【毕业学位论文】（Word原稿）兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究

位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 1 一、绪论 （一）研究背景及意义 随着中国经济日益深刻地融入全球市场，中国房地产业也日益成熟，很多房地产企业走出了国门在海外投资经营房地产项目。房地产业也逐渐成为了我国国民经济的主要支柱。但是随着建筑材料价格的上涨特别是大宗基础原材料的上涨和日益上涨的人工费用， 目前房地产项目管理中出现的许多新 的特点 ，也出现了许多新的 问题 。 我国的 房地产项目管理 取得了显著 的成就。但是，质量事故 增多 ，工期延误，成本超支和其他问题仍然很多，尤其是在过去的 几十年里 ， 发生了 许多重大工程质量事故， 给 国家 和 人民群众的生命和财产 都造成了 巨大损失， 同时也造成了恶劣的社会影响。无一例外，这些事故都涉及到项目管理， 都是 由于管理不善 和 管理不规范的原因 造成的 。这表明中国在房地产项目管理方面还存在着相当大的差距。 随着西部大开发的进程，又迎来了国家级新区兰州市新区的建设，兰州市成为了西部开发的焦点，也掀起了新一轮投资热潮。国内外知名的房地产公司纷纷落户兰州，抢滩房地产市场。恒大集团、万达集团、碧桂园集团、海亮集团纷纷进入兰州房地产市场，同时本土老牌房地产企业天庆集团、中广集团也摩拳擦掌展开新一轮的建设高潮。兰州城投房地产 开发有限公司是兰州市一家国有二级资质的大型房地产开发企业，是兰州市城市发展投资集团公司的全资子公司。不仅承担着兰州市主要的保障房和拆迁安置房的建设任务，同时也承担着为集团公司消除巨额债务，为城投公司独立运营，进行城市化运作的主要经营来源。但是做为兰州市目前开发面积最大的国有房地产公司，一直以来房地产项目管理中前期手续办理拖沓，设计图纸粗糙，变更频繁；招标时间长，合同条款流于形式；工程质量较差，工期拖延，资金超付等现象严重；项目组织结构简单，工作效率低下；项目后期物业管理服务意识欠缺等一系列问题一直困扰着企业 的发展。如果不能有效的提高项目管理水平，公司将很难赢得市场的认可，进而使公司在市场化运作过程中面临被市场淘汰的境地。 因此，加强对兰州城投房地产项目管理具有十分重要的意义 : 1、提出实施项目法人制和全寿命周期项目管理，改进公司项目管理问题的位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 2 具体措施，对公司提升项目管理水平提供一些依据。 2、通过对项目管理的提升策略，改进公司的管理漏洞，弥补公司项目管理中的不足，从而提升项目管理质量水平，使公司提高市场竞争力，积极参与市场竞争，给公司城市化运作和市场化运作提供保障。 3、通过本文的研究对其他同行房地产企业的 项目管理工作能提供一些借鉴和帮助。 （二）研究的主要内容 本文以项目管理理论为依据，对兰州城投房地产公司项目管理中的前期问题，招投标以及合同管理问题，项目实施过程中的质量、进度、成本问题，项目移交及物业管理问题进行了分析，并对于项目管理问题，提出了对公司推行项目法人制和全寿命周期项目管理的对策，以及在实施过程中的关键问题。 研究的主要内容有： 1、 项目管理理论。主要包括组织管理，招投标及合同管理，项目实施控制管理，物业管理等理论。 2、 兰州城投房地产公司项目管理现状与存在的问题，主要是前期设计问题，招投标及合同问题 ，项目组织机构问题，项目实施控制的质量、进度、成本问题及原因分析，项目收尾及物业管理问题。 3、针对上述问题，提出了兰州城投房地产公司改进项目管理的具体对策。 4、实施对策的关键问题。 （三）研究的思路和方法 在明确论文研究对象的基础上，确定论文的总体思路，进而构建论文写作的框架，并运用合适的研究方法对论文所选题目进行研究。 1、论文的总体思路 本文的主要研究内容是兰州城投房地产公司的项目管理，由于公司隶属于市政府，所以在项目管理中采用市政府的层级式管理，不利于房地产公司目前的发展。因此我们需要引入国内外优秀的项目管理理论，推行项目法人制项目管理，结合房地产公司房地产项目管理具体问题，开发适合企业实际情况的房地产项目管理组织结构形式，最终找到适合公司发展的项目管理模式。 位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 3 在基于对房地产公司项目运作分析的基础上，发现当前企业在项目管理中存在的问题，针对问题，结合实际，将项目管理理论应用到房地产公司的项目管理中去，并根据发现的问题提出房地产公司项目管理的对策。同时，提出了实施项目法人制项目管理的关键问题。论文技术路线图如图 1所示。 图 1 论文技术路线图 相关理论综述 国外房地产企业项目管理的借鉴和启示 国内房地产企业项目管理的借鉴和启示 兰州城投房地产公司现状分析 兰州城投房地产公司的项目管理问题及原因分析 绪论 兰州城投房地产公司项目管理 的对策分析 对策实施的关键问题 析 结论和展望 位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 4 2、论文的研究方法 （ 1） 在分析兰州城投房地产公司管理现状时采用 析法，在项目组织机构选择时应用了比较分析法。 （ 2）实证分析和理论分析方法 在对兰州城投房地产公司项目管理问题原因分析和对策方面，采用了实证分析法；在对兰州城投房地产公司项目管理对策分析方面，采用了理论分析法。 （ 3)定性与定量分析方法 在对兰州 城投房地产公司项目管理存在问题分析方面，采用了定性分析与定量分析相结合的方法。 位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 5 二、房地产项目管理理论综述 （一）房地产项目管理内涵 1、项目的概念与特征 项目是一项有限的任务，它是在一定时间内，满足一系列特定目标的多项相关工作的总称。项目的定义有三层含义：首先，任务要满足一定性能、数量、质量、技术指标等要求；其次，项目是一项有待完成的任务，且有特定的要求与环境；最后，在一定的组织机构内，利用有限的资源（人力、财力、物力等）在一定的时间内完成任务。这三层含义分别 对应着项目的三重约束 :费用、时间和性能。项目的目标就是满足管理层、客户和 供应商 在时间、费用和性能（质量）上的不同要求。 项目通常有以下一些基本特征： 复杂性和一次性；以客户为中心；为了实现一个或一组特定目标；受到预算、时间和资源的限制。 2、项目管理 (1)项目管理的概念 项目管理 (M)的名称是美国最早的曼哈顿计划开始命名的，后来，在 20世纪 50年代由 华罗庚 教授引入中国（历史原因叫 统筹法 和优选法 ) ，现在在台湾省被称为项目 专案 。 项目管理 定义：项目管理是 基于被接受的管理原则的一套技术方法，这些方法或技术用于计划、评估、控制工作活动，以及按预算、按时间、依据规范达到理想的最终效果。 项目管理 是“ 管理科学与工程 ”学科的一个分支，是介于社会科学和自然科学之间的一门边缘学科。 项目管理 的主要目标：满足项目的期望与要求；满足项目不同利益相关方的期望与要求；满足项目尚未识别的期望和要求；满足项目已经识别的期望和要求。 项目管理 的主要内容有：时间管理、范围 管理 、质量管理、费用管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理、采购与合同管理及综合管理。 （ 2） 项 目管理特征 项目管理一般有以下特征：目的性，满足或超越项目相关单位对项目提出的要求；普遍性，项目本身具有普遍性，使得项目管理也具有普遍性；集成性，位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 6 在项目管理中，不能孤立地开展项目各个专项或专业的独立管理，必须要根据各个具体项目中的各专业之间或各要素的配置关系做好集成性的管理；独特性，项目管理不同于常规的政府行政管理，也不同于一般的企业生产运营管理，它与一般的管理活动完全不同。 3、房地产项目管理 （ 1）房地产项目管理的涵义 房地产项目管理是房地产项目管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建 设和使用进行全过程、全方位的综合管理，以实现生产要素在房地产项目上的优化配置，并以提供出优质产品为目的。 （ 2）房地产项目管理的任务 项目建设单位是站在投资主体的立场上对项目进行综合性管理。其管理通过一定的组织形式，采用不同方法和措施，对整个项目工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价，以确保项目工期、质量和投资效益的实现。 （ 3）房地产项目管理的内容 房地产项目不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系，系统内各目 标之间也必须保持一定的合理性和均衡性。因此房地产项目管理在各个目标 之间严密 逻辑性的作用下，共同构成了一个完整的系统。 按项目的实施过程，可描述为下列几个阶段： 项目的定义、目标设计和可行性研究。 项目的系统分析。包括项目外部环境系统分析和内部环境系统分析。 项目的计划管理。包括项目实施方案、总体计划、进度计划、成本和资源计划。 项目的组 织管理。包括项目组织机构、人员组成、工作职责和项目工作流程等。 项目的信息管理。包括信息系统的建立和文档管理。 项目的实时控制。包括质量控制、进度控制、投资控制、风险管理和变更管理。 项目的后期管理。包括项目竣工验收、项目移交、项目运行准备、项目后评价与总结项目使用管理 (物业管理 )以及目标实现的程度和存在的问题分析等。 总 之，项目管理是一个非常复杂的系统，它不仅含有很多分项，工程活动，还是一个完整的工作流程（包括预测，决策，规划，控制和反馈等），更是包含位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 7 了项目管理的全部任务（工期、成本、质量、合同、资源、组织和信息等）。因此，要获得该项目的成功，必须进行全面系统的进行项目管理。 (4) 房地产项目管理的历史发展和特点 房地产项目的历史发展较为久远，随着人类社会的发展，社会的各个方面，如政治、经济、宗教、文化和军事的需要，产生了不同的房地产项目。当社会生产力的发展能适应社会的具体需求时，也推进了房地产项目的发展水平。历史 上的房地产项目最主要的是建设项目，如水利工程项目（如运河，沟渠等），房屋建筑项目（寺庙、宫殿和住宅），以及道路和桥梁项目等等，都是当时的社会、政治、军事、宗教、经济和文化活动的一部分，体现着当时社会生产力发展水平。现存的很多古代建筑，如长城、大运河、都江堰水利工程、故宫等，规模宏大、技艺精湛，至今还在发挥着社会经济效益。 有项目必然就有项目管理，这是由房地产项目的复杂性所决定的。房地产项目在实施过程中，要有非常高的项目管理水平与之相匹配，以确保房地产项目顺利实施。虽然在项目建设中看不到当时房地产项目管理方案 ，但肯定有一定的协调安排，有一个严格的军事化的组织和管理系统，必然有工期计划和控制措施，必然有成本和费用的计划安排，必须有预定的质量标准，质量检测和控制措施。历史的项目管理，由于科学技术水平和认知能力的限制，不系统，不能称之为现代意义上的项目管理。 现代项目管理是在 20世纪 50年代以后发展起来的，它在随后的几十年的发展中，大致经历了以下几个阶段： 20世纪 50年代，人们将网络技术（ 络和 用到工程项目（美国主要的军事项目）时间计划和控制中，并取得了成功。当时，在 1957年的北极星导弹的研制和 后续的登月计划是实施项目管理的最成功的案例。 20世纪 60年代的大型计算机网络计划的分析和计算使用已经非常成熟，人们可以使用电脑进行工期的计划和控制，但当时的计算机还没有被广泛使用，是由于计算机的高性价比。一般项目很难用计算机管理，并且也是难以接受的网络技术，项目管理还不是很普及。 20世纪 70年代计算机网络分析程序已经很成熟了，人们将信息系统引入到项目管理之中，这使得人们有更深入的了解网络技术的深度和广度拓展的项目管理。还扩大了网络技术应用，计算机在工期计划的基础上，在资源和成本上实现了计划、优化和控制， 扩大了它的作用和范围。在整个 20世纪 70年代，项目管理的功能不断扩大，人们对项目管理过程和各种管理功能进行全面系统的实施项目管理。 20世纪 70年代末 80年代初，电脑已经普及，这就使得项目管理的理论和实位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 8 际的应用面向更广阔的领域。由于价格较低的计算机及软件大大简化了工作量，使项目管理更方便，更容易，大大缩短了计算时间，并且调整也相当容易。项目管理公司和小型、中型公司都使用到了现代项目管理方法和手段，取得了巨大的成功，并收到了显著的经济效果和社会效果。 随着社会的进步，市场经济的进一步完善，生产社会化程度进一 步的提高，人们对项目的要求越来越高，项目的目标、计划、协调和控制也变得愈加复杂，这都促使着项目管理理论和方法得到进一步发展。在项目管理发展的过程中，在社会生产力和现代科学技术巨大的推动作用下，房地产项目管理渐渐地成熟起来。 （二）房地产项目管理理论 1、项目的组织与管理 房地产项目工作主要有两种形式，其一是管理型工作，分为两个层次 :项目专业性工作的形成与实施过程所需的计划与协调、监督与控制等工作；项目立项与实施过程所需的决策和宏观控制等工作。其二是是专业型工作，即完成项目对象所必需的专业性工作，如产品没计 、建筑施工、安装、设备验收与调试、技术与质量鉴定等，一般由专业承包企业或主管部门承担。 项目组织机构大致分为三个层次，即项目所有者或上层领导（项目领导层），项目管理者（项目组织层），项目操作层。在项目的不同阶段，相关人员所承担的项目任务是不一样的。 在项目早期规划阶段，由投资者（业主）对项目目标进行设计，但会有一些相关的技术人员和咨询工程师在可行性研究阶段参与。 项目设计和规划阶段，该项目在其工作中对项目的组织层，上层和操作层也参与技术方案的选择和决策的重要工作。 项目实施阶段，在这个阶段，项目的任务是“战 术”性的，是具体实施阶段，项目组织层和操作层进入了高潮，上层必要时参加协调各部门之间的关系，调整或修正决策，把握项目发展的主要方向。 项目后期管理阶段特别是竣工验收和试运行阶段，都必须有相当大的投入，这主要是为了确保项目质量，为项目以后的正常运行打下坚实的基础。 在房地产项目的时效性、高投入性和系统性等复杂特点的影响下要实现房地产项目的总目标，确保项目组织的高效运行，必须在组织行为学的一般原则、项目组织的自身特点和现实条件的基础上，遵循下列基本原则进行项目组织机构的位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 9 设置和运行：责权利平衡原则、目标统一原则 、组织制衡原则、适用性和灵活性相结合的原则、合理授权原则项目组成人员和责任的连续性和统一性原则、合理安排管理跨度和管理层次原则。 2、 项目的实施与控制 房地产项目的控制主要为了房地产项目计划的顺利实现，对项目的成本、进度、技术和质量，合同与现场安全所采取的一系列控制措施与方法。 房地产项目控制包括的内容相当丰富，人们通常将之归纳为“三控两管一协调”，即工期 (进度 )控制、成本 (投资 )控制、质量控制，合同管理、安全管理和组织协调，这是由项目管理的三大目标引申出来的。当然，随着社会和市场经济的发展，风险和信息 管理也变得十分重要。 （ 1） 质量控制。项目质量控制是对项目实施过程中各项任务、技术活动及各种要素进行科学控制的过程，是项目管理机构为了项目质量符合国家或合同规定的质量标准、规范，所采取的管理措施、方法和手段。 (2)进度控制。项目进度是一个全面反映项目实施进展情况的综合性指标。项目进度控制是指在项目实施阶段 (设计、招标、施工和竣工验收）以项目进度为目标，用动态控制的原则，按照项目进度计划及实施内容，监督检查项目动态变化的过程，发现偏差，及时控制和协调有效措施，或修改原计划的管理过程。因此，控制项目的进展情况 是一个持续的动态控制，这是一个循环的过程，其目的是为了确保该项目的成功实施。 （ 3）成本控制。项目成本控制是以满足合同的条款前提下，根据项目成本计划，对发生在房地产项目开发过程中的费用，采取一系列的措施，进行严格的监督和控制，及时纠正偏差，总结经验，以确保项目成本目标的实现。 3、项目的合同管理 房地产开发过程中需要签订各种合同，包括获取土地使用权合同，征地合同，拆迁安置合同，委托设计合同，施工承包合同，材料、设备采购合同，房屋销售合同。开发商与合同相对方需要利用合同的法律形式，明确双方的权利、义务关系。 合同控制是房地产项目管理中不可缺少的重要部分。 房地产开发项目通过招投标的方式确定工程承包单位后必须在招标文件的基础上与中标单位谈判签约，就工程承包中的有关经济、技术、材料等的问题，订立详细的项目承包合同。开发商在项目实施过程中，需要经常检查合同的执行情况，督促承包方是否按合同条款执行，根据工程实际进度与承包合同某些条款的需要更改或取消某些内容。这些内容构成了建设方在房地产项目管理中合同控位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 10 制的重要内容。 （ 1）选择合适的合同种类 在实际的工程中，不同种类的合同有不同的应用条件、不同的权利和责任分配及不同的付 款方式，对合同双方也有不同的风险分配。因此，要进行合同控制，要根据具体的项目特点来选择合适的合同类型。现代房地产项目开发建设过程中的常见合同类型有以下几种。 单价合同。单价合同的基本特征是单价优先，开发商在招标文件中的工程量是一个参考数，建设方根据项目的一定计量单位确定的项目的固定单价，承包商依据实际完成量和固定单价计算，缺少的项目可以重新报价。 总价合同。总价合同的基本特征是合同中协定单项工程的总价，承包人据此完成项目全部内容的合同。建设方一般采用这种形式的合约，是因为双方结算方式简单，节省时间，承包商 的索赔机会少（但不可能根除索赔），建设方的投资风险也较小。但由于承包商承担了大部分风险，承包商报价的确定必须考虑施工期间物价变化以及工程量变化带来的影响，报价中不可预见风险费用较高。 （ 2）决定合适的招标方式 招标方式有公开招标，邀请招标 (选择性竞争招标 )和议标等，每种方式有其特点及适用范围。一般要根据承包形式、合同类型和建设方所拥有的招标时间的紧迫程度等来决定。 公开招标。这种方式是指建设方 (或其委托的专业招标机构 )通过传播媒介发布招标公告 (广告 )，公开邀请承包商参加投标竞争，凡符合规定条件的承包 企业都可以自愿参加投标。建设方亦可不使用广告方式，而采取向业内所有相关承包企业邮寄 (发送 )招标公告的形式，邀请承包企业参加招标竞争。 邀请招标。这种方式是指建设方向经过预先选择的数目有限的承包商发出邀请函，而不是公开发布广告，邀请他们参加某项工程任务的投标竟争。被邀请的数目通常为 3。由于被邀请参加竞争的投标者数量有限，这样做不仅可以节省招标费用，而且还能提高每个投标者的中标概率，所以对招标投标双方都有利。 在房地产项目的实施过程中，建设方通常要签订许多合同，如设计合同，施工合同和材料供应采购合同等， 建设方必须负责这些合同之间的协调工作，这些合同存在着十分复杂的关系，确保各个合同所确定的工期、技术、质量、成本和管理机制等之间有较好的相容性和一致性。 4、项目物业管理 位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 11 房地产项目竣工验收是指施工单位对房地产项目经过施工准备和所有施工活动，完成工程设计图纸和合同的规定，达到了建设单位的使用要求，并移交给使用单位的过程。这标志着该项目的建设任务已基本完成。 物业管理是房地产项目管理的一个重要组成部分，是房地产项目后期管理的重要内容，是房地产产品在其寿命周期内，为适应顾客需求而进行的后期服务。 物业 管理是财产所有者委托专门机构根据国家有关法律法规以及管理合同和合同权利的行使，运用现代管理科学和先进的技术管理对已投入使用物业进行管理，同时对卫生、安全、公共绿地和道路维修等物业周围环境统一实施专业管理，为业主或租户提供全方位的综合服务的的一系列行为。 从事物业管理的指导思想应该是 : 以服务为宗旨，经营为手段，效益为目的。以服务为宗旨，就是在整个过程中突出“服务”，管理也是一种服务；以经营为手段，就是指有偿的物业管理服务，通过各种经营活动，以解决在物业管理费用，以社会效益，环境和经济效益为最终目标，实现目标 的统一和协调。 物业管理的业务范围。物业管理基本业务，是对物业的日常维护和计划修理工作。就是指房屋建筑、电力和供水的供应和公共设施等在任何时候都处于良好的工作状态，否则，物业很难发挥出应有的作用。 物业管理的专项业务包括下列几个方面：环境卫生、治安保卫、园林绿化、 消防安全、车辆交通、日常维修等。 （三）国内外文献综述 项目管理作为现代管理学科的一个重要分支，最早出现在美国的 20世纪 30年代，是为了满足大型项目和军事项目的需要。项目管理理论从 20 世纪 50年代末形成， 被广泛使用在 20 世纪 60 年代， 在 20 世纪 70 年代至 80 年代的不断提高、发展，变得更加成熟。项目管理作为一种管理方法的出现，经过不断的发展和完善，逐步形成全套应用管理理论。建设前期主要用于属于开拓性的领域，涉及人、财、物和其他众多因素，并提出了严格要求的大型项目的建设。 自 20 世纪 70 年代已被广泛应用于航天、航空、国防、基础设施、医药、化工、金融、财务、法律、广告、餐饮和娱乐，以及州和地方政府乃至联合国项目中，不仅广泛的应用在大公司，而且在小企业也有广泛的应用。 1、国外研究状况 国外项目管理理论经过几十年的发展，已经形成了比较成熟 的理论体系，国外的研究主要集中在项目管理的日常管理知识体系。 主要是以欧洲国家为主，世界上第一个专业的国际项目管理组织 1位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 12 际项目管理协会）在 1965 年成立于瑞士的洛桑，并一直致力于项目管理的标准化。该组织于 1996 年提出的 1国际项目管理专业资质标准 ）是一个系统的项目管理知识体系。 42 种元素（ 28 种元素和 14 个额外的元素），包括项目管理的知识和经验，以及 8 个方面的 14 个地区的个人素质和整体的印象方面。 许不同国家的成员结 合自己项目管理的特点，参考 称 这项工作被授权于代表本国加入 1996 年 目管理协会），以企业、大学、研究机构、专家为主，成立于宾夕法尼亚州，它是项目管理的专业组织，在世界上的影响更大。 由该协会于 1984 年提出的，是关于项目的知识管理系统，并于 1996 年至 2000 年被分别修改多次。 法、工具和技术，但也包括一些有创意的新知识。它把项目管理的知识分为九大知识领域（集成、时间、范围、质量、成本、沟通、人力资源、风险和采购等），各领域的知识，包括不同数量的项目管理过程。老版的 括 37个过程，新版 目管理 39个过程按时间逻辑分为五大类：启动、规划、执行、控制和结束，分为 17 个核心过程（大部分项目必须具备项目管理过程）和22个辅助过程（在项目管理过程中的实际情况可取舍的过程）。 个基础（ 个人和组织能力发展的两大基石，三个扩展（不同行业，层次和技术水平的）。 标在一定程度上影响项目的成功，只有掌握了 可能提高项目管理的能力和水平。 卡内基梅隆大学软件工程研究所（ 1987 年，率先在软件行业从软件过程能力的角度来看提出了软件过程成熟度模型（ 经过多次修改，已成为一个广泛影响的模型。从此，也有一些企业或个人从项目管理的角度，参照用不同的标准和依据，创造了自己的项目 管理成熟度模型 。 2、国内研究状况 中国建筑工业出版社出版的中国工程项目管理知识体系于 2003 年由一批著名的项目管理专家和学者编著。 是由国际项目管理专业资质（ 国认证委员会授权中国建筑业协会工程项目管理委员会 (of 称组织编 写的， 它是在 学习了国际上通用的项目管理方法和实践经验，并结合中国近几年实施的项目管理方法的基础上，初步建立了中国的项目管理知识体位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 13 系（ 中国科学院席向森研究员（ 重点 介绍了国际的项目管理的最新发展和 大型项目管理应用软件“ 中国的应用做出了巨大的努力，并开设了 7期培训班。 清华大学教授吴志明（ 要研究项目管理和知识经济关系，提出 “知识经济是以创新性劳动为主导的经济”，“广泛的风险和超常的效益是知识项目 的基本特征” 的说法，指出中国项目管理的状态，崛起和推进的战略。 北京航空航天大学教授 杜端甫 （ 主任）对大型项目的风险管理进行了深入研究， 从风险管理全过程的角度对大型项目风险管理的现状进行了综述，提出了项目风险预测、识别、评估、分析等方法，对大型工程项目管理风险管理具有很强的借鉴作用。 西北工业大学教授：钱福培（ 主任）致力于建设 中国项目管理知识体系与国际项目管理专业资源认证标准一书在其 主持下编写。 上海财经大学的刘荔娟、邓伟等人 提出了 21世纪一个新的项目管理理念：如何将 可行性研究提高到一个新的水平；项目法人制成为主导的项目管理模式；项目管理趋于透明化、专业化、科学化；项目管理将由刚性模式化趋于柔性规范化等理念。 南开大学的戚安邦、孙贤伟研究了项目全要素集成管理的方法，它包括项目质量与造价的集成管理；项目工期与造价的集成管理；以及项目工期、质量与造价的全面集成管理方法等。 清华大学， 王平、蔚林巍等人对 高新技术项目管理提出了新的模式，适用于高科技项目管理的三个方面：管理理念的变化，扩展的项目管理知识领域和项目管理技术飞跃。 另外还有一些企业也有对企业如何做好项 目管理先进经验的介绍，不但发挥了项目管理方法上的优势，还为系统的项目管理插上了知识管理的翅膀，对工业企业有较大的借鉴和参考作用。 （四）国内外房地产企业项目管理的借鉴与启示 1、国际先进房地产企业项目管理经验及模式 国外项目管理公司经过很长一段时间的发展，已经具备了一定的经营规模和先进的管理水平。外国管理公司和国内的投资公司，在管理目标和内容方面，都具有共同点，尝试以最少的投入，最短的时间，最好的质量完成一个项目。这位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 14 符合我们的“三控二管一协调”。无论在形式和内容上都绝对没有肢解，但是在具体操作上具有独特的 特点。 （ 1）外国管理公司对业主提供是一个全方位的，全过程的服务。这与我国的代建甲方有些类似，但不完全相同。由于经济发展水平和在计划经济体制的影响，我们的业主把上述工程始终看成是他们的权利，不轻易让与他人，尤其是在选择承包商的时侯。事实上，权利和责任是孪生兄弟，从合同关系上看，管理公司、业主和承包商分别是其各自的合同主体，这与我们的三方主体有共同之处。然而，管理公司是执行整个项目的组织者、指挥者，它的权利是远远大于监理的，如确认工程分包商、 合同的范围内工程量和造价的变更、停工等，无需业主的同意。它是协调各 承包商的关系，而不是业主和承包商之间的关系。 （ 2） 管理公司对施工质量控制点与我国不同。在国外，尤其是在欧洲和美国的设计相当保守，他们尽可能多的使用品牌设备和材料，他们的理念是，承包商也应该履行诚实信用的原则，无意偷工减料。管理公司质量控制需要花费的精力较少，但是这并不意味着他们不重视质量。很难见到外国工程师对钢筋会逐根检查数量和规模，倒是对保护层的要求非常苛刻。总的感觉，一些细微的部分比较在意，更注重外观，对破坏成品的行为是深恶痛绝的。 （ 3）国外项目管理公司承包合同大多采用单价合同，其最大的好处就是管理工程师能在最短的时间内计算进度款和了解某项变更所需的费用，能为他快捷地决策提供依据。管理公司对工程进度款一般能按合同及时支付。 （ 4） 管理公司的大部分合同有 同条款的阴影，有些完全复制。他们的工程师有一个非常强烈的契约意识，非常重视合同管理。施工合同极其细致，除了权利和义务外，对规范和验收程序都尽量详细的罗列出来。 （ 5）管理公司对安全普遍比我们要重视。 （ 6）项目管理模式的比较与启示。项目管理公司作为国外市场的一直承担着绝大部分项目投资任务，是项目管理基本力量。从宏观上看，国外的项目管理较国 内的项目管理有“六个重视”的特征 : 第一 重视目标 (项目管理的目标就是建设目标全面实现。这里说的目标是管理控制目标，目标是明确的，可以使工程建设项目管理围绕这一总目标的过程中实现其价值或控制他们的风险，因此我们的目标应该是具体的时间和预算框架，使业主在管理、建议的基础上做出正确的决策。 第二 重视体系 (位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 15 因为绝大多数投资项目有投资大，建设周期长，施工环境复杂的特点，项目管理公司从方便操控的角度上看，努力化繁为简，按照项目管理的生命周期和项目管理 的特点分为有可能控制的程序步骤。 第三 重视评价 (这里提到的是评估审查的项目管理解决方案，其中包括在实施项目审计过程中的每个环节和步骤。通常包括项目经理审核，公司审查和审计，外部独立审查和审计。 审计人根据目标计划考核执行效率，发现问题提出解决方案。通过本次评估，在确保建设项目的控制目标下运行。 第四 重视交流 ( 项目是在一个特定的环境下建设的，根据建设方构成特点和项目现场的工作范围，该项目将和政府、投资者、施工方和社区发生 着千丝万缕的联系，任何的链接和接触有可能潜在的影响项目的建设周期和成本，有的直接影响项目建设的总体目标。国外项目管理公司通常分为内部沟通与外部沟通，内部沟通是指项目管理团队，工程承包方和建设方的交流；外部沟通是指项目与政府、行业、项目未来消费者和社会交流。项目管理公司对每个交流链接提供方案，建立交流控制流程和信息传输、存储的建立，使这些程序可以专注于项目建设的总体目标和要求。 第五 重视价值管理 (价值管理这里不是指对该项目的预算管理控制，而是通过管理给客户带来价值。重视 风险管理和价值管理的目标是相同的，主要是消除风险，降低成本，通过价值管理给业主带来利益，最大限度地实现建设目标。 第六 重视风险管理 (风险是对项目管理目标最具破坏性的的因素，是项目管理控制的重点，项目管理公司收集专家意见，把在项目实施中可能出现的风险找出来，并对危险因素制定紧急措施，对潜在的风险事先评估其成本，并列入项目预算成本。 2、国内优秀房地产企业项目管理经验及模式 尽管我国项目管理起步较晚，但是经过消化和吸收国外项目管理的先进的理论和几十年的发展实践，我国 的项目管理经验和管理水平取得了长足的发展。在土地获取方面，很多企业通常竞拍到后，将拆迁留给当地政府，接手熟地，直接拿来就可以开发建设。即便在土地取得费用上较生地高出很多，但是有利于项目工期的节省，还可以避免因拆迁引起的与当地居民的矛盾，有利于项目的顺利进展，树立形象，提高开发商的声誉。 位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 16 在设计管理方面，为避免设计技术问题影响项目建设，通常国内优秀的房地产企业都设立设计部，参与全程设计文件的管理，对质量、进度、投资综合管控，在项目建设中解决设计方案，处理设计变更，大大提高了项目管理的效率，同时项目实施过程中变 更较少的发生，节省了投资。 在项目实施过程中，非常重视工程的质量和进度管理，通常采取分期开发，大流水项目作业。重视质量，努力赢得口碑，树立品牌形象；重视进度管理，尽早竣工，尽早销售，尽早回笼资金。分期开发可以一边销售，一边建设，减少资金使用总量和资源总量，提高资金使用效率同时也提高了现有资源的利用效率。 国内知名大企业由于在全国主要城市项目分布广，规模大，通常采用三级管理和四级管理模式，通常设立城市公司和项目公司的模式，进行异地的项目开发。如果在外地城市项目少，就设立项目公司的模式；如果进行多项目管理就采用城市公司的模式。 3、 借鉴和启示 通过了解国内外优秀房地产项目管理经验，在公司实施过程中应当注意以下几点。 (1) 将土地拆迁移交当地政府管理，注意和项目所在地居民的社会环境建设，树立形象，减少社会矛盾的发生。 (2) 注重前期手续办理，及早预售，尽快回笼资金，取得收益。 (3) 加强对设计的过程管理，提高设计文件质量，进行限额设计 . (4) 注重质量管理，树立公司品牌形象。 (5) 加强项目的风险管理，注重阶段性评价和考核。 （ 6） 注重沟通管理，加强体 系建设。 （ 7）与国际接轨，采用 位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 17 三、兰州城投房地产公司项目管理现状分析 （一） 兰州城投房地产公司简介 1、 公司概况 兰州城投房地产开发有限公司 是市政府直属国有独资企业兰州市城市发展投资集团有限公司（以下简称市城投公司）的全资子公司，于 2006 年 7 月在原兰州天健置业有限公司（ 2001 年成立）的基础上改组更名成立， 元，总资产约 29 亿元， 2011 年 11 月份取得 房地产开发企业 二 级资质 。公司 主要经营范围为：城市土地资源开发、房地产开发 ，建筑材料、五金交电批发零售等业务。目前主要从事市政府主导的保障性住房、基础公益性项目以及综合商业类等项目的开发与建设。 公司自成立以来， 开发建设了约 124 万平方米的保障性住房和约 171 万平方米的综合经营性项目以及部分公益性项目，已累计实现销售收入约 元，累计融资约 元， 累计完成工作量投资 约 55 亿元， 储备土地约 551 亩。 房地产公司目前有各类在册人员 109 人 ，有 中层管理人员 12 人，一般管理人员 66 人，绝大多数具有大专以上学历，其中具有中级以上职称人员 23 人。 公司工作分工情况为：经理全面 负责公司行政工作，分管综合管理部、财务融资部、瑞景物业公司、西藏飞天投资公司；党支部书记全面负责公司党务工作；一副经理分管项目前期工作，分管项目前期部并协助经理管理西藏飞天投资公司；另一副经理负责项目建设工作，分管工程管理部；一经理助理负责项目营销、投资管理工作，分管市场营销部、投资管理部；另一经理助理负责项目征地拆迁工作，分管征地拆迁部。 公司内设部门 8 个，其中 综合管理部负责人力资源管理、办公室工作、后勤总务及党群等工作；项目前期部负责土地获取及各项目前期手续的办理；投资部负责项目招标及工程建设过程中预算 管理、项目统计、投资控制及合同管理；市场营销部负责房源统计、分配、房屋营销和公房管理等工作；财务部负责财务融资、成本核算等工作；工程部负责公司各建设项目的协调和管理；拆迁部负责项目征地及拆迁工作的实施；技术质量部，负责公司在建项目的 技术质量管理工作。公司有全资子公司 2 个，其中兰州 瑞景物业 服务有限公司于2009 年 3 月成立，有员工 123 人，现有领导班子成员 4 人，管理人员 23 人，内设行政办公室 、安全保安部、业主服务部等 9 个部门和两个专业分公司。 西藏飞天投资有限公司在 2010 年完成 注册，法定代表人由城投房地产公司经 理兼位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 18 任，公司目前正在建设管理拉萨飞天国际酒店项目。 2、在建项目及进展情况 目前，公司 承担着孙家台、砂坪村、南出口、东出口和平镇、五一新村 5个 经济适用房（廉租房）及拆迁安置房项目 ，广武门综合改造、雷坛河整治及柳家营公交枢纽站 3 个公益性项目，洪门子公交枢纽站、东岗家俱城、邓家花园高层综合楼、静宁路山字石商住综合楼、雁儿湾花园、政协格林庭院、拉萨飞天国际酒店、榆中和平基础设施及文化中心、欣欣茗园、定远商住楼 10 个综合经营性项目，合计总建筑面积超过 300 万平方米， 估算总投资约 140 多 亿元。项目具体情况见表 1。 表 1 兰州城投房地产公司项目情况汇总表 项目性质 项目名称 面积 （万平米） 造价 （亿元） 建设情况 保障房和拆迁安置房 孙家台经济适用房 竣工 南出口拆迁安置房 区竣工，南区在建 砂坪村拆迁安置房 分竣工，部分在建 东出口和平镇经济适用房 竣工 五一新村经济适用房 建 公益性项目 雷坛河治理 迁影响，未竣工 广武 门综合改造 在拆迁 柳家营公交枢纽站 动工 综合经营性项目 洪门子公交枢纽站 竣工 东岗家俱城 续不全，未竣工 拉萨飞天国际酒店 础施工 榆中和平文化中心 地阶段 定远商住楼 竣工 邓家花园 封顶 静宁路山字石 体施工 格林庭院 期手续 欣欣茗园 26 竣工 雁儿湾花园 64 期手续 位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 19 3、公司的职责 做为城投集团公司的二级子公司，兰州城投房地产公司主要负责兰州市政府的大部分经济适用房和廉租房等保障性住房的建设任务。同时承担了市政府的部分商业性项目和公益性项目。 在完成政府保障房任务的同时，房地产公司还背负了减轻集团公司债务，解决公司在基础建设拆迁户安置房的任务。在集团公司战略上，还承担着城投公司商业化运作，减轻公司基础建设中积累的巨额债务，为走出困境提供出路和实践，最终达到城市化运作的战略目标。在商业化运作中，也承担了积极响应兰州市政府对商品房推出的区域性限价政策，为平抑兰州过高商品房价格作出贡献。 （二） 公司的内外部环境分析 1、公司的外部环境分析 目前，截止 2013 年 2月份国内已经连续九个月房价上涨，全国的房地产市场进入供销两旺境地，被压抑多日的房地产刚性需求迸发出来，同时房地产市场的回暖，也刺激了全国的房地产企业进入了新一轮的建设高潮。 随着西部唯一的国家级新区落户兰州，让兰州成为了西部地区又一经济增长极，竞相吸引了国内外知名企业的注意，纷纷落户兰州，兰州也成为了新的投资热土，正在掀起新一轮的投 资热潮。 目前公司大力建设保障房的同时，国内优秀的房地产企业纷纷抢滩兰州房地产的商业市场，恒大集团、万达集团、碧桂园集团等在兰州掀起了商品房建设的高潮，正在一步步蚕食着兰州高端商品房市场。 同时兰州本地的大型房地产企业，也摩拳擦掌大搞项目开发，也逐步有序的建设了一批规模大、质量好、叫得响的楼盘，逐渐形成了本土品牌。例如天庆集团、中广集团。目前兰州的商业地产市场可以说是一片红海。 2、公司的内部环境分析 公司内有员工 109人中，只有 17人具有工程类相关专业，其余员工都是 非工程类专业人员。 大多数为近几年分配到公司的大中专学生，也有一部分部队转业军人，人力资源结构非常不合理。 公司内设置 8 个职能部门，两个子公司。项目部隶属工程部，直接接受工程部领导，采用层级式管理，项目经理职位低，权力小，责任大，没有合理的项目管理组织机构。 位论文 作者：霍 永 兰州城投房地产公司项目管理现状分析与对策研究 20 公司目前在建城投地产的项目中，只有洪门子项目、孙家台项目最近竣工外，其余项目依然建设中，在建的 3 个新项目正在主体施工，竣工遥遥无期。有些项目合同工期为 ，但是实际操作中最长的运行了 6 年，最短的运营了 5 年，依然还在建设，工期之长，实属罕 见。另外大部分项目进度款基本都支付到 80%以