中国房地产市场研究2008-2009.doc

危机跟踪 灰皮书 第43期 中国宏观经济信息网红皮书把握机遇灰皮书规避风险灰皮书 “形势通”家族成员 本期关注：楼市滞涨 n 定焦镜 楼市滞涨l 中国约有40万亿住房财富，消费者购房信心下降l 楼市“价涨量缩”，1-9月新开工面积负增长22.1%l 土地供应政策造就地王，土地财政格局进一步强化l 9月新增贷款5167亿元，64.3%信托资金投向地产l 9月FDI同比增18.9%，升值预期或将推高资产价格n 短焦镜 政策措施l 财政部：地方政府五渠道筹措配套资金l 北京土地出让金收入已超过800亿元l 住房公积金贷款将支持保障性住房建设l 郑州小产权房只有从“地下”转为“地上”一条路l 上海政府开始进行户籍制度“人户分离”改革l 广州明确外企及外籍个人房产税过渡期优惠政策n 远焦镜 国际瞭望l 美国9月商品零售额降1.5%，公布刺激楼市新举措l 日本央行继续将银行间的隔夜拆借利率维持在0.1%l 欧元区工业生产环比上升0.9%，同比下降15.4%l 英国失业率升至7.9%，同比上升了2.1个百分点l 莫斯科85%市民无力支付高房价，普京直言降价危机跟踪 卷首语送给正在经历这场“危机”的朋友们产能已明显过剩，为什么还大力紧缩？股指飞跃6000点时，为什么还心存幻想？新储备的原油和矿石，价值为什么打对折还不够？ 热销的产品为什么转眼间就没了市场. ？“宏观是如此重要”。中宏网曾经的一项基本工作，就是喋喋不休地诠释这一道理。当彼岸袭来的风暴，把中国经济由“热”吹“冷”时，也顺便带走了宏观工作的旧黄历，新任务应该开始了。“宏观必须支持决策”。这是中宏网新的使命。对于各级政府、高校、金融、企业集团等机构客户，中宏已提供了各级版本的“决策支持系统”和“教研支持系统”，并经历了八年的历练和完善。而危机跟踪这一礼物，则要送给关注宏观经济、关注这场经济危机的各位朋友。危机跟踪的服务对象重点是中高层决策者，重点跟踪危机的动向、影响、趋势及对策。具体要反映：重要事件、重要政策、重要数据、重要分析、重要走势；要反映对重要区域、重要产业的影响；要体现重要机构、重要专家的成果。以上“绕口令”式的安排，就是想实现这样的目标：决策者每周花10分钟的时间，即可把握“危机”的发展脉络，明析混杂在繁杂的信息中重要依据，避免“挂一漏万”。危机跟踪首次采取了“红皮”和“灰皮”“双色模式”。为使脉络更为清晰，红皮书反映积极的动向、影响和政策，灰皮书主要反映负面的或中性的内容。危机跟踪是简报式的产品，所有的内容都来自于中宏数据库。如有必要可以进行更详细和更深入的分析和研究。危机跟踪为不定期的服务，大致以周刊的周期来配置，将随着事件的变化灵活变通。每年红皮书和灰皮书均不低于52期。红皮书把握机遇，灰皮书规避风险。我们希望，在这场危机过后，我们仍活着，并壮大着。中宏网编辑部2008/11/14定焦镜 楼市滞涨中国约有40万亿住房财富，消费者购房信心下降根据国家统计局的数据，假设农村地区住房折合现价800元每平方米，则全中国农民住房的总价值为18.66万亿元。假设城镇居民住房的平均价格为2000元每平方米(这大约是2000年全国商品房的平均售价)，则城镇居民住房的总价值为27.14万亿元。这两个数字简单相加，则中国住房的总价值大约为45.8亿元。当然，在城镇居民住房里，大约有12.2%的产权还不在居民手中;另外，全国住房贷款总额大约为3.6万亿元，剔除这两项，属于私人所有的住房的总价大约为40万亿元左右。而2008年中国的GDP才30万亿元。值得说明的是，这是一个偏向保守的估计，因为最近几年，城镇地区的房价上涨得非常厉害，如果按照今年的最新价格估算，城镇住房的价值要翻番;在农村地区，农民建房的成本也在不断上升，因为材料费和人工费都在不断上涨。对于今天大多数的中国人来说，没有任何一项别的财富能超过房子的价值。从人民银行的网站上，2009年8月，全国居民的存款总数为25.24万亿元。沪深两市的总市值现在大约为20万亿，其中大约三分之二为国有股和其他法人股，真正属于居民财富的大约只有三分之一，也就是7万亿元左右。另外一些家庭财富，比如保险、艺术品、黄金等，总额都非常小。当然，除了以上投资品之外，中国人的家庭还有诸如汽车、家电、家具、服装等消费品。综上，中国人的家庭私人财富总额大约为80万亿左右，其中40万亿为住房，25万亿为存款，7万亿为股票，剩下的是一些别的财富。胡润2009年度百富榜，在排位前十的富豪中，从事房地产业及与房地产行业相关的富豪多达8位。2009年胡润百富榜前十名（亿元）排名财富姓名公司总部行业1350王传福比亚迪广东深圳汽车、手机零部件、电池2330张茵家族玖龙纸业香港、美国包装纸3320许荣茂家族世茂集团上海房地产4310杨惠妍家族碧桂园广东佛山房地产5300朱孟依家族合生创展/珠江投资广东广州房地产5300黄伟、李萍新湖集团浙江杭州房地产、金融5300卢志强泛海建设北京房地产、金融5300刘永行家族东方希望上海重化工、氧化铝、饲料9290王健林大连万达北京地产、酒店、文化产业10280刘忠田家族忠旺集团辽宁辽阳铝型材、塑料10280张近东苏宁电器江苏南京家电零售、房地产10280严彬华彬集团北京房地产、高尔夫球场、矿18日，由首都经济贸易大学、中央财经大学、中国人民大学、香港城市大学、澳门科技大学和台湾辅仁大学共同完成的“海峡两岸四地消费者信心指数”公布，中国内地、香港、澳门和台湾消费者对物价、购房和投资三方面的信心，分别表现出一定程度的下降，表明两岸四地经济复苏，但尚存隐忧。 楼市“价涨量缩”，1-9月新开工面积负增长22.1%10月18日下午，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌在出席深圳商品投资发展论坛时表示，2010年中国经济发展的环境将面临风险，尤其是房地产市场。他指出，由于前期信贷空前宽松，房地产市场未经实质性调整就开始再度走高。房价持续上升容易形成房地产泡沫，房价持续走高还会抑制真实的住房需求，“价涨量低”将使房地产开发商再度面临金融紧张，信贷可能被迫紧缩。1-9月全国商品房“供小于求”趋势扩大来源：中宏数据库国家统计局15日公布数据显示，前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，比去年同期回落8.8个百分点。前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%。10月9日，国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布了房地产行业价涨量跌现象探析指出，6月份以后，国内房价以每个月环比1%的递增速度增长，但是交易面积却逐月大幅度下降。2009年6月之后出现的全国性“价涨量跌”现象，是一个危险的信号。上海楼市从10月开始显露出胶着迹象。尽管近三周来新房加大供应，但成交情况相比火爆时期开始回稳，供不应求局面已经扭转。上海楼市供不应求局面扭转易居中国CRIC系统显示，上周(10月12-18日)有25个住宅新盘推出，面积达41.15万平方米，相比20周平均供应量增加34.65%。同时数据显示，上周住宅成交33.92万平方米，这一成交量相比前两个月高峰期时明显回调，同时与20周平均数据相比降低13.5%。今年前9月，在商品房销售形势非常好的情况下，房地产企业却谨慎购地，新开工面积负增长，加速开发已开工的楼盘，说明房地产企业并不看好今年销售的回暖。 土地供应政策造就地王，土地财政格局进一步强化包括北京、上海、广州、深圳等在内的一线城市目前的住宅用地供应量，均约为其住宅土地供应计划的50%左右，一线城市土地供应不足的最直接反映就是其土地市场的活跃以及地价的上涨。土地供应不足，也刺激了开发商的囤地行为。据10月9日上海易居房地产研究院发布的“2009年三季度中国房地产企业销售排行榜”显示，土地储备前十名的房企，其土地储备之和已达3.05亿平方米。按目前的销售速度，有个别房企土地储备量已够其销售十多年。思源顾问也指出，北京、上海、深圳等重点一线城市土地仍旧是开发商争夺重点对象。或许，金地(集团)股份有限公司董事长凌克近日的一句话概括了目前土地市场的全貌：土地供应政策创造了“地王”。北京、上海、深圳的平均地价来源：中宏数据库财政部10月16日公布的数据显示，9月份全国财政收入连续第5个月实现增长，收入5609.35亿元，同比增长33%。前三季度全国财政收入51518.87亿元，同比增长5.3%。根据2009年财政预算报告，今年全国财政收入的目标为66230亿元，目前财政收入前三季度已突破5万亿大关。财政收入报喜的背后，实际上隐忧重重，不仅地方“卖地”冲动加剧，土地财政格局在进一步强化，而且非税收入也在持续攀升，企业投资经营环境不断恶化。如果这种局面继续下去，一方面中国宏观调控政策将会越来越失去效力，另一方面也势必大大削弱企业的活力，进而对整个宏观经济形势造成极为不利的影响。保增长之下，地方政府为了跟进4万亿可谓“竭尽所能”，拼命榨取地方融资平台、增加税费征稽力度、傍“央企”等等纷纷登场，一些省市甚至还打起了廉租房的主意，希望通过出售廉租房的部分产权回笼资金。“卖地”收入开口子很大程度上只是将地方政府的“暗箱操作”变成“阳光化”而已，并继续助推地方政府的卖地冲动。不过随着四季度中央财政刺激力度加大，地方政府的资金配套仍将面临空前压力，而银行信贷很可能又会是地方领导融资的首选。 9月新增贷款5167亿元，64.3%信托资金投向地产在2009年的前三季度，对房地产市场影响最大的是信贷政策的调整(准确地说是转向)，人民银行从2008年11月份开始取消对商业银行的信贷规模控制，由此导致了信贷井喷式增长。如果说2009年的房地产形势是出乎市场大多数人的意料之外的话，那么，最主要的原因是信贷增长的速度超出了人们的想象。中国人民银行10月14日发布的数据显示，9月新增人民币贷款5167亿元；2009年1月至9月，新增人民币贷款8.67万亿元，同比多增5.19万亿元。宽松的信贷政策对房地产市场的影响主要表现在以下几个方面：1)对于开发商而言，宽松的信贷政策使其流动性风险迅速下降。在房地产市场的价格形成机制中，开发商是主动定价者，开发商的流动性风险解除后，房地产价格就失去了下行的动力。2)商业银行为了控制风险，将信贷资金主要集中在国有控股的企业，制造了很多“地王”。而土地价格的不断攀升又助推房价的上涨。3)对于地方政府来说，由于有了信贷资金的不受约束的供给，减轻了卖地生财的压力。2009年前八个月出让土地面积同比减少了25.1%。土地供应的减少助涨了土地价格。4)对于购房者而言，信贷井喷使之产生了强烈的资产价格上涨的预期，买房尤其是通过按揭贷款买房成为理性的选择。9月，居民和企业短期贷款增加2045.78亿元，中长期贷款增加6057.74亿元，票据融资减少3517亿元。9月地产信托产品发行总规模约26.4亿元，占比高达64.3%。针对信托资金热衷投资于地产的现状，一位信托公司负责人指出，信托产品的收益率明显偏高于一般理财产品，而地产信托产品的收益率又高于其他信托产品。统计显示，9月共有44款集合资金信托计划完成到期清算兑付，多数产品收益率高于7%，而地产信托产品收益率则多接近或超过10%。“从长期来看，信托投资与房地产行业的结合将更加紧密”也已成为信托业的共识。 9月FDI同比增18.9%，升值预期或将推高资产价格商务部数据显示，9月FDI延续了8月的增长态势，全国新批设立外商投资企业2217家，同比增长10.63%，FDI为78.99亿美元，同比增长18.9%。从2009年第三季度的表现看，美元出现加速贬值的趋势，而人民币汇率与美元汇率自2008年底以后一直是盯住的关系，在美元贬值的作用下人民币汇率升值的预期必然会再次形成。受此影响，外汇储备将再次高速增长，从刚刚公布的数据看，九月份新增了600多亿美元的外汇储备，比前八个月的平均数多出1倍。在外汇储备迅速增加的情况下，金融体系的流动性过剩现象会卷土重来，这将会对房地产的需求形成刺激。中国社科院世经政所国际金融室副主任张明对2010年下半年之前的中国资产价格走势仍是比较看好的。支撑资产价格向好的重要因素包括：第一，国内外流动性依然充裕。尽管货币政策从趋势上看是趋紧的，但人民币信贷增速在2010年下半年之前很难明显降低，加息与提高法定存款准备金率的可能性也不太高。人民币升值预期将驱动更多外部流动性的注入。第二，供求缺口。从房地产来看，2008年下半年到2009年上半年，新开工的房地产项目非常有限，造成2009年以来市场上一直在消化库存。这种供不应求的格局将延续到2010年上半年。第三，通胀预期。国内人民币信贷的飙升强化了中国居民的通胀预期。该通胀预期又被开发商与机构投资者人为夸大，从而成为2009年中国居民购买房地产与股票的主要动因之一。第四，政府政策。只要政府还期望通过股价上涨的财富效应来拉动消费、通过房地产投资的扩大来取代政府主导投资的增长，那么政府就会千方百计地避免股价与房价的突然显著下跌。 短焦镜 政策措施财政部：地方政府五渠道筹措配套资金财政部13日公布关于加快落实中央扩大内需投资项目地方配套资金等有关问题的通知，明确指出对于配套资金不落实的地区，要相应扣减或暂缓下达该地区后续中央扩大内需投资预算。财政部还明确了地方政府筹措配套资金的五条渠道：地方各级政府一般预算资金;地方各级政府土地出让收益等各类政府性基金;中央财政代理发行的2009年2000亿元地方政府债券资金;利用政府融资平台通过市场机制筹措的资金;地方政府其他可用财力。财政部要求，地方各级财政部门要立即对本地区中央扩大内需投资项目地方配套资金落实情况开展自查，并于11月5日前将自查情况等材料报财政部。 北京土地出让金收入已超过800亿元10月17日下午召开的“2009中国房山长阳城市建设模式研讨会”上，北京市规划委员会副主任夏林茂透露，截至10月15日，今年北京土地出让金收入已超过800亿元，预计接下来仍将推出市中心及郊区多幅土地。北京市财政局的数据显示，截至9月，北京市完成财政收入1519.5亿元，这意味着截至9月底，北京市土地财政收入占全部财政收入的比重为35%左右。据统计，2008年北京通过公开出让方式获得土地出让价款约503亿元，当年全市财政收入1837.3亿元，土地财政收入占全市财政收入的比重为27%。 住房公积金贷款将支持保障性住房建设住房和城乡建设部等七部门于上周五(10月16日)联合印发的关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见。随着意见的实施，试点城市可以将50%以内的缴存余额用于保障性住房建设贷款，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。同时，贷款规模将受到严格控制。但明令禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。保障性住房建成后，对于中低收入住房困难的职工而言，同等条件下，缴存住房公积金的职工可以优先购买或租赁。 郑州小产权房只有从“地下”转为“地上”一条路近日，河南郑州市国土资源局局长吴洪杰就网友关心的小产权房问题表示，购买小产权房不受法律保护，现实中的小产权房有两种，一个是违法占地，再一个是违法建设。吴洪杰称，去年年底，郑州市在集中整治违法占地和违法建设时对小产权房进行了统一的清查、统计，并区别情况，拟进行三类处理。第一类是老百姓已经购买并已入住的，这种情况属历史原因，暂时没有进行拆除;第二类是刚建好不久，也全部销售完毕，但购买者并未入住的。如果第一类及第二类情况都符合城市规划，下一步规划的仍然是住宅，将等国家相应政策出台后进行处理。第三类是不符合城市规划也不符合土地利用总体规划的，一律拆除。从本质上来说，小产权房的本质是政府违法，无论是哪一级的政府，政府违法却要老百姓买单是不合适的，早晚激起事端。所以，小产权房的问题只有从“地下”转为“地上”一条路，除此别无它法。值得注意的是，拖的时间越长，土地价格越高，政府的成本也就越高。 上海政府开始进行户籍制度“人户分离”改革上海市将逐步剥离附着于户籍上的“待遇”，推动户籍管理向居住地服务管理转变。上海市市政府办公厅在对市人大常委会会议关于加强实有人口管理、维护社会治安稳定专项工作报告的审议意见的复函中表示，上海市将推进居住地服务管理，目前正重点推进实有人口信息管理系统二期建设。另外，上海市政府正研究建立来沪人员“一证挂钩”的居住证制度，引导来沪人员办理居住证，从服务来沪人员就业、就学、就医等基本生活保障的角度，加强居住证与社会活动的关联性。同时，上海市将加强出租房屋管理，努力解决“群租”现象。 广州明确外企及外籍个人房产税过渡期优惠政策记者十九日从广州市地税局获悉，外商投资企业二00九年一月一日前新建或新购置房产，已申请备案登记享受三年减免城市房地产税优惠的，可在二00九年一月一日后继续享受至期满为止。根据中国二00八年底发布的国务院令，自二00九年一月一日起，废止中华人民共和国城市房地产税暂行条例，外资企业及外籍个人将依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。 远焦镜 国际瞭望美国9月商品零售额降1.5%，公布刺激楼市新举措美国商务部14日公布的数据显示，受美国“旧车换现金”计划结束影响，9月份美国商品零售额下降1.5%。在整个第三季度，美国商品零售额同比下降6.6%。9月份美国商品零售额的情况，表明美国经济复苏的主要引擎仍然没有真正启动，复苏之路注定是漫长且不平坦的。美国联邦储备委员会周五公布，美国9月份工业产值较8月份增加0.7%，为连续第二个月较前月实现增长。奥巴马政府周一表示，财政部将开始向联邦国民抵押贷款协会(房利美)和联邦住房贷款抵押公司(房地美)购买证券;这些证券由HSA发行的新住房债券提供支持，主要是为HSA的业务活动提供资金。 日本央行继续将银行间的隔夜拆借利率维持在0.1%10月14日，日本央行(Bank of Japan)结束了为期两天的金融政策会议后发表声明称，继续将银行间的隔夜拆借利率维持在0.1%的水平不变。10月19日，日本央行(Bank of Japan)公布了央行9月16日至17日的金融政策会议纪要。数名委员提到随着金融市场改善，企业融资趋易，对央行放宽信贷的应急措施的需求正在减弱。 欧元区工业生产环比上升0.9%，同比下降15.4%欧盟统计局14日公布的数据显示，欧元区8月份工业生产连续第四个月回升，环比上升0.9%，但同比仍下降15.4%。分部门来看，欧元区8月份耐用消费品生产环比上升了5.3%，资本货物生产上升了1.1%，中间产品和能源生产均上升了0.5%，只有非耐用消费品生产下降了1.3%。 英国失业率升至7.9%，同比上升了2.1个百分点英国国家统计局14日公布的数据显示，在截至8月份的三个月里，英国失业率为7.9%。与去年同期相比，英国失业率上升了2.1个百分点。从失业人数看，在截至8月份的三个月里，英国失业总人数为247万，比此前的三个月净增8.8万，比去年同期增加67.7万。其中，男性和女性失业者分别为153万和93.5万。 莫斯科85%市民无力支付高房价，普京直言降价民意调查结果显示，莫斯科目前有85%的市民无力支付高房价。现在，莫斯科百姓大都住在赫鲁晓夫时期修建的政府福利房里，喜欢独立的年轻人也不得不与父母同住。结了婚的小青年如果幸运的话，就住在祖父母传下来的房子里。但如果前辈没传下来房子，父母房子又小，那么新婚夫妇就只能租房。对此，普京日前强调，房价上涨过快，远远超出民众的购买能力，政府应在房地产建筑业发挥更大作用，让普通俄罗斯人能买到便宜住宅。普京认为，适合大众居住的经济型住房每平方米价格不应超过3万卢布，各城市当前的房价应至少让40%的民众负担得起。 详情请登录： M“形势通”简介1. 不得不学的生存技能：把握宏观形势2008年，许多企业家遭遇了“拉灯”。虽然与本?拉登先生没有任何关系，但恐怖与损害是相似的。“企业运营本来很正常，但就像在夜晚，电灯被突然拉灭了，眼前一片黑暗，看不清周围，更看不清未来”。在专业领域，许多企业家是优秀的。成本控制、竞争对手、市场感觉、企业管理都极为专业，唯独对宏观大势不敏感。在宏观环境平稳时，宏观缺憾可能是一个潜在的问题，但大气候变动失衡时，这一缺陷却是致命的。全球经济已连成一体，任何国家、任何地区、任何企业都不能独善其身，中国许多企业已为此付出了惨痛代价。2. 说困难也容易的问题：企业家如何把握宏观形势？把握宏观形势需要洞察力。宏观的洞察力需要专业的知识、及时的信息、以及思考的时间，这是一件十分困难的事情。由于宏观形势涉及要素错综复杂，即便是宏观专业人士，没有五年以上的形势跟踪经历，是难以找到宏观感觉的。但企业家不需要深奥的理论和精确测算，只是要了解宏观的大趋势，并能从中发现潜在的风险和机遇。如果能借助一个理想的“形势分析工具”，在几分钟内，企业家还是比较容易把握宏观形势，并结合自身的专业经验，形成企业家自己对形势的判断。3.中宏形势通应运而生国内提供宏观经济形势分析的专业机构中国宏观经济信息网（以下简称“中宏网”），特为企业定制了危机形势分析专用工具中宏形势通，它以如下方式解决企业的危机分析困难：信息精选：中宏形势通依靠中宏网的专业队伍认真过滤那些不可靠的、枝节性的垃圾信息，使读者的注意力集中于关键的内容，从而提高形势洞察力。专家分析：中宏形势通强调专业性的形势分析，中宏网专家与外部权威机构专家的共同合作已将中宏形势通的形势分析提升至国内一流水平。图解趋势：中宏形势通相信，在描述复杂的经济趋势上，一图胜百言，多指标的组合趋势图能够大大提高用户对经济形势的直观感。公司：北京中宏金智资讯有限公司 （中国宏观经济信息网） 地址：北京市西城区北三环中路甲 29号华尊大厦B座18层 邮编：100029 总机：86-10-62044616 传真：86-10-60244619 商务：86-10-62006093 电邮： 详情请登录： M/Crisis中国宏观经济信息网（中宏网，）隶属国家发改委中国宏观经济学会，是具有政府背景和研究背景的权威专业网站。中宏网首创信息整合平台、专家研究平台，拥有政策信息资源和专家研究资源两大优势。中宏网是中