原告杨光宇诉被告杨华春、丁洪晶房屋买卖合同案例.doc

一、首部1、判决字号：吉林省梅河口市人民法院（2011）梅民初字第747号民事判决书2、案由：房屋买卖合同纠纷3、诉讼双方原告杨光宇，男，1976年3月18日出生，汉族,外企职员，住北京市朝阳区建国路88号现代城3号楼。委托代理人胡才，吉林方鼎律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告杨华春，男，1948年3月1日出生，汉族，退休工人，住吉林省梅河口市解放街十三委十五组。被告丁洪晶，女，1975年2月20日出生，汉族，个体，住吉林省梅河口市海龙镇革命街一委五组。被告于海坤，男，1968年12月22日出生，汉族，个体，住吉林省梅河口市河南街四委十一组。被告丁洪晶、于海坤委托代理人孙金华，吉林荣华律师事务所律师。4、审级：一审5、审判机关及审判人员审判机关：梅河口市人民法院海龙人民法庭合议庭：审判长 孙晓光 审判员 冯晶 审判员 王光庆二、诉辩主张原告诉称，被告杨华春是我的父亲，2010年4月5日，在我不知情的情况下，我父亲将我所有的位于海龙镇胜利街四委三十九组房屋、围墙及土地使用权以45万元卖给了被告丁洪晶、于海坤，并签订了房屋买卖合同，被告丁洪晶、于海坤已占有了此房屋。三被告侵害了我的合法权益，现起诉要求解除三被告签订的房屋买卖合同；返还房屋、围墙及地上建筑物并承担本案诉讼费。被告杨华春辩称，房子确实是我给卖的，因为原来我儿子在家存放了三十万元钱，我因家属治病及自己搞农业方面的研究将钱花了。我儿子让我将钱汇去时，我就与我家属商量将这个房子卖了，卖完房子我没有告诉我儿子，我没想让他知道。被告丁洪晶、于海坤辩称，原告杨光宇一直委托他父亲杨华春将诉争的房屋租赁给我们使用6年，都是被告杨华春与我们签订租赁合同及收取租金。2010年4月5日，原告在北京经营房产急需一笔资金，委托其父亲杨华春卖房卖地。因我们正在租赁中，就与被告杨华春达成买卖协议，当天我们交付定金3万元，后来被告杨华春又要求增加房款1万元，我们也同意了。在2010年4月9日我们将余款43万元划至杨华春账户，被告杨华春当即连同定金3万元共计46万元给原告汇到账户，同时杨华春给原告杨光宇打电话告知：房子和地已经卖了，房款汇到原告账户上，让原告查收。当时原告还问他父亲是否需要出具委托书，被告杨华春说：“不用。”过了二十分钟后，原告给被告杨华春回电话，告之汇款已收到，同时再次问是否需委托书，可以传真过来，杨华春仍回答不用，然后被告杨华春与于海坤离开农行，到了于海坤的商店，被告杨华春将土地使用证和房产证交给我们。2010年8月9日，我们又将该房地产卖给了于海玲和衣显宏，他们之所以敢买，正是因为4月9日在农行汇款时，他们在场，了解情况。现在原告在卖房后一年多时间后主张买卖合同无效，是原告与其父的恶意告诉，请法院依法驳回原告的无理诉求。三、事实和证据梅河口市人民法院经公开审理查明事实如下：原告杨光宇系被告杨华春之子，原告杨光宇一直在北京工作，被告杨华春负责管理其在海龙镇的房产。2010年4月5日，被告杨华春将其子原告杨光宇所有的位于海龙镇胜利街四委三十九组房屋、围墙及土地使用权以46万元卖给了被告丁洪晶、于海坤，当天交付订金3万元，并签订了房屋买卖合同。2010年4月9日被告丁洪晶、于海坤将余款43万元给付被告杨华春，同日被告杨华春给原告杨光宇汇款46万元。上述事实，有原、被告的当庭陈述，并经举证、质证，足以认定。四、判案理由。根据双方均提供的房屋买卖合同书中记载“房屋所有人杨光宇、代办人杨华春”即三被告均清楚诉争房屋的所有人系原告杨光宇，被告杨华春作为原告的父亲是否构成表见代理，被告丁洪晶、于海坤是否构成善意取得是本案的争议焦点。被告杨华春一直代理其子原告杨光宇管理诉争房屋，包括出租房屋、签订合同、收取租金，且在出卖房屋后，向被告丁洪晶、于海坤提供了房产证及土地使用证并搬离房屋，使二被告有理由相信原告委托其父亲出卖此房屋，并且一年多来原告杨光宇未对二被告购买此房提出过异议，被告杨华春的行为构成表见代理。二被告购买诉争房屋时另有他人也出相当的价款，即被告以当时的市场价格购买得到房屋，虽未办理产权过户手续，但并不影响买卖合同的合法有效。五、定案结论驳回原告杨光宇的的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告杨光宇负担。六、解说所谓表见代理，是指代理人虽无代理权，但善意第三人在客观上有充足的理由相信代理人有代理权，并因此与代理人实行民事法律行为，该项法律行为的效果直接归属于本人的法律制度。表见代理须具有以下构成要件:1、须行为人不具有代理权;2、须有使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由;3、须第三人善意且无过失;4、须行为人与相对人之间的民事行为具备民事法律行为成立的有效要件。我国法律设立表见代理这一制度旨在对善意第三人进行保护，以维护交易安全。中华人民共和国合同法第四十九条规定:“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。” 本案被告杨华春的行为完全符合表见代理的特征:一是被告杨华春出卖房屋没有原告杨光宇的授权;二是被告杨华春与原告杨光宇系父子关系，有较为紧密的联系，且一直在代为管理及出租诉争房屋，致使被告丁洪晶、于海坤确信被告杨华春具有代理权;三是被告丁洪晶、于海坤购买房屋的行为在主观上是善意且无过失的;四是三被告之间的行为不违反法律或者社会公共利益。因此，该房屋买卖协议为有效合同。 被告丁洪晶、于海坤所购房屋符合善意取得制度。所谓善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移财产的权利，受让人仍取得其所有权。我国法律设立善意取得这一制度的目的也是为了保护善意第三人，维护交易安全。中华人民共和国合同法第6条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”