，并设专用通道 精装样板示范单位 出入24小时安防管理，并设立监控中心,重 庆 昊 渝 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公司,我们应