房地产发展面临转型与升级.docx

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除案例房地产发展面临转型与升级“2012搜狐财智中国峰会华北站”在青岛蓝色硅谷核心区美丽的港中旅度假区举行。本次峰会以“蓝海掘金海洋都市再崛起”为主题，聚焦中国经济走势，蓝海经济发展，中国未来十年房地产走向等热点问题。地产作为经济发展中的重要一环起着重要的角色，在当前经济与行业转型之际，传统的地产开发模式已经举步维艰。未来十年，中国地产怎么做？地产大亨共聚搜狐财智中国峰会，共同论道房地产市场十年后走势。房地产面临转型升级机遇记者在会议现场了解到，当下房地产行业发展面临着转型与升级的机遇与挑战。摩根大通中国区总裁贲圣林现场表示，未来十年时间中，整个房地产尤其是住宅部分，市场的规模将逐渐达到饱和。同时，房地产利润与以前相比已经没有那么大的空间；因为要素成本会加大，包括融资成本、人工成本，以及非市场的因素拿地的成本。房地产业需要集约化、品牌化，规模加大的同时，市场要进一步细分。贲圣林表示我们既有所谓的住宅市场、商业地产、旅游地产，其实蓝色硅谷这一类地也属于一种细分市场，这部分将会更加专业化。谈到集约化，复地集团副总裁聂振民认为，未来房地产行业将会进一步集中，房企在一百强企业中所占的份额也会明显提升，但与此同时将必然带来企业的兼并与整合。聂振民在此次峰会上还透露，青岛也是复地集团一直准备进驻的北方城市，并会在今年年底对青岛加大研究和投入，争取在年底有项目落地。针对房地产建设逐步城镇化发展，贲圣林表示，城镇化在一些发达市场已经成熟，所以房地产在这个时候面对这样一个转型升级的机遇是非常难得的。黄金湾投资集团董事长申威表示，很多的县域城市当地的GDP还是很高，当地的流动人口也非常充足，三四线城市依然有很强的投资空间，我们在胶南地区有一块住宅，建筑面积是79万平方米。此外，申威表示，金融化是房地产业的大势所趋，对于房地产商来说，转型做金融化探讨和突破也是非常必要的。关于房地产业产品的多元化探讨，申威表示，包括在户型上、建筑结构上、成本管控上，利用更多更先进的手段，提高房地产大亨共聚搜狐财企的内部管控水平。总结突破转型，最重要的还是要企业结合自身实力，结合自身的能力炼好内功迎接未来十年的挑战。提高创新能力与核心竞争力，是市场发展对房地产商提出的更高要求。旅游地产将成为发展趋势房地产企业发展将逐步多元化将是未来的发展趋势。聂振民认为，多元化能规避房企风险，未来企业将会更加细分，在地产产业链上也会更加的延伸。复地集团地处上海复兴，复兴是比较多元的，包括钢铁、医药、商业、证券等行业，复地也传承了复兴的基因，拥有很多智中国峰会，论道未来十年房地产走向。属于复地的产业板块，同宝钢合作做工业地产，和金山石化合作在金沙湾，现在我们走国际化的道路，收购和入股了法国地中海度假俱乐部。港中旅（青岛）海泉湾度假区总经理贺晓鸿表示，旅游地产将成为中国房地产未来发展趋势，港中旅集团也是把发展旅游地产作为集团的支柱产业在做。房地产市场的未来走势我们不好判断，但是只要在经营上发挥自己独特的优势，就一定会在竞争中立于不败之地。对此观点，路劲地产董事局主席单伟豹表示赞同，“要做有专长的工作，无论是住宅还是商业地产，你做得比别人好你就会成功”。贺晓鸿为大家介绍到，建设旅游地产的目的除了打造一个集旅游、休闲、度假于一体的基地，希望通过旅游地产的打造给周边的地产和物业价值带来提升。对整个鳌山湾区域的发展，贺晓鸿描绘出了一个宏大的远景。他希望以后鳌山湾能像博鳌论坛一样也搞一个论坛，或者是能够像搜狐中国财智峰会这样世界级的经济论坛峰会能够落地鳌山湾，落地港中旅。房地产金九银十值得期待一直以来，房价都是备受关注的话题，在8月4日举行的搜狐财智中国峰会上，房价也成为关注的话题，合理的房价到底能否计算？对此，复地集团副总裁聂振民认为，如果只从成本发生的过程来看，房价包括建安成本、房地产开发的成本等，从这个角度来看，房价是可以计算的。但是聂振民认为，市场就是市场，相比较房价，消费者更加关心是需求和心理预期。对于今年下半年市场，与会地产大亨均认为金九银十房地产依然会稳定健康地发展。申威对目前房地产市场的判断用“稳增长”三个字来总结。他认为，中国的投资渠道还是过于狭窄，所以中国房地产市场依然会健康持续的发展，但是不会再出现暴利，不会出现前几年剧烈的增长。一旦出现暴利，政府还会出现更加严厉的政策。所以，申威认为房地产企业，应该正确认识这样的形势，房地产的波动是很正常的，房地产企业应该把精力放在更多的炼内功上。单伟豹则认为，房地产根据经济规律上上下下，城镇化和人民实际可支配的改善型房产需求政策压抑不了，政策可以把自然规律压扁或者延迟或者提高，但是改变不了经济的规律。=房地产业转型升级的典型案例中塑成都国际贸易中心2011年11月18日，成都市新都区木兰镇客商云集、热闹非凡，洋溢着盛大节日的喜庆气氛。一座气势磅礴、规模宏大的建筑群落“中塑成都国际贸易中心中国塑料城”庆典隆重开业，并在2011年中国房地产行业峰会上荣获“影响中国最具投资价值城市综合体”、“中国房地产四川省最具投资价值商业地产名盘”称号，成都中塑投资发展有限公司荣获“影响中国四川省十大商业地产开发商”称号。沉睡了千年、几乎被人遗忘的木兰小镇因此蜚声大江南北，名扬海外。而策划、打造这艘对成都、乃至对中国中西部、甚至全球都颇具影响力的商业巨舰，成功实现企业转变发展方式，开创了商贸产城一体化建设新模式，2011年度“中国房地产城市建设杰出贡献人物”大奖的获得者，他就是成都中塑投资发展有限公司总经理杨爱平。1987年，杨爱平辞去公职下海创业，先后在国内陕西、重庆、四川等省、市和蒙古国创建公司，从事房地产开发、市场投资建设、酒店、餐饮、国际贸易、工程建设等产业领域的投资与经营。1997年5月创办陕西联星科技工贸集团有限公司，2004年集团进入四川市场，投资开发位于都江堰市青城外山风景区占地316亩的成都“高山流水”高端别墅住宅地产项目，该项目现已成为成都乃至西南地区高端别墅物业的标杆产品；2007年，集团投资开发位于广汉市占地230亩的“圣芭芭拉小镇”高端低密度住宅项目，该项目是广汉市规模最大、品质最高的住宅物业。2009年8月组建成都中塑投资发展有限公司，参与投资新都区木兰镇的“中塑成都国际贸易中心”综合地产项目的开发，该项目占地1100亩，投资逾60亿元人民币。集团还将在四川地区投资建设以塑料产品为核心的“塑料产业园”，依托中国塑料城和浙江余姚数十万计的各类涉塑产业在西南地区打造“塑料王国”，为东部企业向西部转移和走向东南亚市场提供广阔的专业平台。杨爱平现任成都联星投资有限公司、成都高山流水投资管理有限公司、成都联星置业发展有限公司董事长、法人代表和蒙古国东方投资有限公司、西部小商品批发城有限公司董事长，成都中塑投资发展有限公司总经理。他带领企业经过20多年商海博弈，规模不断发展壮大。集团公司投资打造的西安市“西部小商品批发城”综合市场已成为“西部十大专业市场”；公司在秦岭和青城山开发的“高山流水”高档别墅先后获得“中国十大山水别墅金奖”、“中国城市（成都）别墅典型样本项目”，并连续两届蝉联TOP10“中国十大最具价值房地产项目品牌”。杨爱平本人曾获得“中华优秀儿女”、“陕西省各界十大杰出新闻人物”、2005、2006两届“四川省房地产优秀企业家”称号等荣誉。创新思维 转变发展方式是企业转型升级的必由之路 自上世纪80年代开始，改革开放的迅速推进，民营企业经过30多年的不断发展，已经成为国民经济的重要组成部分。但民营企业发展过程中存在的问题，包括资本结构单一、政策支持不到位、融资渠道狭窄、技术落后，创新不足、管理手段落后，经营者素质有待提高等诸多问题也越来越凸显，民营企业转变发展方式、转型升级已成为必然趋势和企业自身的迫切要求。 就目前而言，政府与社会舆论对民营企业转型的关注，更多的偏重于生产型企业的发展。但随着服务行业迅速崛起，在国民经济中的影响力日渐加强，从事商贸、餐饮、仓储、交通运输等传统服务业，以及金融保险、计算机软件、租赁和商业服务业、科研、文化娱乐、房地产等现代服务业的民营企业日渐增多，成为民营企业的新兴力量。众多服务行业民营企业在初期的迅速发展之后，也同样面临转型升级的难题。对本土民营企业而言，制度创新与资源整合是服务行业，尤其是传统服务行业转型的必然选择。 成都联星投资发展有限公司是陕西联星科工贸集团的全资子公司。公司主业是房地产开发和专业市场建设、经营和管理，公司上世纪90年代初就在西安投资建设和经营管理有“西部小商品批发城”专业市场，该市场是西安乃至西北地区规模最大和商品最全的专业批发市场。公司开发的房地产“高山流水”品牌系列别墅，从西安、重庆来到成都，在青城山和广汉三星堆取得了良好的口碑，实现了很好的销售业绩。但面对国家房地产和金融政策的调整收缩、对发展现代服务业政策的鼓励和支持，公司及时更新思路，关注新兴产业，瞄准沿海企业成功转型的案例，从2008年开始对长三角和珠三角地区进行多次考察，总结出沿海小城镇的发展源于产业集群及现代服务业的带动，对推动企业的转型是一条成功的特色之路。经过反复调查、论证和谈判，公司与浙江余姚中国塑料城管委会合作，将目前全世界最大的塑料原料、塑料辅料、塑料机械、塑料模具专业批发市场“中国塑料城”引进新都木兰，打造西部地区规模最大、产业最集中、产品最全和交易覆盖面最广的塑料原材料及涉塑产品国际贸易中心，依托这个以高端专业市场为核心的商贸综合体，一个全新的涉塑产业将在新都区木兰镇聚集，这个项目不仅实现了公司从单纯的以高端别墅开发为主业的房地产企业向专业市场和服务业及新兴产业迈进的成功转型，也带动和推进了木兰镇的城乡一体化建设和产业发展，成为西部承接东部产业转移的典型案例。而领创产业商贸综合体模式，以“产城一体”理念，配套专业市场，建设融合写字楼、酒店、商业街、会展中心、住宅等多种业态，力求把项目所在的木兰镇打造为成都商贸新高地和风尚生活新坐标。这一开发模式，不仅是对商贸行业的变革，更是创造了以产业为依托、带动小城镇发展，积极推进新型城镇化的建设，促进民企转型健康发展的新途径。 公司同时转型发展旅游和文化产业，2010年开始在广元投资开发建设的“天曌山国家森林公园旅游度假景区”，将广元主导的女性文化融入旅游开发，已成功出版了天曌芳华武则天正传、开发生产了“曌酒”等系列旅游产品、创作演出了大型实景历史立体风情秀“天曌武则天”。目前景区已成功通过国家4A景区验收，公司投资建设的“联星天曌山国际度假酒店”也正式开业运行。这一项目的推进，使公司向旅游开发和文化产业方面又迈开了一步。联星公司通过以上两个项目的实施，实现了企业的成功转型。现在企业已是一个拥有自己的核心竟争实力，充满蓬勃发展生机，抓住了转型发展机遇，涉足专业市场、现代服务业、旅游开发和文化产业投资的多元化综合服务型民营企业，正在向企业做大做强方向阔步迈进！抓住机遇 强强联合打造商贸产城一体化新城 2009年8月。余姚中国塑料城管委会和成都联星投资发展有限公司共同投资，以股权关系为纽带、以现代企业制度为基石，成立了成都中塑投资发展有限公司。专业市场成功运营者与成熟品牌地产开发商联手，共同打造大型综合性企业集团，可谓强强联合，在西部中心城市成都开发建设中塑成都国际贸易中心，吹响了中国塑料城西部集结号，涉塑产业大宗商贸由东部向西部转移也正式拉开帷幕。 中国塑料城位于余姚市区北部，是目前国内最大的集塑料原料销售、塑料信息发布、塑料会展、塑料机械、塑料模具、塑料制品及其他辅助材料于一体的专业生产资料市场。经过17年的培育打造，逐步发展成为集商品流、资金流、信息流、人才流于一体的国家级现代化专业市场，其品牌运营模式、资源整合能力和综合服务水平均在国内领先，2010年，中国塑料城经营企业达1685家，市场交易额达786.07亿元。但随着中央宏观政策的进一步深化落实、浙江区域经济规划的升级出台，中国东部地区，尤其是宁波余姚、台州、温州等地的涉塑产业已面临逐步递减和必须向西部转移的局面。余姚中国塑料城为寻求更大的发展机遇，顺应宏观政策的指引，凭借自身积累的丰富经验和敏感的市场触觉，做出了转移涉塑商贸的重大决定：考察西部地区，促进塑料产业由东向西转移。余姚中国塑料城看准西部发展机遇，尤其是对成都作为西南地区中心城市的地位极为认可，因此联手成都本土知名企业联星集团，综合双方在商业地产开发、市场运营管理方面的丰富经验，积极拓展西南涉塑市场，强强联手将中国涉塑产业带入一个新的发展时期。新都区木兰镇位于绕城高速与成金青快速通道交汇处，是拥有深厚历史文化底蕴的省级试点城镇，其介于新都公路物流中心和青白江铁路物流中心之间，周边数条高速公路通向四川各地，是出入成都的门户。考虑到木兰镇拥有的地理区位、交通、政策优势，中国塑料城管委会和联星集团最终选址于此，合力打造一个西部地区规模最大、产业最集中、产品最全和交易覆盖面最广、在我国最具影响力的塑料原材料及涉塑产品的国际贸易中心。“中塑成都国际贸易中心”，是在新都区政府与余姚中国塑料城管委会大力扶持下，按照“西部第一、全国一流”的要求，积极打造西部规模最大、功能最全、模式最新的塑料产业交易服务中心，由成都中塑投资发展有限公司投入巨资打造，按市场化运作的省市区三级政府重点工程项目。项目总投资60多亿元，规划总用地面积约1100亩，建筑面积约300万，由多个专业市场、会展中心、五星级酒店、写字楼构成。一期工程占地约500余亩，将建设店铺式市场、商厦式市场、仓储、商务办公楼、商务公寓等，总建面积超过180万平方米。项目所在地新都区木兰镇，距成都市中心7公里，毗邻成都龙潭企业总部基地和北湖、大熊猫基地；距火车东站和石板滩火车货运站3公里；距新都汽车物流园区4公里；通过成青路直达成都国际集装箱中心车站10公里，与传化物流基地、新都物流中心、国际商贸城、北部商城、国际集装箱物流园区、青白江散货物流园区等集中发展，形成规模效应。项目分两期开发建设成集专业市场、5A级写字楼、产品创意研发中心、国际会展中心、风情商业街、五星级酒店、品牌餐饮娱乐、高尚住宅区等多种业态为一身的专业化、现代化、综合性的国际贸易中心。将引入塑料、家居、灯饰、建材等业态，以涉塑制品的概念整合塑料周边及衍生行业的产品贸易，打造中国塑料城、国际家居城、国际灯饰城，形成独立又互为关联的的贸易集群。而后期将开发的会展、写字楼、商业街区、五星级酒店和住宅将进一步完善项目配套，更有专属500亩的国际仓储物流与供应链管理基地，使项目成为更全面的城市商贸综合体。“中塑在线”将在中塑成都国际贸易中心设立分支机构，采集塑料交易价格指数，通过新华通讯社向全球发布。届时，成都塑料交易价格将影响全球。同时，中塑成都国际贸易中心项目附近还规划设计了加气站、加油站、消防站、公交客运站、政务中心、医院、学校等公共服务设施，并将就近设立物流基地和创建融资担保公司，为经营投资者提供全方位服务配套。此外，项目将根据国际贸易和产业升级的需要精心打造电子商务平台与进口商品交易平台，搭建一个融产品展示、信息发布、供需交流、服务咨询、新闻资讯、视频语音、全景技术、即时通讯、订单处理、在线支付、在线物流、SNS等功能为一体的大型综合B2B商业门户网站。促进成都乃至整个中西部地区塑料、家居、灯饰产业的发展，更将成都大宗商贸整体带入web时代。管理方面，将秉承余姚中国塑料城十多年来的市场运营管理经验，始终把“一切有利于商户经营”作为市场发展的使命，统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。公司将利用以往的成功经验，结合成都本地的实际情况，搭建国际专业的市场管理团队，导入ISO9001标准，建立完善的现代市场服务体系。与此同时还将利用以往开发高端住宅的物业管理经验，对物业进行全方位人性化管理。无论是环境卫生水平，还是安全防范措施，都将以国际要求为基准，以领先服务创造国际贸易高端平台。“中塑成都国际贸易中心”项目全部建成运营后，预计年交易量有望超过500万吨，交易额将突破500亿元。中塑成都国际贸易中心将把中国塑料第一展“中国（余姚）塑料博览会”引入成都，创办中国西部塑料博览会，让涉塑商贸、会展扎根成都木兰，并组织余姚中国塑料城的重要商户入驻，联合成都地区涉塑人士，积极拓展涉塑贸易，打造综合性商贸高地，为促进成都及四川经济的发展和新都木兰镇的繁荣作出巨大贡献。商贸新城构筑城乡一体化米兰田园新镇强势崛起“2003年，木兰镇各村的交通都还是羊肠小道，6米宽的泰龙路就是最宽阔的大道。目标考核全区倒数第一。没得人愿意到这儿来投资。”市人大代表、木兰村支书李兴才说，“现在大不一样了！”木兰镇原是新都东南部最边远的乡镇，随着成金青快速通道、绕城路的贯通和成都市“198”规划的出台，优势产业和重大项目开始向木兰镇聚集，这片热土已演变成了城北物流商贸圈的黄金地段。2010年8月，中塑成都国际贸易中心在木兰镇正式投建，该项目建成后将成为中国西部最大塑料国际交易中心。“中塑项目”弥补了中西部地区涉塑专业市场的空白，并为成都打造了全新的涉塑产业链搭建了平台，意味着成都现代商贸业核心竞争力的大幅提升，成都因此成功挤进国内现代商贸业的发展前列。“中塑成都国际贸易中心”项目建设中，注重把产业发展和城镇建设有机结合起来。项目将建设塑料产业街，店铺式市场，商厦式市场，融合贸易、商务办公、仓储、物流、产品创意研发中心、国际会展中心、风情商业街、五星级酒店、以培育壮大塑料市场加快聚集商气人气，带动塑料制造业加快发展，带动现代物流、商贸餐饮、教育医疗、文化娱乐等服务业迅猛发展，打造贸易集群、多业态、专业化领跑综合服务专业市场，形成城北区域核心的城市商贸综合体，木兰镇联动对接成为成都地区、乃至西南地区具有标杆性的国际贸易中心。该项目的建设和投入营运，将有力推动木兰镇和新都区的城市化进程，项目建成后将为2万人搭建就业和自主创业平台，实现群众在塑料产业链条上致富增收。“中塑”项目作为成都第一个综合性国际贸易高端平台，整合诸多产业，满足城市范畴的诸多商贸需求，延伸全新塑料产业链。商业街规划为串联商厦与住宅的延伸部分，具备购物、餐饮、休闲娱乐、生活服务等多重功能。为此木兰镇全面培育高端产业支撑力，现已形成特色产业支撑“气场”，一些业主和投资商纷纷“抢滩”木兰镇，一大批重大项目接连签约木兰，坐拥立体贸易、物流绿色通道，一种以现代商贸产业发展为载体的经营及生活方式的转变，对木兰镇乃至更广泛的涉塑生产者和经营者将产生深远的影响。为了促进结构调整，使基础设施配置与公共服务配套、建设田园新镇及高端产业发展相匹配，紧扣城镇发展进程，破解设施配套、城镇形态等城镇与产业协调发展难题，为项目建设和特色优势产业助力，目前木兰镇社会经济发展和综合承载力不断提升，镇内水、电、气、光纤和道路等基础公共配套设施已日趋完善，镇内的社区服务中心、电力设施、学校、医院、幼儿园、农贸市场、新型居民小区、超市、居民健身设施、文化广场等公共服务功能的配置一应俱全。抓住一般场镇改造的机遇，塑造丰富的城市空间形态，并依托拟建重大项目建设，优化城市设施配套，为提高城镇发展综合承载力的扩充总量。其涵盖的内容主要包括：成青路沿线完成200亩的绿化打造；石木路完成植绿、街道立体化打造、风貌喷涂和路灯安装；完成绕城路生态带建设、“成金立交”节点和荷塘月色景观打造；正在实施“198”功能区生态带绿地建设和8公里的绿道建设；中塑杨梅广场的落成，塑造了示范线的另一亮点，为群众休憩、娱乐提供了舒适环境。与此同时，木兰镇通过加紧对市场的建设，将城市生活嵌入由滨水绿地、公共绿地、小区绿地以及道路绿地共同组成的生态景观绿地系统。各种项目建设都将达到宜居、创业、就业、上学、购物、娱乐等城市发展综合功能，传统的乡间客家小镇正在奏响建设田园新镇的时代最强音。从一组数据可见木兰镇的巨大变化2003年木兰镇的财税收入只有360万元，今年上半年该镇财税收入已突破4000万元；当初只有3027元的农民人均纯收入，去年底已增至8600元；当年那个目标考核全区倒数第一的木兰，已一跃成为排名靠前的强镇，“上访风气很盛”的印象，已成为过去时。木兰镇党委书记刘文康说：“一方水土养一方人。兴一项产业，活一方经济，富一方百姓。大市场带动大发展，木兰镇的改变是从联动对接中塑成都国际贸易中心开始”=万科物业管理服务体系的升级万科的物业管理作为万科品牌打造的重要基石之一，目前已成为万科的策略重点。据悉，万科物业管理日前再次升级，明确了“精神文化建设、社区文化建设、房屋质量保障”三重客户服务体系。“万科向质量效益转型的落脚点归根结底便是使万科的品牌更优秀，而这也必然对产品质量、物业服务提出更高的要求。”万科副总裁毛大庆日前表示。据悉，万科的物业管理一直是万科品牌建立的重要基石，多年以来万科物业为万科品牌加分良多。一开始万科就将物业管理作为房地产开发的一项售后服务保障措施，并提出了在管理服务上一定要超前的理念。 而在2007年就开始构建的万科品牌客户服务体系，目前已经越来越清晰并已经成为一套在行业内相当超前的服务体系。据悉，该服务体系有3个核心组成：精神文化建设、社区文化建设、房屋质量保障。“精神文化建设包括定期举行一些公益文化活动。社区文明建设以及有关国家精神文明建设的活动，而万科的社区文化建设其主题是幸福的家园，以体现客户关怀、改善客户关系为目的，开展物业增值服务，提高业主居住幸福感，提升万科的客户口碑。”毛大庆介绍。 据悉，一年一度的以“幸福的家园”为主题的万科社区HAPPY家庭节日前在全国26个城市已经精彩上演，有24万户万科业主参加，而该活动已经是万科第7次成功举办。“在万科客户服务的这三大体系中，最重要的一环便是房屋质量保障。”毛大庆强调，随着集团发展策略转向质量效益型，物业服务不再仅仅是客户投诉处理和客户端风险控制，也不是被动的接受客户质量投诉，而是要为客户提供主动的质量保养，从而赢得更好的口碑，为万科品牌服务。 据了解，目前北京万科紫台、假日风景、四季花城、金阳国际公寓、东第等已经陆续推出相应的室内外主动保养服务，同时各物业服务中心也推出了粉刷栏杆、井盖等美化园区等系列服务。 业内人士表示，国内房地产行业虽然发展很快，但真正建立了成熟的大型企业管理机制的公司并不多，即使是万科这样的行业龙头，目前也还处在一个不断探索的阶段。但从近期万科强调质量效益型转型的一系列行动来看，万科已经对其发展思路和经营管理进行了系统的思考和梳理，这对于确保万科今后增长的持续稳健性将起到非常重要的作用。=三期耀眼 全面升级 - 北京星河湾“北京星河湾在北京的成功，说明随着市场的日趋成熟，消费者对住房品质的要求将最终决定企业的生存。”一位业内人士表示，北京星河湾让北京楼市看到了品质的魅力与价值，也使北京星河湾成为北京高档楼盘“细节制胜”的经典。装修材料更奢华，工艺更精湛北京星河湾三期再次印证了宏宇集团打造品质地产的决心，三期在园林、户型、装修、环境四大方面进行了全面升级。三期园林形成了以松柏林为核心的三重主题。园林正中的松柏林一年四季常绿，西侧黄栌与红栌林色彩纷呈，东侧每棵树围达50公分以上的银杏林透出富贵与大气。据开发商介绍，北京星河湾三期在材料的使用、电器的选用、水电安防系统、室内灯光设计等多方面和品质上均有所提升。值得一提的是，在装修材料的使用上也更加奢华，共用到50多种石材，其中80%来自国外进口。而且，吊顶、墙面铺装、勾缝、拼花、镶嵌、石料打磨等装修工艺，全部是有10年以上专业技艺的技师精雕细作的。其中，有一个户型的玄关墙壁石材完全是手工打磨。数十名大师级工艺技师的精心雕琢，数百道优选工艺的组合，使北京星河湾精装现房成为国内的高品质住宅品牌。北京星河湾三期的层高更高，复式出现了首层3.8米的层高，平层层高也达到3.5米。配上全部落地窗设计，视野比前期更开阔。此外，全部户型都有中西厨设计，生活起来更方便，更人性，更国际化。在环境上，三期开盘之际，星河湾所在区域业已形成了一个成熟的国际化社区，因而实现了高端社区离红尘不远，离自然更近的居住氛围。一位业内人士这样评价星河湾：它以品质产品吸引品质客群，以品质客群打造品质社区，以品质社区演绎品质生活。“品质地产”招牌已打响北京星河湾彻底改变了以往北京开发商的运作模式，早在先期就投入巨大精力推出了一个集住宅、学校、商业街、园林等为一体的现房项目，其所具有的住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享四大属性重新定义了传统豪宅的产品及市场价值。星河湾团队恪守“品质、品位、品格”的六字方针，不断创新，突破完美，不但锻造了如今的藏石珍品，也通过周到的物业服务，完善的配套设施，个性化、高品质的服务体系得到了业主们的信任。截至目前，三期认购189套，总金额超过20亿元，持续的热销再次证明了星河湾的影响力，而业界的广泛赞誉亦充分说明了北京星河湾用自己的招牌“品质地产”打开了北京房地产的升级之门。北京星河湾已经将执着细节为本源的品质文化，上升为一种纯粹的生活乐趣和文明。其三期更是实现了从品质生活向艺术再向实用性的一次超越，成为京城高档住宅的标杆之一。【开发故事】新式道路引来专家团参观李振立（北京星河湾常务副总经理）品牌并不是炒作出来的，而是从规划设计开始就往品牌上做。因此北京星河湾并不是要做广州星河湾的翻版，一样的只是设计理念，而难就难在如何能把南方的东西引进到北方，并和北方的环境相结合，同时还要保持自己的特点。当初我们说要建设一个优秀居住区，它有什么样的园林和环境，很多人是不相信的，尤其是在进行专项规划审批时，方案经常受到质疑。比如在市政规划申报时，由于我们的道路平面与北京现行的做法不一致，即绿化是坡面的，排水系统在花岗岩的马路牙子侧面，路树也没有种在人行路面上，路灯也是高低复合的等等，审批人员就此提出了许多疑问。我们的工作人员便一次次地解释，经常是一天几次往返于审批部门与设计院之间，而且对上会专家一个个地拜访，解释方案。上会的当天，我们提前到会，准备了图片、投影、文字等资料，详细地对我们的方案进行了汇报。结果，那天上会的三个项目中虽然星河湾是最复杂，但却一次就获得通过。会后，审批负责人表示：星河湾建成后一定要亲自到现场进行验收。两年后，当她看到真正的星河湾时，非常激动，并请来了四十多名北京的规划专家前来参观。北京星河湾的一切都是从细节做起的。比如我们需要一棵树，种什么树、怎么运送、如何摆放、放在什么位置、什么树型等众多问题，都一一考虑。为了保证整体环境的美观，通常是一个人在吊树，另有四个人站在不同的方位观看。=安康金海湾下重本携手高力国际再次升级物业服务！不计回报，重金打造业主尊贵生活众所周知，物业管理行业作为薄利行业之一，一直以来都被开发商视为软肋，作为开发商的售后服务，其重要性不言而喻，但是持续不断的投入也让众多开发商不得不考虑整体的运作成本，尤其是高端项目，在无法保证入住率，无法保证物业管理费收入的前提下，巨额的物业补贴将是摆在任何一个高端物业开发商面前的难题。安康金海湾作为湛江豪宅市场的领跑者，一期开发的所有单位，目前销售也已经接近尾声，而在这个时候对于物业服务的投入如此之大，是否有考虑到资金利用率这个问题呢？“不少人问我们有没有必要投入这么大，有没有必要承担这么大的风险，这样做的资金利用率是不是低了一些。甚至，我们还听到一些议论，安康金海湾这样做是不是太不值得了呢？”安康金海湾的副总张鸿基对记者说到。“我们也一直在观察，客户对于居住品质的要求，这种对品质的需求，体现在园林环境品质，建筑品质，装修品质，生活配套品质以及产品的技术含量等等。还有，就是我们今天开始的管理服务品质等等六个方面。那么，在这六个方面精益求精基础之上，我们认为才有业主真正的生活品质。我想说在湛江楼市追求品质的道路，我们的业主对生活品质需求还远远没有得到满足。我们的问题绝不是业主需不需要，或者是他肯不肯花这个钱，而是我们能不能真正用心运作，能不能做出真正的产品和服务，来满足他们的需求。对这一点，我们安康金海湾是充满信心的。正是处于这种高度的信心，安康金海湾选择了全成品的开盘，这么一个模式，我们相信一个很朴实的道路，只要你做出来了，让业主看得见，摸得着，感受的到，也就会认同。”从张总的话中我们可以看出，安康金海湾正是出于对业主创造高品质生活和高价值物业的追求，才选择了一家有过百年历史，也有丰富的高品质服务经验的国际物业管理公司，也就是高力国际，作为物业管理伙伴，而另一方面，如此雄厚的资金实力，如此大手笔的投入，也彰显开发商实力和魄力。专业管理，将“星级物业”做到实至名归一个优质的管理，有两个很重要的因素。一个因素就是一个良好的物业管理公司，能够提供一个非常有系统化的服务，跟优质的人员的素质。当然，还有非常重要的因素，就是一个非常有理念的开发商，在这点上安康金海湾和高力国际有着本质上的相同。作为跨国物业管理公司，高力国际物业拥有一套非常成熟的管理模式，当然这也对其人员提出了非常高的要求，高学历、高素质、宽技能等都是其选聘人员的标准，驻场物业专家为高力物业内部抽调的有数个高端住宅管理经验的资深职业经理人担任，在涉外社区的物业服务上有独特的见解，甚至连客服主管都是要求中英文双语，掌握多国语言，精通行政、人事、礼仪等多项技能成为考核的基本要求。然而，安康金海湾的业主在接下来究竟能够享受到什么样的品质服务呢？相信这是所有人都是非常关心的问题，尤其是现在已经收楼或正在收楼的安康金海湾业主们。物业服务中心的杨经理说：“安康金海湾物业管理服务上，我们重点是突出我们几点，尊贵、安全、完善跟格调。为什么这么说呢？我们基于此点，我们将物业服务完美的延伸，我们物业服务一直作为我们整个营销体系的一部分。这也是我们物业服务提前在开盘前就进驻的原因，就是让住户、业主跟这些客户，在入住之前，在我们营销过程里面，能够体验到无微不至的关怀。从他们的认同感上提升到归宿感觉，那么这就是我们想要的物业服务的这么一个做法。”“在这里，我大概提出三点，我们同高力国际合作关于物业服务的设想以及看法。第一点，是有关用定制的服务，所谓定制服务是指在管理公司本身服务基础上，将每个业主都视为单一细分的一个业主，根据个人需求进行服务的组合，或者是开发一个新的服务方式，来满足业主的要求。第二点，最主要是解决客户满意度调查的一个体系，让物业公司本身来完善管理系统。对于完善的服务，和提升服务品质重要的资源，有一个回访制度，在大量的业主反馈之下，我们应该可以树立所谓的真正的服务，自然就是客户的对于物业服务的建议，这些将是未来安康金海湾最巨大的财富。第三点，就是所谓的紧急处理策略和方案，这个主要是按照项目的实际状况，比如说我们事先停电、停水，或者是各个事故发生时都产生的一些问题，做好预先的预防，有备无患。”= 圣光置业签约第一太平戴维斯 天津滨海地产升级1月12日，天津圣光置业公司与国际知名的房地产服务商第一太平戴维斯在北京签署战略合作协议，圣光置业将与后者在天津空港皇冠国际高端酒店公寓项目中展开深度合作。近年来，随着天津滨海新区开发开放的步伐加快，高端涉外贸易、加工、商务迅速发展，当地的地产开发逐步走向高端化、精品化，众多本土有实力的开发商纷纷寻求国际高水平地产服务机构进行合作。圣光置业是天津市一家著名地产开发企业，主要从事星级酒店、写字楼、高端公寓等领域的开发建设。此次与第一太平戴维斯的战略合作，是希望借助这家成立于1855年、在全球拥有180余家办事处的国际顶级房地产服务公司在高端地产领域的规划经验、经营管理经验、服务理念，将皇冠国际项目打造成与国际接轨的高档涉外酒店式公寓，更好地服务于空港的发展。双方此次合作的皇冠国际酒店公寓项目位于天津市滨海新区空港加工区中心商务区，这里是天津空港重要的功能配套区，将承担整个空港区域核心商务生活配套的作用。业界人士表示，众多天津地产项目到北京寻求具有国际背景的地产服务商进行合作，一方面是看重其深厚的专业背景和服务经验，另一方面，也是看中了北京良好的全球客户资源。近年来北京-天津经济一体化趋势愈益显著，尤其是第二条京津高速公路、京津高速铁路的建设，将进一步缩短两座特大城市之间的“时间距离”，投资房产前景良好。=天津东疆港产业升级DTZ戴德梁行策略发展顾问部高级经理邓旸表示，目前滨海新区已形成主要的塘沽解放路/外滩商圈、洋货商圈，开发区二大街商圈、三大街商圈、市民广场商圈，未来滨海将逐步形成多个新兴商圈，除东疆港区外，主要集中在于家堡、响螺湾、生态城及北塘区，市场供应庞大，未来商业市场竞争激烈，诸多项目及国际品牌集中上市，市场差异化竞争尤为重要。东疆港区目前处于规划、建设阶段，支柱产业及旅游业快速发展，作为新兴区域，配套设施有待快速完善、目前居住人口及商圈尚未形成、消费人群数量不足等问题仍需时间改善。随着2012-2013年一批商业及住宅项目上市，东疆港区商业氛围及特色定位将逐步显现。邓旸分析说，面对市场激烈竞争，东疆港区将利用自身海景资源及交通区位优势，大力发展特色高端及休闲项目，如免税岛、游艇俱乐部、五星海景度假酒店、水上运动项目基地、海滨会所、高银红酒项目等，未来将东疆港区打造成为滨海新区乃至天津市特色突出的新兴休闲娱乐及高端商业区！=润物无声 万科物业升级居住体验作为地产领军企业，万科在上海已经开发建设了近30个项目，累计为30000余户家庭提供了住宅和服务。如果说十多年前，万科凭借先进的营销理念、房型设计以及优质的物业服务成为房地产行业的佼佼者，那么,在当下竞争日益激烈、政策法规日益严密、开发商产品日趋同质的今天，万科凭什么可以继续领跑？设计生活 优化服务在万科2011年新品发布会上，万科提出设计生活的概念，除了提供完善的物业服务外，更多考虑的是打造优质社区生活，展现出美好的生活感受。万科物业在实施360度服务管理模式后，从房子的维修，到公共设施的保养；从安全的保障，到为住户提供个性化服务，力求事无巨细,全覆盖到社区安防、家居服务、社区清洁、社区文化各个方面。在其新品发布会上也专门邀请了上海万科物业的普通工作人员登台，介绍物业服务的日常工作内容，让更多人感受到万科物业的专业精神。自1999年万科物业接管建设部大院，2000年接管中央军委总后勤部，万科在这十九年的发展历程中从未停滞对其管理服务的追求。设计生活对于万科来说不只是抽象的，更多落实在每一个万科开发的项目上，实实在在让每一位业主能够亲身体验。此外，如幸福橡树卡等针对老人的贴心专属服务，也使得万科物业在人性化服务方面比同行走的更远。领跑差异化转型王石说过：“未来10年，万科面临着两个转型，一个是从传统的营销向技术科研转型，二是从建房卖房向服务型转型”。这不仅是未来万科发展的方向，更是万科持续领跑房地产行业的核心竞争力。万科打造基于房屋全生命周期的售后服务体系，正是这一核心竞争力的重要体现，也是万科企业与其他房地产开发商实现差异化竞争的重要因素。做行业的领跑者是万科物业执著的目标，但领跑不是仅指规模，万科更想在思维、机制、服务方面做行业的领跑者。多年来，万科物业在中国以优良的专业素质和敬业精神，为25万户万科业主提供了高品质的管理服务，奠定了万科物业行业领跑者的扎实根基，获得了包括“全国住宅管理优秀示范小区”、“联合国人类居住中心优秀社区环境奖”在内的一百多个奖项。多项殊荣也是万科物业坚定向前的动力。海纳百川 有容乃大2009年莲花河畔景苑整栋倒塌后,万科主动支援参与到后续建设工作，主要是考虑到这已经不仅仅是一个建设工程的质量事故或者房地产买卖双方的纠纷，而是已经影响到中国房地产行业的整体形象。万科进入上海房地产市场十九年，各级政府相关部门也给予万科以足够信任和支持，闵行区是万科在上海起步和重点发展的地区，万科应当承担起相应的行业责任。面对行业的困难、政府的期许、购房人的焦虑，万科通过自己的努力，为此续上圆满的故事。记得对于股东对万科接手“楼脆脆”的质疑，万科董秘谭华杰曾经回应过，楼房倒覆事故已影响到上海市的形象和房地产行业的整体形象，作为一家具有社会责任心的开发企业，应当承担起相应的行业责任。万科上海也是这样实践着的。=楼市竞争升级 迎来物业管理“软实力”比拼物业管理是楼市下一个竞争点通过对新品质主义的连续深入挖掘，不难发现，在高品质项目的价值体系中，舒适化和人性化始终是最基本的要素，无论是户型设计还是社区配套都有充分的体现，目前房子的价值也从看地段、看风景不断升级，逐步突破了简单的居住功能，成为一个生活系统，主要特征就表现在对于居住内涵的扩张。淡季楼市的洗礼之下，拼过了绿化和配套，各项目之间又迎来了一场“软实力”的比拼。通过对京城楼市众多品质楼盘的走访，记者发现，降低住房的运营成本是现代住宅的发展趋势，但同时提高售后服务的质量又是房产进一步保值增值的新要求。“当前购房人更看重居家的感受，这是一种内在的精神体验，只有通过后期服务才能实现。”华润橡树湾(楼盘资料业主论坛)的项目负责人表示，购房人不可能再像过去那样，凭借华丽的建筑外观和健谈的销售就将手中珍贵的房票轻易释放。中国物业管理协会副秘书长董贤均告诉记者，房地产并不是没有服务，但是能够形成体系的并不多见，楼市库存的进一步加剧，房子的售后服务将成为下一个竞争要点。市场需要有品质的差异化服务服务，从来不是一个新概念。“过去十年房子不愁卖，大家对产品的服务和要求并不高，因此早期的物业服务只是通过模仿国外来操作，而且多数停留在对硬件管理的阶段，这显然与当前的市场需求已经脱节,”招商物业的相关负责人告诉记者。而在华润橡树湾的负责人看来，提升住宅的品质是一个系统概念，从最初的规划设计，到后期的开发包括最后的物业，方方面面共同构成品质住宅，良好的建筑只是品质的根基，其内涵还是需要持续的物业服务来体现。持续了将近一年半的楼市调控政策正在引领楼市步入拐点，而全行业在经历了调控洗礼之后，对于产品品质化的发展也有了全新的解构，人们对于商品房售后的物业管理提出了新要求：不仅仅是服务，还需要更加有品质的差异化服务。目前，特殊的差异化物业服务已经在一些项目中开始凸现，通过整合资源，诸如资产管理、物业经营、物业顾问等业务不仅能够满足业主个性化的要求，也大大提高了物业公司自身的盈利能力，同时也为行业树立了售后服务品质的新标杆，还加固了持续通胀的环境下，人们对房产保值增值的需求。 观点社区人文是增值重要因素张春艳（第一太平高级物业经理）社会的进步，房地产行业的发展让物业管理从大众粗浅的印象起步，到清晰认识阶段，从早期凭借国外先进的管理经验，到全行业取得了普遍的社会认同，不仅在于改进了业主对生活方式的重新发现，对于政府和谐社会的形成也起到了非常重要的推动作用。因此，目前这个行业正在朝着专业化、国际化的方向发展。与过去相比较，个性化需求蔓延的市场环境中，每一个楼宇都有着不同的特点，菜单式的服务远远不够，需要更加完善细致的服务理念和技术水平的提升。随着房地产市场品质化的推进，除了房产本身的保值，和谐的社区氛围和良好的人文环境更是其后期增值的重要因素，而这些都对物业管理行业提出了更高的要求，因此，物业管理也必将成为房产价值的终极体现。物业从拿地初期参与开发曹筱玲（北京龙湖物业董事长）龙湖物业在北京项目的缴费率已达95%以上，在整个北京的物业公司里名列前茅。其实在物业服务中，别人遇到的问题我们也都曾遇到，我觉得关键是遇到之后，物业公司以什么态度来对待和解决这个问题。龙湖的物业从拿地初期就参与到项目的开发进程中，比如物业会派人了解地块周边的交通情况，为小区出入口的设计、人车路线布局提供参考意见，从而为小区入住后的安全管理、车辆管理打好基础。我们对物业员工的服务要求是“满意+惊喜”，同时要让员工有尊严、自信地工作。龙湖物业员工收入比同行平均收入高20%-30%，我们小心翼翼地维护着员工的尊严，所有物业员工的制服每两周要干洗熨烫一次，员工宿舍也要整齐漂亮。其实整个大社会是靠一个一个社区组成的，当你把社区做到一定程度和规模时，好物业能让业主之间、邻里关系、周边治安、社区配套等环境都有秩序，对整个社会秩序管理建设能起到积极作用。服务核心在于不拘泥于流程华润置地橡树湾物业管理相关负责人橡树湾是华润置地物业情感悉心服务全面落地的项目，除了专业规范的物业基础服务，我们还拥有100个领先于行业的服务细节，而悉心服务的核心价值在于服务的过程中，不拘泥于流程，发挥物业管理者的最大潜能。从业委会成立之前，我们就通过与业主面对面的沟通达成公共决策，有效解决各种问题，这一点受到了业主的高度认可和信赖。这样的做法也获得了政府及行业内最广泛的认同。通过服务中不断的经验总结，和服务理念的创新，橡树湾的人文关怀也渗透进日常服务的各个方面，无论是对空巢老人的关怀，还是定期组织社区文化活动，通过丰富多彩的节目内容调动业主参与的积极性的同时，也搭建了业主间情感交流的平台。通过六年的努力，橡树湾和谐的人文社区已经形成。多数物业收费实行市场价陈纳（北京天鸿宝地物业管理经营有限公司总经理）我们建议开发商重视物业服务的早期介入，利用物业公司专业