万科的专业分包化精装修管理及交楼_31p_专题研究报告.ppt

万科的专业分包化精装修管理及交楼 精装修的发包 1 发包原则2 招标计划3 材料招标样板4 精装修招标样板房 精装修发包原则 万科的精装修工程采用单独精装修总包 甲方分包材料供应商及甲方专业分包方式招标 分别有 1 精装修总包单位 主要项目包括 铺贴墙地砖及石材 涂料 木作业造型 水电安装等 2 甲方分包材料供应商 包括有 墙地砖 涂料 开关插座 灯具 洁具 五金等 特点是只供货 3 甲方专业分包 包括有 木门 木地板 橱柜 淋浴屏 电器 抽油烟机 煤气炉 热水器等 特点是包供货包安装 其优点 专业分包有利于成本的控制和各部位质量控制 各部位及总体装修品质比较容易保障 其难点 施工单位数量过多 甲方协调工作量很大 容易有施工时间工序上及成品保护上的扯皮 容易出现责任不明确的事项需导致甲方产生损失 增加无效成本 精装修的发包 1 发包原则2 招标计划3 材料招标样板4 精装修招标样板房 发包原则 材料招标样板 精装修招标样板房 招标计划其精装修在施工前至少两个月就确定各施工单位及材料供应商 以便各施工单位组织施工人员及材料生产 材料招标样板所有标准装修材料以已对外开放的标准装修交楼样板房为准进行对外招标 已在样板房标注品牌的材料选用同品牌材料 没有标注的不限品牌 但必须同种款式同等品质以上材料 精装修招标样板房标准精装修施工是比较简单的基本的装修施工 对施工的技术性要求不算高 其特点是套数多和直接面对各种各样的小业主 对工序安排及施工质量的感观要求比较高 对成品的完好很在意 按已对外开放的标准装修交楼样板房的标准 让每个投标单位各做一套投标样板房 以比较直观的对施工管理与质量做出评价 土建移交精装修 1 概述2 检查分类3 检查步骤及重点 精装修的施工是在土建完成室内粗装修 外墙 室内砌筑抹灰 水电管线铺设 铝合金门窗 栏杆 楼梯间等 后在其基础上进行的二次装修 其特别注重土建的质量 因为其直接影响到精装修的质量 土建移交精装修 1 概述2 检查分类3 检查步骤及重点 检查分类 土建移交精装修作为精装修施工的第一部工序 需时大概两个月 主要检查项目大致分为三类 1 对于精装修来说是无法遮掩的质量问题 如 墙体的方正 墙面天花的平整度 房间地坪标高 建筑1米线误差等等 2 精装修施工过程中容易破坏的土建施工成品 如 冷热给水管的打压试验 地漏及排水管的排水试验 强电线管及线的验收等等 3 土建直接面对小业主的成品 如 阳台地砖 阳台外墙涂料 栏杆 铝合金窗等 土建移交精装修 1 概述2 检查分类3 检查步骤及重点 检查步骤及重点 土建移交精装修是精装修施工的第一次多方会检 其采取的步骤为 土建完工自检 土建单位按国家规范 合同的质量要求及图纸进行自我检查 主要检查项目如上述三大类 检查并整改完毕 时间要求为一个月 精装修验收检查 下部工序对上部工序的例行检查 主要检查内容为第一类和第二类 这两类检查为责任移交类检查 精装修检查出来的问题土建单位必须按时整改完 否则委托精装修单位整改 按精装修单价加15 管理费对土建单位进行扣款 精装修未检查出来的问题由精装修自行承担 时间要求为一个月 验收用表 精装修单位对土建工程质量移交的要求见以下附件 监理 客服 项目工程师检查 主要检查项目为第三类 关键任务为督促精装修验收检查问题的整改情况 确保土建单位按时整改 精装修样板施工 1 施工原则2 施工前准备工作3 施工工艺细节4 样板施工确认 其精装修施工严格按照样板先行原则 每种户型一个样板 时间充足安排样板房全部项目做完 时间紧张安排分工序做 做完一项验收后这项便开始大面积施工 精装修样板施工 1 施工原则2 施工前准备工作3 施工工艺细节4 样板施工确认 施工前准备工作 装修图纸会审 在精装修施工前需根据已对外开放的标准装修交楼样板房对精装修施工图纸进行对照 看做法及材料是否一致 部分如镜柜 洗手台等等因户型不同 其尺寸是否需调整等 由项目部组织设计 客服 项目 监理 施工单位等进行图纸会审 材料明细表及装修标准 在精装修施工前准备全部的施工材料样板 包括甲供材料及施工单位自行采购的材料 并列明细表 由设计 采购 客服 项目部四个部门会签 精装修样板施工 1 施工原则2 施工前准备工作3 施工工艺细节4 样板施工确认 施工工艺细节 样板施工注意细节 精装修精在细节 为提高装修细节做法 不断向好的楼盘学习或借鉴 附件为香港住宅装修细节处理 部分 精装修样板施工 1 施工原则2 施工前准备工作3 施工工艺细节4 样板施工确认 样板施工确认 施工样板经设计管理部确认 设计变更会尽快体现在样板施工中 各分部施工完毕后经设计确认 防止在大面积施工完成后再做变动造成大的损失 精装修大面积施工 1 合理工期及关键节点2 施工过程控制3 施工工艺 工序4 成品保护 合理工期及关键节点 其精装修大面积施工的合理工期一般为3个月 按3个月工期要求施工单位排出施工总进度计划并对其进行审核 其关键的节点在于 1 木门公司成品门进场安装时间 2 橱柜公司柜身进场安装时间 3 木门上锁时间 4 木地板进场安装时间 精装修大面积施工 1 合理工期及关键节点2 施工过程控制3 施工工艺 工序4 成品保护 施工过程控制 1 每天的监理及项目工程师例行现场巡查 2 在每周二由监理主持召开精装修周例会 会议内容主要包括 A 各施工单位提交周报 汇报上周的进度情况 人员安排 材料安排等及本周计划 并提出需监理及甲方协调的问题 B 监理根据现场实际质量与进度对各施工单位进行点评 对现场出现的质量问题及进度滞后现象进行警告 严重则向项目部工程师提出处罚建议 对施工单位提出的需协调的问题进行针对性解决 对上周现场施工质量及安全文明施工检查的本周复查结果进行通报并对最差单位向项目部工程师提出处罚建议 C 项目工程师解决监理未能协调或需甲方确认的事宜 对各施工单位强调整体质量及进度 成品保护 安全文明施工等 并针对部分分包及总包之间的配合进行协调 对出现严重质量及进度问题的单位进行处罚 D 会议形成会议纪要 3 每周四由监理牵头对现场施工质量及安全文明施工检查 精装修大面积施工 1 合理工期及关键节点2 施工过程控制3 施工工艺 工序4 成品保护 施工过程控制 1 精装修施工工艺制定相应的分项施工工艺要求 2 对精装修施工中容易出现的质量问题及前期交楼问题点进行分析 3 施工工序 精装修大面积施工 1 合理工期及关键节点2 施工过程控制3 施工工艺 工序4 成品保护 成品保护 精装修施工存在多个公司 多种项目及工序交叉作业 其成品 特别是木制品 铝合金 也是非常容易受损害并难以完全修复 容易成为投诉热点 成品保护是精装修施工中重要的一部分 如电梯不锈钢门已划伤 成品保护要求在每项工作完成之后立刻按要求保护 原则为谁的成品谁保护 其成品保护会根据现场施工条件及合同要求尽量做到更好 业主开放日及小业主个性化变更 1 概述2 第一次业主开放日3 第二次业主开放日 概述 为了加强与准业主之间的沟通和感情培养 建立良好客户关系 提升服务附加值和客户满意度 万科由客户关系中心主导 项目部 设计部和物业服务中心配合 举行名称定为 家之初体验 业主家园开放日 的活动 活动分 第一次 和 第二次 两大阶段 业主开放日及小业主个性化变更 1 概述2 第一次业主开放日3 第二次业主开放日 第一次业主开放日 开放日时间 装修完成30 左右 即湿作业基本完工 这个阶段很多业主都对自己的房子没有具体的视觉感官印象 对于房子的大部分信息可能都来源于销售承诺 对于能到自己的房子看 业主主要关心的多数在于房子的位置 房子的硬件条件 面积 花园 朝向 造型等 是否符合销售承诺 个性化变更接受 第一次业主开放日为集中接受业主个性化变更的申请 每一期的业主所需要的个性化变更在第一次业主开放日接受申请 之前不接受个性化变更申请 其申请范围及收费按相关规定 由客服收取统一交给财务 项目部负责按已签协议发指令单给施工单位进行现场变更 以签证的形式结帐 此流程的优点在于通过项目部对变更质量进行监督管理 避免施工单位与小业主直接对接引起的投诉隐患 因该工作存在诸多的困难 现已较淡化处理 第二次业主开放日 业主开放日及小业主个性化变更 1 概述2 第一次业主开放日3 第二次业主开放日 开放日时间 装修已基本完成 木地板没有铺设 这个阶段的业主会着重看自己房子的装修质量问题 及装修标准 还有之前所提的问题的整改情况和个性化变更的完成情况 可以有效引导业主对房屋质量进行验收 提前暴露并解决问题 降低正式收楼时的投诉点 开放日问题整改跟进 对于业主在开放日提出的问题 先区分是否质量问题 要求对质量问题整改完成率为100 由项目部督促施工单位完成 对非质量问题的回复率为100 由客服负责完成 模拟验收与整改 1 概述2 模拟验收集中检查3 督促整改及销项 概述 模拟验收时间 在精装修大面基本完工后 其模拟验收背景 精装修完工后接着是大量的收尾工作 这段时间普遍会存在施工单位不予重视 人手大量撤走等现象 其模拟验收的意义 装修完工后存在问题的检查发现是模拟验收的关键 单独依靠施工单位的自检很难达到理想的效果 组织一对一专业的分项验房小组 全面检查暴露每套房间存在的各种问题 以督促各施工单位加大收尾整改的力度与深度 模拟验收与整改 1 概述2 模拟验收集中检查3 督促整改及销项 模拟验收集中检查 模拟验收集中检查以专业为分工依据 每人负责一个项目 其优点在于检查比较专业及到位 避免漏项 以下为万科四季花城一期及二期模拟验收的具体分项及验收标准 对于模拟验收人员 一般组织物业技术员 需进行现场培训 让其对各自负责的项目的验收标准有准确的认识 并对其余项目的验收标准有足够的了解 其模拟验收的时间标准为每人每项在每套房半小时左右 模拟验收与整改 1 概述2 模拟验收集中检查3 督促整改及销项 督促整改及销项 模拟验收集中检查在每天检查完后其由专人及时将所检查的问题表复印给相应的施工单位 由施工单位安排工人整改 并根据问题点的多少判断施工单位安排整改的人手是否合理 若发现不够人手则及时要求其增加人手 模拟验收问题 包括业主开放日问题 督促整改及消项时 技术员分工原则与集中验收期间不同 是按栋号分工 有利于比较集中的督促施工单位整改 这样复查及消项的效率也比较高 并对技术员的全面培养有利 以争取日后集中检查也可以每人按栋号分 移交物业 开荒清洁 1 移交物业2 开荒清洁 移交物业 完成模拟验收整改后 下一部工作便是移交物业公司 由物业公司安排验收并安排全面的开荒清洁 物业公司验收主要在于每套房是否达到交楼标准 物品的齐全 水电等功能的验收 分电气 给排水 精装修三个专业项目进行验收移交 移交物业 开荒清洁 1 移交物业2 开荒清洁 物业开荒清洁 清洁开荒是房子交给业主前的最后步骤 由物业公司请专业清洁公司完成 由于房子都是易破坏的成品 且留给开荒清洁的时间一般只有10天左右 因此对开荒清洁公司的要求很高 特别在成品保护上 这时需要并特别强调物业公司对清洁公司的选定及督导工作务必做到位 交楼前例会 1 模拟验收整改会2 交楼整动员改会3 交付工作例会4 返修工人动员会 模拟验收整改会 其由项目部组织的技术员 监理及施工单位参加的交楼前模拟验收整改会 每两天一次 内容为 1 下发模拟验收检查的问题清单 2 通报模拟验收整改情况及普遍存在的问题通病 3 以正式整改单形式下发复检问题单并要求限时整改完成 否则按规定罚款 4 根据问题的多少与整改难度对施工单位进行施加压力 提出人手和加班等要求 5 施工单位答复其整改项目的完成率及之后的安排 并提交整改方案 附件为装修公司提交的整改方案 交楼前例会 1 模拟验收整改会2 交楼整动员改会3 交楼工作例会4 返修工人动员会 交楼整改动员会 其交楼整改会由项目部组织施工单位主要负责人参加 根据现场整改情况不定时召开 物业也分派人员参加 交楼前例会 1 模拟验收整改会2 交楼整动员改会3 交楼工作例会4 返修工人动员会 交楼工作例会 由地产客服牵头组织的项目部 设计 物业参加的交楼工作例会 每周一次 先进行现场巡查 然后集中开会 交楼前例会 1 模拟验收整改会2 交楼整动员改会3 交付工作例会4 返修工人动员会 返修工人动员会 由地产返修办组织的项目部 施工单位 物业参加的返修人员安排会 交楼前两天开 集中交楼 1 概述2 集中交楼即时整改 集中交楼 万科的集中交楼活动由地产客户关系中心主导并具体组织实施 公司相关部门配合 包括 项目部 项目事务部 营销组 设计部 工程部 物业公司和服务中心 以下附件某次交楼方案 集中交付 1 概述2 集中交楼即时整改 集中交楼即时整改 集中交楼是精装修质量接受业主最正式检验的时候 直接影响到地产是否按合同要求将合格的产品交给业主 交楼时的户平均问题点数是精装修质量的最直接体现 为减少投诉点及减轻返修办在业主收楼之后的返修压力 万科在集中交楼期间业主在交楼验楼的同时采用了及时返修的方式 其出发点如下 1 让业主觉得地产公司对于他们房子的质量非常重视 2 在业主监督下维修的 业主对返修质量的认同率比较高 容易满足业主的要求 3 施工单位的返修积极性比较高 4 可以有效降低集中交楼时返修办的返修压力 所以 在集中交楼期间他们要求施工单位准备好充足的人手 统一服装及工牌 及材料在现场待命 安排一名专门的项目工程师或物业技术员进行现场调配 在接到陪同业主看房人员的电话 或对讲机呼叫 后马上安排相应的工人上门维修 交楼后返修 交楼后返修 按合同日期交楼后 有国家及规范规定的保修期 以合同交付日期起算 万科交楼后保修由客服的返