普通商品房和限价房优劣势分析 PPT课件

普通商品房和保障性限价房优劣势分析 2014年3月20日 何谓商品房 商品房是特指经政府有关部门批准 由房地产开发经营公司开发的 建成后用于市场出售出租的房屋 包括住宅 商业用房以及其他建筑物能办理产权证 可以自定价格出售的产权房 何谓限价房 限价房是一种限价格限套型 面积 的商品房 主要解决中低收入家庭的住房困难 是目前限制高房价的一种临时性的举措 并不是经济适用房 限价商品房按照 以房价定地价的思路 采用政府组织监管 市场化运作的模式 与一般商品房不同的是 限价房在土地挂牌出让时就以被限定房屋价格 建设标准和销售对象 政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后 设定土地出让的价格范围 从源头上对房价进行调控 限价商品房 国家九部委 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 中指出 要优先保证中低价位 中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应 其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70 土地供应应在限套型 限房价基础上 采取竞地价 竞房价的办法 以招标方式确定开发建设单位 其中提到的 限套型 限房价 的普通商品住房 被称作 限价商品房 按照新规划思路 这类产品主要针对两部分人群 一是具备一定房产消费能力的人群 二是定向购买的拆迁户 限价商品房拥有和商品房同等的产权 而拆迁房屋通常也具有正常产权 因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权 这样比较合理 限价房 又称限地价 限房价的 双限房 这个概念自被提出之日起 就备受争议 虽然遭到一些经济学家和房地产开发商的坚决反对 但欢呼者更多 在房价不断高升以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下 被定位为 帮助中等收入家庭解决住房困难 的限价房 限价商品房政策 根据 河北省人民政府关于加强保障性安居工程建设和管理的意见 冀政 2012 70号 第二项第二款的规定 限价商品住房单套建筑面积控制在90平方米以内 其中 1居室控制在60平方米以下 2居室控制在75平方米以下 第三项第五款规定 集中建设的保障性住房小区 商业和综合服务设施面积占小区总建筑面积的比例不得低于10 以完善小区商业网点配置 第五项第四款规定 经济适用住房和限价商品住房购买不足5年的 不得上市交易 购买人因特殊原因确需转让的 由政府按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购 限价商品住房上市交易收益调节办法 由设区市 县 市 政府制定 限价商品房政策 申请条件 一 具有当地户籍或者在当地连续缴纳社会保险费达到1年以上的外来务工人员 家庭成员的户籍因就学 服兵役迁出本地的 在就学 服兵役期间视为具有当地户籍 二 家庭财产总额及人均年可支配收入不超过当地规定的财产限额及收入线标准 市住房城乡建设部门会同市相关部门根据本市人居可支配收入水平变化对上述标准及时进行动态调整 三 在当地无任何形式的住宅建设用地或者无自有住房 或者虽有自有住房 但自有住房总建筑面积低于50平方米且人均住房面积不足15平方米 1人户在30平方米以下 四 家庭成员提出申请时未在当地和国内其他地区享受住房保障 五 县级以上人民政府 开发区管委会 规定的其他条件 限价商品房政策 申请流程 申请家庭推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人 向保定市户口所在地街道办事处或乡镇人民政府提出申请 并提交以下申请材料及复印件 所需复印件一式三份 一 申请人及家庭成员的身份证 户口簿 二 已婚家庭成员的婚姻证明 离异的提供离婚证 离婚协议书或法院判决书 民事调解书 三 居住地住房情况证明 房屋租赁合同 房屋所有权证 或房屋产权单位的证明 四 按要求填写并经有关部门认定的 核定表 须提供原件 五 优抚家庭须提供民政部门核发的优抚证明 六 重残家庭须提供残联出具的重残证明 七 复员转业军人须提交相关主管部门出具的身份证明 八 有患大病成员家庭须提供医疗卫生部门出具的大病诊断书 九 个体工商户需提交 营业执照 和上年度缴税凭证 十 由房屋安全鉴定机构出具的危险房屋鉴定书 优劣势分析 普通商品房和限价房之间的优势 1 开发企业自主性强 对项目规模 户型配比 园林 配套 面积有足够的决定权 能把握市场节奏 推出适合市场的楼盘 2 面对的消费群体的比较大 不局限于某种特定人群 楼盘销售面广 3 购房者不受入住规定及转让的政策的风险 购买人群的类型广泛楼盘销售的对象受众面广 4 开发企业可以根据市场情况随意定价 不受价格约束 开发企业说了算 政府无权干涉 能保证最大的开发利润空间的上升 得到最大的利润回报 5 消费群体不受地域及户口规定的限制 除刚需外 投资群体加大 促进楼盘的销售速度 优劣势分析 限价房和普通商品房之间的劣势 1 90 以下户型面积规定 40 70 户型居多 标准层户型增多 导致绝大部分户型设计及功能布局不合理 市场产生抗性 影响销售 2 交房一年内入住五年内不得上市交易 购买群体范围窄 客户群体少 3 限定本市户口购买 对于外地在保定工作及郊县强大的刚需购买人群及投资人群没有购买资格 这一部分购买群体被挡在门外 不利于销售 4 政府主导定价 当限价房价格遭遇普通商品房降价销售 将处于尴尬的境地 项目定位及产品没有市场竞争力 从而导致销路不畅 5 限价房届满后出售的话 需按照届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款 交纳比例为35 从而打击购买人群积极性 综上所述 保定市目前并没有整个小区都是限价房的楼盘 往年几个已经开工的项目都属于配建限价房范畴内的 只有少量的限价房房源 占主导地位的还是普通商品房房源 另外如果政府没有牵头及主导整个小区都是限价房及面向中低收入人群的销售的话 建议本项目也不要全部房源都建设限价房 以规避市场风险 分析总结 附全国其它城市限价房推广现状 限价房在实际的操作中 全国部分地区限价房却出现了无人问津的尴尬局面 比如成都推出了首批限价房 价格比普通商品房价格低 但让人大跌眼镜的是 在受理首批申购完毕后 申购家庭数竟不足房源数的1 3 此后 成都接连又推出了第二 三 四批限价房 申购条件也是一再地放宽 2011年河北的廊坊作为河北省试点限价房的城市 也出现了限价房由于政策的各种原因 限价房的销售业进入了两难的境地 实际上全国限价房似乎都面临着同样的尴尬 一方面是政策的热情 另一方面则是老百姓的不来电 究其原因 其中最集中的主要有二点 一是限价房的定位 有些地方的限价房在一定程度上有 抬价房 之嫌 二是限价房的价格问题 总结 限价房是一种兼具市场性质和行政性质的房产 其定价机制也应按照行政定价和市场定价的方式确定 即根据周边项目的均价以低于其10 30 左右制定 这种方式在全国各地得到了推广 但实际中 个别楼盘的定价却