房地产调控政策的利弊分析.doc

学习资料收集于网络，仅供参考我国目前房地产调控政策实施的利弊分析摘要 近年来，我国房地产开发呈逐步上升趋势，与此同时出现了不少问题。首先，房地产价格迅猛增长；其次，我国目前房地产市场总量也不平衡，绝大多数的房地产开发公司都投资于一线城市；另外，目前房地产市场运作存在某些不规范行为。针对这些问题，虽然国务院近年来出台了不少相应的调控政策，但是这些政策从中央发布到各个地区实施的过程中发生了不少变化，许多宏观调控政策治标不治本，缺乏具体的方法和措施。本文通过对我国房地产调控政策实施情况分析了其利弊，得出弊大于利的结论，并在此基础上提出了相关建议。主题词 房地产，调控政策，存在的问题，实施的利弊，相关建议1引言房地产和建筑业增长对我国经济增长的贡献率超过了10%，占GDP的比重达到10%，房地产业成为国民经济的重要支柱产业。在未来很长的一段时间内，它依旧会是我国的支柱产业，关系着我国的国计民生。房地产问题不仅仅是经济运行问题，也是社会问题，住房在一定程度上具有公共产品的特殊属性。房地产开发企业在追求利润的同时，绝不能漠视老百姓的需求和期望，必须切实履行企业应该承担的社会责任。近年来，商品房销售价快速增长的状况引起了我国政府及社会各界的关注。因此，制定相关的政策来促进房地产业的合理稳定发展是我国目前的重要任务。同时，对这一系列的房地产调控政策加以审视以及利弊分析也是尤为重要的。2我国房地产业历史回顾房地产业对我国的经济增长起了十分重要的作用。自1978年住房制度改革以来,我国正式确定了房地产市场的全面市场化。众所周知，住房已经从简单的人类生活必需品逐渐转变为投资品的一种。随着房地产业投资者的逐步增加，我国的房价也是呈急速上升趋势。现如今，房价已经严重影响和改变了人们的生活状态。我国政府为了抑制房价非理性上涨，近年来出台了许多相应的调控政策。3目前我国房地产市场现状1-3亚洲金融危机之后，房价出现过一段低迷期。但是，随着经济的逐渐复苏，许多人对于房地产业重新燃起了投资热，渐渐地，房价在人们的盲目投资下呈不断上升趋势。另一方面，近年来，“地王”现象频频出现。地价是房价的主要成本，房价必然随地价升高。而上涨2013年4月10日上海浦东发展置业有限公司竞得浦东唐镇新市镇D-05-01住宅地块，成交总价高达37.75亿元，该地块的成交楼板价高达18199元/平方米，成为2013年上海单价、总价双料地王。由于地方政府希望凭借 “地王” 增加当地财政收入，对这种现象根本没有拒绝的表示。而“地王” 热已经并将持续给我国房地产业带来不容忽视的后果。4我国房地产调控主要措施4.1国土资源部严惩囤地，南京严打囤房2009年9月11日，在国内重点城市房地产价格上涨过快之际，国土资源部对开发商囤地发出最严厉警告：清理自2007年1月1日后的商品房用地开发情况，出重拳打击囤地。同期，9月7日，南京市房产局发布关于开展房地产市场专项检查的通知，打击抬价捂盘、炒房号等行为。4.2新国十条2010年4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。通知特别强调，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知还要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管4。4.3国五条2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。5房地产调控政策实施的有利分析当前我国的房地产调控政策及相应调控措施，其中一些在业界掀起了轩然大波，褒贬不一。一些对住房投机者起到了极大的遏制作用，同时也加据有关数据显示，2010 年 5 月 31 日至6月6日，全国35个重点城市中，有21个城市的成交面积环比下跌5。广州、武汉、北京及成都的跌幅都超过20%。“新国十条”出台后，各地楼市陷入观望，成交量锐减，部分城市楼市成交量出现多达六成的降幅。购房者对房价下跌预期增强，观望氛围越来越浓。楼市成交价依然不减，甚至不少楼盘的价格反而比调控之前更高。与北京，上海，广州等一线城市楼市一样，一些二线城市楼市也呈现量跌价涨态势。综合以上数据和情况，可以说这一阶段的房地产调控政策是在短期内起到了遏制房屋成交量，部分城市房价增幅放缓的作用，投机投资性购房在一定程度上得到了抑制。2007年被业界称为史上最严厉的“政策年”，这一年的政策对当时的房地产市场带来了较大的有利影响。一是一定程度上阻止了房地产开发企业蓄意囤积土地的行为，迫使其加快开发进度。二是影响了房地产开发企业的土地储备模式。国土资源部39号令的规定增加了房地产开发企业获取大型项目的资金压力和获地成本在一定程度上改善了土地供给。政府将大型项目分割成若干小型项目进行招标、拍卖、挂牌，打破了原来由一家公司垄断某一区域开发的格局，有利于增加市场的供应总量和市场竞争力，从而在一定程度上有效的改善市场供给。受调控政策影响，从2007年10月至2008年5月，全国大中城市购房者普遍持观望态度，炒房者退出房地产市场，刚性需求购房者持币观望，等待商品房销售价格的进一步下跌。这导致多地商品房成交量大幅萎缩，空置率急剧上升。自2009年开始，我国房地产调控过程中，出现了一些地方政府的身影，如北京、上海、青岛、深圳等地纷纷出台了关于贯彻落实“新国十条”的实施细则，遏止本地区的房价过快上涨；以及部分省市根据 2011年1月26 日出台的“新国八条”的要求，根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力确定并向社会发布本地区年度新建住房价格控制目标。这些做法均体现了地方政府在国家房地产调控过程中所起到的重要作用。因此，在法律中明确赋予地方政府房地产调控执行权，将其纳入合法的调控主体范畴，不但能使其调控行为具有合法性和正当性，而且也有利于调动地方政府调控房地产的积极性，与中央的调控政策尽量保持协调一致。如下图所示，2011年，在新国八条出台后，我国的房地产开发投资增速有了明显的下降趋势。6房地产调控政策实施的不利分析我国不论是从土地、规划还是销售等方面都进行了一系列的调控，但最终结果都无法达到预期效果，房价依然持续上涨。由此我们可知，国家出台的一些列调控政策都具有一定的弊端。6.1政策尚未考虑到长远性发展在“国十条”刚颁布时出现的房价短期跌落由于居民的刚性购房需求在经过长期积累后，房价上涨的幅度回到过去，有些地方甚至超越了以往的房价。这样一来，不仅没有有效遏制房价上涨，反而更加重了人们的购房压力。因此，调控政策在取得了一些积极效果使房地产投资的规模和速度放缓，有力的打击了炒房者的同时，也片面地打击了改善型住房需求者。6.2政策与现实有较大差距2007年12月1日颁布的经济适用住房管理办法，其中明确指出只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房，且单套经济适用住房的建筑面积限定在60平方米左右。 首先从公共价值来说，规定经济适用住房只有城市低收入住房困难家庭可以购买，确实已经照顾到了很大部分没有能力买房的城市人口6。但同时对于城市中等偏下收入的人来说，经济适用住房同样是至关重要的安身立命之所，而这部分人的需求在此政策中却没有考虑。1998年国发23号文件中规定“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，其目标群体是中等收入和低收入家庭，大约占全社会家庭总数的70”。2003年国发18号文件中规定“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房，其目标群体是中等偏下收入和低收入家庭，大约占全社会家庭总数的30”。到2007年经济适用住房管理办法却明确指出只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房(大约占全社会家庭总数的10)，缩小了其所覆盖的范围。也就是说并非所有中等偏下收入者可以购买经济适用房，那么这些人群又哪来的经济基础去购买经适房以外的住房呢？这是此调控政策最大的弊端。正如下图所示，2012年南京市区的用地构成中，商品房和保障性住房所占面积相同。然而，实际生活中，有足够的经济实力购买商品房的是少数人数，大多数家庭还是负担不起这类高价商品房。因此，保障性住房的比例应该高于商品房所占比例。南京市2012年供地计划构成图6.3政府实施不到位就目前房地产调控政策的实施情况看来，各地政府作为实施者，在实施过程中产生的负面影响很大。虽然“7090”规定虽已淡出舞台，但当时被业界部分专家称为定位精准，目标明确的“7090”规定以及关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的出台，明确了“自2006年6月1同起，各城市(包括县城)年度(从6月1同起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70以上。”“城市商品住房总面积是一个弹性极大的词语，它成为了政府与房地产开发商携手合作、共同规避政策的挡箭牌。例如一个城市有很多的项目开发，而这些项目随着城区的不同，会在不同的城区规划部门审批，某些地方政府为了能够“拉动地方经济增长”、“增加地方财政收入”而对开发商采取“睁一只眼闭一只眼”的纵容念度，不会在“9070”政策上控制太死，从而消极执行“9070”政策，这是地方政府执行政策不力的直接表现。6.4信息不公开另外，令老百姓感受最深的一点就是，我国房地产业对于相关信息的“不公开”做法。我们普通人永远不可能知道某一栋楼它的建设成本究竟是多少，每一平米的成本又是多少。这本应该是作为购房者应有的知情权，可在房地产开发商那儿，这却成为了“商业机密”，令人无从得知。目前还有一种现象相当普遍。例如，某一房地产开发公司有一个新楼盘要销售，为了“吸引”购房者，他们会雇佣一些民工，彻夜在售楼处外排队，造成此房销售火爆的假象，以“欺骗”广大消费者前来购买。明明可能还剩50套住房，他们会告诉消费者只剩5套。这样一来，许多人会打消原本犹豫不决的想法，急速下单购买。尽管当前的房地产调控政策多次强调要完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。但也只限于中央政府的政策指向，下面的地方政府和媒体，天天把降低房价喊在口中，并制定一些房地产专刊，定期地分析城区各地段的房价。期间还不乏有所谓的专家学者，勾结开发商，散步“谣言”，影响普罗大众对于房价的正确判断。因此，要真正做到信息透明、全面、及时、准确还需要相当长的一段时间。7加强房地产调控政策的建议7.1增加保障性住房的供给“国四条”已经明确提出：要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率，在保证质量前提下，加快普通商品住房建设；要继续大规模推进保障性安居工程建设。7.2严惩破坏房地产市场运作者对于在房地产交易过程中，故意为了一己私利而违背市场规则者予以一定的处罚，行为严重的不惜对其采取法律手段，以此来维护房地产市场的健康运作。7.3规范房地产中介企业建议全国各地区成立房地产中介行业的协会，由政府对其职责进行明确，并制定专业化、正规化的准入制度，提出协会具体工作要求。7.4政府尽职尽责政府的责任是在房地产市场失去平衡时要进行必要的宏观调控，在宏观调控中政府绝对不可以为了经济的增长而纵容包庇开发商，而应该维护房地产市场的健康稳定地运行，促进公平竞争，防止过度投资和炒作，确保房地产市场的正常秩序7。结语 近年来，国家为了使房地产市场达到平衡，出台了一系列的调控政策。理所当然地，这些政策在一定程度和一定时期内为我国的房地产市场降了温，但其缺乏长期和显著的作用。相反，这些调控政策在一定范围内对于房地产市场产生了不少的弊端。而且据目前看来，这些弊端要大于其所带来的利。因此，我国的房地产调控政策还有相当远的一段路要走。参考文献1房地产市场几个重大问题反思易究容.人民网.2006-04-19.http：//GB/49154/49155/4330817.html2