2017年上半年陕西省房地产估价师经营与管理：目标定价法模拟试题

20172017 年上半年陕西省房地产估价师经营与管理 目标定价法模拟试年上半年陕西省房地产估价师经营与管理 目标定价法模拟试 题题 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共一 单项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 只有分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题个事最符合题 意 意 1 有甲 乙两宗区位 面积 权益 规划条件等相似的土地 甲土地为空地 乙土地上有建筑物 但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物 的价值低于甲土地的价值 这是由于 A 乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B 甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C 甲土地的价值高于乙土地的价值 D 甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 E 工业用地的监测点评估价格 2 以下不属于外部性的事件有 A 房地产出售之前业主对其进行重新装修提升房地产价值 B 由于距离 1000m 处修建了地铁路口 提升了房地产价值 C 由于修建一座化工厂 降低了房地产价值 D 城市政府对原来的排污河进行治理 抬升了周边物业的价值 E 工业用地的监测点评估价格 3 房地产抵押自合同 之日起生效 A 登记 B 工商鉴证 C 公证 D 签订 4 基础面积较大 多用于大型公共建筑下面 它由基板 反梁组成 在梁的交 点上竖立柱子 以支承建筑的骨架 A 条形基础 B 独立基础 C 整体式筏形基础 D 桩基础 E 执行层的组织协调 5 已知某投资项目折现率为 ll 时 净现值为 1700 万元 折现率为 12 时 净现值为 870 万元 则该投资项目的内部收益率是 2005 年试题 A 11 12 B 11 36 C 11 66 D 12 95 E 借款合同 6 是市场调查中成本最高 也最容易出错的阶段 A 确定问题和调查目标 B 收集信息 C 制订调查计划 D 分析信息 7 在估价假设和限制条件说明中 当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时 应 A 假定建筑结构是安全的 B 肯定建筑物是安全的 C 强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D 说明建筑结构安全难以确定 8 拆除公益事业用房的货币补偿 通过 确定其价格 A 成本核算 B 协商 C 评估 D 房地产管理部门规定 9 某建筑物实际经过年数为 10 年 估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设 计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物 判断其有效经 过年数为 18 年 剩余经济寿命为 22 年 残值率为 4 用直线法计算该建筑 物的成新率为 2005 年考题 A 43 2 B 50 C 56 8 D 70 E 工业用地的监测点评估价格 10 A 市 2007 2008 年度商品住宅平均价格分别为 2600 元 2800 元 该 市 2007 2008 年度普通商品住宅价格的环比发展速度是 A 107 69 B 7 69 C 110 3 D 10 3 E 执行层的组织协调 11 投资者进行房地产投资的主要目的一般是 A 获取房地产当期收益 B 获取房地产未来收益 C 直接从事房地产开发经营活动 D 间接参与房地产开发经营活动 12 在写字楼出租过程中 物业管理人员常要计算 R U 系数 其中 R U 系数 是指 A 出租单元内建筑面积与可出租而积的比值 B 可出租面积与出租单元内建筑面积的比值 C 出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值 D 可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值 13 当计息周期小于 1 年时 名义利率 r 与实际利率 i 的关系是 A i r B i r C i r D i 1 r 14 某房地产未来净收益期限内每年净收益为 20 万元 收益期限结束时该房地 产增值 20 报酬率为 6 偿债基金系数为 7 59 该房地产的价格为万 元 A 313 B 329 C 417 D 446 E 工业用地的监测点评估价格 15 直线趋势法公式 Y a bX 中 X 表示 A 价格 B 时间 C 常数 D 价格变动率 E 工业用地的监测点评估价格 16 下列市场调查的内容中 属于可控因素调查的是 A 市场需求容量调查 B 消费者行为调查 C 市场营销因素调查 D 竞争情况调查 17 某承租人的基础租金为 5 万元 月 如果营业额的 10 作为百分比租金 当 其月营业额超过 万元时 才对超过部分的营业额收取百分比租金 A 50 B 60 C 70 D 80 18 是指在商品和劳务供给不变的情况下 因生产成本提高而引起的物价总水 平上涨 而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因 A 需求拉上型通货膨胀 B 需求拉下型通货膨胀 C 成本推动型通货膨胀 D 结构失调型通货膨胀 E 执行层的组织协调 19 某宗房地产每年净收益为 100 万元 建筑物价值为 250 万元 建筑物资本 化率为 15 土地资本化率为 12 则运用直接资本化法计算该宗房地产的价 值为 万元 A 520 83 B 250 C 770 83 D 270 83 20 在城市规划区范围内 以出让方式取得土地使用权 闲置 1 年以上按出让 金的 以下征收土地闲置费 A 10 B 15 C 20 D 25 21 下列关于贷款担保的说法 错误的是 A 是为提高贷款偿还的可能性 降低银行资金损失的风险 由借款人或第三 人对贷款本息的偿还提供的一种保证 B 贷款的担保人能取代借款人的信用状况 C 贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还 D 贷款有保证 抵押 质押三种形式 22 某类房地产 2005 2009 年的价格见下表 各年增长量的权重分别为 0 1 0 2 0 2 0 5 则利用平均增减量法预测该类房地产 2010 年的价格为元 A 8460 B 8500 C 8790 D 8838 E 工业用地的监测点评估价格 23 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位 由决定 A 房地产开发单位 B 业主大会 C 业主委员会 D 直辖市 市 县人民政府建设 房地产 主管部门 E 执行层的组织协调 24 登记机关自受理登记申请之日起 日内应当决定是否予以登记 A 5 B 7 C 10 D 15 25 房地产估价的合法原则是针对于 来讲的 A 估价机构 B 估价人员 C 估价对象 D 估价方法 二 多项选择题 共二 多项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 有分 每题的备选项中 有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意 至少有合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 分 1 对于土地来说 实物状况比较 调整的内容包括等 A 基础设施完备程度 B 周围环境和景观 C 交通 D 形状 规则与否 E 面积大小 2 在我国 是不属于拥有强制拍卖权的国家机关 A 法院 B 检察院 C 海关 D 军队 3 房地产拍卖登记需提交的资料中不包括 A 申请书 B 登记表 C 房地产权证 D 拍卖公告 4 某单位拥有的一出租物业的原值为 5000 万元 年租金收入为 600 万元 则 该单位应缴纳的年房产税数额为 A 42 0 万元 B 50 4 万元 C 60 0 万元 D 72 07 万元 5 下面 A 市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是 A 作为拆迁人 接受拆迁委托 B 房屋拆迁许可证的审批 C 拆迁委托合同的备案管理 D 受理强制拆迁的申请 E 拆迁补偿安置资金使用的监督 6 商业银行的职能包括 A 充当信用中介 B 变货币资本为货币收入 C 充当支付中介 D 创造派生存款和信用流通工具 E 变货币收入为货币资本 7 中华人民共和国城市房地产管理法 对划拨土地使用权的转让管理规定了 两种不同的处理方式 即 A 需办理出让手续 变划拨土地使用权为出让土地使用权 由受让方缴纳土 地出让金 B 需办理出让手续 变划拨土地使用权为出让土地使用权 受让方不需缴纳 土地出让金 C 不改变原有土地的划拨性质 对转让方征收土地收益金 D 改变原有土地的划拨性质 对转让方征收土地收益金 E 不改变原有土地的划拨性质 对转让方征收土地出让金 8 城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以 2008 年试题 A 向原估价机构申请复估 B 申请行政复议 C 向人民法院提起诉讼 D 自行委托估价机构评估 E 申请估价专家委员会鉴定 9 下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中 正确的是 A 定额计价方式采用综合单价形式 工程量清单计价方式采用总价形式 B 定额计价方式投标一般采用合理低价中标法 工程量清单计价方式投标一 般采用百分制评分法 C 定额计价方式是一种市场定价模式 工程量清单计价方式是一种政府定价 模式 D 定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单 工程量清单计价方式 是在招标前由招标人编制工程量清单 10 下列不属于一般性货币政策工具的是 A 法定存款准备金率 B 贷款额度控制 C 再贴现利率 D 公开市场业务 11 某投资商欲进行写字楼置业投资 其目标收益率为 12 当前整个市场的 平均收益率为 15 国家债券的收益率为 3 5 此时 该地区写字楼市场相对 整个投资市场的风险相关系数是 A 0 57 B 0 74 C 0 80 D 1 04 E 借款合同 12 维修资金的归属权属于 A 物业公司 B 当地房地产主管部门 C 全体业主 D 开发商 13 注册结构工程师注册有效期为 A 1 年 B 2 年 C 3 年 D 4 年 14 房地产的社会经济位置发生变化 可能是由于 等引起 A 交通建设 B 市场供求变化 C 人口素质变化 D 所在地区衰落 E 城市规划的制定与修改 15 某房地产项目转让收入 3000 万元 其应该缴纳的营业税 城市建设维护税 教育税附加合计为 万元 A 60 B 90 C 150 D 165 16 房地产技术发展调查包括调查 A 社会拥有量 B 新产品的国内外先进水平 C 新产品的技术现状和发展趋势 D 通信及交通运输调查 E 能源与资源供应 17 下列选项中 决定房地产供给量的因素有 A 该种房地产的价格水平 B 相关房地产的价格水平 C 该种房地产的开发建设成本 D 该种房地产的开发技术水平 E 房地产开发商对未来的预期 18 要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致 不得随意变更的原则是 A 客观性原则 B 一贯性原则 C 持续性原则 D 相关性原则 19 承租人 出租人有权终止合同 A 将承租的房屋擅自转租 B 故意损坏承租的房屋 C 无正当理由拖欠房租 3 个月 D 无正当理由闲置承租房屋 E 擅自改变房屋用途 20 以下属于房地产权益状况比较 调整的内容有 A 基础设施完备程度 B 城市规划限制条件 C 地面形状 面积大小 D 环境景观 21 收益性物业的经营费用不包括 A 人员工资及办公费用 B 保持物业正常运转的成本 为租客提供服务的费用 C 保险费 房产税和法律费用等 D 抵押贷款还本付息费用 22 根据保险的近因原则 保险赔偿责任的确定应根据 之间的因果关系来判 断 A 投保人与保险标的 B 被保险人与保险标的 C 保险事故与保险标的的损失 D 保险人与保险标的的损失