【毕业学位论文】（Word原稿）北京市房地产市场合理租售比研究-统计教育学

北京市房地产市场 合理 租售比 研究 北方工业大学 目 录 摘 要 . 2 一、问题的提出 . 3 二、 模型设计方案 . 3 三、 数据来源及详细资料 . 4 数据来源 . 4 平均房价和平均租金的指标选择 . 4 数据 整理加工 . 4 四、 字符含义及模型假设 . 5 字符含义 . 5 模 型假设 . 5 五、 建立模型 . 5 理房价评估模型 . 5 租售比模型 . 6 六、 北京房地产的合理租售比 . 7 理贴现率的确定 . 7 京租金预期增长目标的确定 . 7 京房地产的合理租售比 . 8 七 、 北京合理租售比与实际租售比的比较分析 . 9 北京房地产的实际租售比 . 9 北京合理租售比与实际租售比 的比较分析 . 9 北京租金 30 年增长到 200 元 /. 10 八 、 结论与建议 . 11 参考文献 . 11 1 附录 1 . 12 附录 2 . 12 附录 3 . 13 附录 4 . 14 附录 5 . 15 北京 市 房地产 市场 合理租售比 研究 摘 要 本文根据现金流贴现模型，建立了租金稳定和租金预期增长两种合理租售比模型，稳定租金模型适用于 发达国家的 成熟房地产市场，租金预期增长模型适用于 北京这样的 新型市场。本文根据成熟市场 200的租售比，利用稳定租金模型推算出合理贴现率，再 将合理贴现率应用于租金 预期增长模型，从而推算出与 成熟 市场相当的合理租售比及其未来变化。本文的租金预期增长设置了三个目标：纽约 180 元 /京 220 元 /者平均 200 元 /长时间设置了五档：10 年、 20 年、 30 年、 40 年、 50 年 。 以 北京租金 30 年增长到 200 元 /分析表明：北京目前的合理租售比为 422，而北京目前 552的实际租售比偏高，房价已经透支部分未来潜力，未来 上涨空间有限，房价狂飙时代已经结束！ 。 据此，本文提出了：稳定市场、抑制投机、保护合理需求、改革完善廉租 房制度的相关建议。 关键词： 合理 租售比 租金稳定 模型 租金预期增长模型 on we of is is to in is on of is to to 00in we a in it to to of to of s 180 , s 220 ￥ / of 2 is to 10, 20, 30, 40 0 00 s 2252is of to of of we as 一、问题的提出 自古以来，“衣食住行”是我们的基本需求，房地产业更是我国国民经济的重要支柱，近年来，我国房地产业蓬勃发展，房价也是水涨船高，尤其在 首都 北京 ,民众和专家学者对其居高不下的房价 议论纷纷、莫衷一是。 有人根据发达国家 平均 200租售比，认为北京目前 500 以上的租售比显示 太高，北京 房价存在 严重的泡沫。 也有人认为 200 租售比是 成熟 房地产 市场 的表现， 北京 经济高速发展，人们的收入也日新月异， 北京 应该允许较高的租售比 。 对此， 我们 以租金贴现的房价评估模型为基础， 分别针对 纽约、东京 和 北京的房地产市场建立房地产市场的 租售比 模型。 纽约和东京作为 成熟市场 ， 适用于租金稳定 模型 ， 而 北京 则适用于租金预期增长模型。根据上述模型我们可以计算出与成熟市场 200租售比相当的 北京 的合理 租售比水平 ,并和 实际租售比进行比对， 进而判断 北京的房价是否存在泡沫 。 二、模型设计方案 经调查， 在成熟房地产市场中，租售比基本维持在 200间，按照该 租售比水平计算出 合理 贴现率， 将该合理 贴现率 用于租金预期增长租售比模型 ， 从而评估出与成熟市场的 200售比基本相当的 合理租售比， 再将该合理租售比与 北京 的实际租售比进行比较，就可以判断北京房价是否存在泡沫以及泡沫水平高低 。 按照上述思想，设计建模 与分析 步骤 如下 ： 假设成熟房地产市场的合理租售比为： 200 假设成熟房地产市场的租金基本稳定，并以此建立 租金稳定 租售比模型 ； 根据上述成熟房地产市场的合理租售比假定和租金稳定租售比模型，计算 3 出成熟房地产市场的合理 贴现率 （ 合理投资回报率 ） ； 假设北京的租 金存在预期增长，并建立租金预期增长租售比模型 ； 根据成熟房地产市场的合理 贴现率 ，在设定北京用 10时间，租金达到目前纽约 180 元 /京 220 元 /据租金预期增长租售比模型，给出北京 房地产市场 的合理租售比 及其未来变化 规律 ； 将北京目前实际的 租售比 与 合理租售比进行比较， 从而得出对北京目前房价水平的合理分析 。 根据北京合理租售比的未来变化规律，推算北京未来合理房价的波动范围，再根据北京目前的实际房价水平，判断北京房价的未来趋势和涨价潜力。 三、数据来源及详细资料 据来源 本文 通过 搜 房 网获取 北京 二手房 出售和 房屋出租 的报价信息 数据 。 由于 各个房地产中介公司 主要 通过 搜房网 发布其经营的委托信息 ， 购房人也主要通过 搜房网 获取买房或租房的信息， 所以 从此渠道获得的 房价和租金 数据 比较 及时、 真实、准确 。 平均房价和平均租金的指标选择 数据的统计分布特征与代表性指标的确定 。 本文将获取的数据经 提取单位房价和单位租金 后，每次都会得到的一组相关的数据。 而 在 每 组数据中，反映其离散程度的常用数据主要是平均值、中位数以及众数。其中，平均数虽然反映数据的平均水平，但极容易受到 极端数值 的影响，不能过滤个别公司或 个人发布的虚假信息 ； 而众数则在样本较小或者是样本数据比较分散和极差较大的情况下不能准确的反应数据的水平，甚至由于误差对样本水平造成错误的判断 ， 所以我们选择中位数作为反映数据 平均 水平的 指标 。 中位数位于众数和平均数之间， 不仅可以有效过滤极端数值的影响，而且可以克服样本分布畸形的影响。 据 整理 加工 数据整理加工的基本步骤： 4 为北京的平均房价和平均租金。 根据上述步骤整理 加工 出的北京房价和租金数据如表 1 所示： 表 1：北京近期的租金与房价 时间 平均 租金 （元 /） 平均 房 价 （元 / 时间 平均 租金 （元 /） 平均 房 价 （元 / 20106 25455 20109 28070 20104 26202 20107 27882 20109 27032 20107 26539 20108 28096 20109 28466 20108 28121 20100 28473 20108 28255 20119 34751 四、字符含义及模型假设 I ：租售比 P ： 利用租金贴现模型评估出的房价（元 /平方米） R ：房屋 租金（元 /平方米 /月 ） r ：贴现率 （预期投资回报率） 假设一：北京市房屋产权与国外发达国家一样，可以无限期拥有； 假设二： 北京市八大主要城区之间房地产业发展程度 基本 相同 ，平均后可代表北京市房地产业 的发展水平 ； 假设三：北京房 租 在 10 间增长 到 180元 / 2m 的水平，即： 美国纽约 与 日本东京 之间的租金水平 。 5 五、建立模型 型 基本假设：房产可以无限期使用，既可以无限期地获得租金收入。房产最大的价值来源于土地，发达国家的房产土地是永久使用权，我国有土地拆迁条例规定的补偿，所以这个 假定 基本符合实际。 1. 租金稳定合理房价评估模型 如果已知租金 R 长期保持不变，贴现率（预期投资回报率）为 r，则房价 231 ( 1 ) ( 1 ) ( 1 ) R RP r r r r 上 式整理为： RP r 式（ 1） 式（ 1）代表了房价与租金之间的一种经济均衡关系。 2. 租金预期增长合理房价评估模型 如果已知租金 在 m 年内线性增长到 如图 1 所示 : 图 1：租金线性增长方式 若 贴现率（预期投资回报率）为 r，则房价 P 的现金流贴现评估模型为： 0 0 0 1 2 1 2 1 2 1 22 3 1 2 1 2 1 1 2 2 1 2 321 ( 1 ) ( 1 ) ( 1 ) ( 1 ) ( 1 ) ( 1 )m m m mm m m R R R R R R RP r r r r r r r 其中： 1 2 0( ) (1 2 1 ) R m 上式整理为： 0 1 2 0 2 1 2 1() 11( 1 2 1 ) ( 1 )m RP r m r r 式（ 2） 6 一般可以认为根据租金评估的房价 代表合理水平。 租售比模型 租售比 的一般计算公式为房 价 除以 租金 （ 即： I P R ）， 下面引入式（ 1）和式（ 2）可以得到 租金稳定和租金预期增长的租售比模型如下。 1. 租金稳定的租售比模型 1I r 式（ 3） 由式（ 3）可知：租售比是贴现率（预期投资回报率） r 的倒数，合理租售比只是合理贴现率的另外一种表述！ 式（ 3）适用于 成熟的房地产市场。 2. 租金预期增长 的租售比 模型 1 2 0 2 1 2 1( 1 )111( 1 2 1 ) ( 1 )m r m r r 式（ 4） 由式（ 3）与式（ 4）比较可知：在租金 存在预期增长的情况下，在相同的贴现率下，租售比可以比成熟市场的 1/r 更高！ 式（ 4）适用于北京这样存在明显租金增长 预期 的新兴房地产市场。 类似式（ 2）至式（ 4）的推导过程，我们可以推导出租金按上述线性增长到第 k 年的租售比模型为： 1 2 01 2 02 1 2 ( ) 111 ( 1 )1,1 2 ( ) 1 (1 )1,m k r 式（ 5） （期中： k = 0,1,2,3, .） 式（ 5）反映了伴随租金增长，合理租售比的递减规律，当租金 预期 增长结束时，合理租售比将 达 到式（ 3）反映的 成熟 水平。 六、 北京房地产的合理租售比 理贴现率的确定 7 在成熟 房地产市场中，租金基本稳定，而租售比也保持在 200间，根据式（ 3）可以确定贴现率 1/ 。在本文研究中，我们选择如下 2 档进行研究： 表 2： 合理贴现率 贴现率 1/ 1/200 1/250 京 租金 预期 增长目标的确定 根据北京的首都地位，我们选择日本的东京和美国的纽约作为分析的参照目标。根据中国的人口密度，我们认为北京未来的租金水平很可能处在东京与纽约之间的某一水平。目前东京的平均租金水平为 220 元 /约的平均租金水平为 180 元 /以我们在分析中确定如下 3 个可能的租金预期增长目标： 表 3： 租金预期增长目标 租金预期增长目标 180 元 /00 元 /20 元 /据北京过去 30 几年的经济发展速度和租金增长情况，我们假设北京的租金在未来的 10间增长到上述三个水平，在实际分析中我们选择如下 5 档分析。 表 4：租金增长到预期目标时间 租金增长到预期目标时间 10 年 20 年 30 年 40 年 50 年 京房地产的合理租售比 根据调 查北京 2011 年 6 月 23 日的平均租金为 59 元 /根据上述合理贴现率、预期增长目标和增长时间，利用式（ 4）可得北京目前与成熟市场相当的合理租售比 范围 如下 表 5 所示 ： 表 5： 北京 与成熟市场 200租售比相当 的 合理租售比 范围 租金增长目标 增长 10 年 增长 20 年 增长 30 年 增长 40 年 增长 50 年 纽约 180 元 /限 657 580 522 478 444 下限 509 439 390 356 330 200 元 /上限 725 634 567 516 477 下限 560 479 422 381 352 东京 220 元 /限 792 689 612 553 509 下限 611 518 453 407 373 由表 5 可以看出，北京的合理租售比范围受到预期增长目标和增长时间两个因素的影响。预期增长目标越高合理租售比的数值越大，反之越小；增长时间越长合理租售比的数值越小，反之越大。 本文以租金 30 年增长到 200 元 / 8 根据式（ 5）可以计算出租金在增长过程中的合理租售比如 附录 1示。以 30 年增长到 200 元 /合理租售比变化为例，其变化过程如 图 2 所示。 图 2： 北京 30 年增长到 200 元 /合理租售比变化 图 由图 2 可知，伴随租金增长的过程，合理租售比会从起点的 422始逐渐下降，经过 30 年的变化，达到成熟房地产 市场 200租售比水平。 七、 北京 合理租售比 与实际租售比的比较分析 京房地产的 实际 租售比 根据表 1 和租售比的定义，可计算实际租售比入下表 6 所示。 表 6： 北京 房地产市场 的 实际 租售比 时间 租售比 时间 租售比 201053 201073 201096 201093 201052 201065 201085 201081 201086 201069 201089 201189 由上表 6 可 知： 在 2010 年 3 月 30 日至 2011 年 6 月 23 日之间，北京实际 租售比的 最小值为 552，最大值为 596。 9 京 合理 租售比 与实际租售比的比较分析 将表 6与表 5中的数据进行比较 ，分别标出低于下限与高于上限的数据个数，可得表 7 如下： 表 7： 北京实际租售比与合理租售比范围的比较结果 租金增长目标 增长 10 年 增长 20 年 增长 30 年 增长 40 年 增长 50 年 纽约 180元 /于上限 0 7 10 12 12 低于下限 0 0 0 0 0 200元 /高于上限 0 0 9 12 12 低于下限 2 0 0 0 0 东京 220元 /于上限 0 0 0 2 12 低于下限 12 0 0 0 0 由表 7 中数据可知： 在绝 大部分 情况下， 实际租售比都 突破了 合理租售比的上 限， 只有在 增长时间为 10 年时， 没有出现突破上限现象。 特别在增长时间为30 年时，实际租售比突破合理上限的现象比较明显，说明当前的房价存在一定的泡沫成分。 京租金 30 年增长到 200 元 /以北京租金 30 年 增长到 200 元 / 利用附录 3 的 合理租售比范围，用合理租售比乘以未来租金，就可以推算 出未来房价的合理波动范围如表 8 所示 。 表 8： 北京租金 30 年增长到 200 元 /增长年份 租金变化 （ 元 / 合理房价范围 （ 元 / 增长率（ %） 下限 上限 下限 上限 0 59 24889 33441 64 25668 34331 2 68 26438 35206 3 73 27197 36067 4 78 27945 36912 5 83 28681 37741 6 87 29404 38553 7 92 30114 39347 8 97 30810 40123 9 101 31491 40878 10 106 32156 41614 11 111 32804 42327 12 115 33433 43018 13 120 34044 43686 14 125 34634 44328 10 15 130 35203 44944 16 134 35748 45532 17 139 36269 46092 18 144 36765 46622 19 148 37233 47120 20 153 37672 47584 21 158 38079 48014 22 162 38454 48407 23 167 38795 48762 24 172 39098 49077 25 177 39361 49349 26 181 39583 49577 27 186 39761 49758 28 191 39892 49891 29 195 39972 49972 30 年以上 200 40000 50000 平均 由表 8 中的数据可知，北京合理房价的上下限会伴随时间的推移缓慢增长。前期增长快一点，最 大增速 后期增速较慢，最低只有 30 年平均增长速度在 间。截止 2011 年 6 月 23 日北京平均房价已达 34751元 /经超过起始点的房价上限 33441 元 /样如果北京 未来 房价在表 8规定的范围内波动，则实际房价的增速会 更 慢。 八、结论与建议 结论： 在假设北京租金 30 年 线性 增长到 200 元 /以得到如下结论： 前的 合理租售比范围是 422 ， 按照这一合理范围来看，北京目前 552实际租售比 整体偏高，存在一定的泡沫成分，但泡沫程 度不算太大 。 北京目前的实际房价已经透支了部分未来的房价涨升空间，从长期看虽然北京房价还会上升，但未来 30 年的年平均增长率不会超过 过去几年房价狂飙的景象将一去不复返！ 建议 ： 根据 上述基本 结论，对北京的房地产市场提出如下建议： 1. 规范房地产市场，打击其中的非法投机炒作行为，维护房地产市场平稳发展，防范房地产市场出现大的起伏； 2. 保护居民的合理购房需求和租房需求，对购买或租赁的唯一住宅给予优惠政策； 11 3. 改革完善政府目前的廉租房制度，适度提高租 金，使其在经济上基本实现良性循环，同时扩大以年轻人为主的受惠群体。 参考文献 1 孔令菲 ,北京房地产价格泡沫水平研究 ,金融数学与金融计量分析学术研讨会论文集 M,782010,11:922 包宗华 ,关于住房租售比的探讨 ,上海房产 J,2009 年 4 期 :63 李淑玲 ,基于房价收入比与租售比对我国房地产价格的分析 ,国际商务J,2007 年 05 期 :407 附录 1： 增长 10 年的未来合理租售比变化表 增长年份 纽约 180 元 /00 元 /京 220 元 /限 上限 下限 上限 下限 上限 0 509 657 560 725 611 792 1 437 561 468 603 498 642 2 385 492 406 519 424 543 3 345 439 359 457 372 473 4 314 397 323 409 332 420 5 287 363 294 371 300 378 6 265 334 270 339 274 344 7 246 309 249 312 251 316 8 229 287 231 289 232 291 9 214 268 215 269 215 269 10 年以上 200 250 200 250 200 250 附录 2： 增长 20 年的未来合理租售比变化表 增长年份 纽约 180 元 /00 元 /京 220 元 /限 上限 下限 上限 下限 上限 0 439 580 479 634 518 689 1 411 540 442 583 472 624 2 387 507 412 541 436 573 3 367 478 388 506 406 531 4 350 453 366 476 382 497 12 5 334 431 348 450 361 467 6 320 412 332 427 342 441 7 308 394 318 407 326 419 8 296 379 305 389 312 399 9 286 364 293 373 299 381 10 276 351 282 358 287 365 11 267 338 272 344 276 350 12 258 326 262 332 266 336 13 250 315 254 320 256 323 14 242 305 245 308 247 311 15 235 295 237 298 239 300 16 228 285 229 287 230 289 17 221 276 222 278 223 279 18 214 267 214 268 215 269 19 207 258 207 259 207 259 20 年 以上 200 250 200 250 200 250 附录 3： 增长 30 年的未来合理租 售比变化表 增长年份 纽约 180 元 /00 元 /京 220 元 /限 上限 下限 上限 下限 上限 0 390 522 422 567 453 612 1 376 501 403 539 429 577 2 363 482 387 515 409 546 3 352 465 372 493 391 521 4 341 449 359 474 376 498 5 332 436 348 457 362 478 6 323 423 337 442 350 460 7 315 411 328 428 339 444 8 308 400 319 415 329 429 9 301 390 311 404 320 416 10 295 381 303 393 311 403 11 289 372 296 382 303 392 12 283 363 290 373 296 381 13 277 355 283 364 289 371 14 272 348 278 355 282 362 15 267 340 272 347 276 353 16 262 333 266 339 270 344 17 257 326 261 332 265 336 18 252 320 256 325 259 329 19 248 314 251 318 254 321 13 20 243 307 246 311 249 314 21 239 301 241 304 243 307 22 235 295 237 298 239 300 23 230 290 232 292 234 294 24 226 284 228 286 229 287 25 222 278 223 280 224 281 26 218 272 218 274 219 275 27 213 267 214 268 214 268 28 209 261 209 262 210 262 29 204 256 205 256 205 256 30 年 以上 200 250 200 250 200 250 附录 4：增长 40 年的未来合理租售比变化表 增长年份 纽约 180 元 /00 元 /京 220 元 /限 上限 下限 上限 下限 上限 0 356 478 381 516 407 553 1 347 465 370 499 393 532 2 339 453 360 483 380 512 3 332 442 351 469 368 495 4 326 432 342 457 358 480 5 319 423 335 445 349 466 6 314 414 328 434 341 453 7 309 406 321 425 333 441 8 304 399 315 415 326 431 9 299 392 309 407 319 421 10 294 385 304 399 313 411 11 290 378 299 391 307 403 12 286 372 294 384 302 395 13 282 366 290 377 297 387 14 279 361 286 371 292 380 15 275 356 282 365 287 373 16 272 350 278 359 283 366 17 268 345 274 353 279 360 18 265 341 270 348 275 354 19 262 336 267 343 271 348 14 20 259 331 263 338 267 343 21 256 327 260 333 264 337 22 253 323 257 328 260 332 23 250 318 254 323 257 327 24 247 314 251 319 253 322 25 244 310 247 314 250 317 26 242 306 244 310 247 313 27 239 302 241 305 243 308 28 236 298 238 301 240 303 29 233 294 235 297 237 299 30 230 290 232 292 234 294 31 228 286 229 288 230 290 32 225 282 226 284 227 286 33 222 278 223 280 224 281 34 219 274 220 276 221 277 35 216 270 217 271 217 272 36 213 266 213 267 214 268 37 210 262 210 263 211 264 38 207 258 207 259 207 259 39 203 254 203 254 204 255 40 年 以上 200 250 200 250 200 250 附录 5：增长 50 年的未来合理租售比变化表 增长年份 纽约 180 元 /00 元 /京 220 元 /限 上限 下限 上限 下限 上限 0 330 444 352 477 373 509 1 325 436 344 465 364 494 2 319 428 337 455 355 481 3 315 420 331 445 347 469 4 310 413 325 436 340 458 5 306 407 320 428 333 448 6 302 401 315 420 327 438 7 298 395 3