中介赚差价是否合法？.docx

房产中介赚差价是否合法？一、概述（一）房地产中介机构 1.背景：房地产中介是一个方兴未艾的行业，特别是国家将房地产业确定为国民经济的支柱产业,出台一系列系列规范发展房地产业的政策措施,为房地产中介业的发展注入了新的生机和活力.随着城乡居民住房消费的旺盛需求.我国经济的持续、稳定、快速发展和城市化进程的加快。以及全面建设小康社会奋斗目标的确立。这些都是为房地产中介提供了巨大和广阔的发展空间。 2.内涵：(1)广义：广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。（2）狭义：狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。根据城市房地产管理法的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。故对下文的房产中介机构我们均采狭义概念。在进入正题之前，我们有必要了解一下房产中介机构赚取差价的形式，然后分别对其进行分析。 （二）房产商赚取差价的三种主要形式1.第一种房产中介看到报价较低的房产，自己出钱将其买入，然后再以高价卖出；2.第二种是受房主委托，代理卖房，在过程中撇开卖家，与买家洽谈，从而提高售价。相比较而言，倒腾卖房赚取的差价更高。3.第三种是和买房人在房屋买卖居间合同中商量好房主要求的保底价格，然后和购房者商量好其接受的价格，组成交易后，高出保底价格的差价即为经纪人所有。（三）相关法律、规章规定1. 合同法第二十三章关于居间合同的规定：（1）第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。（2）第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。（3）第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。（4）第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。2. 消费者权益保护法消费者的权利：（1）第八条 消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。（2）第九条 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。（3）第十条 消费者享有公平交易的权利。 消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。经营者的义务：第十六条 经营者向消费者提供商品或者服务，应当依照本法和其他有关法律、法规的规定履行义务。经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定。经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。3.经纪人管理办法（国家工商行政管理总局）第二条 本法所称的经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理的等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。第三条 经纪人从事经纪活动，应当遵守国家法律法规，遵循平等、自愿、公平和城市信用的原则。第十七条 经纪人在经纪活动中，应当遵守以下规则：（一）提供客观、准确、高效的服务；（二）经纪的商品或服务及佣金应明码标价；（三）将定约机会和交易情况如实、及时报告委托人；（四）妥善保管当事人交付的样品、保证金、预付款等财物；（五）按照委托人的要求保守商业秘密；（六）如实记录经纪业务情况，并按有关规定保存原始凭证、业务记录、账簿和经纪合同等资料；（七）收取佣金和费用应当向当事人开具发票，并依法缴纳税费；（八）法律法规规定的其他行为规则。第十八条 经纪人不得有下列行为：（一）未经登记注册擅自开展经纪活动；（二）超越经核准的经营范围从事经纪活动；（三）对委托人隐瞒与委托人有关的重要事项；（四）伪造、涂改交易文件和凭证；（五）违反约定或者违反委托人有关保守商业秘密的要求，泄露委托人的商业秘密；（六）利用虚假信息，诱人签订合同，骗取中介费；（七）采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段损害当事人利益；（八）通过诋毁其他经纪人或者支付介绍费等不正当手段承揽业务；（九）对经纪的商品或者服务作引人误解的虚假宣传；（十）参与倒卖国家禁止或者限制自由买卖的物资、物品；（十一）法律法规禁止的其他行为。4. 房地产经纪管理办法（住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布）第四条从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。第十八条房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。 第二十五条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；（六）改变房屋内部结构分割出租；（七）侵占、挪用房地产交易资金；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；（十）法律、法规禁止的其他行为。第三十四条违反本办法第十八条、第十九条、第二十五条第（一）项、第（二）项，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。5. 城市房地产中介服务管理规定（建设部） 第二十二条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为:(一)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益;(二)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;(三)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务;(四)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;(五)法律、法规禁止的其他行为。二、实务案例分析（一）第一种形式：对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价；法院的裁判观点是经纪人签订房地产买卖居间协议、房屋买卖合同并无取得系争房屋物权的意思，其的目的在于转卖，进而赚取差价，违反了房地产经纪管理办法第二十五条的规定，应当返还差额部分。（选取了经过一审、二审、再审的原告钟敏与被告上海舜世房地产经纪事务所、陈瞻居间合同纠纷一案，均维持了一审的判决，比较有说服意义。）案号：一审：（2014）闸民三（民）初字第1630； 二审：（2015）沪二中民二（民）终字第2242号再审：（2016）沪民申1987号（二）第二种形式：撇开卖家，提高售价。法院的裁判观点：天津滨海新区塘沽审判区17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为，依法认定合同不成立，驳回索赔的诉讼请求。（三）第三种形式：在居间合同中对获取的差价作明确的约定。法院的裁判观点：签订房屋买卖居间协议，系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。其次，原告石方其在承诺书上签字，承诺房屋到手价220万元，高出价格由居间方所有。根据原告提供的电话录音中原告本人的陈述可以看出，原告对于上述承诺书的内容是知晓的。该承诺系原告真实意思表示，亦不存在任何法律规定的无效情形，应认定合法有效，原告理应依此承诺履行。最后，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告已经实际收到系争房屋的售房款，理应支付承诺书中承诺的差价部分。（石方其与上海仁丰房地产经纪有限公司居间合同纠纷一审民事判决书 （2016）沪0110民初7210号）。三、总结（一）评析： 除了在居间合同中明确约定的差价外，经纪人通过低买高卖、哄抬房价赚取的差价都是违规的，甚至是违法的，根据法院已有案例的裁判逻辑，不是判决返还差价就是确认居间合同无效。因此虽然至今还没有明令规定房产中介赚取差价是违法的，但根据部门规章以及法院的裁判观点可知此种行为是违法的，是会受到法律的否否定性评价的。（二）事前预防： 通过对以上中介赚取差价的几种形式的分析，买房人是可以采取手段避免的。只需要抓住一条法则，这种行为是完全可以避免的：即通过中介公司购买二手房，一定要买卖双方当事人“见面交易”。签订居间合同时，双方当事人必须悉数到场，并要求权利人本人签字。权利人本人没有当场的，要出具依法合规的委托书。（三）事后处理： 遇到赚差价的房产中介，此事已经发生在自己的身上了，也不要慌张