未来五年西安地产走势课题研究

未来五年西安地产走势 住宅 课题研究 2007年4月25日 一 报告说明 报告通过区位特征 经济发展 产业发展等角度对比分析杭州与西安房产发展的基础 进而参照杭州预测西安未来四年的房价走势 报告相关统计数据来自西安 杭州历年统计公报 西安监控报告等 二 西安城市发展潜力分析 2 1 西安城市地位与能级不断提升 西安自古以来 就是三秦的中心和西北重镇 如今 在西部大开发的推动下 西安的城市地位与能级正在不断提升 现在的西安 不仅仅是西安人的西安 更是陕西人的西安 西北人的西安 乃至全国人的西安 在此趋势下 西安对西北各省的人来讲的吸引力是正在越来越强 有更多的人正来到西安 学习在西安 置业在西安 创业在西安 生活在西安 正在成为一种趋势 西安 西北的 门户 和 枢纽 西安 是新欧亚大陆桥 陇海兰新经济带上最大的中心城市 也是我国干线公路网中承东启西贯南通北的结点 是西部大开发的第一阶梯 是陕西省关中城市发展轴和南北城镇发展轴的交点 其区域价值不可忽视 在新一轮区域平衡发展的战略指引下 西安的战略价值越来越凸现 大北京经济圈 成渝经济圈 大上海经济圈 西安 西北经济板块的门户 2 2 西安进入高速城市化阶段 西安城市空间外溢加速 从上表可以看出西安的人均GDP已超过2000美元 超过全国平均水平 恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段 同时 西安城市化已经达到50 表明西安已经进入到城市化高速发展阶段 在这一宏观趋势下 西安城市空间开始迅速向外扩张 二环路 绕城高速等城市骨架正在形成 西安城正在从 小西安 城墙之内的传统皇城 向 大西安 多功能组团的现代化都市 扩展 西安扩张 从 方城 到 环城 西安城发展的三个阶段 小西安 方城附近为界 以方城为中心的杂居时代 中西安 以国家级的高新技术产业区为龙头 西安的城市中心向南偏移 经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安 辅城 大西安 以绕城高速为标志 城市在 拉宽骨架 降低密度 产业北上 城市南移 的指导下 正在 多组团环城 时代扩展 大西安 时代 外围组团中心形成 如今的西安城 正处于 中西安 发展框架形成 逐步向 大西安 过渡的发展阶段 伴随着此轮 城市扩张 运动 在东 西 南 北都出现了不同程度的郊区化迹象 尤其是北部正在成长为西安的成熟 城市副中心 西安新一轮规划的 一城多心 结构 在西安第四次规划布局思路中 提出了 九宫格局 一城多心 的总体布局 并要 降低中心密度 保护古城风貌 实施 南北拓展空间 东西延伸发展 在西南方向形成以户县为主的副中心 在东北方向形成以新筑 临潼为主的副中心 在北部方向形成以阎良为主的副中心 在渭北方向形成以高陵 泾河工业为主的副中心 三 城市属性比较分析 与杭州市比较分析 3 1 城市定位比较 3 2 城市面积比较 3 3 城市影响区域比较 3 4 城市影响区域比较 3 5 产业发展比较分析 3 6 城市人口比较分析 3 7 城市属性分析结论 西安与杭州分别是西部和东部区域发展窗口城市 城市性质类似 具有很高的可比性 四 西安与杭州社会经济发展比较分析 4 1 GDP总额及人均比较分析 4 2 城乡居民储蓄存款余额 4 3 年末金融机构各项存款余额 4 4 地方财政收入比较分析 4 5 人均可支配收入比较分析 4 6 固定资产投资比较分析 4 7 城市社会经济比较分析结论 通过对社会经济各个指标的比较分析得出 西安现阶段经济发展水平与2002年杭州发展水平相当 相差5年 五 西安与杭州房地产发展历程比较分析 5 1 房地产开发投资额 5 2 城市人均居住面积 5 3 商品房施工面积 5 4 商品房竣工面积 5 5 商品房销售面积 5 6 房产市场比较发分析结论 通过对两城市房产发展主要指标的分析以下两个结论 宏观调控政策对西安整体市场影响小 西安目前房产发展阶段与杭州2002 2003年的发展状态相当 这与西安与杭州社会经济发展水平的差异性相匹配 六 西安房价走势分析及结论 6 1 西安普通住宅历年均价分析 西安历史住宅价格走势分析 长期以来西安住宅市场价格走势一直较为平稳 2004年 当全国商品住宅市场均价较上年增长15 2 部分城市增幅超过20 的情况下 西安商品住宅价格较上年也仅增长了4 9 泡沫 炒房 与西安几乎无缘 稳中有升 是西安多年来房价走势的最基本特征 2005年 受政策打压及市场观望情绪影响 当外地住宅市场价格回落时 西安普通住宅价格仍然保持着平稳的走势 2005年以来 西安普通住宅市场售价为3098元 平方米 较2004年增长4 27 西安的购房需求是以实际的居住需求为主导的 房价走势平稳也是市场必然 6 2 杭州住宅历史价格分析 从02年起 杭州住宅平均涨幅9 126 且涨幅依此降低 杭州价格走势分析 近几年杭州住宅市场价格走势波动比较大 2001 2002年 价格增长速度均超过10 2005年增张速度降到2 4 说明杭州房产市场受宏观调控政策影响比较大 6 3 房产市场比较分析结论 通过综合比较分析西安与杭州城市属性 社会经济发展 房产发展阶段 我们预测西安将延续杭州2002 2006房产市场快速年发展的趋势 经济适用房 2006计划西安291亿建设经济适用房总规模1761万 变相低价商品房 无产权村集体土地商品房 投资市场没启动 土地市场不够透明 供应量相对不足 6 3 房产市场比较分析结论 在国家宏观调控政策的大背景先 西安房地产市场将继续平稳发展 预计未来五年西安房价增长速度将为 8 7 6 5 5 平均涨幅6 2 以2006年西安住宅均价为时点 七 西安房产区域发展比较分析 7 1 区域价格比较分析 7 2 城北 北城地产近来发展迅速 随着地铁2号线的动工 未央大道的改造 城市运动公园的开放 张家堡广场的改造完成 西安市政府新址建设筹备处的成立等因素将推动 北城房价还会有一定的攀升空间 代表项目 见后个案分析 白桦林居 海荣 阳光城I期 金色半岛 海荣 阳光城II期 碧海年华 菁华名门 雅荷春天 7 3 城东 随着浐灞新区建设和河道治理的深入 城东区域房地产发展迅猛 水岸东方 沁水新城等沿河岸开发的项目在西安的影响力逐年提高 欧亚论坛会址 广运潭等项目的运作 在提升区域环境的同时 也吸引了众多实力派公司的关注和进驻 高科房产 高科示范等公司已经屯兵灞上 项目调研情况 广厦 水岸东方 目前整个小区均价3200元 平方米 部分户型价格在3700 3800元 平方米 较去年开盘时平均上涨300 400元 平方米 涨幅约10 调价原因 大环境改善 进度提升 沁水新城 主要产品为徽居TOWNHOUSE 目前价格逾7000元 平方米 因产品类别不同 和去年同期没有可比性 东尚 二期花园洋房的均价为4300元 平方米 从去年6月至今价格未调 属于零上涨 调价原因 目前所剩房屋不多 没有必要涨价 金裕青青家园 西区 目前均价为2850元 平方米 去年同期均价2700元 平方米 上涨5 56 调价原因 供不应求 房价自然上涨 鑫龙天然居 目前均价为3600元 平方米 去年同期销售均价3300元 平方米 上涨9 09 调价原因 顺应市场潮流 7 4 城西 跟其他几个区域相比 城西目前还有几分平寂 但 西 咸 经济一体化的号角已经吹响 作为两市枢纽 咸阳世纪大道 正在成为西安地产界及全国地产界关注的重要区域 奥林匹克花园 金泰 丝路花城等品质项目的带动 城西区域逐渐走入西安置业者的视野 项目调研情况 西雅图 翡翠城 均价3800元 平方米 去年同期均价3500元 平方米 上涨8 57 调价原因 市场好 就涨价了 百花明珠 均价3600元 平方米 去年12月底均价3500元 平方米 上涨2 86 调价原因 没开盘 但消费者购买意向非常好 所以房价有所上调 蔚蓝印象 均价3600元 平方米 去年同期均价3400元 平方米 上涨5 88 调价原因 目前剩下的房子楼层比较高 所以价格上调 7 5 长安区 大学城汇聚了数十万的高素质人才 也为整个区域的发展增添了助推器 长安区一年一变化 韦曲航天城设立 长安新都市广场及步行街的建成 长安区政府西迁 西安地铁开工 长安区发展令人振奋 长安区房价也从两三年前主流产品1800元 平方米上涨到目前主流产品的2600元 平方米左右 但因为撤县设区不久 医疗 金融 购物等环境还不是很成熟 所以 相对其他区域 房价走高乏力 项目调研情况 太阳新城 均价3300元 平方米 去年约为2900元 平方米 上涨13 79 调价原因 顺应行业走势 智慧城 均价2950元 平方米 去年一期开盘价2600元 平方米 上涨13 46 调价原因 二期配置较高 建材和人工成本也在提高 融发心园 均价2700元 平方米 去年开盘价2450元 平方米 上涨10 20 调价原因 管理层决策 7 6 高新区 高新区 这是一片最能反映西安现代化的热土 综合实力连续多年位居全国高新区前五名 高新区的建设和房地产开发一直在西安起领头羊作用 经过了10余年的发展 高新区已经是一个成熟的区域 大环境及配套设施都不错 所以近几年来一直引领楼市的发展 房价也处于较高的地位 项目调研情况 城市风景 夏日景色 均价3800元 平方米 比去年同期上涨5 调价原因 期房转现房提价很正常 地段好 目前已售出80 利君明天 均价3700元 平方米 去年11月开盘价3500元 平方米 上涨5 71 调价原因 供不应求 开盘3个月就卖了600套 枫林绿洲 均价4150元 平方米 第四期开盘价3500元 平方米 上涨18 57 调价原因 地段 配套设施好 已售出80 7 7 曲江 大雁塔北广场 大唐芙蓉园 海洋馆 会展中心等建成并投入使用 以及曲江宏伟的规划 使得这个区域的房地产开发近两年来突飞猛进 房价甚至超过高新区成为西安目前房地产开发的一个高地 项目调研情况 曲江会展国际 均价4500元 平方米 去年售价4300元 平方米 上涨4 65 调价原因 已售出超过80 剩得不多 所以不涨了 丰景佳园 起价4700元 平方米 去年同期起价4000元 平方米 上涨17 5 调价原