百强商业地产项目案例之四十六--呼和浩特首府广场.doc

百强商业地产项目案例之四十六呼和浩特首府广场 首府广场总建筑面积11.5万平方米，26层100米高，由三大部分组成：群楼部分7.4万平方米，即首府广场铜锣湾购物中心，为现代大型Shopping mall；写字楼部分2.7万平方米，为国际5A智能商务中心，是目前呼市最高标准的写字楼；地下部分1.4万平方米,为大型超市及现代标准停车场。 雄踞呼和浩特市“青城第一街”龙头位置的首府广场位于中山西路与锡林郭勒路交汇处。项目外在形象与风格本建筑把塔楼部分安排于用地北端，延续了锡林路上的高层建筑群，使城市轮廓线更加完整和协调。商业裙楼则贯通南部用地，延续了中山西路的商业界面，使用地的商业价值得到充分利用。各种业态分析写字楼部分写字楼技术经济指标 项目定位：国际5A智能写字楼 建筑面积：28311.7平方米 写字楼层数：26层 写字楼高度：99.99米 停车数：地上56辆 地下228辆 项目优势 1）呼市经济发展利好因素 2）政府大力支持 3）目前呼市标志性建筑物，最高的写字楼 4）地处商业街龙头位置，商业氛围浓厚，道路交通良好 5）预设大面积停车场，一则弥补呼市车位不足的现状 6）开发商实力雄厚 7）规划设计超前 8）与知名管理团队深圳铜锣湾百货合作 9）商业及办公配套齐全 10）约7000平米室外休闲广场，聚集人潮 11）大、小磁场（如上岛咖啡、麦当劳）营造商业气息 12）呼市中高档写字楼市场需求将不断增加 项目劣势1）呼市人均收入较低，消费能力有限 2）呼市商业区内商场林立，目前商厦竞争较激烈 3）呼市商业市场已接近饱和，一些商场已面临倒闭危机 4）开发商在呼市还未树立自己的企业形象，消费市场的认知度较低虽然地处商业街的龙头位置，但人潮较少，非商业核心地带 5）虽然写字楼的需求量较大，但目前已有大量中、高档写字楼在建，市场竞争日益激烈 项目成功点 1）商场实行售后返租的经营策略，每年承诺10的基准收益，据此项目初期商场短期内去化情况理想。 2）首府广场一改传统业种的单调模式，把人们的休闲、娱乐也考虑了进去，改变呼市人的文化形态和生活方式。）写字楼硬件配置考虑了智能、环保、节能的要求 4）大面积停车场与完善的配套功能 5）首府广场以做品牌的心态作项目，以忠诚服务的理念对待客户 6）开发商考虑了商铺的购买者、品牌经营者以及整个商场管理者利润空间 项目失败点1）首府广场的商场与深圳铜锣湾百货合作的后期除了一、二层的一部分是由深圳铜锣湾百货给他们进行的规划和策划外，余下的都是由力天投资公司自己来做的，而他们本身是搞房地产开发的，并不具备商场经营的经验，这样使首府广场在管理上就不够专业 。 2）首府广场在开业期间，恰逢王府井百货、华联商厦、新亚太等几个大型商场同时入市，对它造成了较大的冲进，产生了消费者的分流。而且在中山西路上不属于核心商业地带。3）项目当初定位于呼市中心商圈的最高商业、最高消费，在一定程度上和当时呼市的高端消费能力脱节。4）门外人流量往来较多，但多是直奔维多利商厦，分流现象明显。相当程度上是维多利比首府早开业1年多，人们具备了消费思维惯性。5）商城招牌不醒目，欠缺吸引力商城正门没有显眼、具有吸引力的布置或展示，不能引 起消费者的注意 。6）商城商业气氛营造不浓厚，没有绚丽缤纷的装饰，也没有生动活跃的促销水牌，广告宣传不够 。7）首府广场平面布局不很合理，交通动线组织不良，消费者进入商场后感觉购物路线过于迂回。8）在首府广场商业部分开业时，没有包装好整体，在大多数业态运营时，小部分商铺仍然在装修，影响了整体形象，给消费者留下不好的第一印象。9）写字楼部分销售不是很理想，已经近两年时间仍然存量40多未去化，实践证明这种推广策略是有问题的，由于整层的标准层都是毛坯的形态，根本未做任何隔断或者装修，导致对有意购买或者投资写字楼的客户群门槛过高，对有意愿入住的公司感觉楼宇交房状态太过原始，或者因为装修复杂等原因而使得他们望而却步。项目借鉴意义把握好呼市居民的消费特点和消费心理 城市SHOPPING MALL要具备良好的公共交通条件的发展 规划布局简单化，让消费者轻松逛完商场 提高商场设计布局的“可视性” 增加公共空间的面积，并充分利用其价值 由专业的商业经营管理公司来运营加强商场外围导向，增加广告招牌，扩展商场入口 适当增加项目全寿命周期节点的拓展和包装、促销等活动，培养和强化消费者的购物习惯 增加商场内部装饰和视觉的整体性 写字