浅谈项目业主工程前期阶段的投资控制.docx

浅谈项目业主在工程项目前期阶段的投资控制摘要：本文针对项目业主在决策、设计、招投标工程项目建设前期阶段如何进行投资控制，以更合理、有效地利用投资，使建设项目取得较好的经济效益和社会效益。关键词：项目业主、前期阶段、投资控制引言：工程建设项目前期投资控制，是指在项目投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段，把工程建设项目投资的发生控制在批准的投资限额内，以保证项目投资管理目标的实现，尽可能地减少项目工程成本，最大限度地提高企业的投资收益并取得较好的经济效益和社会效益。一、工程建设项目决策阶段的投资控制项目决策失误，主要体现在不该建设的项目进行投资建设，或者投资方案的确定不合理等。诸如此类的决策失误，会直接带来不必要的资金投入和人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的损失。 1、 进行多方案技术经济比选。确定最佳方案，一是规模合理，规模过少，资源不能有效配置，单位成本高，经济效益低，规模过大，超过市场需求量低，导致开工不足，产品积压或降价销售，经济效益低下。二是建设标准应从实际出发，区别不同地区规模、等级和功能合理确定。三是生产工艺、设备选型要选用先进适用、经济合理。2、 建立科学决策体系，合理确定投资估算。投资估算是工程项目投资的龙头，抓好估算才能做到宏观控制，搞好投资估算的前提是项目决策的科学化和合理的投资估算指标，决策科学化的关键在于科学的决策体系和决策责任制，合理的投资估算取决于投资估算指标。因此，决策体系要明确责任制，编制高质量的估算指标。3、 客观做好项目评价。建设项目经济评价是项目决策前的可行性研究和评估中，采用现代经济分析方法，对拟建项目计算期投入产出诸多因素，进行调查、预测、研究、计算与论证，选择最佳方案为决策项目的依据，它是可研和评估的核心内容，最大限度地提高投资效益。由于经济评价分析和参数设立了科学的分析计算指标的判别依据，使项目和方案经过需要可能可行最佳，深入分析和比选，把项目和方案的决策建立在最佳的基础上，避免了依据不足、方法不当、盲目决策造成的失误。二、项目业主在工程建设项目设计阶段的投资控制 在项目做出投资决策后，投资控制的关键就在于设计。据分析，设计费一般只相当于建设项目全寿命费用的1%以下，但是对工程造价的影响度占75%以上。要有效控制工程投资，就要重视工程设计对控制项目投资的作用，加强设计工作的审查，提高设计质量。一个充分反映情况项目业主意图的优秀设计，又可大大减少施工阶段施工单位对业主的索赔，降低投资影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。在设计阶段，项目业主可从如下几方面控制项目投资。实行设计招投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。如中国信达资产管理股份有限公司广西分公司业务楼项目采用了招投标制度确定设计单位，实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。设计针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议；对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为设计阶段成本控制重点，包括但不限于：1) 土方工程：争取设计一次到位，减少动土次数，重点控制挖运方数量；2) 挡土支护工程：结构做多个方案比选，优化设计，给出挡土支护的经济指标值；3) 桩基工程：该工程特点是不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，一定要做几个桩基形式的方案比选后，再制定经济指标值；4) 结构工程：是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要控制钢筋、混凝土含量的限额设计值；5) 建筑、装修工程：该部分影响成本的主要因素为材料选型，而且要避免重复设计和施工，减少设计变更及补充设计，重点对住宅外墙砖、铝合金门窗、标准层电梯前室装修、防水工程等制定经济指标值；6) 安装工程：主要控制设备（电梯、机房设备等）及材料（管线）选型及方案优化；7) 景观工程：景观工程设计前充分考虑营销的要求、施工图的质量及材料的选型是该部分成本控制的重点，对硬质地面材料、绿化工程制定经济指标值；8) 分包工程：该部分的特点是专业性较强，政府相关规定有一定的可操作性，成本控制的重点是方案的深化及优化。开展价值工程的应用。在设计阶段，对设计方案进行优化选择，不仅从技术上，更重要的是从技术与经济相结合的角度，进行充分的论证。在进行方案比选时，可以采用成本效益分析方法。在满足工程结构及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案。而设计方案一经确定，又可采用价值工程方法，千方百计降低工程造价。价值工程就是通过对产品的功能分析，使之以最低的总成本，可靠地实现产品的必要功能，从而提高产品价值的一套现代化的科学手段。运用这一方法，就可能通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程投资，实现建设项目的最佳经济效益，社会效益和环境效益价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上长，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是：以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。抓好建筑设计与二次装饰设计的有机结合 实践经验证明，对内、外装饰有特别要求的项目，在建筑设计阶段就开始着手二次装饰的设计，并把二者有机地结合在一起，将有利于其他专业的设计，有利于控制变更及投资。否则，等施工到一定程度，甚至到主体快完工时再进行二次装饰设计，极易与已完工的主体及预埋发生冲突，将导致变更、增加投资。 加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在设计出图前，组织总工办、工程部、资产经营部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。三、项目业主在工程建设项目招投标阶段的投资控制 新开工建设项目应进行招投标，通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。我们对施工单位的选择是比较慎重的，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。我们选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。我们优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。我们还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。另外工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对直接影响工程造成价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。工程造价控制贯穿于工程建设全过程中，工程项目