房地产经纪--综合分析题.doc

房地产经纪概论（B）一、单项选择题1.经纪人提供中介服务，是以（A）为目的。 P1A.盈利 B.代理 C.发展 D.行纪2.经纪人是（C）人，也称居间人，在商业活动中不归属于委托方或第三方，完全处于中间地位。P8A.服务 B.代表 C.中介 D.销售3.佣金分为法定佣金和（D）两种。P6A.定金佣金 B.订金佣金 C.预付佣金 D自由佣金4.经纪人收受回扣，是（C）行为。P7A.不合理 B.合理 C. 违法 D.可以理解5.经纪人在经纪活动中，除非事先有（C），经纪人不得要求当事人支付佣金以外的其他费用。P10A.经纪*作 B.经纪劳动付出 C.经纪合同约定 D.特殊考虑6.房地产经纪业是（D）性行业。P12A.房地产开发 B.房地产代理 C.房地产生产 D.房地产服务7.房地产(C)是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为。P15A.行纪 B.居间 C. 代理 D.包销8.根据中国有关规定，房地产经纪人（C）以其注册的经纪机构的名义从事经纪活动。P16A.不能 B.不必 C. 必须 D.可以10.具有协理资格的房地产经纪人员，（B）在具有房地产经纪人执业资格的人员指导下协助开展经纪工作。P17A.不必 B. 应当 C.可以 D.不能11.（A）是房地产经纪基本业务流程主要环节之一。P59A. 佣金结算 B.经纪人接受培训 C.物业投资 D.物业开发12.在承接每一项业务中，重要的是为客会提供高质量的服务，以（D）来赢得客户。P59A.良好关系 B.回扣 C.经纪技巧 D. 质量和信誉13.物业检验的基本途径有：文字资料了解、现场实地察看、（B）。P61A.听买家讲 B. 向有关人员了解 C.看电视 D.听其他人员讲14.房地产经纪人受理了委托业务后，主要应收集三方面的信息：（D）、与标的物业信息相关的市场信息和委托方信息。P62A.股价信息 B.本公司信息 C.发展信息 D. 标的物业信息15.在代理（或协助）交易达成的业务环节中，主要工作是（A）、代理或协助签订交易合同。P63A.协调交易价格 B.代理房屋过户手续 C.收取佣金 D.售后服务16.售后服务的内容可以包括三个方面：延伸服务、改进服务和（C）。P65A. 售中服务 B.体验服务 C. 跟踪服务 D.产品服务17.房地产经纪相关业务包括：（C）、抵押贷款手续代办、房地产信息咨询、法律服务、房地产价格评估、住房职业担保、房屋装潢、搬家服务等。P65A.提供留学 B.办理户口C. 交易登记及权证代办 D. 物业管理18.房地产登记主要包括类型：初始登记、变更登记、注销登记、（B）和房地产文件登记备案。P67A.交易登记 B. 他项权利登记 C. 变化登记 D.开发登记19.住房贷款方案主要由三个要素组成：（A）、贷款类型、还款期限。P70A. 贷款额 B.贷款利率 C.贷款银行 D.贷款人员20.房地产经纪信息通常包括四个方面的信息：（B）、客户信息、房地产市场信息、房地产经纪行业信息。P102A.经济信息 B. 房源信息 C.房屋信息 D.店主信息21.房地产经纪信息的三个基本要素：语言要素、（B）要素、载体要素。P102A.书面 B. 内容 C.字体 D.形式22.(C)登记表是客户资料中最重要的表格。P109A.房源 B.经纪人 C.客户 D.店务23.房地产经纪机构是（A）P142A.企业 B.几个人的集合C.加盟 D.连锁24.房地产经纪机构提供的经纪服务，具有（B）P142A.加速商品流通的性质B.非实物性、生产与消费同时性，不可储存性C.推动市场规范完善的功能D.使经纪人获利的目的25.房地产经纪机构是专业性企业，其专业性含义为（C）P142A.个人取得经纪协理评估认证B.从业人员具有大专以上学历C.从业人员基础知识、操作水平的专业性，经纪企业组织分工的专业性D.个人取得经纪人评估认证26.房地产经纪机构的顾问功能，是指经纪人（A）。P143A.凭借自己的专业知识和市场经验，给予投资置业者、发展商提供一些咨询意见，帮助这些人士选择更合适的物业B.利用自己掌握的物业资料和市场信息，为客户提供客观科学的资讯C.协调买卖双方就买卖条件达成一致，发挥议价功能D.使业主有大量买方来洽谈购买其物业，帮助业主卖出好价位；另一方面，帮助买方以较合理的价格买进适合自己的物业。27.所谓道德，是指（D）。P170A.人的行为应合于理利于行B.人们行走的道路，运动变化发展的规律或规则C.人们内心情感或信念D.人们在社会生活实践中所形成的关于善恶是非的观念、情感和行为习惯，并依靠社会舆论和良心指导人格完善，调节人与人、人与自然关系的规范体系28.人们维护自己所从事行业的整体利益的基本意识，是（D）的萌芽。P170A社会公德意识 B.行业道德规范 C.道德关系 D.职业道德意识29.人们往往对将来能够带来源源不断收益的房地产，视为一笔能够产生同样收益的货币资本，这就是（A）原理的朴素表达。P120A.资本化B.预期C.替代D.适合30.房地产经纪人的仪容应给人（A）的感觉。P183A.整洁、稳重、易于接近B.活泼、灵活、机灵C.新颖、时尚、文雅D.奇异、潮流、冷淡31.房地产经纪相关专业基础知识不包括（A）。P183A.文学、艺术知识B.经济学知识C.法律知识D.心理学知识32.下列（C）国家或地区建立了房地产经纪过失保险制度。P184A.广东省B.中国香港C.美国D.上海市33.香港地区的地产代理牌照可分为地产代理（公司）牌照、地产代理（个人）牌照和（B）。P182A.房地产经纪人牌照B.营业员牌照C.房地产经纪员牌照D.房地产经纪人协理牌照34.房地产经纪人员职业资格的种类包括房地产经纪人执业资格和（ C）。P24A.房地产经纪人协理执业资格 B.房地产经纪人助理执业资格C.房地产经纪人协理从业资格 D.房地产销售员执业资格35.房地产经纪人执业资格可以在（D）范围内注册执业。P25A.县级行政区域 B.地市级行政区域C.省、直辖市、自治区 D.全国36.房地产经纪人执业资格注册有效期一般为（C）年。P28A. 一 B.二 C.三 D.四37.房地产经纪人执业资格注册有效期满前（C）个月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册。P28A. 一 B.二 C.三 D.四38.以注册房地产经纪人身份执业，下列说法正确的是（D）。P27A.全国统一执业资格考试合格后即可以B.只有通过全部课程的考试且名列主管部门合格者名单后才可以C.取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书后即可以D.取得中华人民共和国房地产经纪人执业注册证后才可以39.房地产经纪人不得同时在（A）家及其以上的房地产经纪机构从事房地产经纪活动。P36A.二 B.三 C.四 D.五40.房地产执业资格注册有效期内，经纪人若想调到另一家经纪机构执业，除与原机构解除聘用关系外，还应及时办理注册（D）手续。P24A.调动 B.调离 C.转移 D.变更41.房地产经纪机构设立的分支机构（B）。P32A.具备法人资格 B.不具备法人资格C.是否具有法人资格得由经纪机构总部规定D.是否具备法人资格要视分支机构有无独立可支配的财产来判断42.对于房地产经纪合同，不能理解为（A）。P76A.单务合同 B.劳务合同C.有偿合同 D.可以是口头合同43.代理是指代理人在代理权限内，以（C）的名义实施民事法律行为，委托人对代理人的代理行为承担民事责任。P28A.代理人 B.第三人 C.被代理人 D.经纪人44.因被代理人的经营能力不足，授权经纪人的代理活动属于（B）活动。P28A.事务代理 B.商事代理 C.指示代理 D.媒介代理45.有关房地产居间、代理活动，理解正确的是（D）。P28A.经纪人只能以卖方的名义从事居间服务B.经纪人只能以买方的名义从事居间服务C.以买方还是卖方的名义从事居间服务须依据合同约定D.只能接受一方委托人的委托从事代理服务46.下列对居间报酬的理解，正确的是（C）。P87A.根据按劳分配原则，如果房地产经纪人已提供了居间服务，无论是否促成交易，均有权收取报酬B.居间服务促成了合同的订立，虽在申报转移登记时交易标的遭法院查封，委托人仍应支付报酬C.从事居间活动时若有损害委托人利益的行为，经纪人无权要求委托人支付报酬D.订立居间合同时，报酬由双方约定，经纪人无须告知物价主管部门核定的收费标准47.下列说法下不正确的是（D）。P126、130、137A.土地价格是地租的资本化B.土地价格的实质是一定年数的地租的总和C.比较法的理论依据是替代原理D.成本法的理论依据是房地产价格形成的资本化原理48.房地产估价的三大基本方法包括比较法、收益法和（D）。P129A.路线价法 B.购买方法 C.收益倍数法 D.成本法49.收益法的理论依据是房地产价格形成的资本化原理和（D）原理。P137A.供求 B.变动 C.替代 D.预期50.比较法作为估价的三大基本方法之一，其理论依据是（D）原理。P129A.预期 B.资本化 C.供求 D.替代二、多项选择51.经纪活动的作用具体体现在（ABDE）方面。P2A.加速商品流通 B.传播经济信息C.规范市场秩序 D.优化资源配置 E.促进经济发展52.经纪人应当是具有（BD）的人才。P8A.演讲技巧 B.良好声誉 C.多才多艺D.专业素质 E.文字技巧53.经纪活动的特点是（ABDE）。P4A.广泛性 B.服务性 C.无偿性D.有偿性 E.非连续性54.具备房地产估价师资格者，报名参加房地产经纪人执业资格考试，可以（BC E）。A.免考房地产经纪概论 B. 在二个考试年度通过应试科目 C.不免考 D.免考房地产基本制度与政策，在二个考试年度通过其余应试科目 E.免考房地产基本制度与政策，在一个考试年度通过其余应试科目55.根据不同方式，可以将房地产经纪业务分为（BE）、房屋租赁经纪等。P58A.房地产评估经纪 B. 房地产抵押经纪C.房地产物业管理经纪D.房地产开发经纪 E. 房地产买卖经纪56.（ABDE）是房地产经纪基本业务流程主要环节之一。P63A. 看房 B. 物业查验 C. 物业管理D. 售后服务 E. 签订经纪合同57.我国目前住房抵押贷款的主要形式有（DE）、公积金贷款与商业贷款的组合。P70A. 无息抵押贷款 B.浮动利率抵押贷款C.固定资产贷款 D. 公积金贷款 E. 商业贷款58.房地产经纪信息的四个管理原则：（BD）、目的性、网络化。P105A.整理性 B.时效性 C.流动性D.系统性 E.符合性59.房地产经纪信息的主要收集途径包括（BDE）。P106A.经纪人考试教材 B. 从有关单位内部C.房地产估价机构 D. 从公开传播的媒体上 E. 现场收集 60.房地产经纪机构的业务类型有（A、C）P145A.单一型 B.租赁型 C.复合型D.买卖型 E.抵押型61.房地产经纪机构有以下几种组织形式（A、B、C、D）。P150-152A.直线参谋制组织结构形式B.分部制组织结构形式C.矩阵制组织结构形式D.网络制组织结构形式E.垂直组织结构形式62.房地产经纪机构岗位设置基本原则（B、C）。P158A.一人多能 B.因事设岗 C.因岗设人D.分工合作 E.取长补短63.房地产经纪机构的业务支持部门不包括（B、C、D、E）。P156-158A.交易管理部 B.连锁店 C.财务部D.办公室 E.人事部64.职业道德是指人们在从事各种职业活动的过程中应该遵循的（AB）。P171A.思想、行为准则 B.思想、行为规范C.职业标准 D.职业内涵E.职业意识65.房地产经纪人执业修养基本要求不包括（CDE）。P178-180A.守法经营 B.恪守信用 C.以身作则D.为人师表 E.按劳付酬66.以下（ACE）与房地产经纪人基本礼仪修养不相违背。P181A.广泛寻找房源 B.仪容与着装显得邋遢 C.接待客户彬彬有礼D.轻易承诺、许诺 E.灵活变通需求67.申请注册的房地产经纪人必须同时具备以下条件（A、C、D）。P28A.取得房地产经纪人执业资格证书B.无迟到、早退等违纪记录C.未受刑事处罚 D.经所在经纪机构考核合格E.男性不超过60周岁，女性不超过55周岁。68.房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系包括（A、C、D）。P29-30A.执业关系 B.职业关系 C.法律责任关系D.经济关系 E.股东与合伙企业关系69.合伙人可以用（A、B、D、E）出资组建合伙制房地产经纪机构。P31A.货币 B.实物 C.土地所有权D.商标权 E.专利权70.下列有关个人独资房地产经纪机构承担机构债务的说法，正确的是（DE）。P31-32A.投资人以其投资的财产承担有限责任B.投资人在其投资的财产总额内承担无限责任C.投资人可以是一个自然人，也可以是一个法人D.投资人以其个人财产对机构债务承担责任E.投资人对机构债务承担的是无限责任71.设立房地产经纪机构，应当具备下列条件（A、B、C）。P33A.机构名称应当注明“房地产经纪”字样B.有固定的经营场所C.具备房地产经纪人员职业资格的人数达到规定数量D.有收费许可证 E.有税务登记证72.房地产机构与委托人签订合同，说法正确的有（A、D、E）。A.应遵循平等，自愿原则 B.一旦签订即不可以解除但可变更C.一旦签订即不可解除与变更D.洪水冲毁房屋致使合同无法履行的可以解除E.地震导致合同不能如期履行的可以变更73.房地产经纪人在执业中应禁止下列行为（A、C、D、E）。P41A.将法院查封的房产代理销售B.经纪人受抵押人委托代理销售抵押权人同意其转让的设有抵押权的房产C.允许孪生兄弟以自己的名义从事房地产经纪活动D.带客户看业主并不准备出租的房屋，赚取“看房费”E.接受开发商的委托以内部订购名义推销即将开工的楼盘74.经注册的房地产经纪人有下列（A、B、C、E）情形之一的，由原注册机构注销注册。A.被判入狱服刑一年B.被原聘用的经纪机构解聘且无另外的经纪机构聘用C.执业同时又将自己的证书借给外地同学开办的经纪机构办理注册D.因健康原因导致脱离房地产经纪岗位23个月E.赴国外留学研究房地产经纪理论34个月75.房地产代理合同的委托人的义务包括（A、B、D、E）P84A.承担后果的义务 B.承担处理事务费用的义务C.亲自处理事务的义务 D.给付报酬的义务E.承担赔偿损失的义务76.根据居间人所接受委托内容的不同，居间合同可以分为（D、E）。P86A.房地产买卖居间合同 B.房地产代理居间合同C.房地产有偿居间合同 D.房地产指示居间合同E.房地产媒介居间合同77.房地产经纪人在履行居间合同时的义务包括（A、D、E）。P87-88A.如实报告的义务 B.支付报酬的义务C.支付必要费用的义务D.尽力提供服务的义务 E.保守机密的义务78.下列说法正确的是（A、B、C、E）。P118-119A.房地产价格是关于房地产权利的价格B.同一宗房地产可以有多种不同权利内容的价格C.房地产价格具有显著的个别性D.房地产价格由政府主管部门定价E.房地产价格总体上具有周期性循环的特点79.根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将影响房地产价格的因素分为（B、C、D、E）。P123-124A.区域因素 B.经济因素 C.社会因素D.行政和政治因素 E.理化因素80.房地产价格的形成原理不包括（A C）。P120-122A.政府定价 B.资本化原理C.政府指导价 D.替代原理和变动原理E.均衡原理和适合原理三、综合分析题(一)胡某、李某、陈某三人拟共同发起设立一家“天罡房地产经纪公司”房地产经纪机构。胡某、李某具有房地产经纪人执业资格，陈某仅具有房地产经纪人协理从业资格。经纪机构成立后，聘请了房地产经纪人崔某、经纪人协理王某担任写字楼经纪部负责人。一天，王某接待一位客户朱某，朱某委托天罡经纪机构代理销售其拥有的一间办公房，天罡与朱某签订了房地产经纪合同，确定经纪的佣金为成交价格的3.0%。王某在对该物业的权属状况进行调查时，发现该物业在2年前已由朱某出租给刘某，租赁合同约定的租期为21年。81.天罡房地产公司要依法成立，(ABC)是正确的。 P33A.注册资金须达10万元以上 B. 胡某、李某作为股东，陈某不得作为股东 C.租期二年的办公场地 D. 胡某、李某、陈某的合伙协议82.天罡与朱某签订的房地产经纪合同，以下(C)说法是正确的。A.王某作为天罡的代表在房地产经纪合同上署名B.经口头请示胡某同意后，王某作为天罡的代表在房地产经纪合同上署名C.崔某没有办理具体的经纪事务，但崔某作为天罡的代表在房地产经纪合同上署名D.王某擅自代李某作为天罡的代表在房地产经纪合同上署名83.该物业在由天罡代理转让后，原租赁合同(B)。A.无效B.有效，有效期为18年C.有效，有效期为19年D.有效，有效期为21年84.王某未将该物业存在租赁的情况告诉其业务主管，买受方在不知情的情况下受让了该物业，则买受方的损失(AD)A.由天罡公司承担B.只能由王某个人承担C.天罡公司在10万元的额度内承担责任D.由朱某承担85.如果该物业在租赁前三个月由朱某抵押给工商银行，则(BC)。A.租赁合同对工商银行有约束力B.租赁合同对工商银行没有约束力C.因为物业转让未经工商银行同意，物业转让合同无效D.不管物业转让是否经工商银行同意，物业转让合同有效(二)乙市的大行房地产经纪公司的经纪人贾某接受甲市的宏程公司委托，为其在乙市代理承租一间办公室。双方在经纪合同中约定，大行公司应在二个月内代理宏程公司承租一位置适中、月租金不超过3万元、面积在300平方米左右的办公室，经纪佣金为3万元。86.如经纪合同订立后70天，大行公司以宏程公司名义承租一间合适的办公室，以下（B）说法是正确的。A.宏程公司应当支付部分经纪佣金B.如果大行公司代理承租前，传真告知了宏程公司，宏程公司未提出异议，则宏程公司应当支付租金和经纪佣金C.如果大行公司代理承租前，传真告知了宏程公司，宏程公司未提出异议，则宏程公司应当支付租金，但可以不支付经纪佣金D.宏程公司应当支付全部经纪佣金87.如果经纪合同订立5天后，大行公司经宏程公司同意，将该经纪事务转委托欣欣房地产经纪人事务所。以下（D）说法是正确的。A.大行公司与欣欣房地产经纪人事务所就经纪事务承担连带责任B.大行公司仍然是独立承担责任C.大行公司不承担任何责任D.大行公司仅就欣欣房地产经纪人事务所的选任及其对欣欣房地产经纪人事务所的指示承担责任88.大行公司在经纪活动中发现面积在300平方米的位置适中的办公室，月租金普遍在4万元左右。大行公司从事该经纪业务，（AB）是正确的。A.应当按照委托人的指示处理委托事务B.需要以月租金4万元左右代理承租的，应当经委托人同意C.以月租金4万元左右代理承租的，经纪佣金应增加1万元D.以月租金4万元左右代理承租的，但不能要求增加佣金89.如果经纪合同订立5天后，大行公司未经宏程公司同意，将该经纪事务转委托欣欣房地产经纪人事务所。以下（AD）说法是正确的。A.大行公司应当亲自处理委托事务B.大行公司仅就欣欣房地产经纪人事务所的选任及其对欣欣房地产经纪人事务所的指示承担责任C.大行公司承担主要责任，欣欣房地产经纪人事务所承担次要责任D.大行公司应当对欣欣房地产经纪人事务所的行为承担连带责任90.如果经纪合同订立5天后，宏程公司通知大行公司，拟同时委托欣欣房地产经纪人事务所办理该经纪事务，大行公司对此表示同意，欣欣房地产经纪人事务所与大行公司共同办理了该经纪事务。（A B ）是不恰当的。A.欣欣房地产经纪人事务所对经纪事务独立承担责任B.大行公司对经纪事务独立承担责任C.大行公司与欣欣房地产经纪人事务所对经纪事务承担连带责任D.委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。(三)李四委托中天房地产经纪人事务所的经纪人刘军购买一套二手房，刘军推荐张三拥有的一套房屋，李四看房后拟同意购买。于是，李四与张三在中天的办公室商谈房屋买卖合同事宜。91.假设李四与张三办理了该房屋的转让手续，则（A B）。A.李四应当按照约定支付报酬B.刘军为促成李四与张三的房屋转让合同成立而发生的1000元费用，由中天房地产经纪人事务所负担C.刘军为促成李四与张三的房屋转让合同成立而发生的1000元费用，由刘军自己负担D.刘军为促成李四与张三的房屋转让合同成立而发生的1000元费用，由李四负担92.假如李四与张三未达成该房屋的转让合同，而刘军为该经纪活动发生了1000元的费用，以下（A C）是恰当的。A.中天房地产经纪人事务所不得要求支付经纪佣金B.中天房地产经纪人事务所可以要求李四支付从事居间活动支出的1000元费用C.中天房地产经纪人事务所可以要求李四支付从事居间活动支出的1000元费用当中的必要费用D.中天房地产经纪人事务所可以要求李四支付原经纪佣金的一半93.在李四与张三就该房屋的转让合同进行洽谈过程当中，刘军不得有（A）行为。 P70A.将李四可承受的最高购买价告诉张三B.将房屋转让涉及的税费告诉李四与张三C.将张三的付款能力等个人信用情况告诉李四D.将张三的房屋存在租赁情况告诉李四(四)李蓝来到顺心房地产经纪公司，店内有一位穿着超短裙、无跟凉鞋的经纪人走过来说：“有什么事，是租还是卖？” 李蓝回答拟出租房屋，经纪人说：“来，登个记”。说完，该经纪人拿出一张小纸条，扔给李蓝，这时桌上一部电话响了，经纪人身子靠在椅背上，拿起电话说：“喂，有什么事？”说话当中，桌上