中海地产营销调研分析报告范例

目 录,宏观经济情况政策法规城市规划土地市场房地产市场主要竟品市场,宏观市场分析,宏观经济,一、国民经济快速健康协调发展,长春市实现GDP 848.9亿元。其中第三产业实现增加值386.7亿元，在第三产业中房地产业的增速最快， 房地产业增加值为30亿元，比上年同期增长19.3%。,宏观经济,二、居民收入与消费水平显著提高,1-7月份，长春市城市居民人均可支配收入为6298元， 比上年同期增长15.2%。居民人均消费性支出4915元， 比上年同期增长14.2%。居民收入和消费水平有了显著提高。居民消费价格总指数仍控制在102.2%的较低增长水平，但仍比上年同期提高了0.6个百分点。,宏观经济,三、房地产开发投资持续快速增长,长春房地产开发投资持续高位运行.投资规模不断扩大，房地产投资出现“井喷式”增长。共完成房地产开发投资125.7亿元，同比增长100%。其中住宅投资98.2亿元。房地产开发施工面积1401.8万平方米，同比增长82%。其中住宅1127.6万平方米，同比增长77.2%。,宏观经济,四、1-7月 新建商品房价格稳定上涨,关键数据：平均成交价格2958.6元/平方米1-7月份，长春市商品房合同备案套数为26068套；合同备案面积为271.7万平方米，同比增长45%。合同备案金额为80.4亿元，同比增长61.3%。平均成交价格为2958.6元/平方米，同比增长11.2%。其中住宅合同备案套数为22394套；合同备案面积为234.9万平方米，同比增长96.1%；合同备案金额为65.3亿元，同比增长120.8%。平均成交价格为2781.3元/平方米，同比增长12.6%。,宏观经济,五、1-7月 二手房交易不如商品房,关键数据：商品房交易量.二手房交易量之比为1：0.571-7月份，二手房成交套数为12409套；成交面积为131.2万平方米，同比增长33.5%；成交金额为19.8亿元，同比增长41.4%。其中住宅成交套数为11529套；成交面积为88.9万平方米，同比增长20.3%；成交金额为11.6亿元，同比增加2.1亿元，同比增长21.4%。 二手房成交价格为1510.5元/平方米。同比上升8.4个百分点。,宏观经济,宏观经济分析小结,整体来说市场的发展态势良好，各项经济指标保持了较快的增长速度；市场需求旺盛，价格上涨幅度明显；人均收入、支出基本持平，消费能力得到进一步释放，房地产需求具有减缓的趋势；由于一手房价格的快速上涨，导致二手房交易呈现出快速上涨的趋势，住房需求“性价比”凸出，一手房需求逐渐减缓，二手房市场将有所活跃；目前物价上涨、通货膨胀的因素导致人民收入的增长没有房价上涨的幅度快，导致很多人想买房但因资金不够，导致租房或者转向二手房市场，如何定价，如何去解决这种矛盾也是开发商值得研究的问题。,1-10月份政策法规,政策法规汇总,110月份政策法规,1-2月份,(一）国家税务总局宣布从2月1日起清算房地产商土地增值税 （二）税务总局：职工低价获取单位售房应缴个税,3月份,（三）住房公积金将首次覆盖农民工（四）我省房价涨幅将控制在5%以下,110月份政策法规,4月份,（五）建设部:新建住宅须有自行车车位（六）吉林省政府办公厅 关于调整住房供应结构，稳定住房价格的实施意见（七）国土资源部：整治土地市场 严控高档住宅用地； (八）两部委：工业用地出让规避招拍挂将受到严肃查处,5月份,（九）省建设厅吉林省房地产市场秩序专项整治工作方案（十）长春市政府 长春市经营性房屋拆迁补偿增20%,110月份政策法规,6月份,（十一）长春市国土资源局关于严格制止和处理违法 违规用地行为的公告（十二）长春市建设工程造价管理办法会议认为， 建筑业是我市着力培育的五大重点产业之一， 在全市经济社会发展中占有十分重要的地位。,7月份,（十三）旧商铺也能抵押贷款，最多能贷款800万， 要求商铺产权清晰，已使用期限不超过10年。（十四）我市住房公积金最低缴存比例将上调， 拟由5%上调到7% ，最高不得高于12%。（十五）存款利息税税率降到5%（十六）增加住宅用地抑制房价，针对房地产价格上扬的问题， 今年国土资源系统已根据国务院房地产市场调控的要求， 加大土地的供应，以抑制房价。,110月份政策法规,8月份,（十七）央行将要求提高房贷首付至 40%或50%。（十八）吉林省城市供热收费暂行办法将力争明年 上半年出台实施，届时将告别按面积收费，有 望按热量收费。,9月份,（十九）我省房贷首付比例暂不提高（二十）占地超5公顷小区须有雕塑规划,110月份政策法规,10月份,（二一）物权法10月1日正式实施 （二二）贷款买第三套房首付最低45%（二三）新建民用建筑必须分户热计量（二四）阁楼采暖热费按50%收取,1-10月份利率调整,2007年1-10月份，共5次上调银行存贷款利率上调。,政策法规分析小结,从上述的政策上可以得出，政府在07年加强了对房地产市场的打压，对房地产市场进一步规范，比如由于城市中心土地的稀缺，原有居住区改造难度大、成本高，旧有的废弃厂房成为旧城改造的重点，因此对原有的工业用地出售方式进行了严格的控制。同时由于房地产市场价格增长过快，房产增值保值性增强，投资比例上升幅度较快，哄抬房价，针对投机行为的出现，政策进行了进一步打压，逐渐开始实施提高第二套住房首付比例措施，提高了投资者的门槛。存贷款利率的上调，增加了真实购房者的压力，在一定程度上也抑制了投机行为。对土地市场的整顿、规范；对大面积户型的严格控制；对规划要求的提高；对建筑行业的要求也越来越高，比如建筑节能、热量分户计量；政府对房地产开发各个环节进行了规范，使房地产市场健康、稳定的发展。,1-9月城市规划摘要,1. 217亿投进净月开发区 净月开发区签下了有关净月生态城建设的8个合作开发项目，投资总额高达217亿元。主要项目：（1）净月潭中央商务休闲区开发项目（净月开发区福址大路西段，占地200万，投资156亿）（2）东北种子销售中心项目（吉林农业大学范围内，占地9.76万，投资3亿）（3）旅游文化一条街项目（吉林农业大学范围内，占地35万，投资13亿）（4）长春数码港项目（净月开发区净月分团内，占地5万，投资4亿）（5）瀚邦房地产综合开发项目（净月开发区小合台，占地40万，投资13亿）（）工艺品研发生产加工基地项目（占地3.3万，投资1亿）（）高级商住项目（净月开发区净月街道先锋社区范围内，占地86万，投资25亿） 。（8）3200吨 大规格矿用高强度圆环链项目（选址在净月开发区净月分团范围内，占地面积1.6万平方米，总投资2000万欧元。 ）,1-9月城市规划摘要,.三广场围出第四大商圈经开区今年计划引进国内外龙头企业，重点发展以通讯产品维修.软件开发为主的服务业，以及金融.会展.现代物流业，围绕赛得广场.世纪广场和东方广场，着力打造长春第四商贸圈，并将东方广场洋埔大街东南湖大路打造成高标准的“迎宾路”。3.大马路要变民俗商业街 恢复建大马路商业文化街，市政府已开始规划实施。 4.汽车产业开发区 “一城”“一路”“三园”“三基地”“一城”：加快北方汽贸城建设；“一路”打造长沈路商贸金街；“三园”建设汽车模具工业园等三个园区；“三基地”专用车生产等三个基地。,1-9月城市规划摘要,5.宽城区今年将建5条道路 今年宽城区将完成庆丰路.九台路.铁乙一路.丙十九路和一匡街等5条道路建设，并启动人民大街南北贯通工程；争取北四环路今年开工建设，推进北人民大街北拓工程；北亚泰大街与长农高速公路的连接线，要按照56米宽的城市道路标准进行建设。 6.轻轨4号线下半年开工建设 该工程位于长春市区东部，起于南四环路，将沿临河街向北，穿过南湖大路、自由大路、吉林大路，经过滨河新村跨东大桥、伪满皇宫博物院，到达长春站北货场，终点到轻轨一期工程始发站长春站，与轻轨一期工程相接形成环线，线路全长16.98公里，其中高架12.45公里，地面线长3.23公里，其余为地下隧道。工程总投资18.53亿元。建设周期为2006-2007年。7.高新区扩区 以102国道为界，以南延长硅谷大街.超越大街等主要街道，以北实现一街一品,1-9月城市规划摘要,8.长春市总体规划编制完成了人民大街.东方广场.会展中心.南部中心城区核心区等城市设计，汽车产业开发区起步区等控制性详细规划，住房建设规划.农博园规划等专项规划及近期建设规划。人民大街：南侧将建全省第一高楼南部将再建一个“南湖”北人民大街延续现有特色站前区域重点解决混乱问题通过地下通道贯通南北9.长春要建10000革命纪念广场 长春市拟在位于二道区三道镇大稗子沟的长春烈士陵园内南侧建设一个面积1万平方米的纪念广场，该广场将是长春市迄今为止规模最大的纪念革命先烈的纪念广场。,1-9月城市规划摘要,10.香港将在长建“保税物流园” 江门市天创置业有限公司还将与香港豪爵投资控股有限公司合作开发西湖车城富苑小区项目，具体项目位置在长春市绿园区偏脸屯地块，项目占地面积约38万平方米，建筑面积56万平方米，项目于2007年启动，分两期，2008年创建成。 11.8月开建伊通河第17座桥 今年长春市的又一重点工程102国道跨河大桥有望在8月开建，建成后将成为长春市的城市标志性建筑之一，该桥呈拱形，全长近500米。建成后，伊通河上各种桥梁将达到17座。,1-9月城市规划摘要,12.西客站建立 市建委主任钟振明在干部讲坛上还透露，今年将启动四环路工程和西客站综合交通枢纽工程，争取启动建设由卫星路经临河街至长春站的轻轨4号线，3年后开建地铁1号线。13.长春即将推出十二条精品街路商业网点 7月26日至9月30日，长春交警将从严规范重庆路.同志街.建设街.延安大路等12条街路的动.静态交通秩序，把这12条街路打造成精品街路。,1-9月城市规划摘要,14.将以西客站为中心 建9平方公里换乘中心 长春市将以西客站为中心，建设一个9平方公里的综合换乘中心，该区域南起自立西街.北到景阳大路.东起规划西三环路.西至警备路。15.长春经开区唯一公园11月底开放 位于北海路附近的北海公园将于今年11月底竣工，并对外开放。该公园位于北海路以北.珠海路以南.仙台大街以东.会展大街以西，占地面积12万平方米，总投资1400万。,城市规划方面分析小结,07年是“南拓北优、西控东展”城市布局战略具体的实施年，加强了对东部和南部的建设步伐，优化了西部和北部的现有资源。增强了各区域城市功能设施建设，如：西客站的建设，东方广场商圈的规划等。同时也加强了对交通等城市的基础设施等方面的建设。综合来看，城市居住组团逐步形成，在一定程度上弱化了对原有城市设施的依赖性，以各组团为中心的新的城市布局正在形成，各组团也将形成新的开发热潮。,1-10月份土地市场,长春市土地情况各区土地情况,2004-2006土地交易情况,从长春市近三年的土地成交的情况来看，近二年的土地成交数量呈上升趋势，同时成交价格也呈现出一定的上升趋势。这也预示着近两年长春房地产市场的开发量及市场均价有进一步走高的趋势。,1-10月份土地供应量,1-10月份各区土地供应量,土地出让分析小结,绿园区、高新区、经开区出让土地的量位于前三，成为城市地产发展热点区域，众多开发商云集，而且随着市政配套和环境的改善，越来越多的开发商也不断到此区域进行土地储备，土地价格也不断攀升，此外，虽然净月区在 07年的土地成交量不高，但是土地囤图总量很大，05、06年出让的土地大量积压，因此在07年减少了土地放量，出让土地以非住宅类项目为主，也就是说城市08年的开发重点依然在绿园区、高新区、经开区和净月区。随着市中心的土地越来越少，同时受政府90/70政策的影响，将来高密度、高容积率、小户型的产品也将成为市场的主角。目前房地产市场的小高层、高层产品也逐步登上舞台，这种产品也逐步被长春市的居民所接受。各种因素导致土地价格上涨，房价也因此飙升，二手房市场将会逐渐走出低谷。,1-10月份整体商品房市场,商品房市场,商品房市场,1-7月份，长春市商品房批准预售面积为293.2万平方米，同比降低1.1%。其中住宅243.2万平方米，同比降低1.5%。,商品房供应量继续扩大,可售房源准备充足,1-7月份，长春市累计可售商品房576.7万平方米，同比增长60%，其中住宅385.8万平方米，同比增长41.4%。,商品房交易趋旺（合同备案）,1-7月份，长春市商品房合同备案套数为26068套；合同备案面积为271.7万平方米，同比增长45%。合同备案金额为80.4亿元，同比增长61.3%。,商品房市场,19月份，长春市商品房登记销售40542套；面积417.9万平方米，同比增长54.8%；金额127.3亿元，同比增长76.8%；平均价格3047.1元/平方米，同比上涨14.3%。其中：商品住房登记销售35118套，面积364.6万平方米，同比增长88.3%；金额104.6亿元，同比增长115.7%。,翻一倍的交易金额创纪录的交易面积,商品房交易量.二手房交易量之比为1：0.57,1-7月份，二手房成交套数为12409套；成交面积为131.2万平方米，同比增长33.5%；成交金额为19.8亿元，同比增长41.4%。其中住宅成交套数为11529套；成交面积为88.9万平方米，同比增长20.3%；成交金额为11.6亿元，同比增加2.1亿元，同比增长21.4%。,1-10月份竟品市场,整体市场分析别墅市场分析小户型市场分析,1-10月份整体市场,1.随着城市化进程的不断加快，人均生活水平的不断提高，2006年商品房价格涨幅明显，至2007年7月，商品房价格持续上涨，达2958元/；2.市场呈现出不理性的发展势头；3.央行频繁的宏观调控，对开发商.房贷市场以及购房者三方都产生了一定的影响。4.价格的上涨极大了刺激了买家的购房需求，而且这种需求短期内难以回落！5.随着价格的不断上扬，高端市场表现出一定的需求不足。,一、别墅市场,净月板块,竟品调研数据汇总,中信城,净月板块,竟品调研数据汇总,中信城,净月板块,竟品调研数据汇总,和黄御翠园,净月板块,竟品调研数据汇总,和黄御翠园,净月板块,竟品调研数据汇总,万科兰乔圣菲,净月板块,竟品调研数据汇总,万科兰乔圣菲,净月板块,竟品调研数据汇总,华业玫瑰谷,净月板块,竟品调研数据汇总,华业玫瑰谷,净月板块,竟品调研数据汇总,优山美地,净月板块,竟品调研数据汇总,优山美地,净月板块,一、别墅市场,东南板块,竟品调研数据汇总,力旺弗朗明歌,东南板块,竟品调研数据汇总,力旺弗朗明歌,东南板块,竟品调研数据汇总,富奥临河湾,东南板块,竟品调研数据汇总,富奥临河湾,东南板块,一、别墅市场,西南板块,竟品调研数据汇总,保利项目,项目位置：位于高新区，天安和融创的中间地