房地产业年报培训

房地产业年报培训,培训内容,一、二期数据采集平台使用问题二、今年年报和明年定报填报时间三、报表讲解及指标解释,一、二期网报平台使用常见问题,1、报表环境的变化由和利时系统变为二期数据采集平台一级系统、三级监管、多方共享,首页,1）、访问北京统计直报网， 点击“统计数 集中采集平台试点企业入口”,点击此处可进行Adobe PDF Reader的下载,点击此处，进入统计数据集中采集平台,用户手册第 4 页,工具-internet选项-隐私-不阻止弹出窗口 （适用于Windows XP）,2）、输入“用户名/密码”登录,第1步：填写企业组织机构代码（9位数字，没有“-”如包含英文字母要大写）,第2步：第一次登录时，密码与用户名一样，即组织机构代码（英文字母大写）。以后登录用修改后的新密码（英文字母区分大小写）,第3步：点击“登录”按钮,一、二期网报平台使用常见问题,PDF软件下载不下来：文件较大（约39.8M），可以找盘安装浏览时报表上有水印，但是打印时没有：PDF版本太低，需要安装高于7.0的版本。再一个是由于打印机的问题。,一、二期网报平台使用常见问题,必须完成从录入到提交的整个上报过程填写的澄清说明必须详细，不要使用模糊不清的词语遇到问题要及时与统计局人员沟通联系,二、填报时间及填报范围,有项目的房地产开发企业年报：,101 法人单位基本情况表 （原db101）2009X103 财务状况表 2009投111表X202-1 资金及土地情况表 2007.12.272008.1.8房地产开发项目套表 2007.12.272008.1.8 201-5与201-9 开发项目情况（原X201表） X202 投资完成情况及续表 （原X202及X202续表）,二、填报时间及填报范围,有项目的房地产开发企业定报：,X203 财务状况表 3、6、9、12月的1日15日X202-1 资金及土地情况表 各月27日次月2日房地产开发项目套表 各月27日次月2日 201-5与201-9 开发项目情况（原X201表） X202 投资完成情况及续表 （原X202及X202续表）,二、填报时间及填报范围,项目已竣工，仅剩销售的房地产开发企业年报：,101 法人单位基本情况表 （原db101）2009X103 财务状况表 2009投111表房地产开发项目套表 2007.12.272008.1.8 201-5与201-9 开发项目情况（原X201表） X202 投资完成情况及续表 （原X202及X202续表）,二、填报时间及填报范围,项目已竣工，仅剩销售的房地产开发企业定报：,X203 财务状况表 3、6、9、12月的1日15日房地产开发项目套表 各月27日次月2日 201-5与201-9 开发项目情况（原X201表） X202 投资完成情况及续表 （原X202及X202续表）,二、填报时间及填报范围,无项目的房地产开发企业年报：,101 法人单位基本情况表 （原db101）2009X103 财务状况表 2009投111表,二、填报时间及填报范围,无项目的房地产开发企业定报：,X203 财务状况表 3、6、9、12月的1日15日,二、填报时间及填报范围,物业、中介及其他房地产活动单位年报：定报：,101 法人单位基本情况表 （原db101） 2009X103 财务状况表 2009X202-2 物业、中介及其他房地产活动情况表2007.12.27-2008.1.12,X203 财务状况表 3、6、9、12的1日15日X202-2 物业、中介及其他房地产活动情况表 3、6、9月的27日4、7、10月的12日,三、指标解释（101）,P10、P59开网时间：2008年1月1日填报截止时间：2008年2月29日上报要求：2月29日前上报打印的带有统计局水印的纸质报表。特殊问题附说明,三、指标解释（101）,法人单位基本情况表注意问题,1、不得修改报表中下列指标,01 组织机构代码50 集成套表类别06 行业代码60 统计管理部门,三、指标解释（101）,2、免填指标 18 企业主要经济指标 61 单位规模3、指标有变动，及时与统计局联系4、注意指标与财务状况表之间的关系 （实收资本与登记注册类型匹配）5、有产业活动单位的不要漏填101-1表,三、指标解释（103、203）,P20、P78主要变化：增加指标：国有法人资本（450）、广告费（072）利息支出（净额） 利息收入、利息支出投资收益,股权投资收益,债权投资收益,取自资产负债表,其中项不能够全部为空,注意不要漏填,流动资产合计=其中项,指国有企业、国有事业单位等，用其占用的资产实际投入本企业，用以承担义务和据以享有权利的资金，即投入本企业形成法人资本（法人股）的资金。根据会计“实收资本”科目计算填报。,与101表登记注册类型匹配,利润表,物业、中介单位免填,法人资本中由国有企业、国有事业单位等国有性质的单位投入的部分。,物业中介单位免填,主营业务利润=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加,利润有数收入漏填,如该项体现在营业费用中，不设管理费用科目，则此项为零,根据利润表该项填报,营业利润=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加+其他业务利润-营业费用-管理费用-财务费用,不要漏填,为了解房地产企业广告支出情况，根据会计“营业费用”、“管理费用”科目中对应项目填报。,企业为职工缴纳的全部保险,年定报中存在的问题：极值： 主要体现在计量单位填错：报表计量单位为千元， 但上报数按元、百元或万元填报法人填报原则: 下属分公司不是独立法人的,应包含下属分公司各 项财务指标,一起报送。下属分公司是独立法人的, 不应包含下属分公司各项财务指标。,三、指标解释（103、203）,三、指标解释（X202-2）,P43、P76年报：2007年主营表（X202-2表）继续实行以定报代年报的方式，以2007年四季度报表代替年报，报表同2007年三季度报表，指标没有调整。,三、指标解释（X202-2）,1、在管物业占地面积 指截止到报告期末物业管理单位正在进行管理的物业所占用的全部土地面积；不仅包括房屋的占地面积还包括配套设施绿地、通道等占地面积。2、在管房屋建筑面积 指截止到报告期末物业管理单位正在进行管理的已竣工交付使用的全部房屋建筑面积。,三、指标解释（X202-2）,3、住宅 包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍 (包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等；住宅按性质可分为普通住房、经济适用房和别墅、高档公寓。4、5万平米以上的住宅小区 指建筑面积在5万平方米以上的专供居住的小区面积。,三、指标解释（X202-2）,5、写字楼（办公楼） 指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房。6、商业及服务业等经营性用房 指商业部门、粮食部门、供销部门、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。,三、指标解释（X202-2）,7、工业仓储用房 包括工业厂房和仓库两部分。 工业厂房 指直接用于生产或为生产配套的 各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属 设施用房。凡工业、交通运输、商业、建筑 业以及科研、学校等单位中的厂房都应包括 在内。 仓库 指工业、交通运输、商业、供销、外 贸、物资及其他企事业单位建造的成品库、 半成品库、原材料库、货物仓库、物资储备 库以及冷藏库、粮油库等。,三、指标解释（X202-2）,8、其他 凡不属于上述各项用途的房屋 建筑物，如中小学教学用房、 托儿所、幼儿园、图书馆、体 育馆等。,三、指标解释（X202-2）,9、在管房屋中出租住宅套数 指截止到报告期末物业管理单位正在进行管理的已竣工交付使用的全部住宅中，物业管理企业代理出租或自行出租给他人或公司使用的住宅套数(不含学生宿舍)。10、在管房屋中出租住宅面积 指截止到报告期末物业管理单位正在进行管理的已竣工交付使用的全部住宅中，物业管理企业代理出租或自行出租给他人或公司使用的住宅建筑面积(不含学生宿舍) 。,三、指标解释（X202-2）,11、应收物业管理费 指从年初累计到报告期末，物业管理企业为了维持正常运营而应收取的各种物业管理费用。12、成立业主大会数量 指物业管理公司所管物业小区成立业主大会的数量。,时期数,三、指标解释（X202-2）,其他房地产活动 23、房屋出租面积 指截止到报告期末，以房屋租赁为主业的企业其房屋出租的合同总面积。 24、房屋出租收入 指报告期内以房屋租赁为主业的企业按照截止到报告期末已签署的房屋租赁合同中所确定的房屋出租收入合计。,时点数,时期数,三、注意事项（X202-2）,部分企业理解为尚未收取的物业费部分企业错填为全年物业费理论数：收费标准面积时间如年初收取全年物业费，填报报表时应按对应的报告期把全年物业费分摊到每个报告期。,应收物业管理费,三、指标解释（X201-5 201-9）,表号变化： X201,X201-5、X201-9,填报方式变化： 项目填报,单位填报,P38，P39、P68,三、指标解释（X201-5 201-9）,制度变化:,将原“04 宾馆、饭店、旅店”选项删除，并入“03 商业、服务业等经营性用房”,X201-5,三、指标解释（X201-5 201-9）,制度变化:,X201-9,将原“一类二类三类四类其他”指标替换为“一居、二居、三居、其他”,三、指标解释（X201-5 201-9）,项目主要用途（05） ： 以项目立项为根据 若进行单纯土地一级开发，则在201-5中主要用途填写“17 单纯土地开发” 项目所在地地段（07） ： 房地产开发制度第33页查询,三、指标解释（X201-5 201-9）,项目开工时间（08）,第一次开始施工的年月 破土开槽或打桩最前期准备，如地质勘探，施工队临时道路修建等都不算项目开工复工项目仍然按第一次正式开工时间填报，而非复工时间,三、指标解释（X201-5 201-9）,项目竣工时间（09） 取得四方验收单或竣工验收备案表时间 以项目最后单体建筑竣工时间为准 尚未竣工报预期竣工时间项目交付时间（10） 以第一套建筑单体交付时间为准 尚未交付报预期交付时间,三、指标解释（X201-5 201-9）,项目占地面积（11）与 项目建筑面积（12） 红线以内 取自土地使用权证 或建筑工程规划许可证 单纯土地开发不用填12指标容积率=地上总建筑面积/规划建设用地面积 地下经营面积不纳入计算容积率,三、指标解释（X201-5 201-9）,物业收费（15 ） 填入最高数交通状况（17 ） 由于二期平台问题，远郊区县填写“轨道交通沿线”,三、指标解释（X202）,P40、P70主要变化：表号变化 填报方式变化 指标增减,将原“商品房（不含拆迁回迁）建设投资” 115指标删除,三、指标解释（X202）,自年初累计完成投资（107 ）,三、指标解释（X202）,自年初累计完成投资（107 ）,将原“现房平均销售价格”、“期房平均销售价格” 指标删除,三、指标解释（X202）,计划总投资（101 ） 指项目全部建成计划需要的总投资。有总体设计：按设计概算或预算无总体设计：按报告期施工工程计划 总投资合计数报。注：如实际超出预算投资的，要及时进行调整,三、指标解释（X202）,自项目开始至期末累计完成投资（103 ）,应包括： 项目开始至今已建成投产投资 停、缓建的完成投资 拆除、报废的投资 新转入的“在建工程”以前完成的投资应扣除 转出的“在建工程”累计完成投资,三、指标解释（X202）,自年初累计完成投资（107 ）,年报：2007年1月1日12月31日定报：2008年1月1日当月25日 （27后不发生工作量） 取自：施工进度单或监理报告用于房屋建设、土地购置、土地开发、公益性建筑、基础设施、配套工程等投资,三、指标解释（X202）,自年初累计完成投资（107 ）,按构成分=建筑+安装+设备+其他费用按房屋用途及面积分=住宅+写字楼+商业楼+其他,自年初累计完成投资,三、指标解释（X202）,非商品房建设及配套工程投资（102）,非商品房建设投资： 包括：拆迁还建、统建代建等配套工程投资： 为供出租、出售的配套服务设施 红线以内的道路、绿地等投资,三、指标解释（X202）,规划红线以外的大市政建设 包括道路、地下管线、煤水电气热等房地产开发公司做固定资产投资项目中用于市政、电信、交通、水利、环保等建设投资，如交通枢纽、公园填报基础设施投资指标,基础设施投资,基础设施投资,配套工程投资,非商品房建设投资（回迁楼）,住宅,绿化、道路,幼儿园,三、指标解释（X202）,建筑工程(108),包括房屋建造工程，市政配套工程，土地开发工程。 必须通过兴工动料，开始施工实现 取自监理公司监理报告， 或者施工单位施工进度单（小项目） 按形象进度填报审核时当月建筑工程超过1亿，请核实,三、指标解释（X202）,土地开发投资(116),土地七通一平完成的投资额 生地 熟地是“建筑工程”其中项，必须兴工动料单纯土地交易活动不作为土地开发投资,三、指标解释（X202）,安装工程(109),指安装“设备工器具”的安装费用取自设备购置安装合同不包括设备本身的价值一般门窗、管线、厨房、厕所管道等（即施工单位报量中的安装工程）都在监理报告中体现，不应包括在“安装工程”内，应填入“建筑工程”。,三、指标解释（X202）,设备工器具购置(110),电梯等设备需要安装的设备：从设备开始安装算起不要安装的设备：运达经验收合格算起取自设备购置安装合同如果运输途中发生运费、保管费等费用，填报在“设备工器具购置”指标中。,三、指标解释（X202）,在什么情况下，设备工器具的价值不填写在“设备工器具购置”中而填在“建筑工程”中？主要查看该工程的概预算书中将设备放入建筑工程还是放入设备部分。,设备工器具购置(110),三、指标解释（X202）,其他费用(112),不是指经营中财务上的“其他费用”指土地购置费、大市政费、四源费（煤热自来水污水）、贷款利息、勘察设计费、各种前期费用等。广告费、售楼处建造费用等销售费用不计入填报依据：财务开发成本明细帐,三、指标解释（X202）,土地购置费 拆迁补偿费城市基础设施建设费贷款利息勘察设计费制度P20,三、指标解释（X202）,本年新增固定资产(128),报告期内新增的，已经完成建造和开发并交付使用的房屋和土地开发面积价值指房地产开发公司开发经营的最终成果为社会提供的固定资产不反映企业本身固定资产的增加,三、指标解释（X202）,注：反映社会固定资产增加，而非企业例如：划拨和出让土地购置费是否计入？ 必须竣工后，划拨类计入。 划拨：永久性拨给企业 出让：若干年后收回。 社会固定资产没有新增,本年新增固定资产(128),本年新增固定资产房屋竣工价值,房屋竣工价值,划拨土地购置费,达到固定资产价值的设备,本年新增固定资产,三、指标解释（X202）,三、指标解释（X202）,房屋施工面积(601),报告期内施工的全部房屋建筑面积施工面积=本期新开工面积 +上年开工跨入本期继续施工面积 +本期复工面积（本期竣工和本期施工后又停缓建面积包括在内）取自施工许可证或规划许可证中的建筑面积,三、指标解释（X202）,房屋新开工面积(602),以正式破土刨槽为准取自施工许可证或规划许可证不包括 上期跨入报告期继续施工的面积 上期停、缓建而在本期恢复施工的面积,三、指标解释（X202）,竣工面积(603),拿到竣工备案表或者交付使用取自四方验收单或竣工备案表竣工后与施工面积有出入，根据竣工面积 调整施工面积,用于拆迁还建、统建代建的宿舍、办公楼等竣工面积,代建学校、居委会等公益性设施竣工面积人防地下室、自用房、抵债房,三、指标解释（X202）,按照设计要求全部完工，验收合格达到住人或使用条件正式交给开发公司的成套住宅注意与竣工面积联合审核,住宅竣工套数(605),三、指标解释（X202）,按房屋设计和预算规定内容填报包括：竣工房屋本身建造价值 列入建筑工程预算的设备购置和 安装费用（属于建筑工程）不包括：土地购置、一级开发、拆迁补偿等前期费用（112）和设备工器具购置（110） 一般不包括精装费用，购置家具等后期费用,房屋竣工价值(606),但是，如果在设计和预算中定位该项目要精装修，则应将价值包括在内。,三、指标解释（X202）,出租商品房的全部建筑面积取自房屋出租合同中的面积数合同中未使用面积，换算 建筑面积=使用面积X1.33,房屋出租面积(609),三、指标解释（X202）,商品房销售面积（不含回迁）(610),取自当年签订的商品房买卖合同 商品房预售合同建筑面积销售面积=现房+期房不包括：拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、自用及周转房等面积 （属于竣工面积中的不可销售面积）,三、指标解释（X202）,商品房销售额(613),报告期内出售商品房屋合同总价款取自当年签订的商品房买卖合同 商品房预售合同销售额=现房+期房注 ：即使分期付款，也以合同上的全价款填报。,三、指标解释（X202）,商品房销售套数(616),取自当年签订的商品房买卖合同 商品房预售合同销售套数=现房+期房注 ：与商品房销售