建筑基础知识(李国太) PPT课件

房地产概述 2009年11月 2 目录 基础知识康大房地产售后服务 基础知识 房地产 房产和地产的总称 又称 不动产 从物质存在形态的角度看 房地产是指土地 房屋及固着于土地 房屋上不可分离的部分 如水电 卫生 通风 电梯等设施和物质 从经济学的角度看 房地产是指一种财产 从法律的角度看 房地产是指寓含于土地 房屋实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利 如所有权 使用权 租赁权 抵押权等 是社会政治 经济 文化生活重要的物质基础和载体 是重要的生产要素和生活必需的消费品 房地产定义 房产 指房屋财产 即具有一定价值和实用价值 在法律上有明确权属关系的房屋 如住宅 商业 办公 娱乐等的用房 房屋财产按不同的划分标准可分为商品房和非商品房 住宅和非住宅等 房产定义 用途 土地一级市场是指土地使用权的出让市场 是国家以所有者身份向建设用地单位或土地经营单位有偿 有期限地出让土地使用权 并收取土地出让金的土地经营市场 包括土地征购市场 具有一定的强制性 土地出让市场和土地租赁市场 土地二级市场就是土地使用权转让市场 是土地使用者和土地经营单位有偿转让土地使用权给其他单位的市场 土地抵押权 抵押权是指债务人或第三人提供一定的财产作债务履行的担保 当债务人不履行债务时 债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利 土地抵押权是一种担保物权 是抵押人以其合法的土地以不转移占有的方式 向抵押权人提供债务履行的担保 当债务人不履行债务时 抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿 在我国 特指土地使用权抵押 基本建设程序 二 前期准备阶段获取土地使用权 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 一 项目可行性研究及决策阶段项目可行性研究 项目的评估和决策 三 工程建设阶段工程开工 竣工备案 四 项目销售阶段办理销售许可证 销售 基本建设程序 基本建设程序 五 交付使用阶段交付物业 交付业主 维修保障 主要技术经济指标 居住区总用地建筑密度容积率绿化率住宅间距住宅的三维空间 进深 开间 层高建筑面积 主要技术经济指标 低层 1 3 多层 4 6 小高层 7 10 高层 10 城市基础设施公共配套设施五证二书 居住区总用地 居住区范围内的总用地面积 道路用地 绿化用地 公共建筑用地 居住用地 16 住宅小区 可分为居住区 小区和组团三种规模 居住区住户10000 15000户人口30000 50000人小区人口10000 15000人组团人口1000 3000人 住宅间距 相邻居住建筑间的距离 建设用地面积 道路面积 绿地面积 建筑物所占面积 广场场地 18 建筑密度容积率绿化率 住宅 28 1 5 2 2 办公 商业30 工厂30 新区 35 旧区 25 住宅的层高和净高住宅的高度可以用 米 或 层 来计算 每一层的高度称为层高 具体地说 层高是指下层地板面或楼板上表面 或下表面 到相邻上层楼板上表面 或下表面 之间的竖向尺寸 住宅建筑模数协调标准 GBI100 87 中规定 住宅的层高采用下列参数 2 6米 2 7米 2 8米 3米 墙体面积 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 住宅建筑设计规范 GBJ96 86 建筑面积 套内建筑面积 分摊的公用建筑面积 例 现有一栋6层的商品房 一梯两户 每户套内建筑面积均为100平米 整栋房屋建筑面积之和为1450平米 请计算出 1 该栋房屋的公用建筑面积 2 公用建筑分摊系数 3 每套房屋的应分摊的公用建筑面积 4 每套房屋的建筑面积 4 每套房屋的建筑面积 套内建筑面积 分摊的公用建筑面积 100 20 8 120 8 1 已知该栋房屋的建筑面积之和 1450 该栋房屋的套内建筑面积之和 100 2 6 1200 故该栋房屋的公用建筑面积 1450 1200 250 2 公用建筑面积的分摊系数 整栋房屋的公用建筑面积 各套套内建筑面积之和 250 1200 0 208 3 每套房屋应分摊的公用建筑面积 100 0 208 20 8 城市基础设施 给排水 能源 供电 热 气 邮政通讯 道路交通 环境 电视 五通一平 七通一平 城市公共配套设施 医院卫生 教育 文化 商业 娱乐 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 建设工程开工证 商品房销 预 售许可证 住宅质量保证书 住宅使用说明书 五证 二书 26 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 27 建筑常识 房屋承重结构的基本构件类型 a钢筋混凝土结构 还包括钢结构 钢和钢筋混凝土结构 承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造 主要承重部件为梁和柱 b砖混结构 承重的主要结构采用梁 柱和墙体建造 梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造 墙体是用砖或砌体建筑的 c砖木结构 承重的主要结构采用砖 木建造的 d其他结构 简易结构 承重的主要结构采用竹 砖石 等材料建造的简易房屋 28 跃层和复式 错层有什么区别 通常情况 跃层房屋是一套房屋占两个楼层 有内部楼梯联系上下层 一般在首层安排起居 厨房 餐厅 卫生间 最好有一间卧室 二层安排卧室 书房 卫生间等 29 30 复式房屋在概念上是一层 但层高较普通的房屋高 可在局部掏出夹层 安排卧室或书房等内容 用楼梯联系上下 其目的是在有限的空间里增加使用面积 提高房屋的空间利用率 这种做法是为适应其用地 空间极其缺乏的情况而产生的 31 32 33 错层一户内楼面高度不一致 错开之处有楼梯联系 优点是和跃层一样能够动静分区 但因为没有完全分为两层 所以又有复式房屋丰富的空间感 可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间 比如起居室比较高 卧室比较低等 还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋 可以减少挖土的土方量 错层带来空间丰富的感受 如不是身临其境很难想象得到 所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力 但错层式房屋不利于结构抗震 而且显得空间零散 容易使小户型显得局促 更适合于层数少 面积大的高档房屋 34 35 期房 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 期房在港澳地区称作为买 楼花 这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式 购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目 36 现房 是指开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同 在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 37 毛坯房 是指没有装修的房 38 二手房 即旧房 新建的商品房进行第一次交易时为 一手 第二次交易则为 二手 一些无房的人 可以买一套别人多余的房 而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的 可以卖掉旧房买新房 而那些住房富余户 也能卖掉自己的多余住房换取收益 39 尾房 又称扫尾房 它是房地产业进入散户零售时代的产物 是空置房中的一种 一般情况下 当商品房屋的销售量达到80 以后 一般就进入房地产项目的清盘销售阶段 此时所销售的房产 一般称为尾房 开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子 这些房子或朝向不好 采光不足 或是楼层不佳 位处两级 其中一层大多不带小花园且遮挡较严重 40 41 入伙 是指业主领取钥匙 接房入住 42 承重墙 指支撑着上部楼层重量的墙体 43 非承重墙 指不支撑着上部楼层重量的墙体 只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用 在工程图上为中空墙体 对建筑结构没什么大的影响 可以结合以下几点简单地区分承重墙和非承重墙 1 从房屋结构上区分 一般地讲 砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙 框架结构的房屋内部的墙体一般都不是承重墙 2 从房屋档次上 一般的中低档的住宅楼 别墅都是砖混结构的 高档的都是框架结构的多 3 从墙砖的材质上区分 一般标准砖的墙是承重墙 加气砖的是非承重墙 4 从墙的厚度分 150mm厚的隔墙是非承重墙 如卫生间 厨房出现较多 5 根据梁与墙的结合处区分 一般墙与梁间紧密结合的是承重墙 采用的斜排砖的方法的是非承重墙 44 隔断 是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面 45 户型知识 房型好的住宅设计应体现舒适性 功能性 合理性 私密性 美观性和经济性 好的住宅布局在社交 功能 私人空间上应该有效分隔 一般说来 客厅 餐厅 厨房是住宅中的动区 应靠近入户门设置 卧室是静区 应比较深入 卫生间设在动区与静区之间 以方便使用 46 47 一套住宅应具备六大基本功能 即起居 饮食 洗浴 就寝 储藏 工作学习 这些功能根据其开放程度可以大体分为公 私两区 根据其活动特点可以分为动 静两区 公共区 供起居 会客使用 如客厅 厨房 餐厅 门厅等 私密区 供处理私人事务 睡眠 休息用 如卧室 卫生间 书房等 动区 活动比较频繁 可以有较多的干扰源 如走廊 客厅 厨房等 静区 要求安静 活动相对比较少 比如卧室 书房 这些分区 各有明确的专门使用功能 在平面设计上 应明确处理这些功能区的关系 使之使用合理而不相互干扰 48 49 关注住宅流线设计 流线俗称动线 是指日常活动的路线 50 人们对流线的概念可能还不太熟悉 其实这是在房型设计中经常要用到的一个基本概念 流线俗称动线 是指人们活动的路线 它根据人的行为方式把一定的空间组织起来 通过流线设计分割空间 从而达到划分不同功能区域的目的 而且随着居民住房由满足需求型向改善型过渡 一百平方米以上的大套型住宅逐渐成为目前房型的主流 这么大的空间如何规划便成为房型设计中的关键 于是流线的概念尤显重要 51 一般来说 居室中的流线可划分为家务流线 家人流线和访客流线 三条线不能交叉 这是流线设计中的基本原则 如果一个居室中流线设计不合理 流线交叉 就说明空间的功能区域混乱 动静不分 有限的空间会被零散分割 居室面积被浪费 家具的布置也会受到极大的限制 52 房地产发展阶段 54 2005年 2005 3 26 关于切实稳定住房价格的通知 业内称之为 国八条 2005 5 13 国家七部委出台关于稳定住房价格的八条意见 又称 新八条 55 1985 1988 1989 城市经济体制改革 发展的小高潮 国家宏观调控 寒流 二 5 56 1992 南巡讲话 十四大 房地产开发投资增长速度 二 6 57 1998 1993 下 1995 1997 国家宏观调控 适度从紧 速度大降 1 93 住房制度改革 二 7 58 个人住房商业贷款 公积金贷款利率下调0 54 建设部于2月26日出台 住宅室内装饰装修管理办法 契税降低 2002 二 8 59 央行121号文件 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 国务院18号文 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 2003 6 2003 10 二 10 60 央行提高金融机构存款准备金率 央行决定8年来的首次加息 0 274 2004 经营性土地使用权的831大限 二 11 61 上海禁止期房转让 开发商交房后90天内发给业主产权证 各地全面停止审批新设立和扩大各类开发区 二 12 62 2006年 2006 5 17 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议 研究促进房地产业健康发展措施 业内称之为 国六条 2006 5 24国务院发布 2006 37号文 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 63 房地产售后服务 64 关于房屋售后服务 二 年六月三十日国务院颁布 房屋建筑工程质量保修办法 在正常使用下 房屋建筑工程的最低保修期限为 地基基础工程和主体结构工程 为设计文件规定的该工程的合理使用年限 屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防渗漏 为5年 供热与供冷系统 为2个采暖期 供冷期 电气管线 给排水管道 设备安装为2年 装修工程为2年 65 保修期从何时算起 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算 从交付之日起算 66 建设部的 商品房销售管理办法 第三十三条确实写了 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任 当事人应当在合同中就保修范围 保修期限 保修责任等内容做出约定 保修期从交付之日起计算 房屋建筑工程质量保修办法 第八条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算 67 一个朋友 买了某小区的一套住宅 搬进去刚过了半年 就发现墙壁渗水 朋友怀疑是预埋的水管爆裂 于是找开发商维修 但开发商却告诉他由于他买的是尾货 楼盘竣工已有两年 房子已经过了保修期 他们不再负责 朋友愤怒异常 自己才住了不到半年 怎么就过了保修期 68 售后服务的基本流程 售后服务中心接受业主质量投诉 其他部门接收业主质量投诉 通知质量责任单位查看现场 确定维修方案 签发维修单 监督维修过程 简单维修业主验收签字 复杂维修业主 售后服务中心 物业公司共同验收 质量责任单位不承担保修责任时委托第三方维修 售后服务中心 回访业主 6