房屋建筑基础知识.doc

基础知识一、房屋建筑分类房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。1、按建筑物使用性质分类居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。2、按建筑物（住宅）的层数分类低层建筑：13层(建筑总高为24米以下；建筑结构简单，施工期短，成本低廉)多层建筑：4-6层（建筑总高为24米以下，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格齐整，通风采光号，空间紧凑而不闭塞。得房率高，很多人喜欢多层房屋的原因）多层使用率在85-90%左右小高层建筑：7-12层（一般采用钢筋混凝土结构，带电梯具有亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有高层结构强度高、耐用年限、污染程度低等特点）小高层使用率在80%-85%左右高层建筑：12层以上，两部电梯，（房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本（即楼面地价）低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层也有明显的缺点;结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量部可靠，物业管理不正常，就很令人担忧。）（高层塔楼使用率在72-75%，板楼在78-80%）3、按建筑结构分类建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。砖木结构描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪5060年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。砖混结构描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。钢筋混凝土结构描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、 屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。钢结构描述：主要承重构件均是用钢材制成。特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。4、按建筑施工方法分类现浇、现砌式建筑这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。预制、装配式建筑这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。部分现浇现砌、部分装配式建筑这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、 楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。二、建筑物的组成一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。1. 基础基础是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。2. 墙体和柱墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。墙体的分类A.按在建筑物中的方向，分为： 外墙位于建筑物四周，是建筑物的围护构件。内墙位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。B.按在建筑物中的方向，分为： 纵墙沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。 横墙沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。C.按接受力情况，分为： 承重墙凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。 非承重墙不承受外来荷载的墙称为非承重墙。柱是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。3. 楼地层和梁楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。楼板楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。首层地面是指建筑物底层的地坪。梁是跨过空间的横向构件。4. 楼梯楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。5、屋顶既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。5. 门窗门和窗都是建筑物的围护构件。房地产常识1、 销讲：“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合、媒体安排等）；其中最重要的是“答客问”，是整篇销讲的灵魂所在。2、 销控：指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。 它包括软销（价格销控单价、总价）、硬销控（房源销控楼层、位置、面积、房型）。 销控的唯一目的是为了达成销售目标，一般来说，在代理而言是为了销售速度最化；在包销 而言是为了销售利润最大化。3、 销售平面：在现场供售楼人员给客户详细介绍楼盘情况，使客户对所购买的期房有一个具体的资料，包括楼书、房型图、价目表等。4、 销售海报：在现场供售楼人员给客户讲解，介绍楼盘大致情况，并且给客户带回仔细研究 的销售资料。5、 案场：指个案售楼处。6、 生活机能：指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二： 作为NP稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。7、 订金：房屋订购金，又称协议金、诚意金等，一般为RMB10002000。8、 定金：房屋定购金，又称大定金，一般为RMB20000。9、 售：在客户对业务员介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保留（订购）的订金，则视作为“售”。10、足：在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时，客房支付对该房屋进行定购的定金，是为“足”（若未经过“售”的过程，则视作为“售足”）11、签：客户对所定的房屋与业务员或发展商签定合同，是为“签”（若没有经过“足”的过程，则视作为“足签”）12、退：客户对其所订购的房屋不满意，过来退还订金，是为“售退”（若是已足或已签者，则为“足退”或“签退”）13、换：客户对其所订购（定购、签约）的房屋不满意，过来换房子，是为“售换”（“足换”、“签换）”14、开盘：某一个个案取得了预（出）售许可证；并通过一定量的媒体投放，告知客户该案开始进行销售。15、清盘：指当一个个案的销售进入尾声时，开发商同意以一个比以前低的单价来进行销售。16、折扣：经过代理商或开发商同意，所给予客户的一定价格折让。17、动线：行动的最佳路线，它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。对动线安排的评价标准是流畅与否。18、去化顺序：按照房型或面积或总价或单价或楼层等等，对一个个案进行销售速度的排序，它是一个纯不等式，比如V3R V2R V1R V复式 。另一种评判的方法是去化速度，它的单位是百分比，比如V2R=45%，V3R=50%。V复式=5%。19、标的：指业务员熟悉周边环境的一种手段。它包括压马路、扫楼、市调。它的最终成果是生活机能图、扫楼标的图。20、A、B级卡：指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。有望客户及已购客户填A级卡，意愿平平无望者填B级卡。21、派夹报：属于一种销售手段，分派报及夹报两种。派报是指通过人员散发资料；夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中，并通过该报纸杂志的发行来散发资料。22、销售循环：指整个一个销售追踪过程。（客户接待电话追踪信件联系 节日问候告知工程进度客户再来现场）。23、强销期：大批量的媒体广告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短时间内创造高销售率的一段期间。24、抗性：指阻碍个案销售的任何事物。比如价格、地段、生活机能等等。25、主力面积：以10平方米或15平方米或其他数量的平方米为一档，将一个个案的房型面积进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力面积。26、主力单价：以100元/平方米或200元/平方米或其他数量的单价为一档，将一个个案的单价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价。27、主力总价：以5万或10万为一档，将一个个案的总价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力总价。28、均价：某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价。29、基价：某一个个案的最低价。30、占地面积：整个小区或工程包含的地理面积（花园、走廊在内）31、基地面积：整体建筑在地面的正投影面积32、建筑面积：整个建筑物每一层建筑面积的总合33、日照间距：建筑物与建筑物之间的距离34、面宽：俗称开间，指墙中线至墙中线的距离35、层高：本层地面至上一层的中心轴线的高度（中到中）36、净高：本层地面至本层楼顶面的高度37、承重墙：支撑上部楼层重量的墙体38、非承重墙：不支撑上部楼层重量作用只起隔断作用39、销售率：一个个案整体房源与已销售出去的房源数之比40、得房率：套内建筑面积与建筑面积的百分比41、绿化率：绿化面积在占地面积中所含得百分比42、容积率：建筑面积与规划占地面积之比（衡量小区密度的指数）43、水平动线：指在一个层面中，人们行走的最佳路线。44、垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下的最佳路线。45、出入动线：指从小区内部到外部的最佳进出路线。46、引导动线：指通过一定的手段（比如刀旗、横幅等）将客户引导到售楼处 的路线安排。47、交通动线：指从某一处到另一处的一个交通线路安排。48、扫楼：指一个业务员通过实地勘察对某一区域内所有的楼盘进行登记标注。49、压马路：指一个业务员对某一个区域内所有的生活机能进行实地勘察。50、市调：指一个业务员对一些有威胁的楼盘进行调查，并完成市调表。51、SWOT：指强势（strength）、弱势（weakness）、机会（opportunity）、威胁（treat）。企划类专有名词LOGO：楼盘标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案名。POP：户外造势用的宣传平面。SP：造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛，利于个案炒作， 促进销售。NP：报纸广告，短时间即可打开个案知名度，是最大化的媒体表现形式。DM：表现个案情况，用于邮寄的小册子。寄发企业、负责人及各种DM名单，并 于外地展销会上发放。CF：电视广告，可制成VCD。MG：各类财经类期刊杂志、航班杂志等，力求针对客源进行诉求。DS：用于现场及特定地点派发（如机场、高档办公楼、高级社区等）。户外据点：以灯箱、看板等方式在公众场合及交通动线上表现个案，加强引导， 重复加深民众印象，传递个案信息。横幅：悬挂现场附近街道两侧，方便买家寻找到现场位置。RD：调频广告。没有视觉冲击力，难以留下记忆。业务表单的填写及注意事项引言：业务表单一般分为: 来电表 来人表 协议单 来人日报表分析表单 笔记记录来电表填写来电表主要是体现本楼盘广告的在社会上的影响力和反映程度。并通过来电转化为来人，接听来电一般情况下时间应控制在3分钟以内 ，在客户问完问题前，把客户的联系方式留下来，接听电话时声音要清晰、亲切、宏亮，例如“顺驰湖畔天城，您好”。注意事项：1、接听来电控制在3分钟之内 2、口径要保持一致 3、声音要清晰、亲切、宏量 4、在客户问完问题前，把客户的联系方式留下来 5、要学会保留，点到为止，来电最终目的是要转化为来人。来人表填写来人表最主要的目的是将客户联系方式及购房需求留下来，一方面便于日后销售员对客户的追踪，另一方面售楼处将每日来人表汇总进行统计，统计可分为每日、每周、每月等，根据客户反馈中出现的问题进行销售策略上的调整。注意事项：1、让客户自己填写，销售员可引导客户填写 2、在客户填写时要注意交流，不要冷落客户 3、要让客户知道填写来人表的好处 4、尽量把客户的通讯方式留全. 5、来人表的数据应及时写到自己笔记本上，并“正”字划分来人日报表分析单，（填写时注意：所有分析 6、每日来人表在填完整后存于固定文件夹。在下班之前交给组长，由组长负责上交台。来人日分析表单填写注意事项:1、所有条款项目填写完整， 2、客户年龄、公积金、区域、工作地点、职业、职位、诚意度，七项务必单选，媒体、询问重点可复选。笔记本记录填写注意事项：1、要注名客户的姓名、年龄、通讯方式、意向面积、价格、楼栋、楼层、相貌特征及其它相关数据，并进行购买力分析。（注重相貌特征填写，加深对客户映象）2、要注名客户每次来访日期，每次去电跟踪情况，客户回访、回电情况3、客户成交后，注明成交时间，签约时间，下阶段交钱时间，交钱款额。备注：销售员每天翻阅客户资料，回忆客户情况，掌握客户信息，每周一到二次电话跟踪拜访，传达项目信息，加深客户对项目印象，销售期时传达销售紧迫认购单认购单也作为合同，同样具有法律效应，在填写时应该仔细、仔细、再仔细在正式填写时不要出现错误，容易出现错误的地方：1、小数点 2、末位是0，看清有几个0在写3、面积（数字颠倒，6和9颠倒等）4、总价5、数字大写不要写错市调表目的及时掌握周边楼盘的动态。七、容积率： 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积占地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。八、得房率： 套内使用面积/建筑面积。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。九、绿地率： 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30以上。十、住宅的层高和净高： 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度 就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）中规定，住 宅的层高采用下列参数：2.8米、2.9米、3.0米，净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。（8-15公分）十一、住宅的进深： 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。十二、住宅的开间： 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBI110-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。（大开间短进深）十三、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选： 1商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积 商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积 3套内建筑面积由以下三部分组成： （1）套内的使用面积 （2）套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积） （3）阳台面积:按国家建筑面积计算规则，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积，非分封闭式阳台，按一般面积计算，露台，花园不计算面积 4套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积 5公用建筑面积由以下两部分组成：（1）本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、消防通道、变配电室，煤气调压站，卫星电视接受机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室，值班警卫室、物业管理用房及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。 6.公用建筑面积分摊系数计算： 公用建筑面积分摊系数整栋房公用建筑面积之和整栋建筑套内建筑面积之和 7.单套房分摊的公用建筑面积分摊系数单套建筑套内建筑面积十四、商品房面积误差的处理方式按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：1 面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；2 面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3之内（含3）的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3（含3）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人；绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。十五、房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示： 住宅商品房准许交付使用证，提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。十六、商品房销售包括商品房现售和商品房预售商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。 房地产专用名词解释1、 经济适用房：正对低于本市现屋人均住宅面积或低于本市平均月收入的居民，可凭有关细则配置的房屋。2、 置换:本着平等+自愿的原则，一物业与另一物业交换的行为。3、 按揭：凡购买房地产开发商与银行签有合作协议，承诺提供抵押贷款的商品房的本市居民4、 公积金：根据国家有关政策、法律法规的规定，购房人因购房资金暂时不足，可以申请住房抵押贷款。凡按规定履行缴存住房公积金，且所在单位按月正常缴交的本市职工5、 契税：是一种资源税，是对我国境内资源的开发，特别是土地开发，所形成的级差收入征收的税，有财政局征收6、 一级市场:又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上又是土地使用权从土地使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。7、 二级市场：又称土地使用权的转让市场，是指房地产开发公司把经过开发的土地的使用权有偿转让给用的单位。8、 三级市场：拥有土地使用权的企、事业单位或其他单位之间横向过渡土地使用权的市场。9、 房屋保险费：保险是指由保险公司收取保险费建立专门的房地产保险基金，用以在发生约定的自然灾害，意外事故，信用责任造成损失时，对被保险人给予经济补偿的互助共济制度。保险费率一般在0.87之间（国内企业）。居民住房保险费率为0.2左右。10、项权力抵押证：房屋在抵押期内不属于原房地产权利人，而其他权利人的一种非正式权利。11、维修基金：为了保护房屋正常使用和延长使用年限，对房屋进行合理的维修所需的费用。多层，高层2房屋总价（苏州）10、 印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。11、 三通一平：水、电、路、场地平整。12、 九通一平：市政道路、雨水、污水、自然水、天然气、电力、电信、热力及有线电视管线，土地地貌平整。13、 七通一平：即上水、下水、电力、电讯、供汽、供暖和道路通，平整土地。房地产评估基本知识一、序在我们的日常工作中，评估已成为一项必不可少的基础性工作。评估价格的准确与否直接影响到我们业务的成功率。表面看起来，好象是评估人员在给房地产定价评估人员认为值多少钱就值多少钱，而在现实的交易中，成交价格要受多方面因素如交易者的动机、偏好、交易知识等主观意识为转移，是由市场决定。因此，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。我们在工作中也常常遇到客户抱怨评估价格与心理价位相去太远，这可能有两方面的原因。一是评估人员给出的评估价格确实存在一定的误差，这就需要评估人员在业务水平方面提高自己。二是客户心理价位的偏差，这方面往往占很大的比重。客户的心理价格往往来源于与自己类似房地产价格的比较，而这个比较价格要受到成交方式、成交时间、交易动机等等方面的影响，此外，房地产的独一无二性决定了不可能有两宗完全一样的房地产，客户是否有足够的专业知识将比较价格修正成为自己的房地产价格。这些都影响到客户的心理价位是否接近于正常的市场价格。这就需要我们有基本的判断能力，掌握必要的评估知识去说服