2011年8月成都大源国际中心项目公寓整体营销方案.ppt

大源国际中心项目公寓整体营销方案超越极限 使命必达 2011年8月 报告体系 analyzesystem 目标 目标下新政解读 市场分析 项目解读 市场定位及客群分析 总体策略 投资回报方案测算 目标 形象目标 营销目标 塑造项目 稀缺价值影响力 的市场形象 十八个月总共完成住宅公寓 完成3 4万 的销售任务 宏观政策 成都房地产调控细则 核心政策解读 一 限购即日起 在本市锦江区 青羊区 金牛区 武侯区 成华区 高新区等主城区暂时实行住房限购措施 本市居民家庭可以再购买第2套住房 暂停购买第3套住房 外地籍居民家庭能提供证明者可在主城区购买1套住房 不能提供证明者暂停在主城区购房 二 限贷首付提高 利率上调 银行信贷紧缩 后续放贷更为紧张 购房者贷款艰难 三 限价 关于进一步强商品住房价格监管的通知 申请办理商品房预售许可证的预售方案中申报价格应按套明码标价 一房一价 申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价 售房价格优惠幅度应在预售方案中明确 宏观大势预期的逆转 住宅市场严控继续 市场观望氛围浓厚 非住宅物业投资走俏 供需两旺 政策市场影响 政策影响限贷 限购 开发商交贷款额度的保证金1 5 不退放款周期延长 以前20天左右 现在1 3个月很多公司直接派2个人专办放款事宜 人力成本增加贷款人收入证明细化 要求半年收入清单 2 5倍收入保障1年以上社保 未来政策走势的研判 政策是长期的 目前房价尚未实质性下跌 政府已经明确指出 一旦政策放松 价格有可能会出现报复性上涨 政策以巩固和加强执行为主 今年中国经济出现硬着陆可能性不大 因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主 房价是决定政策是否加码的关键因素 如果未来房价继续坚挺或走高 不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台 市场总结 受限购 限贷 双限 的影响 市场观望情绪浓厚 开始出现量价齐跌的市场走势 目前公寓不受限购 限贷 双限 的影响 公寓市场刚需两旺 市场机会优势较大 公寓虽然不受 双限 的影响 但当前银行资金压力紧张 公寓会受到限贷的影响 目前区域市场上共有 雍湖会 蜀都中心 香年广场 福年广场 海洋中心 共5个项目有公寓在售 均为精装 以下为具体分析 竞争环境 公寓量价关系 备注 1 以上数据来源于中成市场研究中心 2 数据截取各项目2011年1 6月销售情况 目前在售项目公寓均价在8300 11500之间 精装标准在1500 3000之间 清水价格区间为7000 9000元 月均销量约22套 与住宅和公寓的月均销量相差较大 存量大 竞争激烈 公寓区域内潜在竞争分析 潜在放量大 同质化产品面临直接竞争 蜀都中心 50 雍湖会 40 香年广场 47 3 6 竞争项目主力户型对比分析 2 海洋中心 51 卡斯摩广场 51 5 户型对比 公寓主力户型对比分析 户型设计有一定优势 通风采光效果佳 部分设计观景阳台和生活阳台 有一定的竞争力 区域市场分析结论 区域在售公寓全精装 精装标准1500 3000 清水价格7000 9000 月均销售22套左右 较住宅和loft相差较大 潜在供应量大 竞争激烈 目前市场在售的房源主要为40 60 的套一房源 产品同质化严重 城市新中心以金融 总部为代表的成都中央商务区 大力发展现代商贸 科技创新 软件外包 文化会展等高端产业的现代化新城本案处于天府新城核心区 首开区 项目区位规划 规划总建筑面积6500万 已经建成1600万 在建面积1000万 建成后总就业人口60万 总居住人口60万 天府新城 成都浦东新区 上海 6500万 规划 再造一座城 区位规划 6纵3横交通体系6纵地铁1号线 天府大道 红星路南延线 站华路 元华路 机场高速3横三环路 府城大道 外环线 区位交通 本项目位于6500万 规划的城市新中心 天府新城 紧邻国际商务核心区 未来的成都 陆家嘴 区位的优越性和重要性无庸置疑 区位小结 项目总评 4 3 21万方综合体项目为由两栋高档写字楼 三栋高端商业楼 两栋高端公寓和一栋公寓式酒店组成的大型综合体 总建筑面积约21万平米 产品分布及套型梳理 公寓产品 主力户型集中于60 70平方米 占比80 户型板块 户型设计方正适用 功能齐全 双阳台设计 户型板块 卧室 卧室 户型设计方正适用 功能齐全 3 15米层高 空间感更强 通风采光效果好 在公寓中设计套二套型 产品可选择面较 书房 公寓产品对比分析 3 15米层高 双阳台 采光效果佳 为区域稀缺资源 户型价值 50 70 适应市场 双卧套型设计 高附加值创新利用 配套价值 精品店 主题餐厅 咖啡厅 酒店式公寓 休闲娱乐等功能于一体的生活广场 投资价值 不限购 不限贷 总价低 出租 自