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地产策划商品市场投资第一步胡媛 Management管理地产策划商品市场投资第一步文/胡媛商业地产经过多年的高速发展，市场已经变得十分理性。 投资者也开始理性，他们相信商业地产的价值投资观，即“商业经营实心化，资产优质化”。 这种理智的市场认识使得商铺投资回归到商业地产的本源，即通过商业经营来实现商业物业的增值。 于是商铺投资和开店出现了共同的话语“生意做得出吗？”投资者的这些疑虑，催生了商业地产咨询业的发展。 零售行业需要优秀的商业地产咨询商为其规划好投资置业的第一步。 以上海著名的奥特莱斯品牌直销广场为例，由于建在非传统的商业区位，许多国内外知名的代理公司都不愿接手奥特莱斯，大部分商家也对奥特莱斯望而止步，对未来入驻能否获得收益充满疑惑。 面对这一系列问题，奥特莱斯迫切需要成熟的商业地产咨询公司帮助其进行合理的策划，经过多方考察，他们选择了上海在行置业投资咨询有限公司。 针对奥特莱斯出现的问题，在行置业投资咨询有限公司有针对性地制定了招商策略，帮助奥特莱斯取得了意想不到的成功，令业内刮目相看。 在行的策划方案，将奥特莱斯11万平方米的直销广场分为品牌主题商厦、餐饮板块、休闲板块和部分品牌招商四大板块。 其中主题商厦和餐饮板块的招商是两大难点。 策划者敏锐地抓住了奥特莱斯的经营产品适合上海人的品牌鉴赏能力强、消费能力相对弱的特点，为其制造了科学的招商策略。 在主题商厦板块招商中，策划方通过对奥特莱斯的业态融合性和物业特点进行判断分析，发现儿童用品、家居更适合主题商厦的经营。 因此，奥特莱斯的主题商厦被定位为儿童主题，划分为青少年儿童用品城、运动城和生活馆三部分。 同时依靠精湛的招商技术，策划方帮助奥特莱斯成功引进了宝大祥青少年儿童购物中心、德美生活中心等知名企业和品牌。 餐饮板块的招商，首先从寻找具有外资背景的餐饮企业入手。 在行认为，这些企业往往了解奥特莱斯的经营模式，对中国奥特莱斯的未来经营充满信心。 其次是寻找品牌餐饮企业。 因为奥特莱斯的经营特50xx.2管?Management点是服务有车族，消费人群是中等以上及中等层收入者，所以引进餐饮品牌与国际服装品牌扎堆经营，?能满足消费者的消费需求。 第三是寻找连锁餐饮企业。 由于经营地设在市郊，餐饮企业的员工上班及物流都会发生困难。 而连锁餐饮企业,他们自有一套解决方案和完善的物流配送,在奥特莱斯进?长期经营?存在问题。 由于进?了成功的商业地产策划，奥特莱斯取得了辉煌的成就。 投资方原本准备用两三?时间培育市场，先靠游客聚拢人气，再逐渐吸引本地“有车一族”。 但是由于策划合?，在试营业后，第一个“五一黄金周”的7天中，奥特莱斯就接待了5万辆汽车25万人次的消费者，日均销售额突百万，刷卡率达到56%，目标顾客迅速锁定。 此外，成功的商业运营也有?支持了物业价值的体现，原来奥特莱斯计划销售部分物业，以平衡整体资金。 但是考虑到整个项目的完整运营，最终撤消了销售计划，以整体租赁经营方式运作项目。 改售为租以后，整个项目的业态处于控制之下，项目特色鲜明、客源广泛、经营稳定，成为上海商业发展和成功商业地产的标志性项目。 由此可见，选择和制定好正确的地产策划，对市场的发展，是十分重要的。 走好这关键的第一步，才能在日后的经营中占得先机，获得收益。 相关链接上海在?置业投资咨询有限公司是上海第一家专门从事商业地产的服务机构，从事商铺中介、招商及商业企业管?经营咨询业务。 在帮助大?的零售企业，特别是迅猛崛起的连锁企业选址找铺、招商的过程中，在?积累了丰富的商业地产经营定位、发展规划、网点布局、?销策划、招商运营等方面的实践经验和基础?论。 中（刘建）征稿征稿为了?好的为广大读者服务，本刊“管?前沿”、“营销策略”、“人物”、“无形市场”等栏目长期面向批发市场策划管?人员、?业研究专家、市场主管部门和市场经营者征稿。 稿件要求为原创，所有来稿均需贴近商品市场建设、发展实际，具有指导性、可读性、生动性，稿件一经采用，稿酬即付。 本刊欢迎各界人士踊跃