对一个房地产公司投资组合的研究-以恒大地产为例.doc

对一个房地产公司投资组合的研究以恒大地产为例1、背景介绍恒大地产集团有限公司，简称恒大集团，位于中国广州，是集民生住宅、文化旅游、快消、农业、乳业及体育产业为一体的企业集团。总资产超过4600亿，员工8万人。2014年销售额1004亿;2015年前七个月销售额900亿，纳税119亿。福布斯中文网公布的2015全球企业2000强榜单中，恒大地产排名第500。恒大地产的企业战略布局是：以中、高端系列为主，着力布局全国二、三线城市，实现快速、高效的企业扩张。其中，中端及中高端系列：是面向目前住宅地产主流置业人群的中至中高收入人士。该系列都是配套完善、环境优美的大型住宅小区。旅游系列：定位为集居住、商务、旅游度假为一体的度假项目。高端系列：项目定位为城市高端豪宅，面向当地高收入人群。企业战略导向对产品系列的影响：（1） 作为一家资金充裕的上市公司，有能力也需要企业业务能够得到快速增长；（2） 二三线城市成为近几年房地产市场的扩张区域，保持相对中、高端定位有助于维持企业在二三线城市的市场竞争力。（3） 标准化运营以实现复制，保持速度和成本，以规模拿地和品牌效应来提升项目在二三线城市的地区影响，用精品和低价策略来保证相对的中高端地位。（4） 最终形成产品高度复制的产品系列，系列间差异主要体现在定位和区位上面，产品鲜有亮点，创新性极少。2、目标恒大地产的目标就是实现其全年销售额稳居中国房企第一军团。其坚持以创新为动力，着力实施品牌战略，塑造国际品牌。有的房企设定目标是为了达到，而恒大设定的目标，总是用来超越。除了房地产主业外，恒大的多元化发展在2015年同样迅猛，恒大健康产业和恒大足球产业都在2015年实现了上市。此外，恒大的文化旅游也已经在广东、重庆、天津等全国多个省市布局。3、详细说明恒大集团财务报表分析为了更好进行横向的分析，我选取了几个在股上市的房地产中公司。他们分别是：富力集团、远洋地产、恒大地产。（一）、长期偿债能力（1）资产负债率=负债总额/资产总额资产负债率表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。下面为各公司5年资产负债比图表：表1资产负债率2011年2012年2013年2014年2015年恒大集团97%71.3%79.6%80.2%86.1%富力地产77%72.8%74.5%74.4%73.2%远洋集团58%61.1%62.3%66.5%68.1%从上图可以看到，恒大集团资产负债率很高，但是可以看到负债在资产中得比列在降低，可以看到恒大集团发展很快，值得投资！下面我们对恒大资产负债率进行横向与纵向对比：从11年的97%到15年的86.10%，总体趋于一个良性阶段，降低了11个百分点.与富力集团和远洋集团相比，恒大资产负债率降低的更多。总结:目前国际一般认为，资产负债率保持在60%比较好！从图可以看出恒大资产负债率很到,偿债能力需要加强.（2）产权比率= 负债总额/股东权益100%产权比率是指负债总额占所有者权益的比率，反映了所有者权益对债权人权益的保障程度。根据这几家公司报表得出各公司5年产权比率图表：表2产权比率2011年2012年2013年2014年2015年恒大集团3253%245.23%390.60%406.18%439.89%富力地产329%268.15%292.25%291.23%273.61%远洋集团137%159.20%165.96%198.45%210.10%从表中可以看出，恒大产权比率一直在下降，表明了偿债能力增。但是与富力集团和远洋集团相比，仍然维持了一个很高的比率，偿债能力有待加强，以此来减小债权人的风险。（二）、营运能力分析1、应收账款周转率(次)=营业收入/平均应收账款余额应收账款周转率是企业一定时期内赊销净收入与平均应收账款的比值，应收账款周转率是对流动资金周转率的补充说明，他是衡量一个企业应收账款周转速度及管理效率的指标。如表3：表3 应收账款周转率（次）2011年2012年2013年2014年2015年恒大集团113128764511富力地产6711118远洋集团113344108117从上面这个图中可以得出恒大集团的应收帐款周转率（次）从2011年很高水平到2015年很低的水平，可以看出由应收账款的回款能力低，很易产生坏账损失。对资金的流动产生很大的影响，同时也使短期偿债能力下降，不利于企业的经营活动。2、总资产周转率（次）=营业收入/资产平均总额 总资产周转率考察的是关于企业资产运转效率的一项重要指标，首先来看下面这个图表表4总资产周转率（次）=营业收入/平均资产总额2011年20128年2013年2014年2015年恒大集团0.1480.1260.0910.4380.217富力地产0.2730.2790.2740.3180.325远洋集团0.1520.150.1420.1480.18从表4上可以看出，恒大集团总资产周转率（次）明显上升，表明恒大集团营业收入稳步上升。（三）、盈利能力分析1、主营业务净利润率=净利润主营业务收入净额100%主营业务净利润率是反映企业盈利能力的一项重要指标，这项指标越高，说明企业从主营业务收入中获取的利润的能力越强。该指标体现了企业经营活动最基本的获利能力，没有足够大的主营业务利润率就无法形成企业的最终利润。表52011年2012年2013年2014年2015年恒大集团61.90%23.50%21.90%30.20%31.90%富力地产55.60%35.20%29.50%36.80%37.30%远洋集团54.50%38.40%33.20%30.80%27.80% 从表5中可以看出，恒大集团在2011年盈利能力最高，但是从2012年到2011年恒大集团盈利下降，但是从2014年到2015年，主营业务净利润率上升，但仍然需要控制成本与费用管理。2、总资产利润率=净利润/平均资产总额*100%总资产利润率表示企业全部资产获取收益的水平，全面反映了企业的获利能力和投入产出状况。通过对该指标的深入分析，可以增强各方面对企业资产经营的关注，促进企业提高单位资产的收益水平。下面这个就是一些公司的总资产利润率 表62011年2012年2013年2014年2015年恒大集团9.17%2.97%1.99%13.21%6.89%富力地产15.10%10%8.09%11.73%12.13%远洋集团8.30%5.76%4.71%4.55%5.01%从表6中可以看出，从2011年到2013年，恒大集团总资产利润率下降，但是从2013你那到2015年整体回升成上升趋势3、净资产收益率=净利润/平均净资产*100%净资产收益率是净利润与平均净资产的比值，她是衡量投资者投入资本的活力能力与企业资本资本运营的综合效益的基本指标。表72011年2012年2013年2014年2015年恒大集团9.17%2.97%1.99%13.21%6.89%富力地产15.10%10%8.09%11.73%12.13%远洋集团8.30%5.76%4.71%4.55%5.01% 从表7中可以得出：恒大集团从11年到15年净资产收益率处于一个相对稳定的比率。相比之下富力集团净资产收益率更好，表明获利能力强于恒大集团。但是恒大集团与远洋集团相比，从12年末，净资产收益率更好与远洋集团。4、主营业务成本率=主营业务成本/主营业务收入*100%主营业务成本率这个指标是指主营业务成本占主营业务收入的百分比，比值越高就越说明营业利润就越低，讲明成本很高，这项业务不怎么赚钱。下面来看表8：表82011年2012年2013年2014年2015年恒大集团61.43%58.90%65.99%70.82%64.94%富力地产62.46%66.42%68.40%62.29%58.29%远洋集团66.83%56.53%69.89%69.94%68.55%（四）、发展前景1、营业增长率=（本期营业务收入-上期营业务收入）/上期营业务收入*100%营业增长率是值企业营业收入额同上一年销售收入总额的比率。它表明了营业收入变化情况，是分析企业成长状况和发展能力的基本指标。表92011年2012年2013年2014年2015年恒大集团59.67%13.89%58.66%700.34%-30.33%富力地产45.01%3.98%18.47%35.45%11.07%远洋集团55.04%12.82%36.01%55.49%45.01%从表9中可以看出，从2011年到2014年期间，恒大集团营业增长率都大于0，尤其是在2014年，达到了700%，但是在2015年，却变为了-30.33%。与其他了两家公司相比，恒大还是波动较大.2、净资产增长率=（期末净资产期初净资产）/期初净资产*100%净资产增长率是指企业期末净资产与去除总资产的差于期末净资产的比值，反应了公司净资产增长的速度。 表102011年2012年2013年2014年2015年恒大集团225.45%1195.64%55.67%60.44%32.90%富力地产53.09%18.43%13.24%16.87%13.84%远洋集团348.84%5.24%40.32%32.96%13.51% 由表10中可以看出，从2011年到2015年期间，恒大净资产增长率下降，但是相比于同行业但中，仍然处于领先水平。房地产投资是一种具有复杂风险的决策和控制问题，它的特点是：投资资金量大、回收期长、风险高、收益好。这些特点是由房地产投资公司需要开发的特殊资源-土地的稀缺，房地产不可移动的地区性市场及房地产这种商品的特殊性造成的。房地产投资不确定性因素太多，风险大，从宏观上分析有变现风险、购买力风险、经营性风险、社会风险、自然灾害风险；按影响投资因素分析有收益现金流风险、未来经营现金流风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有期风险。高风险一般是伴随高收益的，在其他条件不变的情况下，风险越高，要求的投资回报率越高，正是房地产投资的高回报率成为人们进入房地产市场的动力。房地产投资的优化组合就是指将房地产市场在以投资环境、物业形态、用途、消费层次和流动形式等因素为依据进行细分的基础上，通过分析各种类别的房地产的风险与收益的关系以及在统一市场条件下各类房地产的相关性，针对各种不同房地产类型的需求差异加以区别，评价和选择两种或多种不同类型的房地产产品或经营方式进行开发投资的过程。传统的房地产企业在进行投资优化组合决策时，常常采用定式法来确定投资目标和投资规模。它通常是把房地产投资类型按照投资风险的大小划分为两大部分：防御部分和进取部分。传统决策方法也主要有两种：固定比率法和变动比率法。4、问题发现采用传统的方法来对房地产进行投资组合分析，有很大的缺陷和不足之处，主要体现在以下几个方面：（1） 对房地产的投资对象划分过于简单。传统方法仅把房地产投资对象划分为进取部分和防御部分，不能客观反应房地产投资及其优化组合的实际情况。实际上，房地产投资对象不仅包括了住宅、写字楼、商业物业和工业物业等众多类型，还包括了土地成片开发、旧城综合改造等不同的经营模式。房地产的投资优化组合不仅是不同类型之间的组合，还包括不同经营模式之间的合理组合。（2） 缺乏对风险的定量分析。传统方法对风险仅是进行定性的分析，没有定量分析，使得投资决策主观性大，不利于企业决策向科学化方向发展。（3） 投资比例的确定缺乏优化的过程。传统的优化组合决策方法仅是凭借经验或者直观判断，并根据投资计划来确定投资类型和投资规模，虽然也具有一定的合理性，但却无法达到投资组合的风险最小的最佳投资目标。5、探讨通过采用现代投资组合理论，建立相关模型来对房地产进行投资组合优化分析。建立投资优化组合模型的目的在于引入风险的概念，以风险收益作为中间变量，确定房地产投资优化组合中各项目的投资比例，从而使房地产企业能够达到收益最大的投资目标。为达到这个目的，特作以下假设：（1） 投资的各项目均有完整的可行性研究报告或投资计划，即各投资类型或经营模式均按投资环境、投资政策及城市规划要求进行了充分的论证，认为项目的经济可行性、技术可行性均是合理的。（2） 各投资类型和经营模式均能根据市场调查及预测的资料确定各自的可能收益率和各收益率实现的概率大小。（3） 房地产企业在根据投资类型或经营模式确定投资优化组合方式是以充分考虑了企业资金资源的影响，并在资金资源可能范围内确定优化组合方式。（4） 房地产企业进行投资都是反对风险和追求最大收益的，即都是在综合考虑期望收益率和风险的基础上进行投资优化组合的。房地产投资优化组合的目标有以下三个：(1) 在一定的预期收益水平下，通过房地产的投资优化组合，将使房地产企业承担最小的投资风险；(2) 在一定的风险水平下，通过房地产的投资优化组合，将使房地产企业获得最大的预期收益；(3) 在预期收益和风险都不确定的情况下，通过房地产投资优化组合使房地产企业获得的预期收益和所承担的风险都达到最佳水平。通过以上的探讨，我们就可以建立以下投资优化组合模型： 追求利润最大化的投资优化组合模型；追求风险最小化的投资优化组合模型；追求风险收益最佳的投资组合模型。6、结论恒大集团作为中国最大得房地产企业之一，面对国内众多的竞争对手，需要随时迎接挑战，下面根据恒大集团财务报表提出以下的建议：关于恒大集团的财务报表，通过对其短期偿债能力和长期偿债能力进行分析。研究了公司近五年的财务报表数据，可以看到恒大集团的资金流动比率在不断升高，表明短期偿债能力在增强；而对恒大集团的长期偿债能力进行分析，虽然其资产负债率很高，但是可以看到负债在资产中的比例在降低，可以看到恒大集团发展很块，值得投资！目前，国际一般认为，资产负债率保持在60%以上比较好！通过财务报表分析，恒大集团资产负债率还比较高，偿债能力还需要加强。通过对恒大集团的产权比率进行分析，得知这一比率在不断降低，表明偿债能力强。但是与其他上市房地产公司相比，仍然维持了一个很高的比例，偿债能力有待加强，以此来减小债权人的风险。7、建议从恒大集团偿债能力来看，恒大集团偿债能力很好，合理的应用负债的财务杠杆经营使利益最大化。从运营能力来看，应收账款周转率在房地产企业中处于很高的水平，总资产周转率处于行业均值水平，所以应该提高周转率才具有优势，应该积极地挖掘企业的潜力，对某些不用或报废的资产予以变卖处理，提高资产使用效率。从公司盈利能力来看，整体处于平均水平以上。从发展前景来看，主营业务收入增长率放慢，应该积极销售扩展市场。投资者可以结合自身的情况，在可行的范围内，通过房地产投资的多元化，形成不同地域、不同开发类型、长中短期结合的开发资产结构，并根据投资者偏好和市场预期，在金融市场进行融合性投资，从而在风险和收益之间寻求一种最佳的、均衡的组合，并进行积极的投资组合管理，不断地优化投资组合。参考文献【1】 刘志强.现代资产组合理论与资本市场均衡模型【M】.北京;经济科学出版社，1998.【2】 李启明，李心丹.房地产投资风险与决策【M】.南京：东南大学出版社，1998.【3】 赵世强.房地产开发风险管理【M】.北京：中国建材工业出版社，2003.【4】 Zvi Bodie, Alex Kane, Alan J Marcus. InvestmentM