唐河县水木澜山棚户区(二期工程)改造项目.doc

第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称 唐河县水木澜山棚户区（二期工程）改造项目1.1.2项目单位及法人代表项目单位：河南祥奕置业有限公司法人代表：陈平1.1.3项目建设期 36个月，从2015年8月至2018年8月1.1.4建设地址和范围 根据唐河县水木澜山控制性详细规划，拟实施项目区位于唐河县东至原唐河酒厂东厂区西边界，南至建设路，西至唐河县物资公司区间路，北至水木澜山小区北边界。规划总占地面积46416.57平方米（约69.62亩），（县政府决定将该项目一期剩余的30.02亩土地与周边棚户区需拆迁的39.6亩（实际可利用22.66亩，其他土地作为市政道路用地）的土地一起纳入棚户区改造项目，其中建设用地面积31809.3平方米（约47.71亩）。本区域需拆迁安置370户，其中184户需要安置住房，安置面积27000平方米，186户需现金赔偿，现金赔偿价格为7560万元。1.1.5项目主要建设内容及规模唐河县水木澜山棚户区（二期工程）改造项目是根据唐河县城市发展建设规划，完成对用地范围内居民的拆迁安置，进行市政基础设施的建设，使建设用地范围内达到“七通一平”，将“生地”开发建设成“熟地”。为唐河县水木澜山进一步整体开发建设创造基础条件和投资环境，本着“就近安置”的原则，其中拆迁的184户需要安置27000平方米，分别在南侧（唐河县水木澜山）10#楼、11#楼进行安置。（一）总建筑面积158307（978套，3130人），在棚户区内位于建设路南侧（唐河县水木澜山）建设唐河县水木澜山安置房主要建设内容及规模一览表序号主要建设内容规模工程做法一棚户区主体工程1唐河县水木澜山（二期工程）共978套，总建筑面积15830713号楼21层，6、7号楼27层，8、9号楼29层，12号楼31层，10、11号楼33层。1.1安置房总建筑面积28651.3010#、11#栋楼，地上33层、地下1层，其中住宅31层；商业2层，地下1层。1.2商品住宅房共730套，总建筑面积80523.86#、7#楼，地上27层其中住宅25层；商业2层，、地下1层；8#、9#楼27层，地上27层其中住宅25层；商业2层、地下1层；12#楼，地上31层其中住宅26层；商业5层，、地下1层；13#楼，地上21层其中住宅19层；商业2层，、地下1层；1.3商业用房总建筑面积32380.68商铺、商业步行街、大商业A安置商业用房建筑面积6700住宅下面的商业B商品商业用房建筑面积25680.68商业步行街、大商业1.5配套服务设施用房总建筑面积1410.42包括社区管理中心、储蓄所、文化活动站、邮政所、社区保健站、公厕、垃圾中转站。1.6地下建筑面积总建筑面积15340.82地下停车库及设备用房机动车停车位757辆，地上停车位258辆；地下停车位499辆；非机动车停车位地上3346辆；地下停车位1116辆。二棚户区基础设施工程2.1道路工程主干道480米，支干道240米，车型主道路260米，次道路920米；景观道路300米，停车道路2000平米。沥青砼路面2.2供水管网管道井30座PVC管，埋地敷设2.3排水管网排水井30座双壁波纹管，埋地敷设2.4供热管网锅炉房1座，镀锌钢管4500米，检查井35座。镀锌管2.5电力管网电缆线14960米，电气配管为SC150，检查井20座，箱变3个。埋地敷设2.6绿化工程绿化面积5916.5m三原棚户区住户货币补偿370户，安置184，赔偿186，共7560万元1.1.6主要技术经济指标见表1-1、1-2。表1-1 建筑经济技术指标 类别建筑面积基底占面积地上建筑（A+B）142966.2m2A：住宅建筑109175.1m2其中6#楼8841.3m2计入商业占地面积7#楼8841.3m2计入商业占地面积8#楼20830.5m2计入商业占地面积9#楼12513.4m2计入商业占地面积10#楼14752.5m2计入商业占地面积11#楼13898.8m2计入商业占地面积12#楼12530.9m2计入商业占地面积13#楼16966.4m2计入商业占地面积注：10#楼、11#楼为拆迁安置房，面积为28651.3平方米表1-2 综合经济技术指标总用地面积31809.3M2总建筑面积（A+B）158307M2其中A.计容积率建筑面积142966.2M21）住宅建筑面积109175.1M2其中高层住宅（21F-33F）109175.1M22）商业建筑面积（2F-5F）32380.68M2商业所占比例为：22.65%3）配套设施1410.42M2根据实际填写（如垃圾中转站、社区管理中心、卫生所、公厕等）B.不计容积率地下室建筑面积15340.8M2根据实际填写（如垃圾中转站、社区管理中心、卫生所、公厕等）建筑基底占面积11767 M2其中住宅建筑面积商业及配套设施建筑部分11767M2包含部分住宅及配套基地面积建筑密度36.99%容积率4.49绿地率18.6%住宅户数978户其中高层住宅（21F-33F）978户规划人口3130人平均每户按3.2人算机动车停车位757辆停车率：0.524辆/百平方米其中地上258辆地下499辆非机动车停车位4462辆停车率：商业7.5辆/百平方米住宅2.0辆/百平方米其中地上3346辆地下1116辆 1.1.7项目总投资项目总投资58418.48万元，其中：建筑工程费33608.36万元，占总投资的57.55%；其他费用17924.23万元，占总投资的30.68%；预备费用 2232.16万元，占总投资的3.8%。建设期利息4653.83 万元，占总投资的7.98%。1.1.8资金筹措 建设单位自筹17525.54万元，占总投资的30%；申请银行贷款40892.94万元，占总投资的70%。1.2项目建设单位概况 河南祥奕置业有限公司成立于二九年四月，注册地址位于郑州市高新开发区合欢街5号，注册资本5100万元人民币，企业开发资质二级，公司经营范围为房地产开发与经营，企业类型为有限公司，法人代表为陈平。祥奕置业自成立以来,公司秉承良好的开发理念，人性化的建筑风格，追求卓越的品质，向社会奉献优质的小区楼盘，获得社会和住户的一致好评。2010年进军三线城市，在唐河县一举拍得55.62亩商住用地，继续为提升唐河城市的整体形象，提高唐河县的知名度，缓解当地居民的住房问题而继续努力。由于得到政府好评，政府要求我们公司对水木澜山周边旧城区域改造，作为我们公司二期开发项目。 项目位于建设路与竹林路交汇处，地处唐河县城市最中心，出门就可到达南阁口、杨家楼口、老站口等我们熟知的最繁华商业地带，它们与我们项目的大型商场联动起来，形成唐河最大最繁华的商圈，让您商场购物、休闲娱乐就在家门口。 项目交通网络四通八达，建设路、新华路、滨河路、解放路纵横交错。住在这里，您就住在了城市的交通枢纽中心，目前唐河县总共开通6条公交路线, 就有4条经过本项目，分别是1路、5路、6路、7路，出入非常的方便。 最值得我们关注的是，项目不仅是地段房，更是学区房。以水木澜山为圆心点，500米的区域内，县直幼儿园（唐河最好的幼儿园）、唐河二小（唐河最好的小学）、一初中（县重点初中）、县唐中（县重点高中）、县人民医院等环绕。 项目总建面30万平米，总户数1632户，由13栋住宅和6栋商业组成，住宅13栋楼都是18-33层高层物业，其中1-5号楼18层，13号楼21层，6、7号楼27层，8、9号楼29层，12号楼31层，10、11号楼33层。并且地下配有2个大型地下停车库，是一座集高端住宅和商业为一体的综合体社区。 项目是由国家特级资质建筑企业-河南国基建设集团设计。项目采用简欧风格，主体通过弧形阳台和拱型构架组合，立面采用高档咖啡色涂料，局部米黄色相间，底部高级大理石铺设。不仅增强视觉上的质感，更能够保持外立面的历久弥新。 项目最大的特点是打造一个近20000平米的大型商业体。小区临街的1-2层为商业，层高：一层为3.9米，二层3.6米。规划的宽25米的玉泉路直接连通和万德隆商业步行街，宽35米的竹林路直接连通解放路，临街的裙楼商业将为您精心打造一条唐河最璀璨的国际时尚步行街。同时二期临建设路有6栋商场，层高：一层为5.1米，2-4层为4.6米，与步行街相互呼应，构成唐河最繁华的商业地段。公司现有管理人员6名，其中：董事长兼总经理1名，副总经理3名，财务总监1名，总经理助理1名，员工总数32人；公司暂设六个职能部门，分别为行政综合部、财务审计部、项目融资部、资产运营部、工程建设部及市场开发部。1.3可行性研究工作依据及范围1.3.1研究工作依据1、中华人民共和国城乡规划法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国环境保护法；4、国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号，2004年10月21日）；5、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号，2006年8月31日）；6、国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发200771号）；7、财政部、国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综200648号）；8、土地储备管理办法（国土部，2007年11月）；9、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国发55号文件）；10、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定国土部11号文件）；11、国各院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）及自治区实施意见（新政发200773 号）；12、国务院关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）；13、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）；14、关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知（财综20108号）；15、国家发展和改革委员会关于当前进一步扩大内需促进经济增长的十项措施(中发200818号文件)；16、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）；17、唐河县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要；18、唐河县总体发展规划纲要（2010-2030年）；19、项目地块现场及周边区域的详尽调查资料；20、项目建设单位提供的相关资料。1.3.2研究工作范围项目研究的主要内容为：项目建设的必要性，需求分析及建设规模，建设地址及条件分析，总体规划，建设方案，配套工程，环境保护及消防、安全，建设管理与组织机构，项目实施进度，投资估算与资金筹措，财务分析等。根据国家对城乡棚户区改造建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点对以下内容进行研究：1、阐述项目提出的理由和必要性；2、落实项目建设条件；3、确定项目建设的内容，建设规模和实施方案；4、针对项目建设对环境造成的影响进行评论；5、估算项目投资和资金使用计划。1.3.3 编制的原则1、执行国家对小区住宅建设的有关规定和技术要求，实施高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，促进社区住宅建设可持续发展；2、坚持整体与局部相协调的原则。按照唐河县城市总体规划，小区整体设计与分期建设工程的局部设计相协调，各项基础设施与服务设施相配套，风格特色与城市环境相一致，营造现代人文与艺术于一体的时代空间，建设人与自然高度和谐的居住环境；3、坚持建设与适用相结合的原则。尤其在安全、消防、通讯及现代科技成果的应用等方面，使其既是一个多功能、适用性的住宅小区，又是地域文化和精神风貌集中体现的窗口；4、采用先进科学的技