购买信托常见问题汇总.docx

购买信托常见问题汇总一：信托基础知识问答1. 什么是固定收益类信托产品？固定收益类信托产品是指由信托公司发行的，收益率和期限固定的信托产品。融资方通过信托公司向投资者募集资金，并通过将资产（股权）抵押（质押）给信托公司、以及第三方担保等措施，保证到期归还本金及收益。信托产品的架构 ：委托人：是信托的投资者。受托人：通常指发行信托的信托公司。受益人：由于现阶段我国信托产品都是自益信托，投资者本身就是受益人。担保人：受托人将信托资金投资于某一项目时，都需要第三方对此次投资的收益做担保，对这个项目附有连带责任，该第三方就是担保人。一般来说，担保人可以是公司企业也可以是自然人，可以为项目发起者的母公司，实际控制人，也可以是专门的第三方担保机构，等等。抵押、质押：保人在对投资项目担保时，会将其持有的股权、债权抵押、质押给受托人，抵押物、质押物的变现价值必须大于受托人的投资额和预期收益额，如果投资项目失败，受托人可以将抵押、质押物变现以保证收益。 2. 信托产品保本保收益吗？信托产品不会直接承诺保本保收益。信托产品属于中等收益，中等风险。信托项目不同，风险的来源、大小不同。但是，信托产品通过严格筛选融资方、投资项目、担保方，并通过资产抵押、股权质押、第三方担保等方式，使投资风险降为最低。3. 哪些个人投资者适合购买信托产品？(1) 风险/收益偏好介于存款和股票基金之间；(2) 厌恶股票风险，目前主要以存款为主的客户；(3) 感觉存款收益太低的客户；(4) 至少进行一年以上投资；(5) 目前投资于国债的客户；(6) 准备购买即将发行的国债的客户。4. 信托产品投资期限一般多长？信托产品投资期限一般为1-3年，较适合通过中长期投资获得稳定收益的投资者。在信托存续期间，信托是不能赎回的，只能在信托存续期到期后获得信托本金和收益。5. 信托产品有投资门槛吗？信托产品仅对合格的机构和个人投资者发行，不在公开场合发售，也没有公开的推广，其起点金额较高，每份投资一般不少于100万元，且300万元以下的投资者不能超过50名。6. 信托产品和银行理财的区别？银行理财产品信托产品发行主体 银行 信托公司 投资门槛 5万/10万/20万/50万不等 100万或300万 产品期限 一般为7天-1年 1年/2年/3年或以上 预期收益 2%-5%左右 6%-18%左右 7. 哪些机构投资者适合购买信托产品？(1) 对资金有流动性需求，但又希望投资获利的机构；(2) 对资金安全性要求非常高的机构客户；(3) 目前有资金投资于债券市场的机构客户；(4) 拥有闲置资金的一般企业。8. 信托产品分为哪几类？按照资金投放性质划分，信托产品主要可分为贷款类、股权投资类、权益投资类、组合投资类。贷款类信托：以向融资企业发放贷款的方式来完成的。股权投资信托：以股权方式投资，通过股权受让或向公司增资，持有公司部分或全部股权。权益投资信托：信托公司获得特定权益（一般为股权或债权）及相关从属权力，受托人通过持有该标的权益并按照相关约定获得清偿后，实现信托计划财产的增值。组合投资信托：是将上述投资方式结合起来，部分资金以发放贷款的形式完成，部分资金投资于企业的股权或债权。9. 信托产品主要投资于哪些领域？信托产品一般投资于基础设施，房地产，工商企业等。组合投资类信托还会投资于低风险的债券市场、货币市场等。10. 信托产品担保方式有哪些？受托人一般要求融资方或担保人将其持有的土地、房产、股权、债权抵押或质押给受托人，抵质押率一般小于70%，如果投资项目失败，受托人可以将抵押物或质押物变现以保证收益。11. 信托产品由谁监管？信托产品由信托公司发起设立并在银监会备案，并由银监会监管。12. 投资者最终会与谁签订信托合同？无论通过什么渠道发售的信托产品，最终都是和信托公司签订信托合同。13. 信托业务的流程是怎么样的？(1) 投资者向信托公司提出购买信托产品意向；(2) 双方依法签订信托合同；(3) 投资者向信托公司在托管银行开立的专项账户划款；(4) 信托公司执行信托投资计划；(5) 信托计划到期，信托公司向投资者返还本金和收益，信托关系终止。14. 购买信托产品有哪些费用？对投资者而言，信托产品一般没有申购费、固定管理费。15. 应从哪些角度选择信托产品？(1) 信托公司的综合实力：我国目前有62家信托公司，要看其投资管理能力、风险控制体系、盈利能力、管理团队、历史业绩等情况。(2) 投资行业：国民经济支柱行业或新兴行业更具投资价值。(3) 融资方实力：了解融资方的财务状况、成长前景及行业、公司背景。(4) 担保方式：要看担保人背景、担保人净资产及构成、担保人与融资方关系、担保人承担的责任等；抵（质）押率越低说明项目风险越小、项目越安全。同时也要看抵(质) 押物的变现性。(5) 第一还款来源：要了解预期收入的可靠性，即项目成功的可行性。(6) 产品期限：信托产品一般在购买后到融资方支付本息之间投资者的资金是不可赎回的，所以投资者要看好产品期限，以便安排未来现金流。另外，部分产品存在着提前结束或是延期的情况，也请投资者在签定合同之前注意有无这类附加条款。(7) 收益率：其他条件相同时，预期收益率当然是越高越好。16. 信托产品是怎么控制风险的？根据不同的产品有不同的风险控制措施，主要有：抵押、质押、担保和结构化设计等 。有的产品只采用一种风控措施，有的产品同时采用多种风控措施。(1) 抵押或质押：融资方将其动产或不动产（房产、股权等）抵押或质押给信托公司，若融资方无法按期支付信托产品的本金及收益，信托公司可以拍卖抵押或质押物，以保障投资人的利益。(2) 担保：对于没有抵押（或质押）或者抵押率比较高的，信托公司往往会要求融资方对信托财产提供相应的担保。比如，担保公司担保、第三方担保（融资方的母公司或关联公司）、公司法人无限连带担保等。(3) 结构化设计：所谓结构化设计就是将信托收益权进行分层配置，购买优先级的投资者享有优先收益权，购买次级和劣后级的投资者享有劣后收益权。在固定收益类信托理财产品中，劣后级投资一般由融资方投资，信托期满后，投资收益在优先保证优先级受益人本金、预期收益及相关费用后的余额全部归劣后级受益人；若出现投资风险，也先由劣后级投资者承担。(4) 以房地产信托为例：房地产信托贷款，风险控制措施一般为土地或现房抵押，保证担保；房地产股权投资，风险控制措施一般为信托持股，股权质押，派驻人员，监控资金，回购安排等。17. 信托产品如何分配收益？信托产品在信托存续期间，没有净值。一般来说，在每一个信托年度结束时，信托所取得的收益在扣除相关税费后，会以现金形式直接分配给投资者。在所有投资项目成功取得收益后或信托存续期到期后，信托未分配的收益和信托本金会分配给投资者。18. 如何选择房地产投向的信托产品？(1) 应该优先选择那些在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信托公司发行的产品。毕竟信托机构是设计、发行和管理房地产信托产品的“第一线操刀者”，也是评估和防范信托资金运用风险的“第一道屏障”。(2) 重点关注担保方式，通常情况下土地使用权抵押或房地产项目公司股权质押优于第三方保证；如果房地产信托产品设计中运用了房屋所有权买断、项目公司股权转让、第三方金融机构保证等方式，这些无疑是更稳妥的“担保”机制。另外，不少房地产信托理财产品都设计了组合的担保策略，投资者在甄别产品时应坚持“抓大放小”的原则，重点关注最便于掌控和变现的担保方式。(3) 房地产市场的区域性很强，在同等条件下，投资者应该优先选择经济发展水平较高、当地房地产市场较具成长性、投资环境以及配套基础实施较完善的地区，尤其是这些地区的中心城市以及重要地段的房地产信托项目应该是不错的选择。19. 信托产品信息披露机制如何？信托产品在每一个信托季度会对投资者披露信托运作情况，包括资金运作项目方向、项目进展、项目公司财务情况、获得抵押物、质押物的情况、已实现收益和分配情况等。20. 收益固定、保本保息、稳健安全信托产品收益固定，保本保息，年化收益一般为同期定存利率的23倍，稳健型配置必选。信托产品通过资产抵押、股权质押、担保公司、个人连带责任保证等保证资金安全性，安全性高。21. 年化收益率一般高于银行定存数倍最新数据显示，银行一年期定存利率3.5%，银行二年期定存利率4.4%，银行三年期定存利率5%，据权威统计，2011年所有信托产品的平均预期年化收益率高达9.11%，是银行定存的数倍，而且至今未出现一款到期兑付的情况，是稳健投资的理想选择。22. 期限明确，便于资金使用安排信托产品期限固定，一般在13年，一般一年就会还本付息，便于资金使用安排，资金以复利的形式计算，便于保值增值。23. 门槛一般100万以上，300万以下个人少于50个固定收益类信托产品购买门槛和阳光类似，仅对合格的机构和个人投资者发行，不在公开场合发售，也没有公开的推广。同时，其起点金额较高，每份投资一般不少于100万，根据信托公司集合资金信托管理办法规定，单个信托300万以下的投资者受到50个名额的限制。24. 保管银行开设专户、专款专用保管银行接受信托投资公司的委托，与其签署信托资金托管协议，依据法律法规以及合同的约定，履行信托财产保管、投资交易监督、项目进展情况监督、资金汇划清算、信托会计核算等职责，并收取托管费的银行中间业务。其优势在于以信托投资公司名义独立开立银行账户、以“信托投资公司全称加信托产品名称”开立证券账户，安全保管各类信托财产，确保信托财产的管理和财产（包括财产权利）的持有相分离。25. 信托公司背景雄厚，牌照稀缺，平台可靠根据信托公司管理办法第八条，设立信托公司，必须具备符合银监会规定的入股资格的股东。信托公司的股东必须是“境内非金融机构、境内金融机构、境外金融机构和银监会认可的其他出资人”。此外，根据该办法的规定，信托公司的最低注册资本要求是3亿元人民币，并且不得分期缴纳，必须以货币一次性付清。信托牌照是银监会通过审核合格后发放的，信托公司必须要有信托牌照才能发放产品。因此，信托公司背景雄厚很雄厚，牌照稀缺，平台可靠。26. 性质，不能通过大众媒体宣传固定收益类信托产品和阳光基金一样，都由信托公司发起设立并在中国银行业监督管理委员会备案的。信托公司由中国银行业监督管理委员会监管，根据商业银行理财产品销售管理办法第二条规定：“商业银行理财产品（以下简称理财产品）销售是指商业银行将本行开发设计的理财产品向个人客户和机构客户（以下统称客户）宣传推介、销售、办理申购、赎回等行为。”因此，信托公司发行的产品不能通过大众媒体宣传。27. 募集速度快，一般一两周可以结束固定收益类信托产品收益固定，保本保息，年化收益一般为同期定存利率的23倍，并且风控措施到位，能获得稳健的收益，因此募集速度快。28. 信托财产独立，可用于抵押在信托中，信托财产与受益人的自有财产是完全分开的，受益人从信托财产中获取收益后，该收益即成为受益人的自有财产，此时，这部分财产便从信托财产中脱离出来，已不属于信托财产的范畴，成为可被受益人的债权人追索的对象。而信托财产本身并未转化为受益人的自有财产，完全独立于受益人的自有财产。信托财产独立于委托人、受托人、受益人自有财产的特点在保证信托财产安全的同时，又能有效地解决高净值资产人士的财产保值、增值、继承方面的问题。除了信托财产独立性的优势外，信托还有所有权管理权受益权相分离、投资领域的多元化等多种优势。29. 项目资质、信托公司实力、产品风险各不相同根据信托法法规定，信托公司的最低注册资本要求是3亿元人民币，并且不得分期缴纳，必须以货币一次性付清，信托牌照是银监会通过审核合格后发放的，信托公司必须要有信托牌照才能发放产品。因此，信托公司实力可靠可靠。在风险控制措施方面，信托产品常见的是土地抵押、股权质押以及担保。比较确实的是土地抵押。对于土地抵押有效性的判断，可以从土地的区位、市场价格、市场前景、抵押率等几个因素进行综合分析，如果是项目所在地的信托投资者，可以比较方便的对土地价值作出自己的判断，但对于异地投资者而言，比较便捷的判断方式就是判断其抵押率，一般来说土地抵押率越低风险越小。30. 信托公司应该履行什么样的职责？信托公司管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。信托公司依据信托合同约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担；信托公司违背信托合同、处理信托事务不当使信托财产受到损失，由信托公司以固有财产赔偿。不足赔偿时，由投资者自担。二：购买时实际操作常见问题：1. 投资者最终会与谁签订信托合同？无论通过什么渠道发售的信托产品，最终都是和信托公司签订信托合同。2. 信托业务的流程是怎么样的？(1) 投资者向信托公司提出购买信托产品意向；(2) 双方依法签订信托合同；(3) 投资者向信托公司在托管银行开立的专项账户划款；(4) 信托公司执行信托投资计划；(5) 信托计划到期，信托公司向投资者返还本金和收益，信托关系终止。3. 购买信托产品有哪些费用？对投资者而言，信托产品一般没有申购费、固定管理费。4. 应从哪些角度选择信托产品？(1) 信托公司的综合实力：我国目前有62家信托公司，要看其投资管理能力、风险控制体系、盈利能力、管理团队、历史业绩等情况。(2) 投资行业：国民经济支柱行业或新兴行业更具投资价值。(3) 融资方实力：了解融资方的财务状况、成长前景及行业、公司背景。(4) 担保方式：要看担保人背景、担保人净资产及构成、担保人与融资方关系、担保人承担的责任等；抵（质）押率越低说明项目风险越小、项目越安全。同时也要看抵(质) 押物的变现性。(5) 第一还款来源：要了解预期收入的可靠性，即项目成功的可行性。(6) 产品期限：信托产品一般在购买后到融资方支付本息之间投资者的资金是不可赎回的，所以投资者要看好产品期限，以便安排未来现金流。另外，部分产品存在着提前结束或是延期的情况，也请投资者在签定合同之前注意有无这类附加条款。(7) 收益率：其他条件相同时，预期收益率当然是越高越好。5. 信托产品是怎么控制风险的？根据不同的产品有不同的风险控制措施，主要有：抵押、质押、担保和结构化设计等 。有的产品只采用一种风控措施，有的产品同时采用多种风控措施。(1) 抵押或质押：融资方将其动产或不动产（房产、股权等）抵押或质押给信托公司，若融资方无法按期支付信托产品的本金及收益，信托公司可以拍卖抵押或质押物，以保障投资人的利益。(2) 担保：对于没有抵押（或质押）或者抵押率比较高的，信托公司往往会要求融资方对信托财产提供相应的担保。比如，担保公司担保、第三方担保（融资方的母公司或关联公司）、公司法人无限连带担保等。(3) 结构化设计：所谓结构化设计就是将信托收益权进行分层配置，购买优先级的投资者享有优先收益权，购买次级和劣后级的投资者享有劣后收益权。在固定收益类信托理财产品中，劣后级投资一般由融资方投资，信托期满后，投资收益在优先保证优先级受益人本金、预期收益及相关费用后的余额全部归劣后级受益人；若出现投资风险，也先由劣后级投资者承担。(4) 以房地产信托为例：房地产信托贷款，风险控制措施一般为土地或现房抵押，保证担保；房地产股权投资，风险控制措施一般为信托持股，股权质押，派驻人员，监控资金，回购安排等。6. 信托产品如何分配收益？信托产品在信托存续期间，没有净值。一般来说，在每一个信托年度结束时，信托所取得的收益在扣除相关税费后，会以现金形式直接分配给投资者。在所有投资项目成功取得收益后或信托存续期到期后，信托未分配的收益和信托本金会分配给投资者。7. 如何选择房地产投向的信托产品？(1) 应该优先选择那些在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信托公司发行的产品。毕竟信托机构是设计、发行和管理房地产信托产品的“第一线操刀者”，也是评估和防范信托资金运用风险的“第一道屏障”。(2) 重点关注担保方式，通常情况下土地使用权抵押或房地产项目公司股权质押优于第三方保证；如果房地产信托产品设计中运用了房屋所有权买断、项目公司股权转让、第三方金融机构保证等方式，这些无疑是更稳妥的“担保”机制。另外，不少房地产信托理财产品都设计了组合的担保策略，投资者在甄别产品时应坚持“抓大放小”的原则，重点关注最便于掌控和变现的担保方式。(3) 房地产市场的区域性很强，在同等条件下，投资者应该优先选择经济发展水平较高、当地房地产市场较具成长性、投资环境以及配套基础实施较完善的地区，尤其是这些地区的中心城市以及重要地段的房地产信托项目应该是不错的选择。8. 信托产品信息披露机制如何？信托产品在每一个信托季度会对投资者披露信托运作情况，包括资金运作项目方向、项目进展、项目公司财务情况、获得抵押物、质押物的情况、已实现收益和分配情况等。9. 信托公司应该履行什么样的职责？信托公司管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。信托公司依据信托合同约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担；信托公司违背信托合同、处理信托事务不当使信托财产受到损失，由信托公司以固有财产赔偿。不足赔偿时，由投资者自担。三;信托产品及公司特点：1. 收益固定、保本保息、稳健安全信托产品收益固定，年化收益一般为同期定存利率的23倍，稳健型配置必选。信托产品通过资产抵押、股权质押、担保公司、个人连带责任保证等保证资金安全性，安全性高。2. 年化收益率一般高于银行定存数倍最新数据显示，银行一年期定存利率3.5%，银行二年期定存利率4.4%，银行三年期定存利率5%，据权威统计，2011年所有信托产品的平均预期年化收益率高达9.11%，是银行定存的数倍，而且至今未出现一款到期兑付的情况，是稳健投资的理想选择。3. 期限明确，便于资金使用安排信托产品期限固定，一般在13年，一般一年就会还本付息，便于资金使用安排，资金以复利的形式计算，便于保值增值。4. 门槛一般100万以上，300万以下个人少于50个固定收益类信托产品购买门槛和阳光类似，仅对合格的机构和个人投资者发行，不在公开场合发售，也没有公开的推广。同时，其起点金额较高，每份投资一般不少于100万，根据信托公司集合资金信托管理办法规定，单个信托300万以下的投资者受到50个名额的限制。5. 保管银行开设专户、专款专用保管银行接受信托投资公司的委托，与其签署信托资金托管协议，依据法律法规以及合同的约定，履行信托财产保管、投资交易监督、项目进展情况监督、资金汇划清算、信托会计核算等职责，并收取托管费的银行中间业务。其优势在于以信托投资公司名义独立开立银行账户、以“信托投资公司全称加信托产品名称”开立证券账户，安全保管各类信托财产，确保信托财产的管理和财产（包括财产权利）的持有相分离。6. 信托公司背景雄厚，牌照稀缺，平台可靠根据信托公司管理办法第八条，设立信托公司，必须具备符合银监会规定的入股资格的股东。信托公司的股东必须是“境内非金融机构、境内金融机构、境外金融机构和银监会认可的其他出资人”。此外，根据该办法的规定，信托公司的最低注册资本要求是3亿元人民币，并且不得分期缴纳，必须以货币一次性付清。信托牌照是银监会通过审核合格后发放的，信托公司必须要有信托牌照才能发放产品。因此，信托公司背景雄厚很雄厚，牌照稀缺，平台可靠。7. 性质，不能通过大众媒体宣传固定收益类信托产品和阳光基金一样，都由信托公司发起设立并在中国银行业监督管理委员会备案的。信托公司由中国银行业监督管理委员会监管，根据商业银行理财产品销售管理办法第二条规定：“商业银行理财产品（以下简称理财产品）销售是指商业银行将本行开发设计的理财产品向个人客户和机构客户（以下统称客户）宣传推介、销售、办理申购、赎回等行为。”因此，信托公司发行的产品不能通过大众媒体宣传。8. 募集速度快，一般一两周可以结束固定收益类信托产品收益固定，保本保息，年化收益一般为同期定存利率的23倍，并且风控措施到位，能获得稳健的收益，因此募集速度快。9. 信托财产独立，可用于抵押在信托中，信托财产与受益人的自有财产是完全分开的，受益人从信托财产中获取收益后，该收益即成为受益人的自有财产，此时，这部分财产便从信托财产中脱离出来，已不属于信托财产的范畴，成为可被受益人的债权人追索的对象。而信托财产本身并未转化为受益人的自有财产，完全独立于受益人的自有财产。信托财产独立于委托人、受托人、受益人自有财产的特点在保证信托财产安全的同时，又能有效地解决高净值资产人士的财产保值、增值、继承方面的问题。除了信托财产独立性的优势外，信托还有所有权管理权受益权相分离、投资领域的多元化等多种优势。10. 项目资质、信托公司实力、产品风险各不相同根据信托法法规定，信托公司的最低注册资本要求是3亿元人民币，并且不得分期缴纳，必须以货币一次性付清，信托牌照是银监会通过审核合格后发放的，信托公司必须要有信托牌照才能发放产品。因此，信托公司实力可靠可靠。在风险控制措施方面，信托产品常见的是土地抵押、股权质押以及担保。比较确实的是土地抵押。对于土地抵押有效性的判断，可以从土地的区位、市场价格、市场前景、抵押率等几个因素进行综合分析，如果是项目所在地的信托投资者，可以比较方便的对土地价值作出自己的判断，但对于异地投资者而言，比较便捷的判断方式就是判断其抵押率，一般来说土地抵押率越低风险越小。信托产品设计几大要素产品收益对于信托产品的收益，监管政策上不允许承诺保底，目前的通行做法是以预期收益率的形式向投资者进行揭示。通常而言，信托产品预期收益率的高低，主要取决于以下因素：1、同期银行存款利率和国债利率的水平。信托产品与银行存款同为理财产品，信托产品风险较高，故其收益率要大于银行存款利率。在国债发行期，信托产品收益率的设定也要高于国债利率。对于银行贷款替代类的银信合作产品，其收益率基本为贷款利率扣除信托公司和银行的佣金比率。2、不同类型项目的收益水平。目前，集合资金信托的贷款类产品收益一般水平为69，其中工矿企业、基础设施等项目偏向下限，房地产类项目偏向上限。证券投资类阳光私募信托产品，其收益水平随市场行情波动较大，一般只给出较低的预期收益率。同一项目，如果采用股权或权益投资的信托方式，给出的预期收益率水平通常略高。另外，针对项目投资的不同期限或者不同金额，信托产品的收益水平也会有所不同。期限越长，投资金额越大，收益水平则越高。产品期限信托产品期限的设计，应主要考虑以下因素：1、资金需求方的需要。一般来讲，资金周转项目的期限为中短期，基础设施大型工程等建设项目则周期较长，房地产开发项目一般介于二者之间，PE 类项目的期限通常最长。2、投资者的投资偏好。由于时间越长，未来的不确定性越大，投资者一般偏好中短期的投资项目，通常在3年以内，不超过5年。3、监管要求。信托公司集合资金信托计划管理办法规定，集合资金信托计划期限不少于一年。上述前两方面的因素要综合考虑，从市场的角度来看，投资者的偏好应优先考虑。目前实务上，大