房屋买卖法律风险防范

房屋买卖法律风险防范房屋买卖法律风险防范 一 概述一 概述 近年来 我国房屋买卖市场出现了空前的繁荣 但由于房屋买卖市场体系尚不成熟 法律体系不尽完 善 市场管理机制不够健全 房屋买卖市场的交易行为不规范 不诚信 造成房屋买卖高速发展的同时 产生了相当数量的房屋买卖纠纷案件 特别是随着房产 新政 实施 商品房 二手房的房价起伏不断 一时间导致购房人与开发商 卖房人矛盾不断涌现 因此造成了非常混乱的局面 各种新问题 新焦点层 出不穷 如何避免商品房买卖 二手房买卖的法律风险 又有什么样防范对策 本文通过分析房屋买卖法 律纠纷的成因 注意事项 典型案例 从而为广大购房者进行房屋买卖的风险提示 2 2 房屋买卖纠纷复杂的成因房屋买卖纠纷复杂的成因 1 1 商品房买卖纠纷成因分析 商品房买卖纠纷成因分析 1 购房人轻信开发商销售广告 销售人员口头承诺 房屋销售广告言过其实 开发商为了提高所售房屋的知名度 美誉度 加快销售进度 迅速回笼资金 往往在销售广告中对所售房屋描绘得天花乱坠 言过其实 使购房者对所售房屋产生一种十全十美的理想 化错觉 而一旦房屋交付使用 广告中的 花园社区 空中花园 欧洲小镇 等美好的景象却无影无 踪 使购房者无法从 美好梦想 中一下回到现实 从而引起纠纷 开发商售楼人员的口头承诺成为 空头支票 目前 购房者在购买房屋时首先接触到的是售楼部的 售楼小姐 她们因经济利益的驱动 在售楼时为了促使购房者尽快签订合同 以拿到高额的售房提成 对 楼房本来没有的配套设施却口头承诺 信口开河 例如 楼房本来没有配套使用的车库 却承诺房屋与车 库一同交付 规划中本来没有幼儿园 学校 却承诺幼儿园和学校将大大方便孩子的入托 入学问题等 而当房屋交付使用时 购房者才发现车库无影无踪 孩子入托 入学也困难重重 上述情况下 就会导致买受人诉讼要求开发商履行合同 承担违约责任或赔偿责任 2 买卖双方当事人地位不平等 霸王条款 日益增多 由于商品房买卖合同的特殊性 合同双方当事 人占有的资源和信息严重不对称 再加上商品房的热销 开发商与购房人权利义务对应而不对等 极易导 致商品房买卖中出现大量的 霸王条款 中国消协曾公布过商品房买卖中存在的九大典型的 霸王条款 分别是单方扩大解约权 任意使用免责权 违约责任不对等 认购定金难归还 模糊标的好圈钱 面积误 差设陷阱 一房二卖搞欺诈 虚假宣传不负责 购房签约先交钱等 霸王合同不仅使买受人忍气吞声蒙受 不必要的损失 而且一旦发生纠纷 有理也往往变得 没理 3 购房人相关法律知识的缺乏 不能对合同条款进行准确的判断和审查 商品房买卖合同条款是双方 当事人在进行交易时的 游戏规则 只有对这个规则有充分的认识和了解 才能保证游戏的顺利进行 但现实生活中 一方面买房人缺乏对相关法律 法规和政策的了解 或者对有关条款含义存在错误的认识 或含混的判断 不能正确认识该条款对自己的利益将可能造成的影响 另一方面 由于房价上涨 卖房困 难 面对大量的繁琐手续 仅经过简单的 一知半解的咨询即不假思索的按照出售方的指示填写 盖章 目前居民购房时已不仅仅考虑面积 朝向 房型等使用属性 而越来越注重小区整体环境及配套设施建设 售楼处直观的图片 精美的模型 加之销售人员的花言巧语 极易打动购房者 事实上 合同中约定内容 并非如同销售人员口头承诺的内容 不少购房者忽视了这一点 未经仔细分析而轻易相信承诺 为自身的 合法权益埋下隐患 4 开发商在利润最大化的驱使下 不严格按照法律规定经营 违背社会诚信欺瞒消费者 例如一些信 誉较差 特别是资金较为紧张的开发商 为了经济利益 很可能不顾商业信誉而选择那些愿意支付更高购 房款的购房人 遂违约进行 一房多卖 这种情况通常出现在购房人已经与开发商签订了房屋买卖合同 但是尚未及时办理商品房合同备案手续时 如果有其他的购房人对已经售出的房屋愿意以更高的房价购买 开发商就可能选择主动违约 与后者签订 商品房买卖合同 并办理合同备案 从而获取超额利润 当原 先的购房者按合同约定期限来接受房屋时 才发现其所购房屋已售与他人 此外 开发商为了牟取暴利往 往打出一些具有欺诈性的广告或宣传资料 或者炒楼价 甚至降低施工标准 以节省成本换取利益 还有 的假借预售之名骗取资金等 这些都导致商品房买卖纠纷居高不下 5 买卖双方对利益的无序追逐 开发商为追求更加丰厚的利润回报 开发规模越来越大 很多商品房 的质量难以保证 销售的商品房越多引发的纠纷就越多 另一方面 地价不断波动 使得阶段性商品房价 格的不确定因素增加 买卖双方遇到价格下降无利可图 或是价格暴涨利益失调 都可能因利毁约 引发 纠纷 买受方有时受广告的引导或对合同片面理解 期望值过高 一旦未达到预期 即引发诉讼 同时 有个别熟悉房产交易的买受者 期待出卖方出现逾期交房等问题 因为逾期的时间越久 诉讼后获得的违 约赔偿越多 6 开发商因资金周转等问题 工期拖长或断续施工 甚至停工 导致预售房屋无法交付或交付的房屋 存在严重的质量问题 双方对簿公堂 7 个别行政部门对于房地产开发企业的销售资质审查不严 导致房地产开发企业违规操作 有的出卖 人只顾追求高额利润而忽视消费者的权益 违规操作 而行政部门未尽审查义务 导致买受人的利益频频 受到侵害 为追求地方经济发展而实施的地方保护主义 例如在某些地方 房地产开发企业属于招商引资 企业 当地政府自然 百般照顾 对其实施的本应监管和处罚的行为 往往睁一只眼闭一只眼 这种行 为助长了不正之风 使房地产开发商凭借自己的强势地位肆意妄为 如有的房地产开发商在未交纳土地出 让金的情况下 即取得了商品房预售许可证 所售房屋无法办理产权证 导致某类型案件数量的突然增加 8 购房人法律保护意识不强 法律服务机制不全 购房者权益难以保障 在国外及我国的香港地区 为平衡双方当事人的利益 保护购房者权益 在法律上采用强制代理制度 即要求购房者必须由律师代理 订立预售合同 借助于律师的经验和能力控制风险 保护广大购房者的利益 然而 我国大多数地区并没 有推行上述律师代理制 由于大多数购房者缺乏商品房交易方面必须具备的法律知识 很多当事人宁愿花 几万块钱中介费 而不找律师进行陪购或者是陪售 等到事后发生纠纷时才想到求助于律师 但为时已晚 此外 许多购房者首次涉足房产市场 对购房风险缺乏足够的认识 难免权利受损 2 2 二手房买卖合同纠纷的成因分析 二手房买卖合同纠纷的成因分析 1 1 房屋权属不清 存在暇疵房屋权属不清 存在暇疵 未经其他共有人书面同意或尚未依法登记取得房屋所有权证书的交易房屋 买方购买尚未进行继承分 割的遗产房屋 开发商更改底单的房屋 受政策调整的小产房或经济适用房等 因这些房屋权属不清 导 致买卖交易受阻 从而引发纠纷 尤其在房屋价格上涨较快的情况下 部分事后反悔的出卖人通常也会串 通第三人以此为由诉至法院 要求确认房屋买卖合同无效 2 2 卖方或买方为追求利益最大化而而违约引起纠纷卖方或买方为追求利益最大化而而违约引起纠纷 因房价涨幅迅猛 卖方为获取更多利益 二手房买卖的手续较多 双方从签订买卖合同到房屋过户之 间有较长时间差 加之房价快速上涨 出卖方为实现房屋价值最大化 宁愿违约也不愿继续履行合同 即 出卖方本着 价高者得 的原则 即使双倍返还定金或违约金不高 但因违约金及定金数额通常不高 在 房价居高不下的的背景下 出卖人比较违约成本及再次交易将获得的利润后 通常选择承担合同违约责任 而违约 实践中甚至出现 一房三卖 的情况 另外 买方因为房屋价格降价情况下 买方为了追求利益 最大化 也存在违约不履行合同 宁愿放弃定金 这样情况下 造成卖方的损失不仅仅是定金损失 引发 诉讼 3 3 中介机构欺瞒买方 隐藏房屋实情 导致买方解除买卖合同 中介机构欺瞒买方 隐藏房屋实情 导致买方解除买卖合同 二手房交易大多是经中介机构居间促成 为确保中介费的顺利实现 中介机构在介绍房源信息 房屋 质量 居住环境 协助办理网签 贷款 解押 登记等环节时为迎合买方意愿提供虚假信息 隐瞒足以影 响买方购房决定的房情 导致合同签订后买方以此为由主张解除房屋买卖合同 引发诉讼纠纷 4 4 买方规避国家或地方政策及税收 未能及时办理过户手续造成的纠纷 买方规避国家或地方政策及税收 未能及时办理过户手续造成的纠纷 由于国家政策或地方政策原因 房屋不能及时办理过户 比如由于限购政策 有的购买人没有达到购 买资格 如在北京五年社保没有达到 为此约定购买人具备购买资格后再过户 有的购买人为省去税收 比如经济适用房没有满五年过户税收高 为此约定在满五年后过户 随着房价的上涨或遇到房屋拆迁 时 有些人对原卖价反悔 以合同未变更登记为由 起诉要求解除合同 5 政策变化引起的合同情势变更及其他纠纷政策变化引起的合同情势变更及其他纠纷 中央及地方政府出台的关于房屋贷款等新政策导致合同签订时的客观条件发生重大变化 继续履行合 同对一方明显不利 一方以合同情势变更为由诉至法院要求解除合同 案件纠纷发生的时间节点多紧临调 控政策出台的前后 具体存在以下几种情况 买房人以贷款首付比率提高导致其无力承担首付 从而无法 办理按揭贷款为由要求解除合同 买房人以因房屋新政的实施银行不予办理贷款 从而无法履行合同为由 要求解除合同 买房人因不符合办理产权登记的相关条件 以无法办理产权过户手续从而实现合同目的为 由要求解除合同 不具备购房资格的购房者借用他人名义购入房产与登记人之间引发纠纷 卖房人以买房 人不具备购买资格 要求解除合同 6 6 阴阳合同导致履行争议 阴阳合同导致履行争议 在二手房买卖中 买卖双方在房地产中介公司的操作下通过签订阴阳合同的方式偷逃税款已成为业界 不争的事实 由于两份合同的约定存在一定差异 且文本内容大多不规范 不明确 当事人在实际履行过 程中极易出现争议 从而引发纠纷 7 7 央产房或国产房过户受政策限制 央产房或国产房过户受政策限制 央产房即中央直属机关将自管房屋售予职工后 职工取得产权的房屋 国产房即地方省市直属机关 也包括铁路房产房 将自管房屋售予职工后 职工取得产权的房屋 受相关政策限制 一些央产房 国产 房 铁路房产房不能正常交易过户 一些被允许上市交易的上述类型房屋 也往往因为卖房人未能与单位 妥善解决住房面积超标等问题 而致使买卖中无法办理产权过户 由此引起的二手房买卖纠纷也占一定比 例 8 8 双方对分期付款比例及支付方式无约定或约定不清 双方对分期付款比例及支付方式无约定或约定不清 目前买受人与出卖人通常以 存量房屋买卖合同 范本为其合同文本 而该范本对首付款 余款比例 及支付方式没有专门的条款进行约定 双方通常只进行口头约定或进行简单的书面补充协议 导致纠纷发 生后双方各执一词 违约责任难以确定 稍后我会讲一个案例 就是因为支付方式方面的争议 导致违约 责任不清 三 房屋买卖注意事项三 房屋买卖注意事项 1 1 商品房买卖注意事项 商品房买卖注意事项 1 1 买受方应正确理解销售广告与合同之间的区别 避免销售欺诈 买受方应正确理解销售广告与合同之间的区别 避免销售欺诈 开发商的宣传广告普遍存在夸大其辞的情况 但广告不具有合同的效力 对开发商也是没有任何约束 力的 而 90 以上的购房者首先是从广告中了解到房屋的大致情况 没有或是无法实地考察辨别真伪 因此 购房者在购房时不应把宣传广告与商品房合同划等号 应该在签订购房合同时 要求开发商将广告 中的承诺写入合同 或作为合同的附件 2 2 要签好商品房认购协议要签好商品房认购协议 商品房认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书 商品房买卖合同纠纷解释 第四条规定 出卖人通过认购 订购 预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的 如果因当事人 一方原因未能订立商品房买卖合同 应当按照法律关于定金的规定处理 因不可归责于当事人双方的事由 导致商品房买卖合同未能订立的 出卖人应当将定金返还买受人 第五条规定 商品房的认购 订购 预订等协议具备 商品房销售管理办法 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容 并且出卖人已经按 照约定收受购房款的 该协议应当认定为商品房买卖合同 在审判实践中 在适用 商品房买卖合同纠纷解释 第 4 条 第 5 条审理因认购协议而引发的纠纷时 就如何认定 因不可归责于当事人双方的事由 各个法院的理解各不相同 有的法院认为 双方对于主 合同的某些条款无法协商达成一致 造成主合同无法签订的 就应该认定为不可归责于双方当事人的原因 定金应予返还 有的法院认为 买受人在交纳定金之前 明知交纳定金是为了签订主合同提供担保 其本 身就有义务先详细了解主合同的内容再交纳定金 买受人在交纳定金后 以主合同条款双方无法达成一致 为由 拒绝签订主合同 买受人未履行认购协议的义务 定金不应返还 司法实践中 倾向于双方就合同 主要条款达不成一致意见情况下 开发商应退还购买人定金 一般情况下 在双方无法签订正式合同的情况下 法院然后决定定金是否应予返还 主要考虑以下情 况 综合考虑认购书的性质 全面审查双方之间认购书的内容 无法签订正式商品房买卖合同的原因 以 及出卖人与买受人是否完成认购书约定的义务 因此 作为买受人 签订商品房认购协议一定要注意认购 协议的内容 保留盖章的认购协议 定金或认购金收据 以及履行相关义务 认购协议一般由开发商来确定 所以签订时候一定要注意 认购协议主要内容包括 双方当事人的基 本情况 房屋位置面积等基本情况 价款计算方法 签署正式契约的时间 上述是必备条款 但是开发商 有时候为了规避责任 会设置相关陷阱 比如利用 商品房买卖合同纠纷解释 第 5 条的规定 将认购书 的内容的内容中加入 商品房买卖合同的主要内容 以此来认定该认购协议是房屋买卖合同 达到买受 方不履行购买义务时要求购买方承担违约责任的目的 这时候签订认购书时候要慎重 开发商为规避责任 和让购买方承担责任 可能会写类似条款 本认购书签订前 认购人已经阅读了商品房买卖合同及相关补 充协议 附件 已充分了解房屋相关信息 包括不利信息 并不持异议 本认购书签订前 出卖方已经 就商品房买卖合同及相关补充协议 附件在出卖方售楼处进行了公示 认购人确认 在签订认购书前 已 经了解了商品房买卖合同及相关内容 在认购书签订后 不得以未能与出卖人就商品房买卖合同的条款达 成一致为由拒绝签署商品房买卖合同或者解除本认购书 返还定金 这样约定就是为了达到强制购买人 签订不平等的商品房买卖合同 如果你不同意 就存在丧失定金的可能 因此大家在签订认购书时 看见 类似条款 一定要慎重 3 3 购房时轻易不要内部认购购房时轻易不要内部认购 许多开发商在楼盘预售前进行所谓的内部认购 特别是在进行房屋调控的今天 很多开发商资金短缺 内部认购多是为了让买房人提前为开发商建设资金买单 而对于购房人来说 相对而言 内部认购的价格 相对较低 有一定的吸引力 由于内部认购行为政府不认可 也没有纳入管理 商品房的内部认购可能存 在以下隐患 一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金 导致将来难以取得房地产证 二是该 商品房可能已经被开发商拿去抵押 将来购房人取得的不是完全的房屋所有权 三是由于内部认购合同没 有政府部门的登记备案 开发商可能会将房屋一楼多售 因此 购房人切不可因为内部认购商品房的所谓 价格优势而麻痹大意 4 4 买受方应对房地产开发企业进行必要的资格审查和法定手续审查 买受方应对房地产开发企业进行必要的资格审查和法定手续审查 商品房开发的法定手续 许可程序 包括 立项批准 规划许可 土地使用权证书 施工许可 商品房 预售许可等 开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障 所以至关重要 对于开发手续 应特别注意各许可证件中的开发主体名称 开发土地用途 开发土地范围等必须相互一致 土地使用权的 年限也应特别关注 有土地使用年限的是出让土地使用权 没有使用年限的是划拨土地使用权 而划拨土 地是不能用于商品房开发的 房地产开发企业在预售商品房时应当持有 一照 五证 两书 一照 即 企业法人营业执照 首先要清楚房地产开发商是否具有开发建设销售商品房的法定资质 五证 即 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 和 商品房预售许可证 这些 是购房人能否取得产权凭证的关键 消费者如购买现房 还应当了解该房屋是否已经验收合格 向开发商 了解相关的验收合格的证明 即 两书 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 5 5 房屋买卖合同中的房屋面积误差如何处理应当明确具体 房屋买卖合同中的房屋面积误差如何处理应当明确具体 一般来讲 对于商品房这种特殊的商品 应当允许合同约定的面积存有误差 但是误差不应超过合理 的范围 双方一旦约定了房屋面积误差范围后 开发商就应严格遵守 如果误差超出约定的范围 实际上 就是开发商违约 需要承担相应的违约责任 对于面积的计算方法要注意以下方面 设计为入户花园 空中花园等建筑形式与阳台相似的均按阳台投影面积的一半计算面积 与阳台相连 设计或实际建成为放置空调机等设备的构筑物 不计算面积 落地窗 凸窗 飘窗等 其规划设计及现状 均与楼地面处于同一水平标高的 计算面积 公摊面积的计算 高层公摊系数一般在 0 18 0 26 之间 多层公摊系数在 0 11 0 16 之间 对于面积主要注意公摊面积的计算 及公摊面积的比率 公摊具体包 括那些 现有法律已经就此问题对购房者进行了有力保护 但购房者要防止开发商在合同中设置对自己不利的 因素 这些不利因素一旦存在商品房买卖合同中 比如有的开发商的合同中约定 产权部门核定的房屋面 积为准 多退少补 进行约定 无论房屋面积出现多大的偏差 买受人都只能 哑巴吃黄连 比如开发 商约定 买受人如若按照面积误差比绝对值超过 3 时要求退房时 应在出卖人出示测绘单位出具的房屋实 测面积后 15 日内书面向出卖人提出 未在上述期限内提出的 将视为买受人放弃要求退房的权利 并案 买受人不退房进行结算 上述约定就是限制了买受人的退房权利 6 6 房屋买卖合同中的房屋质量条款应当明确 房屋买卖合同中的房屋质量条款应当明确 购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同 如 卧室 厨房 卫生间的装修标准 等级 品牌 建材配备清单 等级 品牌 屋内设备清单 水 电 气 管线通畅 门 窗 家具瑕疵 房屋抗 震等级等质量要求都应涉及到 合同中还可以规定房屋的保质期 附属设备保持期等 对墙体 地面 顶 棚平直度 顶棚 厨房 卫生间防水情况 表面裂缝等进行必要约定 比如双方合同中表述为 大理石地面 花岗石外墙与进口洁具 厨具 而实际入住时业主发现 大 理石地面材料实为人造大理石 而进口洁具 厨具实际上是国内产品 只是贴上外国商标 在案件审理时 开发商使用人造大理石没有违约 因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石 而进口洁具是合资厂 生产 确是外国品牌 也符合约定 很难追究开发商的违约责任 买受人在签订合同时一定要将具体要求 交房标准白纸黑字写清楚 决不可仅凭开发商的广告宣传或 口头承诺来做依据 7 7 房产证 国有土地使用证办理及交付应该有明确具体的时间限制 房产证 国有土地使用证办理及交付应该有明确具体的时间限制 最高人民法院 商品房买卖合同纠纷解释 第 18 条的规定 由于出卖人的原因 买受人在下列期 限届满未能取得房屋权属证书的 除当事人有特殊约定外 出卖人应当承担违约责任 一 商品房买 卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限 二 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的 自房屋 交付使用之日起 90 日 三 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的 自合同订立之日起 90 日 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的 可以按照已付购房款总额 参照中国人民银行规定的金融 机构计收逾期贷款利息的标准计算 实际签约时 出卖人往往将办理产权的期限延长 通常有 90 日 180 日等等 买房人应力争在合同中 将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为 60 日 不宜太长 如果此期限时间过长 如 365 天以上 表 明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保 短期内不能解除抵押 对买受人采用公积金贷款和尽快 取得房产证有很大影响 对于交房日期 办理相关证件的具体日期一定要用肯定的语气 不得使用大概可能等含糊的语句 具 体的日期必须约定好 如违约又如何 双方可以协商 写在补充条款里面 房产证 国有土地使用证是购房者证明自己对房屋具有所有权的凭证 现有法律已经对房产证办理问 题做出了明确的规定 购房者在签订商品房买卖合同时要注意合同中是否有 陷阱 将办证的条件和期 限进行额外的约定 将办理条件提高 办理期限延长等 如果不加以注意 依据合同约定优先的原则 在 产权证办理争议问题上购房消费者往往处于不利的境地 8 8 了解和确定按揭的办理方法 了解和确定按揭的办理方法 大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭 并列出月供多少 以示供楼是件轻松的事 情 有的购房人也以为签了合同交了部分房款 并提交了一系列按揭申请文件后 就可以放心等待入住了 实际上 提供按揭的是银行而不是开发商 银行对购房人资信进行调查后 可能不会批准提供按揭 实践 中也存在开发商把按揭作为一种销售手段 明明没有却明目张胆地宣扬 如果银行不批准按揭或根本就不 存在按揭 而购房人已缴了一部分房款 那购房人则十分被动 比较好的方法是购房人在商品房买卖合同 中对按揭申请得不到批准时如何处理作一明确规定 9 违约责任应该在平等基且明确具体 违约责任应该在平等基且明确具体 在签订商品房预售合同中 有些开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款 而千方 百计避开卖方违约责任的约定 或虽约定了买卖双方的违约责任 但有关买卖双方的违约责任之约定是不 公平 不对等的 对购房者极为不利 因此 在与卖方签订商品房预售合同时 买方应争取双方违约责任 的公平和对等 另外 对于违约责任的约定一定要明确具体 商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房 逾期办理 或不能办理房产证的违约责任 但是往往开发商虽然约定了违约责任 一般违约金额多数少得可怜 有的 逾期几年的违约金不过几百元而已 比如违约金每日按已付房款的万分之三计算写成按购房全款的万分之 三承担违约责任等相关文字 因此 购房者一定要注意这些细节 同时 还应该约定 规划 设计的变 更致使购房者解除 购房合同 开发商不仅仅要承担购房款的银行利息 还应承担一定金额的违约金 由 于开发商原因不能办理产权证 购房者要求退房退款时 开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价 的差额损失 加重开发商违约责任 使其违约承担的损失超过其不当获利 才能从根本上遏制开发商恶意 违约 1010 要注意不可抗力条款要注意不可抗力条款 房产销售合同有关违约责任的条款一般都有 销售方遇不可抗力导至逾期交房 不承担责任 这样的 表述 根据我国 民法通则 第一百五十三条规定 不可抗力 是指不能预见 不可避免并不能克服的 客观情况 如地震 火灾 战争等 依照此规定 房产买卖合同中设定有关了延伸 扩张 但售房方不能 把发展商自己的过错 如 对市场判断不准确投资失误 项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力 同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响 上级行为 政府行为等因素归之为不可抗力 从而免 除自己理应承担的违约责任 因此签订合同时 应特别注意 不可抗力 在合同中是如何界定的 1111 务必要重视合同附件及补充协议 务必要重视合同附件及补充协议 合同附件及合同补充协议是合同的有效组成部分 与合同主文条款具有同样的法律效力 常有的合同附 件包括所购房屋平面面积图 公摊面积表 装饰设备标准 质量保证书 住宅使用说明书 前期物业管理 办法等 补充协议条款也常常列为合同附件 显然 这些附件内容都是极其重要的 购房者不但要谨慎对 待合同主文 对合同的附件应当给予足够的重视 建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容 对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订 对遗漏的事项要加以补充 同时 一定要注意开发商会 在补充协议中对主合同中对自己有利的条款进行变更 造成对自己不利 后面我会讲一个案例 就是因为 忽视合同附件及合同补充协议内容的 造成自己的损失 1212 对所购商品房进行验收要认真 对所购商品房进行验收要认真 第一 详细检查房屋质量 包括墙壁 门窗 阳台等部位有无开裂现象 第二 核对买卖合同上注明的 设施 设备等是否有遗漏 品牌 数量是否相符 第三 检查水 电 天然气 上下水管道等是否开通 和能否正常使用 第四 检查是否有规划 设计变更或小区缩水等问题 第五 检查相关质量问题及室内 有害气体超标等问题 第六 对发现的问题要在验楼单上予以注明 如果确实属于不能收楼的 要详细写 明不予收楼的原因并要求开发商签字 盖章 2 2 二手房购房注意事项二手房购房注意事项 1 1 全面掌握房屋信息全面掌握房屋信息 充分了解所购房屋的真实情况 比起一手房交易 二手房涉及到的重要信息更多 交易流程也更复杂 购房者除了要了解 看得见 摸得着 的房屋情况 更要了解包括国家政策 房屋产权在内的其他信息 合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提 现实生活中存在利用假房产证行骗的情况 鉴别房产证的真伪 对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用 鉴别房屋产权证真伪的最保 险方式是到相关部门进行核实 对于其他信息 买受方一方面到现场看房 应在购房前向物业 邻居 开发商 中介机构了解情况 另 外一方面要了解房屋的隐形信息 二手房产权有多种形式 有商品房 解困房 福利房 限价房等等 有 些二手房屋有抵押 查封的情况 有些则没办房产证 有些可能按现有法律规定不能进行交易 房屋内原 居住人是否有非正常死亡情况或发生火灾等情况 不同类型的房屋交易条件不同 需承担的交易税费也相 应不同 有些甚至无法办理交易过户手续 如果房屋已出租 则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见 如果房屋已被抵押 则须通知抵押权人 并就解除抵押确定可行的方案 如果房屋被司法机关查封 则应考虑放弃购买 如购买的房屋是公房 已购公房或经济适用房 应了解这些房屋是否获准上市交易 预购公房是否需 补足有关费用 公房原单位对房屋是否保留优先购买权 已购公房参加房改房时同住成年人的意见等 军 队等单位的房屋 由于其特殊性 应特别注意单位是否同意出售 以及能否办理房屋所有权证和土地使用 权证 如有疑问则不宜购买 还有就是了解国家和地方政策 比如现行国家政策规定 对购置未满五年再次出售的房屋将征收营业 税 比如北京政策对于出售二套房屋需要缴纳营业税 个人所得税 如果买卖双方不知道房屋交易将产生 该笔费用 在合同不明确该费用由谁负担 就很容易酿成纠纷 此外 房屋除了卖方是否还有其他共有人 房屋是否有出租的情况等等 这些信息对交易安全有着重 大影响 购房者务必要了解清楚 如存在共有人 买受人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所 售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明 最好公证委托书或同意出售的公证书 2 2 让中介提供服务情况下 不要完全相信中介 让中介提供服务情况下 不要完全相信中介 由于二手房买卖程序复杂 合同繁琐 很多二手房买卖双方都求助于专业的房产中介 他们往往对中 介公司经办人员的口头承诺过于信任 对其提供的文件或合同未经仔细阅读 考虑便签名 导致时候酿成 纠纷 中介提供的多是格式合同 普通人与专业中介之间难免存在一些信息和法律知识的不对称 中介可能 在格式合同中添加一些不公平条款 加重了买卖双方的责任 又不将这些条款对买卖方加以提醒或说明 从而酿成了纠纷 比如在北京的买房人没有购买资格 中介口头承诺可以办理购房资格 诱导当事人签订 房屋买卖合同 但将上述责任在买卖合同中约定由买房人承担 造成购房资格没有办理下来买房人要承担 违约责任的局面 比如在北京买房人购买房屋是改善居住条件 也就是卖掉自己现有的住房 然后购买新 的二手房 中介口头承诺可以帮买房人在某个期限内出售房屋 忽悠当事人签订新购二手房的房屋买卖合 同 最终原房屋没有出售 造成其对新购二手房房主违约 而在这些违约责任中 中介没有任何责任 中介为了实现其利益 可能利用各种手段诱使买卖双方签订合同 从而达到尽快收取中介费的目的 比如在合同中加入不公平的条款或是向客户隐瞒房屋的重要信息 有些中介由于害怕买卖双方接触后就撇开中介自行交易 致使中介公司蒙受中介费 走单 的损失 就 尽量避免让买卖双方见面 甚至合同也是一方签名后再由中介转交另一方 双方根本没有就合同内容进行 协调 难免加重了交易双方的不信任感 更有些中介是卖方的独家代理中介 因此出现 一房多卖 的违 规操作 即经纪公司在收取定金后 还会带其他客户看房 最后谁出价高便卖给谁 不惜与第一个客户毁 约 理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款 即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任 而交 了定金的消费者只能忍气吞声 为此提醒消费者 如果此时您能够行使自身权利 要求约见房主当面核实 就会揭穿其不轨行为 另外 中介代理费必须有代理费明细单等内容 目前市场上存在房产经纪公司代理费收取不明确的问 题 在合同中只写其占总房款的比例 而并没有明细单 这中间就会存在信息的不对等 最终损害消费者 的利益 因此买卖双方在签订合同时 一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途 价格 服务内容 佣 金数额 并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定 购买二手房求助中介 确实可以减少一些麻烦 但是详细了解房屋信息和仔细阅读合同这两点 购房 人绝对不能偷懒 除此以外 买卖双方还应当确保自己与交易的另一方直接见面接洽 3 3 二手房买卖合同要具体 全面 明确 二手房买卖合同要具体 全面 明确 很多人误以为合同一签就万事大吉 没料到其中的复杂性 合同内容要么不规范 要么是条款不够具 体 全面 明确 缺乏操作性 签订正式的二手房买卖合同 需要注意以下方面 第一 房屋基本信息条款 要确认基本信息的真实性与有效性 第一 房屋基本信息条款 要确认基本信息的真实性与有效性 合同签署人出售房屋的有效性 房产证 身份证和签署合同人要统一 如有特殊情况 需出据有法律 依据的公证委托书 房屋地址要按照房产证件中的房屋地址严格填写 不得随意增改文字 只有房地证或房产证中所属地 址才是法律唯一承认的房产合法地址 不能按照门口的门牌号或习惯称呼的小区名称填写 房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写 这个面积是国家经过专业机构测量的面积 也就 是法律上承认该房屋的权利面积 因为 有部分房屋附有赠送的小院 阁楼 地下室或露台等 这部分的 面积可能不含在房地证或房产证的面积中 但是需要在合同的 其他条款 中注明 该房屋交易附带赠送的 小院 阁楼 地下室或露台等 房屋权属要明确注明 私产房要填写产权人和共有权人姓名 企业产要填写产权单位名称 公产房要 填写所属房管站名称 如为继承 赠与 法院判决等情况 须卖方出具相关证明 第二 价款第二 价款 价款中应约定总价款 付款方式 付款条件 如何申请按揭贷款 订金 尾款等 应明确房屋中的设 备和装修费用是否包括在总房价之内 并且明确赔偿办法 在二手房交易过程中 存在着出卖人在出卖房 屋时有部分银行贷款没有清偿的情况 由于办理过户时要求取消银行抵押 出卖人又无力清偿贷款 一般 要求买受人替他先行还清贷款的 这时应注意交易安全 一定要约定清楚对方贷款的具体时间 尽量将交 房的时间及过户时间缩短 同时加重不能及时清偿贷款的违约责任 避免纠纷 还有一种情况是买方必须 在办理房屋过户手续后贷款才能支付房款 此种情况一定要明确约定若银行不同意发放贷款该如何处理 建议条款 乙方逾期未付款 甲方应书面催告乙方 自收到甲方书面催告之日起的 7 日内 乙方仍未 付款的 甲方有权单方解除合同 并书面通知乙方 自收到通知之日起的 7 日内乙方未提出异议 合同即 行解除 甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款 20 的违约金 余款返还给乙方 已付 款不足违约金部分 乙方应在接到书面通知之起 7 日内向甲方支付 若乙方违约给甲方造成经济损失的 甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时 实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿 第三 履行期限 地点 方式第三 履行期限 地点 方式 这里主要写明交房时间 房屋附属物品的归属 水 电 物业管理等的交接 办理房屋过户时相互配 合与协调的问题 交房条件及水 电 煤气 物业管理费 维修基金等相关费用的负担 双方应当事前具 体计算交易手续费 营业税 个人所得税 土地增值税 契税 合同印花税等税费的具体金额 并在补充 条款中明确各种税费的具体承担者 应具体约定不能履行上述条款的违约责任条款 建议条款 甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付 包括房地产交接及房地产权利转移 给乙方 应当向乙方支付违约金 违约金按乙方已付款日万分之五计算 违约金自本合同第四条和第六条约定的应 当交付之日起至实际交付之日止 甲方于 年 月 日仍未交付房屋或者交付的房屋不能经过乙方查验的 乙方有权在 7 个工作日内单方面解除合同 乙方单方面解除合同的 应当书面通知甲方 甲方承担赔偿责 任 赔偿金额为房屋总价的 20 甲方应在接到书面通知之日起五日内以现金形式退还乙方已支付的房价 款 并支付违约金和赔偿金 若甲方违约给乙方造成经济损失的 乙方实际经济损失超过甲方应支付的违 约金时 实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿 第四 户口迁移条款第四 户口迁移条款 如果买房人需要在购买房屋中转移户口 就需要注意该条款的约定 一旦卖房人由于各种原因迟迟不 能将户口迁出 就会导致买方不能完全实现购房目的 买卖双方应注意在合同中约定彼此的权利和义务 如迁移户口的期限 卖方如不能在约定期限内履行义务 则要承担相应的责任 如向买方支付违约金或买 方有权解除合同 第五 违约责任第五 违约责任 需要注意的是 针对合同中各方的义务的具体条款 都应该有针对性的进行约定违约责任 比如我之 前提到的交房 过户 付款方面的违约责任 如何承担违约责任 违约金 定金 赔偿金的计算与给付 在什么情况下可以免责 担保的形式 对违约金或定金的选择适用问题 第六 解决争议的方式第六 解决争议的方式 这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式 需要注意的是 如果双方同意采用仲裁的形式 解决纠纷 应按照我国 仲裁法 的规定写清明确的条款 第七 合同生效条款第七 合同生效条款 双方在此约定合同生效时间 生效或失效条件 生效或失效期限 致使合同无效的情形 合同无效或 被撤消后 财产如何进行返还 第八 合同中止 终止或解除条款第八 合同中止 终止或解除条款 按照 合同法 第六十八条 第九十一条 第九十四条之规定 合同当事人可以中止 终止或解除房 屋买卖合同 有必要在此明确约定合同中止 终止或解除的条件 上述情形中应履行的通知 协助 保密 等义务 解除权的行使期限 合同中止 终止或解除后 财产如何进行返还 第九 合同的变更与转让第九 合同的变更与转让 在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更 转让的禁止条款 比如购买人存在无购买资格得 可能 可以在合同约定合同权利由有购买资格的人享有 将房产过户到有购买资格的人名下 4 4 及时进行预告登记及时进行预告登记 买受方在签订二手房买卖合同后 应及时向登记机构申请预告登记 使卖方无法对房屋进行再处分 并应及时办理过户手续 避免卖方反悔 以上就是关于 商品房买卖纠纷 二手房买卖方面的成因 怎样应对商品房 二手房可能出现的纠纷 相关问题的介绍 事实上 引起二手房买卖纠纷的情况是多种多样的 广大购房者除了出现问题后积极应 对 用法律武器维护自己的合法权益 也要做到防患于未然 尤其是在合同的起草上 应该约定好相关的 违约条款及责任条款 为后来可能出现的纠纷做好准备 所以 建议广大购房者要咨询专业的房地产律师 提供咨询 必要的时候可以聘请律师帮助起草合同或者为合同把关 确保万无一失 顺利购房 专业的房 产律师根据他多年的从业经验和法律专业知识 会最大限度的帮助购房者维权 5 5 实务中房屋买卖的典型纠纷实务中房屋买卖的典型纠纷 商品房和二手房买卖过程中 我们在处理案件过程中 碰到各种各样的案件 我下面就商品房买卖及 二手房买卖案件中 分别讲两个比较典型的案例 1 1 商品房买卖典型纠纷商品房买卖典型纠纷 1 1 商品房认购书纠纷案例商品房认购书纠纷案例 商品房买卖过程中 商品房认购协议引起的纠纷是比较常见的纠纷 我前面讲到任何正确签订认购协议 下面我讲一个小案例 就是发生纠纷后 如何维护自身权益 李先生为了改善居住条件 准备将现有的北京市区的一套房子卖掉 在郊区购买一套别墅 在购买别墅 过程中 开发商让李先生签署 商品房认购协议 认购协议约定 李先生在协议签订后十日内签订正式 的商品房买卖合同 否则将不退定金 在签订认购协议的同时 李先生缴纳了 50 万元认购定金 李先生 认购协议签字后 开发商销售人员称认购协议当天没法盖章 改天来签订正式商品房买卖合同的时候把认 购协议再给李先生 李先生当时觉得 反正要购买房子 认购协议只是一个定金协议而已 给不给自己无 所谓 李先生回家之后 接到自己现住房屋的购房人的电话 称无法一次性付款购买他现在居住的房屋 这样 李先生就无法购买别墅了 李先生就急忙给别墅开发商销售人员打电话 称自己无法购买别墅了 要求退回 50 万元定金 开发商销售人员当时说要按照定金合同来履行 如果李先生不能在 10 日内签订正 式的房屋买卖合同 将不退还定金 李先生于是找到我们律师事务所 向我们咨询相关问题 如果你们遇 到类似纠纷 如何处理呢 下面我就处理这个案子的过程给大家讲一下 也和大家分享一下处理类似纠纷 的一些问题 我之前说过 按照 商品房买卖合同纠纷解释 第四条规定 如果由于不可归责双方原因无法达成商 品房买卖合同的 定金是要退给购房人的 司法实践中 倾向于双方就合同主要条款达不成一致意见情况 下 开发商应退还购买人定金 因此 我给李先生第一个意见是积极的和开发商协商商品房买卖合同 取 得相关证据 最后就合同条款无法达成一致为由 要求开发商退还定金 第二个意见是 由于李先生没有 认购协议书 我们需要看到认购书的内容再做进一步分析 这样情况下 李先生就委托我作为他的律师去 协商商品房买卖合同条款 我们去开发商那里之后 就开始全程录音 首先要开发商提供盖章的认购协议 书 销售人员称认购协议没有盖章 现在来签正式商品房买卖合同了 要不要认购协议无所谓了 我们说 还是把李先生签过的认购协议让我们看一下 在看了认购书之后 发现一个重大问题 就是我之前提到的 开发商规避责任的条款 即 本认购书签订前 出卖方已经就商品房买卖合同及相关补充协议 附件在出 卖方售楼处进行了公示 认购人确认 在签订认购书前 已经了解了商品房买卖合同及相关内容 在认购 书签订后 不得以未能与出卖人就商品房买卖合同的条款达成一致为由拒绝签署商品房买卖合同或者解除 本认购书 返还定金 这个条款对李先生是非常不利的 李先生事后说之前的认购协议中没有 但也可 能是李先生当时签订认购协议时就没有注意这个条款 注意到这个问题后 我们这时不能就没看见过这个 条款和销售人员进行争执 这个条款对开发商有利情况下 销售人员肯定坚持李先生看过 同时会警觉 对我们录音取证不利 争执情况下也无法说明李先生是否知道这个条款 我们就让销售人员拿商品房买 卖合同及附件等材料给我们看 同时反复和开发商销售人员反复确认这个合同我们第一次看到过 我们只 能从侧面来否定这个条款 与此同时 我们和开发商销售人员确认商品房买卖合同是否能修改 答案是 否定的 我们坚持要对商品房买卖合同进行修改 在僵持不下情况下 我们说因为买房事情太大 拿商品 房买卖合同回去和家里商量一下 到认购协议确定的最后一天 我们再次去开发商处签订商品房买卖合同 开发商开始说可以修改合同 等我们修改完合同之后 又说单位领导不同意 无法修改 随后 我们发送 律师函 将我们与开发商协商过程的进行了说明 提出了我们要求退回定金的事实依据和法律依据 提出 了开发商不利条款对我们无效 并提出我们进行了长达几个小时的相关录音 最终开发商退还了李先生 50 万元定金 这个案例给我们什么启示呢 主要有几个方面 一是 签订认购协议时 一定要看清条款 又不利条款时一定不能签署 否则一旦由于个人原因造成 无法购买房屋情况下 丧失定金 二是 一定要当时拿回开发商盖章的认购协议 不给开发商修改原认购协议内容 添加对购买人不利 条款的机会 三是 如果你出现意外情况 无法购买商品房情况下 一定不能和开发商称自己无法购买商品房了 如果这样说 你丧失定金的可能性很大 即使确定自己无法购买的情况下 也要在认购协议确定的时间内 和开发商协商商品房买卖合同的条款 比便确定自己不违约 因为开发商的商品房买卖合同都是格式的 基本上不会让购买人进行修改 这样情况下 你就可以以无法修改商品房买卖合同为由 要求退回定金 四是 在协商商品房买卖合同过程中 一定要全程进行录音 有条件的可以进行录像 以取得相关证 据 五是 在确定自己不购买商品房情况下 如果自己法律知识缺乏 最好是请律师参加商品房买卖合同协 商的过程 处理突发事件和对你的不利局面 2 2 商品房质量纠纷案例 商品房质量纠纷案例 2010 年 9 月 张某与某开发商签订 商品房销售合同 约定交房条件为提供相关的证件资料 并明确 购房者在收到房屋交接通知书之日起 30 日内验收交接 验收后签署房屋交接书 即为房屋正式交付 开 发商未按约于 2012 年 10 月 1 日交付房屋 逾期通知收房 张某验房时发现房屋有门窗等开裂 墙面有裂 痕 地板不是约定的品牌 地板有划痕且不平 墙面有渗漏等诸多质量问题 故未接受房屋要求整改 直 到 2013 年 5 月 1 日 开发商修复完才将房屋交付张某 并办理交接手续 张某认为 开发商交付的房屋 存在严重质量问题 严重违约逾期交房达到 7 个月 故要求开发商赔偿双倍的设备设施差价 支付逾期交 房的违约金 开发商开庭时辩称 该房屋已于 2012 年 12 月 1 日取得证件资料具备交房条件 已通知张某 收房 张某于 2012 年 12 月 7 日已验收房屋并签署 交房验收表 但张某以房屋质量为由拒绝办理房屋 交接 其已完成了交房义务 法院经审理后确认双方的交房时间为 2012 年 12 月 7 日 开发商只承担约定 交房时间至 2010 年 12 月 7 日期间逾期交房违约金 但依据合同约定 开发商不承担赔偿设备差价的赔偿 的责任 针对上述案例 我们有什么启示呢 关于房屋质量问题能否拒绝收房 商品房买卖合同纠纷解释 第十二条规定 因房屋主体结构质量不 合格不能交付使用 或者房屋交付使用后 房屋主体结构质量经核验确属不合格 买受人请求解除合同和 赔偿损失的 应予支持 第十三条规定 因房屋质量问题严重影响正常居住使用 买受人请求解除合同 和赔偿损失的 应予支持 交付使用的房屋存在质量问题 在保修期内 出卖人应当承担修复责任 出卖 人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的 买受人可以自行或者委托他人修复 修复费用及修复期间造成 的其他损失由出卖人承担 由此可看出 业主可以根据房屋质量严重程