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第八章物业财务管理 教学目的要求 1 了解财务管理机构设置与管理体制2 理解资金筹措渠道 财务管理机构的管理制度 财务核算方法3 掌握物业管理资金来源和物业管理费用的构成 物业管理资金来源 物业服务费的构成及测算 教学内容 物业管理资金的筹措 物业管理企业的财务管理体制 第一节物业管理资金来源与成本管理 一 资金来源 一 物业专项维修资金 二 物业服务收费 三 经营性收入 四 特约服务收入 五 公众代办性服务收入 六 中介服务收入 七 材料物资销售收入 一 物业专项维修资金 1 用途 用于物业共用部位 共用设施设备保修期满后的维修 大修 中修 更新 改造2 缴交范围 商品住房和公有住房的全体业主按产权份额分期缴交 包括 住宅物业的业主 非住宅物业的业主 单栋住宅楼结构相连的非住宅物业业主3 收取 1 商品房业主 购房款的2 3 代为收取2 公有住房业主 购房款的2 代为收取公有住房的售房单位 多层 售房款的20 属售房单位所有 高层 售房款的30 4 所属权与管理权业主所有管理权 作为企业长期负债管理 应存入银行 除可购买国债或用于法律法规规定的其他范围外 严禁挪用 在业主办理房屋权属证书时 商品房应将代收的专项维修资金移交至当地房地产行政主管部门代管 业主大会成立后 经同意 房地产行政主管部门转交给物业管理企业代管 接受业主和业主大会检查 监督 物业企业发生变换时 经业主大会审核无误后 办理账户转移手续 经双方签字盖章后送当地房地产行政主管部门和业主大会备案 5 管理原则1 专款专用 2 专户存储 监督使用3 预算报批 计划使用4 保值增值 滚存使用5 严格监管 有效使用 6 挪用的处罚 违反规定的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的款项 警告 没收违法所得 并处挪用数额2倍以下的罚款 情节严重 并由颁发资质证书的部门吊销资质证书 构成犯罪的 依法追究直接负责的主管人员和其他直接负责人员的刑事责任 二 物业服务收费 性质 公共性服务费 是最稳定 最主要的来源价格形式 政府指导价和市场调节价约定方式 包干制和酬金制缴交对象 业主 使用人 建设单位 连带缴纳责任 收费原则 合理 公开 费用与服务水平相适应收费依据 物业服务收费管理办法 谁受益 谁负担 收费标准 元 户 元 月 m2用途 房屋设施设备及其维修 养护 管理和整治服务逾期不缴纳的违法行为 违约行为和侵权行为的双重性 案例分析 2005年3月 某广告公司入住某小区A1栋别墅 2005年3月至7月 该广告公司应交纳物业服务费2296元 水电费1543元 然而 2005年5月4日 该广告公司发现有人进入公司窃取了价值1万元左右的财物 立即报案 当久佳物业管理公司向该广告公司收取物业服务费等费用时 该广告公司以物业管理公司单方面违约 未能履行好治安管理职责为由 拒绝交纳物业服务费和水电费 双方为此发生纠纷 物业管理公司以该广告公司拒付所欠费用为由诉至法院 1 该广告公司是否可以拒付所欠物业服务费和水电费 2 久佳物业管理公司应当怎样处理广告公司拒交物业服务费的问题 对欠交和拒交物业服务费问题的处理 协商解决 调解 仲裁或诉讼 物业公司应在以下几个方面解决 1 物业管理企业派专人与客户进行沟通和协商 了解客户拒绝交费的原因 通过解释工作取得客户对物业收费的理解和配合 物业公司应在以下几个方面解决 2 如果经过反复沟通仍不能取得客户的理解 无不正当理由不按时交纳物业管理费的 物业管理企业有权责令其限期交纳 逾期仍不交纳的 可按日收取1 3 的滞纳金 3 连续3个月不交纳的 物业管理企业可按照法律 法规 业主公约和物业服务合同的规定进行催交或依据 中华人民共和国民事诉讼法 的规定向人民法院申请支付令 物业公司应在以下几个方面解决 支付令 督促程序物业企业申请书债务人 无异议有异议物业企业 执行法院 裁定终结督促程序 物业公司应在以下几个方面解决 4 如欠交费用情况非常严重 物业管理企业可单方面停止服务 解除合同 并通过诉讼程序追索拖欠的物业服务费和造成的其他损失 物业公司应在以下几个方面解决 诉讼程序步骤 起诉 参加庭审 上诉 执行准备证据合同 收费依据 对方欠费的证据提交起诉书人民法院自收到起诉书后7日决定是否受理并通知当事人 物业公司应在以下几个方面解决 三 经营性收入 经营行为需征得相关业主 业主大会 物业管理企业的同意经营收益属于业主所有使用 优先用于补充住房专项维修资金或由业主大会决定使用 四 特约服务收入 服务事项由特定的业主和管理企业约定有偿服务 收费水平较高 收费标准难以统一 五 公众代办性服务收入 服务项目 代缴水电费 煤气费 有线电视费 电话费收入来源 向委托单位收取手续费 不得向业主收取三个合同关系 业主与相关单位的合同关系物业服务合同关系委托合同关系 二 物业企业的成本管理 一 营业成本 二 费用 一 营业成本 1 直接人工费2 直接材料费3 间接费用 二 费用 1 销售费用2 管理费用 公司经费 业务招待费3 财务费用 利息净支出 汇兑净损失 金融机构手续费 第二节物业服务费的构成及测算 一 物业服务费的构成 包干制下 物业服务成本法定税费 营业税 5 城市建设维护税 5 7 教育费附加 5 3 企业利润 营业利润 投资净收益 营业外收支净额和补贴收入 物业服务成本 管理服务人员的工资 社会保险和按规定提取的福利费 物业共用部位 共用设施设备的日常运行 维护费用 物业管理区域绿化养护费用 物业管理区域清洁卫生费用 物业管理区域秩序维护费用 保安费用 办公费用 物业管理企业固定资产折旧 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 经业主同意的其他费用 二 物业服务费的测算 包干制 X 物业服务收费标准 单位为元 月 m2 Xi 各分项费用收费标准 单位为元 月 m2 i 分项项数 表示对各分项费用算术求和 管理 服务人员的工资和按规定提取的福利费 X1 基本工资F1按规定提取的福利费F2福利基金工会经费教育经费社会保险费加班费F3 元 月 服装费F4 元 月 其测算公式为 S 总建筑面积 单位为平方米 公共设施 设备日常运行 维修及保养费 X2 成本法 X2测算方法 简单测算法 1 成本法 公共建筑及道路的土建零修费F1 元 月 给排水设备日常运行 维修及保养费F2 元 月 电气系统设备维修保养费F3 元 月 燃气系统设备维修保养费F4 元 月 消防系统设备维修保养费F5 元 月 公共照明费F6 元 月 不可预见费F7 元 月 易损件更新准备金F8 元 月 将上述8项费用求和后 再除以总建筑面积 即得每月每平方米应分摊的费用 公式为 2 简单测算法 以住宅每平方米建筑成本为基数 普通多层住宅公共设施 设备建造成本按住宅建筑成本的15 计取 折旧年限按25年计算 每月每平方米建筑面积应分摊的公共设施 设备的维修保养费按月折旧费的40 提取 公共设施 设备的维修保养费 绿化管理费 X3 成本法 X3测算方法 简单测算法 1 成本法 绿化工具费F1 元 年 劳保用品费F2 元 年 绿化用水费F3 元 年 农药化肥费F4 元 年 杂草清运费F5 元 年 景观再造费F6 元 年 包括补苗费 环境内摆设花卉等费用上述各项费用通常按年估算 除以12个月和总建筑面积 即得每月每平方米应分摊的费用 公式为 2 简单测算法 按每平方米绿化面积确定一个养护单价 乘以总绿化面积再分摊到每平方米建筑面积 清洁卫生费 X4 清洁工具购置费F1 元 年 劳保用品费F2 元 年 卫生防疫消杀费F3 元 年 化粪池清掏费F4 元 年 垃圾外运费F5 元 年 清洁环卫所需之其它费用F6 元 年 可按实际情况估算出各项年总支出 求和后再分摊到每月每平方米建筑面积 公式为 保安费 X5 保安器材装备费F1 元 年 保安系统日常运行电费 维修与养护费日常保安器材费更新储备金M保 保安系统购置费I保 保安系统安装费Y 保安系统正常使用年限保安人员人身保险费F2 元 年 保安用房及保安人员住房租金F3 元 年 可按实际情况估算出各项年总支出 求和后再分摊到每月每平方米建筑面积 公式为 办公费 X6 交通费F1 元 年 通讯费F2 元 年 低值易耗办公用品费F3 元 年 书报费F4 元 年 广告宣传社区文化费F5 元 年 办公用房租金F6 元 年 其它杂项F7 元 年 公式为 固定资产折旧费 X7 交通工具F1 元 年 通讯设备F2 元 年 办公设备F3 元 年 工程维修设备F4 元 年 其它设备F5 元 年 公式为 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 X8X8 年度总投保费 12个月 总建筑面积 经业主同意的其他费用 X9X9 年度其他费用 12个月 总建筑面积 法定税费 X10 营业税F1 元 月 平方米 城市建设维护税F2 元 月 平方米 教育附加费F3 元 月 平方米 公式为 利润 X11 按前10项之和乘以利润率 公式为 漏交费 X12X12 X1 X2 X11 3 住宅小区物业管理服务费测算案例 下面以 市幸福小区为例 具体介绍住宅小区物业管理服务费的测算过程 市幸福小区1995年7月竣工 为普通多层 高层住宅小区 由幸福小区物业管理公司对小区实行统一的物业管理 一 小区概况1 幸福小区技术经济指标总占地面积 17 20万m2总建筑面积 含地下 21 05万m2其中 地上建筑面积 20 64万m2地下建筑面积 0 41万m2总人口 0 92万人总户数 2615户容积率 1 2绿地率 42 5 二 物业管理服务费测算 1 管理 服务人员的工资和按规定提取的福利费 1 人员编制和基本工资标准人员编制和基本工资标准见下表 人员编制和基本工资标准表 2 费用测算 管理 服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见下表工资福利费测算表 2 公共设施 设备日常运行 维修及保养费 采用总体匡算思路进行测算 住宅建造成本按1000元 平方米计算 公共设施 设备建造成本统一按15 计取 折旧年限按25年计算 维修保养费按月折旧费的40 提取 对高层建筑的电梯 高压水泵等按现行规定另行收费 未计入 3 绿化管理费 小区绿化面积为7 31万平方米 绿化管理测算见下表 绿化管理费测算表 4 清洁 卫生费 清洁卫生费测算见下表清洁卫生费测算表 5 保安费 保安费测算见下表保安费测算表 6 办公费 按上一年度年终决算 全年办公费约45万元 考虑到物价上涨因素 按50万元计 则每月每平方米建筑面积应分摊的办公费为7 固定资产折旧费固定资产总额为50万元 平均折旧年限为5年 则8 利润利润取8 则9 法定税费两税 费为前八项之和的5 5 10 合计 幸福小区物业管理服务费测算见下物业管理服务费汇总表 典型案例分析 1 鉴于业主仅入住半年时间大楼发生多起失窃事件的事实 为加强治安管理 物业管理公司增加了治安护卫员 施行24小时巡逻 同时贴出告示 告知全体业主 住户 将每户的物业管理费提高 物业公司在事先未征求业主意见的情况下 便擅自将物业管理费提高 这样做合理吗 物业公司能否单方面增加物业服务费 正确的应该怎样做 2 有业主刘先生反映 在新房装修后 物业公司除正常的物业管理费外 还要求每户每月缴纳30元的垃圾费 刘先生觉得垃圾费应该是包含在所交的物业管理费中的 这是乱收费项目 业主可以拒绝吗 3 兰兰大学毕业后 准备出国留学 而在此时 父母帮她购买的一套一居室也正在办理入住手续 兰兰一边联系留学事宜 一边准备迁入新居 当她满心欢喜领取钥匙时 物业公司却让其一次性交齐5年的物业服务费 兰兰认为自己随时会出国 根本没必要预付未来5年的物业服务费 可物业公司却说这是规定 小区业主都是交了物业服务费才能拿到钥匙的 兰兰不知如何是好 不交5年的物业服务费就拿不到钥匙 但交了物业服务费 还不知以后这房子如何处置 那么 物业公司可以提前预收以后的物业服务费吗 4 于先生接到入伙通知 高高兴兴地偕同家人办理入住 但在交物业服务费时发现 每平方米的收费标准比原来买房口头询问时多交了1元 物业公司的解释是 该幢楼宇还有一部分单元没有卖出去 那部分单元应分摊的物业管理费就要暂时由已入住的业主来承担了 即已入住的这部分业主是楼宇内公共部位公共设施的完全使用者 待到物业都卖出去了 再重新分摊到每户业主身上 于先生和其他几十户业主对此不能接受 认为部分单元没有卖出去 不应由买房人来承担损失 自己只能承担原来按建筑面积分摊的公共面积 那么像这种空置物业的物业管理费到底应由谁来承担呢 三 收益性物业服务费用的测算 F 年度总费用S 参加测算的物业总建筑面积 m2 X 收益性物业服务收费标准 元 月 m2 收费项目 人工费 公共设施设备日常运行 维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费 固定资产折旧费 不可预见费 法定税费 企业管理费及利润 保险费 房产税 四 与物业管理相关的险种 1 财产保险 房屋保险 普通财产保险 运输工具保险2 人身保险 养老保险 医疗保险 人寿保险和意外伤害保险3 责任保险 管理上的疏忽或过失1 基本责任保险 最普通的人身伤害和财产损失2 附加责任保险 游泳场 停车场 电梯等 第三节物业管理企业的资金筹措 一 资金筹措的概念和目的资金筹措 指为建立物业管理企业及满足企业正常经营管理活动对资金的需要 通过各种形式和渠道集中筹集的资金 包括内部资金和从外部借入资金 目的 一是为组建物业管理企业或扩大公司规模而筹集所需资本金和长期资金 二是为经营管理过程中的资金短缺而筹集短期资金 横向联合筹资收取物业管理费利用外资动用前期投入资金 资金筹措渠道 向银行借款发行股票发行债券动用留存利润 第四节物业管理企业的财务管理体制 一 财务管理的机构设置 职能部门 财务部每个物业管理企业会根据具体情况来设置财务管理机构 配备财务管理人员 其基本岗位要根据工作内容的多少来决定 总经理 财务部 部门经理 主管会计 现金出纳 统计员 收费员 财务部工作人员的岗位职责 原则 因事设岗 因岗定职 因职定责制定各岗位责任制 1 财务部经理的岗位职责2 主管会计的岗位职责3 出纳员的岗位职责4 统计员的岗位职责5 收费员的岗位职责 财务部经理的岗位职责 1 向总经理负责 主持物业管理企业财务部的管理工作2 组织财务部门的政治和业务学习3 负责组织全企业的经济核算工作 掌握好资金的筹集 使用 耗费 收入和分配 保证整个企业经营活动的正常进行4 按时审核各种会计报表和统计报表 并做出分析报告5 检查 督促各项费用的收缴和管理 保证公司资金的正常运转6 合理有效地经营好公司的金融资产 为公司创造更多的利润7 审核 控制各项费用的支出 杜绝浪费8 组织拟订物业管理费等各项费用标准的预算方案9 熟悉各种工商 财会及税务管理制度 运用法律 政策手段保护企业的合法效益10 根据本公司的特点和实际情况 制定财务管理的细则 主管会计的岗位职责 1 按照会计规范及时编制收 付款和转账凭证 负责总账 明细账的登记工作 2 按时编制月度 季度 年度会计报表 3 建立各种收付款辅助台账 并应与有关科目余额相符 4 及时清理债权债务 将债务压缩到最低限度 5 核算库存材料 认真核对库存的收支情况 并按要求抽查核实实物 做好固定资产管理工作 及时建立固定资产卡片 按时计提折旧 6 保管好未用 已用的发票 收据 有价票据 定期检查各部门 各收款点的在用票据 妥善保管好会计账册 凭证等资料 7 检查 审核各经营部门及下属机构的收支账目 出纳员的岗位职责 1 负责现金和银行存款的收付工作 对于当天收入的现金和转账票据要及时送存银行 不积压并做到数字准确 不出差错 2 每天登记好现金和银行存款日记账 做到账面整洁 字迹清楚 要日清日结 每月核对好银行账单 并做出未达账的调整表 与总分类账相符 3 及时向部门经理报告银行存款余额 银行存款不得出现赤字 4 严格遵守现金管理制度和银行支票使用规定 库存现金按规定限额执行 不得挪用库存现金 不得以白条单据抵库 5 严格执行外汇管理制度 如有外币收入 不得私自套换 6 对办理报销的单据 须检查审核手续是否完备 有否违反企业的规定 凡手续不完备的 一律拒绝付款 7 及时办理各种转账 现金支票 并交会计做账 统计员岗位职责 1 对部门经理负责 遵守企业所制定的财务人员管理细则 做好本职工作 2 及时统计 存贮各种交收费资料 3 维护好电脑设备 保管好所存的资料 对于变动的资料 要随变随改 以免出现差错 4 完成经理交办的其他事项 收费员岗位职责 1 对部门经理负责 遵守企业制定的财务人员管理细则 做好本职工作 2 负责物业管理费等各项费用的通知和收缴 在收费时要准确打印各项收费项目 正确填写发票 及时 快捷收妥业主应付的费用 做到快 准 不错收 漏收 对各种钞票必须认真验明真伪 3 了解物业管理费及其他费用的构成 以便回答业主的疑问 同时掌握业主的缴费情况 做好追收工作 4 每天收入的现款 票据必须与收款单核对相符 认真登记好收款台账 本日下班前 要将当日款报表汇总 与款项相符后 及时交财务部出纳员 5 备用周转金必须天天核对 不得以白条抵库 一切现金收入不准坐支 不得将收入的现金借给任何部门和任何人 二 物业管理企业的财务管理制度 支票支付制度备用金制度银行往来账目管理存款与资金保管制度报价方式与程序管理正式发票管理库存管理固定资产管理制度 支票支付制度 物业管理企业总的支出原则应当是支票支付 但为了简化交易程序 可以同时规定 xxx元以下的支出可从备用金中支出 超出xxx元 但低于xxx元的支出若要从备用金中支付 需由部门经理批准 xxx元以上则由总经理批准等 支票支付的具体制度按银行规定执行 如 1 除了从备用金中支付的不记名支票和由现金支付的工资单支票外 所有发出的支票均需注明 仅至收款人账户 不得背书 2 尚未使用的支票在工作时间需放入保险柜内 保险柜的钥匙应委托两名职员分别保管 3 支付支票需有支付凭单证明 4 所有失效的支票需注明 作废 字样 并存档 备用金制度 企业运作过程中发生的低于xxx元的支出 可从备用金中支出 备用金的审批程序如下 1 只有用钢笔书写和打印出来的备用金凭证才能支付 而且凭证的后面要附上发票证明 2 必须在其所赋予的财务权限范围内 授权批准备用金 3 资金保管者有责任在24h内妥善保管该资金 4 在支付备用金时 所有凭证和证明文件应盖上 已付 印章 以证明此款已付 银行往来账目管理 1 批准开设银行往来账与企业开户银行往来账有关的支票 汇票 本票 定货单以及其他所有的可转让票据之出具 制造 核收和签名的权限如下 1 部门经理或副总经理xxx元以下2 总经理或董事总经理无限额2 定期存款定期存款应存入开户银行或存入提供最优厚利率的金融机构 并需由总经理批准 存款与资金保管制度 1 存款程序1 每天的收入必须及时存入银行 2 必须备有各种形式的存款单 如现金 汇票 支票等 3 必须确保由银行送回的存款单上有银行出纳员的核实盖章 以及银行所打印的数值与存款账户之数值相符 2 资金保管1 未存入银行的收入必须加以上锁 2 与其他资金 如未领的工资 小额现金等合理分开 3 每日下班前必须将所有现金放到公司保险柜内 保险柜内现金控制在xxx元以下 4 收入不准用于任何费用支付 不得坐支现金 5 公司应为接受和保管现金的员工购买职员忠诚保险 报价方式与程序管理 1 报价方式1 口头报价用于xxx元或低于xxx元的商品及服务 2 书面报价用于高于xxx 但低于xxx元的商品及服务 3 邀请投标报价用于总经理同意的 高于xxx元 但低于xxx的商品及服务 4 公开投标报价用于高于XXX元的商品及服务 2 程序管理在获取报价时 必须遵照下列程序 1 除非万不得以 如特别代理商经销的专卖品 均须有三组报价 2 对于文具 办公用品 备件 操作材料等 需要及时增补的商品 必须取得供应商的报价 并购买最具竞争力的商品 3 订货或要求服务时 除了从备用金中支出的内容外 其他均须有预先编号的 购货订单 或 工作通知单 4 所有 购货订单 和 工作通知单 必须由核准人和财务主管签名 5 购货订单 和 工作通知单 的会计凭证须写明正确的付款6 被指定接受交货 取货时 须有 购货订单 副本 接受交货时 必须核实此 购货订单 是否已经批准 7 接受购货数量 应根据需要由持有 购货订单 提货单 或供应厂商 发货单 的接受交货人员负责 8 如果对方提供满意服务 需在供应厂商 工作报告 或 工作通知单 的副本中注明 9 收到供应商的账单后 须经常与银行贷方记录核对 记入贷方 10 收到的债权人发票 须直接送到财务部 以便准备支付凭证 正式发票管理 1 所有正式发票必须按顺序编号 2 所有正式发票均须核实 3 正式发票须用于所有收到的支付 并按顺序开出 4 正式发票须在收到款项的当时开出 并于当天核对 5 对于支票收款 出纳员须在 支票收集一览表 上记录收到的支票 并由其主管核对 6 正式发票上的任何改动均须有公司盖章 或财务主管签字 7 作废的正式发票必须明确证明其无效 原件附在会计凭证副本上 库存管理 物业管理企业的库存管理有其服务的特点 所以要库存一些维修常用的材料 工具备品 清洁用品和办公用品等 物业管理企业库存量不大 但品种较多 较复杂 要求对库存管理有严格的管理制度 1 库存管理的基本要求 1 保证所有的库存物质数量和质量完好无损 2 保证库存物质做到物卡相符 账卡相符 账账相符 3 库存物质分类安放 保持卫生 整洁 井井有条 便于收发 检验和盘点 4 制定有效的防水 防潮 防盗 防霉坏的安全措施 5 建立完备的材料验收 使用发放 清仓盘点制度 2 采购和验收的基本要求1 采购人员必