戴德梁行2010年6月中国房地产投融资典型案例分析

中国房地产 投融资 典型案例分析 戴德梁行投资部 高级联席董事 卢强 2010年 6月 : 0086 东海商都东海商都建筑面积 ( 平方米 ): 40,270价格 : 人民币 820,000,000 元类型 : 商场上海 / 2005欧罗物流中心欧罗物流中心建筑面积 ( 平方米 ): 33,246 价格 : 人民币 120,000,000 元类型 : 工业上海 / 2005永新广场永新广场建筑面积 ( 平方米 ): 29,027 价格 : 人民币 624,225,000 元类型 : 办公楼 + 商场上海 / 2005南京西路南京西路 17881788 号地块号地块建筑面积 ( 平方米 ): 113,520价格 : 人民币 1,197,138,600 元类型 : 地块上海 / 2006永新广场永新广场建筑面积 ( 平方米 ): 29,027 价格 : 人民币 813,750,000 元类型 : 办公楼 + 商场上海 / 2007润华环球大厦地块润华环球大厦地块建筑面积 ( 平方米 ): 181,000价格 : 人民币 540,000,000 元类型 : 地块苏州 / 20 07武汉港澳中心武汉港澳中心建筑面积 ( 平方米 ): 67,价格 : 人民币 420,000,000 元类型 : 商场 + 酒店武汉 / 20 07仁和春天百货仁和春天百货建筑面积 ( 平方米 ): 9,387价格 : 人民币 350,000,000 元类型 : 商场成都 / 2007天津君谊大厦天津君谊大厦建筑面积 ( 平方米 ): 32,价格 : 人民币 272,000,000 元类型 : 服务式公寓天津 / 2007深圳花园城三期深圳花园城三期建筑面积 ( 平方米 ): 18, 人民币 246,000,000 元类型 : 服务式公寓深圳 / 20 07南京西路南京西路 17881788 号地块号地块建筑面积 ( 平方米 ): 113,520价格 : 人民币 1,197,138,600 元类型 : 股权投资上海 / 2006新光商务大厦新光商务大厦建筑面积 ( 平方米 ): 13,076价格 : 人民币 94,601,357 元类型 : 办公楼广州 / 20 05润华环球大厦地块润华环球大厦地块建筑面积 ( 平方米 ) : 1 81 ,00 0价格 : 人民币 708,750,000 元类型 : 股权投资苏州 / 2008S h u 平方米 ): : 15,793 价格 : 人民币 943,787,730 元类型 : 服务式公寓上海 / 2008世纪商贸广场世纪商贸广场建筑面积 ( 平方米 ): 98,337 价格 : 人民币 4,438,000,000 元类型 : 办公楼上海 / 2008长寿商业广场长寿商业广场建筑面积 ( 平方米 ): 41,090价格 : 人民币 1,000,000,000 元类型 : 商场上海 / 2008广东发展银行大厦广东发展银行大厦建筑面积 ( 平方米 ): 49, 价格 : 人民币 950,000,000 元类型 : 办公楼 + 酒店公寓 + 商场上海 / 2008建华东方大厦建华东方大厦建筑面积 ( 平方米 ): 17,价格 : 人民币 280,000,000 元类型 : 酒店上海 / 2008希望大厦希望大厦建筑面积 ( 平方米 ): 88,价格 : 人民币 1,050,000,000 元类型 : 办公楼大连 / 2008吉联配送中心吉联配送中心建筑面积 ( 平方米 ): 47,777价格 : 人民币 200,000,000 元类型 : 工业上海 / 2008置力广场置力广场建筑面积 ( 平方米 ): 50,700价格 : 人民币 550,000,000 元类型 : 商场沈阳 / 2008桃浦金达路桃浦金达路 428428 号号（物流仓库）一期（物流仓库）一期建筑面积 ( 平方米 ): 38,246价格 : 人民币 150,000,000 元类型 : 工业上海 / 2008重庆合景大厦重庆合景大厦建筑面积 ( 平方米 ) : 22,713价格 : 人民币 127,000,000 元类型 : 服务式公寓重庆 / 2008美国工业园美国工业园建筑面积 ( 平方米 ): 114,095价格 : 人民币 235,000,000 元类型 : 工业广州 / 2008不同的 物业类型 不同的城市 不同的 投资者类型 不同的 交易架构 资部成交部分案例汇总 主要投资者 1) 机会基金 : 主流 2) 核心基金 : 较少 3) 房地产信托基金 : 较少 (本地尚待出现 ) 4) 本地投资者 : 逐渐增多 (保险资金正等待出现 ) 投资市场 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2005 2006 2007 2008 2009 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2005 2006 2007 2008 2009 001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0002005 2006 2007 2008 2009 京 上海 外资与本地投资者比例分析 05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002005 2006 2007 2008 2009 海 北京 的角色 物业资料 市场信息 市场分析 可行性 收购战略 市场研究 项目分析 现场勘察 市场研究 物权结构 租金分析 市场研究 市场推广 财务分析 融资 税务 交易方案 市场研究 交易架构 交易条款 时间节点 声明保证 市场研究 合同谈判 付款条件 融资方案 市场研究 付款策略 财务方案 可靠性 长远利益 市场研究 投资者筛选 公司尽职 财务尽职 技术尽职 市场研究 尽职调查 协调 转让文件 物业移交 市场研究 完成交易 交易阶段 前期阶段 最后阶段 近年的住宅价格上涨为收购提供了远超过预期的收益 ; (预测自有资金 过 60%) 优质的合作伙伴是 物业 : 苏州润华国际大厦地块 交易结构 : 境内股权收购转海外股权 ,海外股权融资 位置 : 苏州工业园区 占地面积 (平方米 ): 14,893 总建筑面积 (平方米 ): 181,000 海外公司 境外 境内 40% 60% 高置地 境内公司 典型案例一 土地收购与外资合作开发 润华国际大厦地块（苏州） 苏州本地 开发商 (40%股权 ) 3680 价 30%,4784 点 销售价格达 15,000,目前已经达到 30,000元 /平方米 ,远超预期 上海嘉盛 三宝建设 (100%) 5,300万美元 三宝建设 30%股权 ) 土地面积（平方米） : 12,126平方米 建筑面积（平方米） : 113,520平方米 用途 : 综合用地（办公楼 +商业 ) 典型案例二 土地收购与外资合作开发 南京西路 1788号 (上海 ) 要点 合适的价格在核心地段取得的合适的商办地块 ; 迅速的海外融资降低了自有资金比例 . 15， 000 港开发商 占地面积 (平方米 ) : 2,557 平方米 建筑面积 (平方米 ) : 29,027平方米 入住率 : 超过 90% 特点 : 机会性基金收购的典型案例 花旗 花旗 策略资本 11亿元 策略资本 汇华房地产 买卖物业增值 ;核心地段的高流动性 ;全海外交易 租金上升 回报率下降 超过 70%贷款 70%点 典型案例三 核心地段写字楼 永新广场（上海） 5 . 9 9 6 . 0 9 6 . 3 6 6 . 5 8 7 . 3 3 6 . 5 0 6 . 5 0 7 . 4 1 8 . 1 5 8 . 9 7 0 . 0 0 1 . 0 0 2 . 0 0 3 . 0 0 4 . 0 0 5 . 0 0 6 . 0 0 7 . 0 0 8 . 0 0 9 . 0 0 1 0 . 0 0 2007 2007E 2008 2009 2010P a s s in g R e n 瑞安 基汇资本 基汇资本 未来资产 面积 (平方米 ): 1