房屋房产纠纷热点问题解答.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除房屋房产疑难纠纷热点问题解答前言：由“精品资料”独家汇编提供的系列专业法律知识：劳动纠纷问答、借款纠纷问答、欠款纠纷问答、离婚纠纷问答、房屋房产纠纷问答等等，都是发生您身边的法律需求，帮助您省却心中疑惑和烦恼，减少不必的麻烦和花费额外大量费用，希望我们提供的资料为您带来更多更详实的解决方案，当然，本资料您可以收藏在身边，以备不时之需！谢谢品缄！1 单方合同有效吗？我和老婆同有一闲置房产，老婆怕房价跌，在我没同意的情况下，在中介的怂恿下单独与别人签定了售房合同，并收了10万定金和40万首款，我没签字合同有效吗？怎么才能挽回经济损失？答：这个签字无效，对夫妻共同财产的处置需要夫妻同意。2 我刚卖了一套二手房，是按揭形式付款，买家已经交了定金，请问我是否应该在银行贷款到账后才交房。谢谢！答：可以办理买卖资金银行监管手续，这样，买卖双方都放心。3 二手房买卖？本人于8月份与人签订购房协议购买了一套房子，当时房子的价格为83万元整，但是现在卖方不想卖房子了。按照购房合同，他们需要赔付10W元定金。但是现在房子的市场价格都到100W了，请问我可以不可以要求他们多赔付？答：可以试试看，但这个房子还需经过评估，但最终可能这点钱让评估机构赚去了，你或许还能多赚一点或难以料想。4 二房东未经房主同意,擅自转租二房东未经房主同意,擅自转租,且原合同中房主已明确规定:不得转租.但未写明转租后果. 试问:1、现租期未到,“二房东”出国了（不知回来否）房主能否取消与二房东的合约? 2、“二房东”与现租客的合约是否有效？答：未经房东同意，二房东的转租行为无效。 此承租人违反该义务构成根本违约，转租合同不仅无效，出租人还有权解除原租赁合同。5 没房产证的房子如何买更安全我亲戚做了一幢八层的房子，我想在他那里买一层，但我问了一下，好像办不到房产证。我想问下如何买会更安全一些，如果是签协议应怎么签？谢谢(注：本人是长期居住，不做交易)答：房屋交易是以产权登记为准的，办不了房产证就是确定不了你是产权人。那么风险是会长期存在的。建议慎重。6 房屋租赁？我现在租了个店面当时跟房东口头协议不能在把其他店面再租给干同行的。但现在他们却违反了约定把我们隔壁租给了同行答；协商解决。在法律途径上口头协议很难证明，你和房东讲道理吧。7 房屋权属归属我在桐梓买了个房子，但是是用我姐姐的住房公积金买的，房产证，购房发票等手续都是她的名字去弄的，但是钱我我付的，是我买的房子，我要通过一个什么手续（或者和她签个房屋转让协议什么的），把房子弄成我的，能不能去公证，或者能不能有法律效力？答：可以依法办理赠予手续后，办理过户。8 农村房产？我有北京市农村房产一套，但户主在我妹身上，我妹答应把房给我，可我的户口再另一套房上。在法律上能承认吗？用什么办法法律上能承认？谢谢了。答：比较麻烦，要看您是不是又证据了。房产跟户口没有关系，跟户主也没有关系，关键要看房产证。9 我想问下，关于新建商品房必须出示哪些文本兴建商品房必须出示哪些文本，还有必须就是怎么了解到商品房关于规划。答：具有房地产开发资格。具备相应的等级资质证。10 产权纠纷房子是未婚前买的，写的双方的名字，首付是男方出的，婚后共同还贷，请问离婚了，房产怎么分割？答：属于双方共有财产，离婚时可以主张平分11 对方只有父母的房子可以前置执行吗？他欠我3万，但他不还，还老躲着我，我有欠条，他说没钱，但他父母有乡下房子一套，可强制执行吗？答：子女成年后，与其父母是相互独立的民事主体，因此子女欠你的钱，你不能执行其父母的财产。强制执行只能是对方个人的财产12 因政策无法贷款可退房:我购买了一套商品房，现在因为房贷政策变化无法办下贷款，我能要求开发商退房吗？答：首先要看您和开发商之间的合同约定，如果遇到政策变化无法办理贷款如何处理，如果没有约定，或者约定此类情形发生时可以无条件解除合同，则您可以主张解除合同，并不承担违约责任。13 市内有住房农村的旧房子拆千新农村还可以要房子吗？我家人全在城里打工，但是户口还在农村的，去年在市内买了按接房，今年搞新农村。是想问问我家的旧房子还能还新农村的房子吗？还是改成陪钱，不能要新农村的房子了。答：建议你咨询主管部门关于拆迁补偿的相关政策14 房子的事？购房合同写了我们俩的名字，都开了单身证明。到后年交房拿房产证的时候，要办结婚证才能写我们俩的名字吗？答：不一定，只要你们合意是共有人即可。在结婚前，可为双方经济上合伙购入，婚后，可作为双方共同出资或共有财产。15 农村房屋买卖？我是黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区长青乡后水村民，我想在邻村购一处宅基地，能否进行更名过户相关手续。答：宅基地属于集体土地，可向当地村委会申请划拨适用。16 职工与单位房产问题1996年，单位分给我一套住房。后单位将房子卖给我，双方草签一个合同，但未办理正式过户手续。十几年过去了，现在该单位已注销，不存在了。我还不能过户到自己名下，到法院起诉可以否。放、谢谢。答：找这个单位有上级，就是注销这个单位的上级或机构，可以先与其协调过户，不成再起诉。根据本人办理类似案件的经验来看，你这种情况可能要向法院起诉确认权属方能办理过户手续了。本人系常州当地律师，欢迎来人当面咨询。17 单位房办理房产证能否加配偶的名字我们的房子是爱人单位集资房，房贷款从爱人工资里扣除。但首付款是我支付的，而且爱人工资扣除房贷以后根本就不够日常开支。我的工资就担负了家里的开支和装修款。请问我们的房产证是否写两个人的名字。答：即使不写两人的名字，也是你夫妻的共同财产。或者你们之间形成一个协议明确一下也可。18 购房5年房产证未办购房5年未给办理房产证，我想退房，能得到怎样的赔偿，房款会怎样退还。答：要解除合同还得看合同约定，以及违约方的责任。19 房产解封经济纠纷房子被封，10年后解决债务。怎样去办解封手续。答：查封一次通常就是两年时间，十年后早就解除了，如果还没有解除可以和法官联系。20 二手房卖方违约您好： 有个法律问题想咨询您们一下 我是浙江湖州德清的，在前几个月购买了一套二手房，当时签订的价格是82万元整。定金10W元。当时的合同规定如果卖方违约的话就双倍返还定金。现在卖方想违约不卖了，他们也同意双倍返还定金。但是现在房子价格不只82万了，市场价格可以买到100万元以上的。那我作为买方能不能要求他们对增值的这个部分进行赔偿？另外这个房子要证明能买到100万元的话，是不是要请人评估的？如果要评估，应该叫什么机构进行评估？ 谢谢！答：评估机构收费也不低的，一是你多要的部分法院不一定都判，二是在评估这里要花费一些钱的，21 私房改建，户主已过世，该怎么办过继手续？我有一私房，户主是我母亲，在母亲去世前，房子进行了改建，有规划许可证，房子改建后，没有办理新的产权证，现母亲已去世，我有原房屋的产权证和土地证，现要办理过继手续，我该去什么部门，办理哪些手续，才能取得过继给我之后的产权证和土地证呢？答：需要先办理遗产继承手续。可以去公证处办理。22 有一套房子结婚的时候财产公证给我，房产证的名字不换可以吗他有一套房子结婚的时候财产公证给我，房产证的名字不换可以吗答：建议你办理房产证的更名手续，以免以后发生其他纠纷。23 婚前买房，结婚后加对方名字算共同财产吗？因为之前在西安有套房，在北京买房现在算2套房，想以女朋友的名义在北京买房（她算一套），买房结婚后，是否可以在北京这套房加上我的名字就可以算共同财产了？加个名字大概缴税税率是怎么算的，谢谢！答：可以用婚内财产协议特殊约定的方式确定为你们夫妻共同共有该房产。24 五证俱全就能拿到产权证吗？ 201X年，我购买了郊区的一处项目，当时开发商的“五证”齐全，我亲眼见到，在签订合同时开发商称201X年年底便可得到产权，如今3年过去了，产权证仍然杳无音信。后通过了解，开发商很难将我们的产权办下来，因此，我非常奇怪。不是说买“五证”齐全的项目没问题吗？为什么产权证一直办不下来？答： 许多人认为：购买合法商品房只要付了款取得钥匙，住了进去，就理所当然获得了该房屋的产权。其实，这是一个误解。首先，城市房屋权属，必须依法实行登记。中华人民共和国房地产管理法第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”房地产权属登记制度是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权（占有、使用、收益及处分的权力）以及由上述权力产生的抵押权、典当权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋归属关系的行为。因此，“登记”是房地产行业商品进入流通领域而进行交易的一个必经环节，也是房屋产权归属的一个重要法律依据。其次，必须到房地产行政管理部门办理登记，领取房地产权证。 中华人民共和国城市房地产管理法第60条规定：“由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”其他任何单位和个人都无权颁发。我市市内四区房屋权属登记发证工作由市房地产管理局所属的市房地产登记发证中心负责办理。再次，只有开发商申请房屋初始登记，领取了房屋所有权证，购房人才能申请办理转移登记，领取个人房屋所有权证。我国城市房屋权属登记管理办法规定：房屋权属登记分为：1、 总登记；2、 初始登记；3、 转移登记；4、 变更登记；5、 他项权利登记；6、 经销登记。 对商品房买卖而言，房地产开发企业应当在新建房屋竣工后的3个月内向房屋行政登记机关申请房屋所有权初始登记，即申请取得房屋所有权证，并应提交用地证明文件或者土地使用许可证，建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。只有当开发企业在初始登记后，并取得新建商品房房屋所有权证后，购房人才能申请房屋权属转移登记，转移登记后据房屋买卖、交换、赠与继承、划拨、转让、分割、合并等。所以，没有商品房的初始登记，即开发企业中申请领取的房屋所有权证，也就没有商品房的转移登记，即购房人申请领取房屋所有权证。购房人应持开发商提供的房屋所有权等有关证明文件和商品房买卖合同、协议、购房付款凭证等，到市房地产管理局所属的房地产交易所办理房屋交易手续，并缴纳有关税费，尔后到房地产登记发证中心办理权属登记，领取购房个人房屋所有权证。所以，买了合法商品房，并不等于就有了房屋产权，只有进行了房屋权属转移登记并获得了由房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证，才算真正确定了该房屋的产权。25 点击产权证 产权证如何顺利到手？ 随着住房商品化及投资意识的深入人心，住进房子不再代表对房屋的彻底拥有，处置权、收益权、抵押权等被人们提到与使用权同等重要的位置。而印证着这些权利的一张薄薄产权证开始受到前所未有的重视。1.产权证的正常办理程序通常，购房者在入住后两个月之内，即可与开发商一起到房地产管理部门办理过户手续。在此之前，开发商已取得了房屋的大产权（一栋或数栋楼的产权），在双方交了过户手续费、购房者交了契税后，房管部门统一测绘并将大产权过户给每个购房人，随之发放每户一本的产权证书。2.无法拿到产权证的原因某些操作不规范的发展商未向房管部门交齐有关税费或费用，无法取得大产权，购房人也就无法取得自己住房的产权证。如，发展商一般只需缴纳2540的土地出让金即可取得临时销（预）售许可证，若其不在规定时间内补齐全部出让金，房管部门则不予办理大产权。另一种可能是，发展商为解决资金问题，违规将已建成未销售的房屋先抵押给了银行，则购房人也无法顺利得到产权证。3.产权证到手太慢的原因一般来说，北京的商品房购买者，顺利的话可以在入住半年左右拿到产权证。这还是最近有关发证部门提高效率之后的速度。在这一点上，上海居民完全值得北京人羡慕：在所有手续、税费完备的情况下，发证部门会在2040天左右将产权证发到购房人手中。据了解，市场竞争的加剧，使规范的发展商尚步履维艰，在产权的大问题上犯低级错误已绝少人尝试，五证俱全、将产权保证写入合同基本成了售房原则。在这种情况下，有关房管部门反而适应不了市场发展，人手少、效率低已成为产权证办理的首要瓶颈。4.把产权证风险降到最低虽然发展商的“正规军”已在市场占绝对比例，但有时一些“不可抗力”仍会违背人们的善良愿望，在买房的每个过程中莫忘产权概念，杜绝可能的漏洞，能有效保证日后产权证的顺利到手。细心检验五证。看看销（预）售许可证的销售范围限定的是否是你所买的那个组团、那座楼、那个楼层、那个单元？若发展商未交齐土地出让金，房管部门会限制其销售范围，如只许其销售某个楼或某些楼层。国有土地使用权证上也会有相关记载。打探发展商的实力和诚信度。发展商只交部分土地出让金是正常的，重要的是他们是否有实力或足够的诚信度将其余的费用补齐。了解这一点可以通过业内朋友或律师。将产权证办理时限写入合同的补充条款。即使发展商再信誓旦旦地保证产权证的办理把握，也不要放弃在合同中注明具体办证时限，并加上相关的权利条款：如，若在约定时间内拿不到产权证，可退房或得到相应补偿款等。当然，也不要将时间定得过短，虽然五证俱全的项目办下产权证没有问题，但因为有些情况发展商也难以左右，所以应将这样的补充协议视为最大程度地争取主动并对发展商起督促作用。26 房地产权属登记内容有哪些？ 房地产权属登记内容，指登记机关在登记簿（土地登记卡、房屋产权登记书等）上所记载的房地产权属的内容。这些登记内容可以分为两大部分：房地产的自然状况、房地产的产权状况。1.房地产的自然状况房地产的自然状况决定房地产的价值。其内容包括土地、房屋的坐落、界址、四至、面积、用途、使用条件、土地的等级、价格、房屋的成新度、质量、结构、朝向等。（1） 坐落。指房屋土地所在的地名、方位、街巷、门牌以及房屋的幢（楼）号。跨两个以上行政区域的房地产，一般在其设立门牌号的主大门所在的行政区域登记机关进行登记。（2） 界址、四至。界址为一宗房地产的界址点及其界标物。界址点的连线即闭合的界址线（权属界线），为一宗房地产的范围。界址是确定土地权属范围的界线。为了界定宗地的位置和范围，在登记簿和土地权属证书上，还要加注四至，标明相邻的权利人。界址在房产登记上通常用墙界来表示。（3） 房地面积。指一宗房地产范围内的土地面积和房屋建筑面积。房地面积可根据权利人的利用情况分为独自使用面积、共有使用面积，以及共有使用中的分摊面积。（4） 房地用途。房地用途主要由土地用途来确定。尤其是在城镇范围之内，土地的用途一般在划拨、出让之前或在换发建设用地规划许可证之时即已确定。房地用途指土地规定的利用方向。城市土地的用途受城市规划制约，农用土地的用途主要由农业产结构决定。土地用途一旦确定，房屋用途也随之确定。土地用途有时与土地利用类别（地类）意义相同。用途主要反映土地的功用，地类则主要反映土地的利用结构。城市土地的用途以城镇土地分类中的二级类型为准。城镇土地的一级分类为10种：商业金融用地、特殊用地、水域用地、农用地和其他用地。二级分类为24种。农用土地登记的用途以土地利用现状调查中土地分类的一级地类为准。土地地利用现状调查中一级地类为8个：耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域和未利有土地。（5） 土地使用条件。土地使用条件包括建筑占地、建筑限高和建筑密度等。土地使用条件主要由三种方式予以规定：一是在城镇规划中限定；二是在土地使用权出让合同中确定；三是在其他批准用地文件中作出规定。（6） 土地的等级和价格。