XX花园物业管理投标书.DOC

重庆花园物业管理投标书序 言重庆*物业管理有限公司成立于2005年，自成立之始就以“严谨、务实”的工作态度，服务于*物业的广大业主。集总结了一整套管理和服务的经验。我们坚信，无论我们接管任何项目都是很有信心的，在前期管理中服务好开发商，促进销售；在后期管理上服务好业主，提供“高品质的生活家园”。重庆*花园是重庆公司在北部新区开发的高档居住区，这次重庆*花园的公开招标，公司领导给予了高度的重视。为了给重庆业主创造一个高品味、方便、舒适的生活环境，我们将倾注*物业高技能的管理人才与技术人才，服务于重庆*花园的广大业主，为业主提供优质的服务，为重庆开发公司在重庆市区以外民居开发项目中树立良好的品牌形象。为了实现我们的目标，我们将在重庆*花园实行“英式管家”的服务，把先进的全方位、周到、细致的服务赋予重庆*花园，让重庆*花园的业主“足不出区感受酒店般的服务”。并根据物业管理条例及*物业公司的严格管理制度，依法管理，依规治理，合理实施管理与服务的权限。我们坚信，通过我们的努力一定会把重庆重庆*花园管理成一个，“主流新生代”民居项目的“典范”，全国范围的“物业管理示范小区”。重庆*物业管理有限公司总经理（签署）： 2004年10月10日投标书目录1、法定代表人身份证明2、招标文件确认书3、投标人法定代表人授权书第一部分 技术标1、第一章：公司情况介绍2、第二章：提高物业管理水平总体设想的管理方案3、第三章：拟采取的管理模式4、第四章：人员的配备、培训、管理及物资装配计划5、第五章：档案的建立与管理6、第六章：管理指标的承诺及采取的措施7、第七章：物业管理费用测算8、第八章：日常管理9、第九章：合同条款和合同格式第二部分 经济标第三部分 商务标法定代表人身份证明单位名称：单位性质：地址：成立时间： 年 月 日经营期限：姓名： 性别： 年龄： 职务：系（投标人单位名称） 的法定代表人。特此证明投标人：日期： 年 月 日招标文件确认书致：重庆*花园置业有限公司我单位参加重庆*花园项目的投标，对贵单位2004年9月26日发出的该项目招标文书及其相应的补充资料，书面通知等全面内容予以确认，并按其要求提交投标文件。投标单位（公章）法定代表人（签章）单位地址：邮政编码：电话：传真：年 月 日投标人法定代表人授权书项目名称：重庆*花园日 期：2004年10月致：重庆*花园置业有限公司：重庆*物业管理有限公司（投标人名称），系中华人民共和国合法企业，法定地址：重庆市南岸区*西路*号*大厦18楼。总经理*（授权人姓名）特授权*物业拓展部*（被授权人姓名）代表我公司全权办理针对上述项目的投标、谈判、签约等具体工作，并签署全部有关的文件、协议及合同。我公司对被授权人的签名负全部责任。在撤销授权的书面通知以前，本授权书一直有效。被授权人签署的所有文件（在授权书有效期内签署的）不因授权的撤销而失效。被授权人签名： 授权人签名：职 务： 职 务：投标人公章：年 月 日 年 月 日第一部分 技术标第一章 公司情况介绍第一节 *物业公司总体概况重庆*物业管理有限公司是一家自负盈亏，独立核算，自主经营的物业管理企业，公司注册资金500万元人民币，主要经营物业管理。本公司自成立以来，严格按照专业的物管企业进行管理及运行，设置了专门的管理机构，配备、配齐了各类技术人员和各种专业工具。公司本着“诚信经营、热情服务、面向社会、不断超越”的企业创新发展思路，注重员工综合素质及实操能力的培训与开发，通过人性化的管理，员工对企业的向心力和企业对员工的凝聚力形成了良好的企业文化氛围，建立起了学习型的企业员工团队。我司为了管理好重庆*花园及服务好小区业主，特聘请了高力国际物业服务有限公司作为本企业的物业管理顾问，通过我们虚心的学习及项目本身的优势，我们的员工有着满怀工作热情及服务好广大业主的信心，通过全面深入的物业管理顾问合作，重庆*花园的物业管理服务一定能服务好各业主，使物业达到保值及增值的目的。今天，*物业在巩固成绩的同时，正沿着创造“精品物业”的目标更进一步迈进，为“重庆”所有的业主呈上一份体验具有重庆特色服务的“美好家园”。后附重庆*花园管理效果图：（见后附图）第二节 *物业司主要业绩 主要计划业绩：l年份 业绩2005年 创重庆区、市优管理项目2006年 创国优管理项目第三节 *物业管理公司组织架构图及说明（*物业公司组织架构图）公司组织架构图说明：由此架构图可以说明，*物业公司是以总经理负责制，副总经理、总经理助理分管制的管理方式，对各部门、各项目直接管理，统一调度，统一把控，很好地把握公司的全局。而且强调各部门都以项目为中心，所有工作聚焦项目的统一目标，充分利用公司资源优势，直接、有力地支持项目。把公司运行机制概括地说：1、强有力的原动力*物业公司从立业开始，将企业文化精髓，溶入物业管理的工作中。一直坚定地认为，一个企业一切工作的执行都要靠每位员工的共同努力，只有创造了良好的氛围才能调动员工的积极性，才能有好的执行力，只有好的执行，才能有好的结果。2、聚焦项目，给项目以强大的“支撑力”物业项目是企业发展的根源。我们要求，每个部门都要以项目为中心开展工作，以项目的需求为工作的侧重点。在考虑时刻掌握项目的具体情况下，我们实行了每周例会制度和各部门随时协助支持项目的机制，以保证项目的整体服务水平3、锻炼过硬的干部和员工队伍，提升整体综合服务水平*物业公司在优化人力资源配置，规模发展的同时，始终以人力资源开发为重点，而且注重人员的各项培训，特别制定了详细的人员培训体系“两个时间段（岗前、岗上），多种专业技能（管理、操作）”的系统培训，以达到公司、项目的人才需求。 4、塑造企业品牌，增强业主的认同感*物业公司“不以名为利”，只是用自己朴素的工作去换取业主的认可。我们认为，只有好的服务才能取得业主的信任，才能达到口碑相传的目的。所以，*物业公司把各项工作的重点放在了基础服务的夯实，特色服务的创新上，以服务好业主，赢得业主的认可，创造“实实在在的*物业的品牌”。第二章 提高物业管理水平总体设想的管理方案第一节 重庆*花园的项目说明第二节 服务设想及特色重庆*花园是由重庆*花园置业有限公司开发建设的，该项目占地面积达3373.37亩，总建筑面积达250万平方米，*花园第一期工程为整个项目的第3号地块，用地面积达872.4亩，总建筑面积达697891.84平方米，首期房目前正在施工建设的占地面积为231亩，总建筑面积为143059平方米，绿地面积54824平方米，建筑密度27.21%，容积率0.93，绿化率35.6%，停车位495个。该项目以高档住宅为主，由重庆*物业管理有限公司按照专业化，规范化，一体化的要求为业主提供全方位的 “英式管家”物业管理服务，小区内设有客户服务中心，为业主提供24小时服务咨询和投诉处理。在小区环境绿化方面，还配有各种名贵树木花草、花池、森林公园、环保停车场、水景、建筑小品等，环境十分优美，为业主提供优雅的生活及休闲环境，精致的环境设计，与整个社区的人文环境有机地结合起来，充分体现出建设者对人居、人性与自然的尊重。小区配套方面，设有多功能会所、游泳池、小区大型体育活动馆、健康跑道、购物超市、幼儿园、北大附中、洗衣店、药店、美容美发、茶楼、小区诊所、小区业主出入接送巴士等，功能齐全而具有人性化的设计，满足了业主对高品质生活质量的需求。在安全管理方面，小区设有24小时保安巡逻服务，配有周界智能化红外对射带摄像的监控系统、门禁系统、户内可视对讲联动红外探测报警系统、紧急按钮报警系统，车辆进出管理系统、电子巡更系统等设施、设备，实施严密的安全服务管理。整个小区的总体布局根据地形和地貌，依山就势 ，从南至北，由独立别墅、联排别墅及花园洋房分不同的组团由高至低，层层错落布置，充分显示出现代建筑设计与建设魅力。一、 整体设想不赚重庆*花园的钱，而要为重庆*花园赚钱；不是重庆*花园的人，要有重庆*花园的精神。具体表现为：急为重庆*花园所急；想为重庆*花园而想；先重庆*花园之忧而忧；后重庆*花园之乐而乐。培养一种“不分白天黑夜”不论分内分外，只要对重庆*花园有利，人人争先恐后、兢兢业业、一丝不苟的作风。为了让重庆*花园全体业主安心、放心生活、学习、办公，我们要甘心、贴心的为重庆*花园充当大管家。1、组建*物业管理有限公司重庆*花园物业管理中心，专门负责重庆*花园物业项目。2、利用规模优势，提供高效、专业化的服务高水平的管理方面还需要专业化的管理。物业管理行业向专业化方向发展是市场的选择和时代的要求，在重庆*花园文化居住区的管理中，针对小区管理面积大，人流多、停车场使用率高等特点，我们将充分发挥我公司规模优势，实现资源共享。3、智能化管理物业管理软件的应用、楼宇智能、区域监控、报警等都是重庆*花园项目智能化设想中使用的设施。我们在对重庆*花园项目管理规划设计、设备维修更新测算中，运用了技术经济学、系统工程学和运筹学等前沿学科，增加了管理中的科技含量，为我们的决策奠定了坚实的理论基础。4、低廉合理的收费，高标准的服务根据重庆*花园物业管理价格定位分析，经过我公司的测算，我们认为，标书中提供的物业服务收费标准（指导价）1.301.80元/月/平方米，在一定阶段内基本上满足重庆*花园项目日常管理的收支平衡。低廉的收费标准并不意味着降低物业服务标准，相反，我公司取得的众多业绩表明，物业管理质量的保证是靠公司建立和实施完善的物业管理质量体系；完善的规章制度。我们在绿化、保洁、维修、保安等方面都有专业化的服务公司，在重庆*花园项目的物业管理中我们会提供高效、专业的管理和服务，全方位降低管理成本、极大提高工作效益，让业主真正受益。5、推行ISO9001:2000质量体系规范化运作物业管理具有社会化、专业化、企业文化以及经营性的特点，若想在管理过程中体现出上述特性，并实现物业管理的规范性、先进性、科学性，我公司在对项目进行管理的过程中实行ISO9001:2000质量体系管理，实现与国际管理接轨，切实保障客户的利益，同时，增强本企业的国际竞争能力管理的目标是自接管重庆*花园之日起，按物业管理标准化管理，实行“英式”的全方位服务，用微笑和周到的服务来赢得业主的认可。二、管理设想特色1、管理设想及措施将重庆*花园赋予“英式管家”服务的理念。A.把服务中心放在管理中心大厅，实行24小时服务。B.重视服务的内容、品质与效率。C.形成一种“便利、优越”的社区人文环境2、管理措施A.高标准管理的措施。a.实施完善的物业管理基础服务b.培育高素质的员工队伍c. 实施人性化与艺术化管理d. 加大项目服务工作的力度B.外延与内延服务管理。a.建立外部联系网，方便客户的需求。b. 想业主之所想，服务业主之所需,实施项目全方位服务。C.创造快捷、整洁、优美、安全、文明、无干扰环境。a.加强环境治理，随时保洁。b.对垃圾的分类处理，定时清理。c.严格机动车与非机动车管理，凭证进入。d.设置宣传公益牌，做好文明宣传与标识。第三节 业主委员会的组织工作 在我们日后的管理中将积极发挥业委会的作用，根据建设部物业管理条例的规定，规范选聘权，引导行使好法律赋予业主的权利。在实际操作中， 加大物业管理和业委会的宣传力度。就物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面，我们将多层次、多渠道、多角度、多方式、长时间地对广大业主进行广泛的宣传教育，让居民逐渐成为“成熟”的消费者，进而关心、支持业委会，自觉参与小区的物业管理工作。而且我们将全程引导业主委员会规范运作，从其组织诞生时起，我们就将全程观注、全程辅导、全程渗透、全程把握。配合市房产行政主管部门将一批热心本物业区域的公益事业，责任心强、道德品质高、模范遵守本物业区域的物业管理规章制度的业主选进业主委员会，并持续加强日常同业委会之间的亲情沟通和交流，正面的宣传和思想统战工作，使其“潜移默化，耳濡目染，近朱者赤”。通过持续的接触感化和潜意识引导，使业委会成员同物业管理公司之间血肉之亲不可分。并且明示“我们是一家人”，建立长久的信赖、认同感。使我们能够共同的追求完美服务的最高境界亲情化真诚、真情的服务。创建这种关系最终它将是打开“家庭大门”的一把万能钥匙，它将促使我们同业主之间你中有我、我中有你、密不可分、血肉相连、亲如一家人。第四节 社区文化建设重庆*花园社区文化建设是旨在提高业主居住生活质量的一种实践活动。而物业管理是一项以各类房屋和公建配套设施的使用、维修、养护为核心的专业管理，是围绕“人的居住”而实施的管理。社区文化是社区成员在居住和管理活动中所创造的具有个性特点的精神财富及其物质形态。社区文化建设是我们始终不渝的工作。我们将传承“都市文化”在此基础上，进一步挖掘现代化的生活观念和生活方式，我们将以社区成员为中心，尊重住户、依靠住户、相信住户，通过寓教于乐、循序渐进的社区文化建设培育社区精神，增强社区凝聚力和向心力，使物业管理迈向新高度。重庆*花园社区文化建设将在五个层面（艺术文化、道德文化、行为文化、环境文化和传统文化）全方位展开。本物业公司在社区文化活动中可谓是独有其道，可谓是品种多样，活动劲暴。如：1、每月地产开发商的联谊活动；2、本物业公司通过节庆活动的组织经验，将在重庆*花园开展一系列的社区文化活动； 3、物业公司组织联谊活动第五节 维修基金的建立和使用根据重庆市商品住宅维修基金管理办法规定：“物业维修基金专项用于住宅公用部位、公用设施设备保修期满后的大修、更新、改造”。所以重庆*花园项目的维修基金专项用于道路、路灯、消防设施、电梯、机电设备、屋面、外墙、湖体等共用部位、公用设施的大修、更新和改造。我公司将严格按照政策规定，报请业主委员会审核，经批准后精打细算的使用维修基金，同时使用情况及账目要定期向业主汇报。在做好重庆*花园物业管理工作的同时，更注重房屋维护的最大的效用，保障房屋始终完好如新，保值增值，让业主满意，使政府放心。第三章拟采取的管理模式第一节 重庆*花园拟采取的管理模式（内部管理模式构架图）1、机构设置特点：（1）实行监督、考核的管理形式，使管理的过程、结果更具有真实性和可评判性。（2）整个机构运作为闭路式设计，使各种管理服务的行为具有信息型。（3）整个管理流程实行公开、透明的管理机制，充分显示整个管理过程的民主性和共治性，使物业管理实施的各种措施在双方的一致认同下做好工作。2、机构设置说明：（1）重庆*花园物业管理中心：负责对重庆*花园总体的管理、服务工作，是重庆*花园物业管理工作的总执行部门，对各执行部门、执行人员直接管理，对结果负主要责任。（2） 管业部：负责项目的综合管理、客户接待、客户投诉、特约服务等各项服务的接待和统筹各部门执行工作。（3） 环境管理部：负责项目的清洁、保洁、绿化操作和监督工作。（4） 安全管理部：负责项目内的公共安全秩序，并负责礼仪形象展示及迎宾工作。（5） 维修部：负责机电设施、设备，楼体公共设施的维护及保养工作，保证各项设施、设备的正常运行及使用。（6） 专业公司：负责绿化工作，保证操作的专业性；保养的成活型；维护的及时性。第二节 运作机制（管理运作机制图）1、运行机制图的说明整个运作机制图采取闭路式的设计，在图中可以看出，项目的管理由管理中心经理全权负责制，由项目经理助理负责日常工作的分配、考核工作，这样使各项工作能够层级管理，有效地把控各项工作操作的结果。2、各机构运作衔接的说明（1）物业公司：对重庆*花园经理进行月度、季度、年度的指标考核，公司各部门对重庆*花园日常工作中的难点进行支持。（2）重庆*花园经理：每周在公司例会上汇报一周的执行情况及对下周计划进行汇报；对月度、季度、年度的工作完成及下一阶段的工作计划进行总结汇报，保证各项工作的顺利完成。（3）执行机构：对各项工作分配到人，并协助解决；对执行人员进行监督、考核。（4）执行人员：是目标实现者，是工作的完成者。第三节 工作流程*物业及重庆*花园物业管理中心，严格参照公司及ISO9001:2000制定操作流程，层层递进，严密操作事项，确保整个工作的有序、有章、有节。此项流程从项目的立项开始我们就制定了相应的流程，并通过我们几年来的操作经验和工作的总结形成了具有本物业公司特色的操作流程及服务事项。附：工作流程图（工作流程图）第四章 人员的配备、培训、管理及物资装配计划第一节 物业管理处人员配备人员配备原则：在人员的配置和选拔上，我们始终坚持如下原则：1、 淡泊学历、看重能力、努力和魄力；2、 摒弃庸才、不容惰性、傲性和奴性；3、 注重员工的可塑性和可持续发展性。二、人员配备方案根据我公司以往管理大型高档住宅小区的经验，并结合服务中心的实际情况，拟在本项目配备各类管理服务人员78人。其中核心层1人，中间层7人，操作层70人。管理人员与操作人员比例为1：10，人均管理面积1800平方米。1、人员配备情况职能部门 岗位设置及人员配备数量 小计管理中心经理 经理1名 1人管理部 助理7人；出纳2人；管理员5人； 14人环境部 主管1人；领班2人；保洁员23人； 26人保安部 主管1人；领班3人；保安员37人； 40人工程维修部 综合维修工10人； 10人合计 91人2、各层次人员配备要求部门 职务(岗位) 性别要求 年龄要求 文化程度要求 工作技能及工作经验要求管业部 主管 不限 35岁 大学本科 1、具有物业管理专业证书2、中文专业3、具有一年以上的行政管理经验4、文字功底强，具备一定的档案管理知识5、熟悉运用OFFICE办公软件6、有较强的语言表达能力和协调能力接待员 女 30岁以下 大专以上 1、中文或其他相关专业2、具有二年以上的实际工作经验3、文字功底强，具备一定的档案管理知识4.有较强的文字表达能力，打字速度在80字/分钟5、熟悉运用OFFICE办公软件库管员 不限 40岁以下 中专以上 1、具有一年以上的物业管理经验2、具有一年以上仓库管理经验3、了解物资管理知识及保管发放程序管理员 不限 25岁以下 大专以上 1、物业管理或其他相关专业2、身高1.65米以上3、具有一定的英语口语表达能力4、熟悉运用OFFICE办公软件5、具有一年以上高档楼宇管理工作经验会馆接待员 女 25岁以下 中专以上 1、旅游、涉外或其他相关专业2、身高1.65米以上3、相貌端正、有较强的语言表达能力4、具有一年以上会务接待经验主管 男 40岁 大学本科 1、具有物业管理专业证书工民建专业2、中级职称，五年以上高档楼宇、写字楼、或酒店物业工程管理经验3、有较强的协调组织能力和语言表达能力。工程维修部 4、熟练使用计算机工程制图及相关软件5、有较强的识图、制图能力工程师 男 40岁以下 大学本科 1、工民建、机电或相关专业2、中级以上职称，三年以上高档楼宇、写字楼、或酒店物业工程管理经验3、有较强的协调组织能力和语言表达能力。4、有较强的识图、制图能力电工 男 45岁以下 中专以上 1、具有劳动部门颁发的高低压电工证2、具有3年以上本专业工作经验3、具有识图、绘图的基本能力4、具有维修智能型设备的能力5、具有变配电室操作经验6、反应机敏，具有独立处理突发事件能力水暖工 男 40岁以下 中专以上 1、具有3年以上本专业工作经验2、具有较强的识图的能力，按图操作能力。3、熟练掌握高档设备、设施的维修，有较强的独立操作能力。主管 不限 40岁以下 大专以上 1、具有物业管理专业证书2、熟悉清洁服务的各种工作程序及各类清洁设备的使用环境部 3、具有3年以上酒店、写字楼本专业工作经验4、熟悉植物的生长特性及培育方法5、了解行业管理的相关法规领班 男 40岁以下 大专以上 1、园林专业毕业，园艺工程师以上职称2、熟悉湖体养护操作3、熟悉植物的生长特性及培育方法4、了解环保及园林管理的相关知识保洁员 女 40岁以下 高中以上 1、身体健康、五官端正2、动作麻利、办事周到3、一年以上保洁工作经验4、能够熟练使用各种保洁设备保安部 主管 男 35岁以下 大专以上 1、具有物业管理专业证书2、退役军人，具有一定的保卫常识3、具有3年以上本专业工作经验4、了解治安、消防和交通的法规及基本知识5、具有突发事件的处理能力保安员 男 30岁以下 中专以上 1、退伍军人2、身体健康、五官端正3、身高1.75米-1.80米，体重65公斤以上4、说话清楚，无明显口音5、作风正派，素质优良三、主要负责人介绍姓名：贺清祥，性别：男，出生年月：1975年10月生。学历：硕士；专业：经济与现代管理工作经历：1、 1998年在重庆龙湖花园物业管理分公司工作，任综合管理部管理员，小区占地面积达1320亩，规划建设面积达60万方，第一期工程管理面积达22万方。在此期间曾受渝北区（现北部新区）礼加镇镇政府委托对外招商房地产开发项目。2、 2000年在重庆晓月物业管理有限公司工作，任海棠晓月管理处主任，主持该项目全面工作，小区占地面积达600亩，规划建设面积达88万方，第一期工程管理面积达28万方。3、 2005年在重庆创佳物业管理有限公司工作，任中安国际大厦管理处主任，主持该项目全面工作，管理面积达5万方。大厦由：高档写字间、杭州西湖明珠大酒店（原中港海鲜酒楼）、桑拿、好莱坞夜总会、中安国际健美城、各类大型经融机构、台湾自然美国际事业公司（西南地区总部）、大型停车场等构成的一个综合性商业大厦。4、 2005年在重庆融侨锦江物业管理有限公司工作，任风临洲物业经理，主持该项目全面工作，小区占地面积达3000亩，规划建设面积达350万方，第一期工程管理面积达50万方。5、 目前在重庆鸥鹏物业管理有限公司工作，任回龙湾项目部经理，并主持该项目全面工作，小区占地面积达500亩，规划建设面积达55万方，第一期工程管理面积达20万方。在楼宇设备、财务运作和物业管理成本控制等方面有丰富的实践经验，并具有较强的组织协调、服务创新能力。第二节 物业管理中心人员培训高标准的服务，需要高标准的制度，高标准制度需要高素质人来贯彻执行，我公司建立了较好的人员机培训机制。培训是员工是否能圆满执行制度规定并达到目标的手段，也将是重庆*花园物业管理中心能否实现对业主承诺的重要保证。一、 培训目的培训的目的是使物业管理中心的全体员工，掌握并不断完善物业管理中心的各项规章制度，明确本人、本岗的职责、权利、义务，严格执行操作规程，规范言行举止、仪容仪表，树立良好的形象，为服务中心内的所有工作人员提供尽善尽美的物业服务。二、培训内容及方式1、根据组织方式可分为四种培训:岗前培训、在职培训、脱产培训、再培训。培训对象 陪训内容 考核方式岗前培训 新招员工 (1)物业管理基础知识 口试、笔试、实际操作(2)职业道德教育 (3)人事、礼节教育 在职培训 在岗员工 （1）专业技能 笔试、实际操作（2）操作规程 （3）管理技巧 （4）管理艺术 脱产培训 新员工、在岗员工 （1）新知识 获取相关部门颁发的合格证书（2）新技术 再培训 在岗员工 （1）新技术 口试、笔试、实际操作（2）新理论 2、结合本项目的具体情况，拟进行三种培训： 新员工培训；接管前员工培训；正常管理期员工培训。（1）新员工培训序号 培训内容 培训时间 授课方 培训对象 培训方式 考核方式 培训目标1 公司规章制度等 3天 公司本部 重庆*花园物业管理中心全体新员工 公司本部内部培训 口试笔试 让员工了解公司的组织、企业文化、政策及公司各部门职能和运作方式2 接管前期人员培训计划有关内容进行强化培训 5天 公司本部 重庆*花园物业管理中心全体新员工 公司本部内部培训 口试实际操作 了解重庆*花园物业管理中心管理内容、接管程序及运作方式3 岗位职责及重庆*花园物业管理中心的物业管理制度 1天 公司本部 重庆*花园物业管理中心全体新员工 公司本部内部培训 口试笔试 熟悉本职工作程序、管理运作程序4 服务中心物业管理方案和要求 1天 公司本部 重庆*花园物业管理中心全体新员工 公司本部内部培训 考核 物业管理中心物业管理有较深层次的认识5 进行各种专业培训 3天 公司本部 重庆*花园物业管理中心全体新员工 公司本部内部培训 笔试实际操作 熟悉掌握本专业的工作技巧，适应工作之要求6 职业道德培训 2天 公司本部 重庆*花园物业管理中心全体新员工 公司本部内部 培训 口试笔试 加强职业道德建设、提高职务水平和管理水平7 定岗定员进行上岗见习培训 1天 公司本部 重庆*花园物业管理中心全体新员工 公司本部内部培训 岗位考核 学习、领会基本操作方法为正式上岗提供经验（2）接管前员工培训序号 培训内容 培训时间 授课方 培训对象 培训方式 考核方式 培训目标1 重庆市物业管理条例及配套文件 3天 公司本部 全体新员工 公司本部内部培训 考核 熟悉掌握条例、实施细则等内容2 物业管理专业知识培训 6天 有关部门 未获物业管理上岗证的管理人员 公司本部内部培训 考核 确保人员持证上岗率100%3 项目管理的目标及模式和投标书的有关内容 2天 公司本部 全体新员工 公司本部内部培训 岗位考核 明确各项工作要求、目标、模式4 岗位职责和重庆*花园项目的管理制度 2天 公司本部 全体新员工 公司本部内部培训 笔试实际操作 掌握岗位要求和考核标准5 重庆*花园项目整体布局、水电设施、消防设施、中央空调、IC收费系统等内容 2天 设计、安装单位 全体新员工 公司本部内部培训 考核 熟悉该项目运行6 重庆*花园项目整体验收交接程序 1天 公司本部 管理、维修技术人员 公司本部内部培训 考核 要求掌握项目交接的全过程7 重庆*花园项目办公机构装修管理办法 1天 公司本部 全体新员工 公司本部内部培训 考核 熟悉装修管理要点8 重庆*花园项目公用设备及设备维护及作业程序 1天 公司本部 全体新员工 公司本部内部培训 考核 明确公用设施、设备维修范围及标准9 服务中心绿化养管标准 1天 绿化专业单位 园艺工 公司本部内部培训 考核 熟悉服务中心绿化管理范围和目标10 各工种工作技巧和服装、语言规范及沟通技巧 1天 公司本部 物业管理服务中心全体人员 公司本部内部培训 考核 行为、语言及技巧（3）正常管理期员工培训计划序号 培训内容 培训时间 授课方 培训对象 培训方式 考核方式 培训目标1 参加重庆市物业管理培训单位组织的大专转本科学习考试 3年 有关院校 具有大专学历的中坚层员工 业余学习 考试 具备高层次的学历，对物业管理有较深的理论认识适应现代化、智能大厦管理需要2 参加重庆市各类业余大专中专班学习 3年 各类业务大学 根据项目具体情况安排人员 业余学习 考核 提高本专业管理水平和知识水平3 电脑网络及管理培训 10天 聘请电脑专家授课 根据项目具体情况安排人员 公司本部内部培训 考核 了解、掌握电脑网络管理概述及应用4 管理技能知识培训 2天 聘请物业管理专家授课 根据项目具体情况安排人员 公司本部内部培训 知识考核 提高员工与业主的沟通技巧和管理水平5 组织协调、公众关系及公众形象培训 2天 公司本部 全体员工分批进行 公司本部内部培训 考核 增强组织协调能力和公共关系处理，建立良好的公众形象6 保安员队列、战术拳术及体能等培训 5天 有关协作单位 保安队队长、班长及骨干 外部轮流培训 考核 掌握保安员现代军事知识、提高防卫能力7 有关主管单位安排、规定必须参加的业务培训 根据实际情况安排 有关单位 相关人员 公司本部外部培训 根据规定要求提高业务水平8 维修服务人员升级培训 市劳动部门 维修、服务人员 公司本部轮流培训 考核 确保每年该类人员10%以上达到中级技工等级证书9 保安员队列、体能、擒拿格斗及消防知识培训 每年保15天以上 公司本部 全体保安员 公司内部培训 考核 提高治安人员业务素质10 劳动安全卫生培训 1天 公司本部 全体员工 公司本部内部培训 考核 熟悉、了解劳动安全卫生知识11 消防技能训练及演习 3天 有关协作单位 全体义务消防员 公司本部轮流培训 实际操作 掌握消防技能知识和实战能力第三节 物业管理中心人员的管理一流的管理，一流的服务，需要一流的人才，因此，无论是从社会上引进特殊人才，还是重庆*花园物业管理中心培训出来的员工，都要通过严格的管理才能充分体现人才的价值，发挥他们的潜力。员工管理思路考核合格 考核不合格一、 量才录用，培养提升我们在用人上比较突出的做法是：重视管理人员的品德修养、工作能力以及在职培训；强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、属地化。在管理人员的选拔上，我们将严格按照既定的招聘标准，择优录用。不片面强调工作年限和学历资格，以“适用”为原则，避免“大才小用”的现象。二、默契合作，充分授权强调分工合作的工作态度。我们将采用项目经理负责制的垂直管理方式，各部门本着精干、高效的原则设置岗位，一方面保证管理人员工作负荷的饱满，另一方面避免个人职责的相互交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。同时我们倡导全员协调管理，员工保证以合作的姿态开展工作。三、定期考核，绩效为本绩效考核是我们管理员工的重要手段之一，其根本目的是营造“以效率为导向”的良好工作氛围。对于管理人员而言，绩效包括本人的绩效、下属员工的绩效和其所在部门的绩效，考核重点是部门的整体绩效，通过为管理人员设定合理的绩效目标（包括质量目标与成本目标）及衡量指标，并严格加以考核，考核结果将作为管理人员工资、奖金发放及职务晋升的直接依据。绩效考核通常分为每月考核、季度计划考核以及年度业绩考核等。考核的方式包括自我述职、民主评议、上级考核及业绩统计等。四、奖惩严明，优胜劣汰对员工实施准确及时的奖惩，是维持员工长久工作动力的有效手段，我们将以公司的员工奖惩条例为依据，对管理人员进行相应的激励和约束。对工作努力、成绩优异的管理人员，我们将视情况授予“*物业人奖”“优秀员工奖”“特殊贡献奖”等荣誉，并给予一定的物质奖励。对工作不负责的或违反纪律的管理人员，则给予1至3级的相应处分。我们规定：受到三级处分的员工将视情节情况给予降级或辞退处理。同时我们亦全面推行竞争上岗及双向选择制度。我们要求主管以上的管理人员必须通过竞争的方式获取上岗资格，作业人员通过双向选择的方式获取上岗资格。上岗后必须围绕“质量成本双否决”来运做，定期接受考核，对无法完成质量指标或成本指标的个人，不但否决其效益工资和奖金，对其任职（或上岗）资格也必须坚决否决。第四节 物资装配计划项目名称：重庆*花园类别 编号 名称 型号 数量 单位 单价 合计 到位时间维修 公用工具 1 疏通机 内网 1 台 2000 2000 2 外网 1 台 3500 3500 3 电焊机 手提 1 台 1000 1000 4 冲击钻 博士牌 1 把 1100 1100 5 手枪钻 博士牌 1 把 500 500 6 台钻 博士牌 1 把 3000 3000 7 胶枪 4 把 50 200 8 台钳 1 把 1000 1000 9 管钳 12,14,18, 8 把 50 400 10 角磨机 博士牌 1 台 500 500 11 万用表 2 块 200 400 12 云齿锯 1 把 600 600 13 钢锯 4 把 50 200 14 球板 1 把 500 500 15 铝合金梯 3米,4米 2 个 500 1000 16 木梯 6米 1 个 400 400 17 竹片 8 片 5 40 18 剪子 2 把 50 100 19 锨 40 把 20 800 20 镐 4 把 25 100 21 手锤 4 把 30 120 22 电烙铁及配料 2 把 50 100 23 卡尺 1 把 100 100 24 手砂轮 1 个 500 500 25 接线线轴 4 个 170 680 26 升降机 1 台 30000 30000 27 污泥泵 1 台 600 600 28 潜水泵 1 台 2000 2000 29 热熔机及配件 2 套 400 800 30 煤气探测器 1 部 2000 2000 31 切割机及配件 1 台 2500 2500 32 手葫芦 1 台 1200 1200 33 气泵 2 台 3000 6000 34 应急灯 3 个 200 600 个人工具 35 电工 7 套 80 560 36 水暖工 6 套 80 480 37 瓦木工 1 套 300 300 工程专用工具 38 克丝钳 2 把 100 200 39 偏口钳 2 把 100 200 40 尖嘴钳 2 把 100 200 41 一字大改锥 2 把 50 100 42 一字小改锥 2 把 50 100 43 十字大改锥 2 把 20 40 44 十字小改锥 2 把 20 40 45 手板子 2 把 50 100 46 万用表 数字式 2 块 150 300 47 手持场强仪 1 台 1200 1200 48 电烙铁 1 把 20 20 49 手电钻 1 把 300 300 50 剥线钳 2 把 150 300 验房工具材料 51 线路验电器 4 个 80 320 52 灯口灯泡 各10个 20 个 5 100 53 皮球 30 个 5 150 54 乒乓球 40 个 2.5 100 55 捞网 4 个 50 200 56 烟道探测器 1 个 3000 3000 57 多项接线板 10 个 100 1000 58 坐灯口 10 个 1 10 59 铅丝 4 盘 80 320 60 护套线 1.5、2.5 4 盘 80 320 61 保险丝 1各4盘 8 盘 6.25 50 62 普通护水包布 各4盘 4 盘 1.25 50 清洁 63 三轮车 , 14 辆 400 5600 64 喷雾器 20 个 10 200 65 吸尘,吸水器 1 台 8000 8000 66 地板打蜡机 1 台 1000 1000 67 刷地机 1 台 6000 6000 68 玻璃刷 1 套 2000 2000 69 簸箕 20 个 15 300 70 水桶 20 个 10 200 71 扫帚 80 把 10 800 72 墩布 50 把 5 250 73 地拖 4 把 150 600 74 掸子 10 把 15 150 75 铁锨 20 把 50 1000 76 铝合金梯 3米,4米 2 把 150 300 77 扁铲 20 把 5 100 78 毛刷 20 把 5 100 79 苍蝇拍 10 把 5 50 警用器械 80 警棍 15 个 40 600 81 强光手电 10 把 100,180 1640 82 摩托车 2 辆 2000 4000 83 自行车 9 辆 300 2700 84 消防斧 10 把 100 1000 85 救生绳 4 根 100 400 86 救生衣 20 套 200 4000 通讯器材 87 对讲机 备电池 10 个 150 1500 88 23 台 1500 34500 89 电话 5 部 100 500 办公用品 办公设备 90 电脑 2 台 7000 14000 91 打印机 1 台 1950 1950 92 复印机 1 台 21000 21000 93 传真机 1 台 5000 5000 94 塑封机 1 台 500 500 专用柜 95 档案柜 文件柜 6 组 650 3900 96 资料柜 五节柜 8 组 550 4400 97 更衣柜 六节柜 18 组 480 8640 98 工具柜 3 组 1000 3000 99 保险柜 1 个 800 800 档案用品 100 档案盒 100 个 2 200 101 档案袋 2000 个 0.25 500 102 两孔夹 快劳 40 个 20 800 103 文件夹 8 个 6,8,14 70 104 文件袋 10 个 100 105 单页夹 20 个 200 计算机耗材 106 打印纸 A4 20 包 19 380 107 软盘 3.5寸 20 张 5 100 108 闪存 32兆64 2 个 100,200 300 个人用品 109 笔、本等 4 套 8,3 22 其他 110 计算器 8 个 10,40 120 111 印台、印油 4 个 8,6 56 112 订书器、书订 各4盒 8 个 9,1 47 113 胶水 2 个 1 2 114 口取纸 10 包 1 10 115 透明胶带 小、大 10 个 0.53 35 116 大复写纸 8开得力 6 盒 15 90 117 小复写纸 记帐用 10 盒 4,8 60 118 曲别针 博文 8 盒 0.6 4.8 119 直别针 博文 8 盒 0.8 6.4 120 传真纸 4 卷 20 80 121 打孔机 2 个 20 40 122 塑封膜 200 盒 20 400 123 凤尾夹 小,中,大 72 个 346 312 124 皮筋 250Q/包 1 包 4 4 125 票据夹 2 个 1.5 3 126 修正液 旗舰 6 个 6 36 127 直尺 30厘米 5 个 2 10 128 笔记本 A580页 100 本 3 300 129 圆珠笔 200 支 2 400 130 壁纸刀 8 把 4 32 131 海绵池 2 个 1.5 3 132 报架 -5 1 个 85 85 133 剪刀 10 5 50 134 信纸 厚 30 本 2 60 135 白板 90*180 1 个 420 420 136 白板笔 迪诺 6 个 2 12 137 饮水机 8 台 100 800 138 纸篓 14 个 3 42 139 电水壶 6 个 30 180 140 微波炉 6 台 300 1800 141 暖瓶 20 个 20 400 142 一次性水杯 30 个 4.4 132 劳保、后勤用品 143 雨衣 60 套 30 1800 144 雨鞋 60 双 50 3000 145 绝缘鞋 6 双 30 180 146 宿舍用品 套 500 500 147 餐具 1 套 500 500 148 电视机 1 台 3000 3000 149 办公桌椅 20 套 350 7000 150 接待桌椅 1 套 3000 3000 151 镜框 制度 10 20 200 153 空调 柜式 4 台 6000 24000 154 壁挂 9 台 2000 18000 155 电暖器 6 台 700 4200 合计 289564.20总经理签字： 主管副总经理签字: 项目经理签字：第五章 档案的建立与管理第一节 档案管理运作一、资料的收集我们在重庆*花园管理中心设立专门的档案室，并由管业部的主管负责管理。在资料收集时应保证内容的丰富及渠道的广泛。按照档案的不同分类，我们将通过三个途径进行收集。首先在物业接管移交时，与开发商及设计单位、施工单位积极合作，力争全面、准确地收集到工程建设及工程技术等原始资料。第二是在业主入住、进行房间调配阶段收集业主资料。第三是在日常管理中建立房屋维修档案、设备运行档案、投诉回访记录等以及其它相关资料，并将档案的收集形成制度化。二、资料的整理和分类在收集到原始资料后，统一由档案管理员集中整理。剔除作废的和无效的记录，修补破损的文档，然后按类别进行装订并整理成册，做到条理清晰、分类合