房地产行业各地市场动态报告.doc

每周房产北京东方信邦投资顾问有限公司 共35页 星期一 时间:2003/07/28北京:(010)68524883 上海：（021）64284183/2 深圳：(0755) 82280383=宏观 北京 上海 广东全国各地 海外、港台 相关行业宏观我国房产开发投资猛增三成多上半年商品房销售额同比增44%统计局：6月份国房景气指数止跌回升我国住宅建设将呈现新趋势CEPA催旺港人北上置业潮 回首页 北京北京五大新规管住开发商，地产转让办法将出台售已购公房纳税有新规，新购普通住宅减半征收契税上半年商品房销售额增长75.5%，经济适用房建设加快二季度均价5692元东城最贵，房价每平米降了620元北京经济适用房销售爆棚，专家解析“牛市”行情三环内二手房交易活跃，上半年成交4000套增长5成新开盘项目将突破12个，北京经济适用房井喷上市顺义新城规划老外中标，2006年底完成主体框架建设内地土地交易透明化，香港房地产商抢滩北京房市六层住宅楼有望装电梯，有关部门正进行可行性研究中指预报第二十五期：世纪东方城价值预测：东方瑞景项目 回首页 上海上海各区五月份住宅楼价(单位：元人民币/平方米)申城推出38幅地块用于普通商品住宅建设上海将公布未来两个月内分批招标30幅土地央行上海分行提醒：不能轻言房贷低风险上海旧区改造地块纳入公开招标范围申城购房新政8月出台，对中低收入者适度倾斜投资消费双拉动，上海楼市稳中有升沪上“阻力盘”销售下跌上海中价房需求仍将增加上海“商铺投资圈地”风行浦东：上半年再创历史新高，住宅新开工530万平方米上海：浦东中低价位房，入市行销三四五二手房交易量8年翻了29.4倍中长期租客支撑租赁市场杨浦普陀二手房“露头角”上海打造世界顶级别墅上海十大国际品质典范住宅揭晓房地产百强销售同比增五成 回首页 广东广州将在近期出台房贷监管细则广东房地产投资上半年成功降温深圳房地产市场未现泡沫深圳商业用房租赁价格下降深圳：楼盘可售面积供大于求港人深圳置业半年减13%东莞微利房开发蕴藏大商机广东汕头：半年收回闲地1739亩 回首页 全国各地贵阳全面肃清“烂尾楼”武汉市年内新增万余套经济适用房甘肃兰州土地开发潜力大海口：“烂尾楼”完全处置还需十年中海南房地产负荷前行湖南民间投资成房地产开发主体2003年1-6月河南房地产开发投资统计数据呼和浩特市上半年完成房地产开发投资6.6亿多6月成都住宅均价1929元福州：二手房持续升温杭州：余杭收回4200亩被“圈”土地山东投资460亿建设小城镇台商拟50亿拓沈阳房产中远国际投资沈阳地产 回首页 海外、港台发达国家房产过热令人忧，供需失衡是上涨直接诱因美国：低利率带旺房产市场 回首页 相关行业物业管理“金矿”仍待发掘申城物管明年按质收费，地方性条例正在制定今年上海整顿六大重点之一，整顿建材装潢市场广州禁用13种建筑材料1-5月水泥行业经济运行情况好于往年三季度三级螺纹钢筋市场趋势预测：东北建筑钢材市场价格8月份开始回落广州建材价格小幅下滑长沙钢市板材、建材型材价格走势郑州建筑钢材市场态势贵阳建筑钢材、中板、型材市场相对稳定汕头建筑钢材价格平稳下跌消费新趋势石材成为建筑装饰首选用料今年木材供销稳步增长 回首页 宏观我国房产开发投资猛增三成多国家统计局日前发布的统计报告显示，上半年全社会固定资产投资19348亿元，同比增长31.1%。分经济类型看，国有及其他经济类型投资15073亿元，增长32.8%；集体经济投资2461亿元，增长34.0%；个体经济投资2819亿元，增长24.3%。各种经济类型投资增速均快于上年同期。按管理渠道分，上半年基本建设投资7677亿元，同比增长29.7%；更新改造投资2954亿元，增长39.2%；房地产开发投资3817亿元，增长34.0%，增速均快于上年同期。统计表明，上半年，全国31个省区市中有25个地区国有及其他经济类型投资增长速度高于上年同期。国有及其他经济类型投资中，工业投资5286亿元，同比增长51.6%。大项目成为投资增长主要拉动力。从1至5月全国城镇500万元以上项目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占全国全部城镇500万元以上施工项目个数的22.6%。另外，新开工项目规模迅速扩大。上半年，全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计划总投资16921亿元，增长70.5%。 返回=上半年商品房销售额同比增44%今年上半年，我国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，销售面积8672万平方米，同比增长37.4%，商品房销售继续保持良好势头。国家统计局有关统计数据显示，上半年全国房地产开发完成投资3816亿元，同比增长34.0%，高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为26.5%。其中商品住宅开发完成投资2586亿元，同比增长28.0%,占商品房投资的比重为67.8%。全国购置土地面积、房地产开发到位资金均呈上升趋势。全国购置土地面积15069万平方米，同比增长54.7%,土地开发面积7143万平方米，同比增长40.0%，高于商品房施工面积和新开工面积。从资金情况看，房地产开发到位资金5722亿元，同比增长48.4%。其中：国内贷款1487亿元，同比增长58.4%，所占比重为26.0%；利用外资94亿元，同比增长45.1%，所占比重为1.6%；企业自筹资金1718亿元，同比增长42.8%，所占比重30.0%；其他资金(定金及预收款)2415亿元，同比增长46.5%，所占比重42.2%。从商品房建设情况来看，商品房施工面积77582万平方米，同比增长27.9%，其中，商品住宅施工面积60411万平方米，同比增长28.4%。商品房新开工面积24340万平方米，同比增长31.0%，其中，商品住宅新开工面积19876万平方米，同比增长30.1%。商品房竣工面积8187万平方米，同比增长40.4%，其中，商品住宅竣工面积6766万平方米，同比增长38.6%。统计表明，上半年个人购买商品住宅面积7406万平方米，同比增长44.7%，所占比重为95.7%，个人仍是商品房消费主体。商品房价格呈上涨态势，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长5.4%。 返回=统计局：6月份国房景气指数止跌回升一、房地产开发业总体景气水平国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明:在连续3个月的小幅回落之后，“国房景气指数”再次回升到107点以上的水平。6月份，“国房景气指数”达到107.04，比5月份上升0.76点，比去年同期上升2.39点。“国房景气指数”的再次上扬，表明随着“非典”疫情影响的逐步淡出后，全国房地产开发市场逐渐恢复了原有的快速发展势头。上半年，房地产开发的主要特点：房地产开发投资和资金来源继续保持30%以上的增长速度；土地供应量明显增加；商品房销售快速增长，商品房平均销售价格高于去年同期。6月份，房屋竣工面积、资金来源和土地转让收入等分类指数增势强劲，是拉动“国房景气指数”总体水平止跌回升的主要原因。二、主要分类指数走势竣工面积分类指数。6月份，竣工面积分类指数为111.46，与5月份基本持平，比去年同期上升7.42点。今年以来，竣工面积分类指数保持了强劲的增长势头，是拉动“国房景气指数”保持上扬的重要因素。1-6月份，全国累计完成房屋竣工面积8187万平方米，同比增长40.4%，增幅比去年同期增加20个百分点。其中，商品住宅竣工面积达到6766万平方米，同比增长38.6%。本年资金来源分类指数。6月份，本年资金来源分类指数为108.47，比5月份上升2.41点，比去年同期上升4.68点。1-6月份，全国房地产开发到位资金达到5723亿元，同比增长48.4%，增幅比去年同期高13.4个百分点。从资金来源的构成情况看，国内贷款和企业自筹资金是拉动资金来源快速增长的主要因素。其中，国内贷款1488亿元，同比增长58.4%；企业自筹资金1718亿元，同比增长42.8%。新开工面积分类指数。6月份，新开工面积分类指数达到108.91，比5月份上升0.17点，比去年同期上升3.44点。1-6月份，全国房地产新开工面积为2.43亿平方米，同比增长31%，比去年同期增加11.2个百分点。其中，商品住宅新开工面积为1.99亿平方米，同比增长29.7%。商品房销售价格分类指数。6月份，商品房销售价格分类指数为97.71，比5月份下降1.23点，比去年同期上升3.73点。一季度，商品房平均销售价格为2511元/平方米，同比增长5.1%；上半年，商品房平均销售价格为2424元/平方米，同比增长5.4%，而去年同期是下降0.1%。其中，商品住宅的平均销售价格是2266元/平方米，比去年同期增长5.9%。商品房空置面积分类指数。6月份，空置面积分类指数为96.52，与5月份持平，比去年同期下降0.05点。一季度，商品房空置面积同比增长8.5%，上半年增长8.4%。其中，商品住宅空置面积同比增长8.6%。土地开发面积分类指数。6月份，土地开发面积分类指数为115.97，比5月份下降0.64点，比去年同期下降2.60点。今年以来，土地开发面积分类指数增势迅猛。一季度，完成土地开发面积同比增长达到66.6%，增幅比去年同期高28个百分点，分类指数也达到近3年来的最高值；。上半年，完成土地开发面积7144万平方米，同比增长40%，增幅比去年同期回落12.7个百分点。返回=我国住宅建设将呈现新趋势中国建筑技术研究院高级建筑师开彦日前预测，随着经济和文化的发展，我国居民居住形态或居住模式将会出现下列的渐变趋势。第一，住宅层数将向低层化发展，独立式和联排式住宅将逐渐增多。高层住宅将受抑制，多层住宅向4-5层发展，小高层将成为普遍住户的居住形式。第二，板式住宅将受到普遍欢迎，而塔式住宅将向短板化、蝶形化发展。第三，住宅郊区化明显，卫星城将成为城市主要发展模式。第四，街坊式布局将替代居住小区模式，围墙式将逐步走向敞开式。未来的居住形态应当以简约式的风格为主流，住宅造型简洁明快，现代感十分强烈。玻璃、金属和混凝土将成为主要的建筑材料，材料的特性将受到充分的发挥。同时，住宅交付标准实现成品化，室内装修一次性到位，实现国际水准对口衔接。实现这一目标的关键理念，在于贯彻装修和装饰的分离，要让住户市场明确简约式的装修是一种高尚、文明的作法；是在精细设计、精细选材、精细施工的原则下完成的，是精品住宅。而个性特征、文化品位则是由家具、布艺、饰品的不同风格、色彩来完成的。不同住户的文化、喜好决定了不同风格和气质的表现。 返回=CEPA催旺港人北上置业潮香港与内地往来日趋便利，加上CEPA的签订，地产界人士相信会进一步推动港人北上置业的热潮，预计今年下半年就会出现反弹。其中，深圳受惠於邻近香港的地理位置，会继续成为港人置业的首选城市。中原(中国)及置业国际的研究报告均不约而同地显示，上半年港人北上置业的数字较去年同期下挫16%，不过，对下半年甚至未来的市道，业界还是乐观的，尤其是CEPA的出台，会加大有关的需求。随着SARS阴霾渐消，置业国际的报告预计，下半年港人北上置业交投会出现反弹，带动全年成交量微增2%达2.05-2.18万个单位，涉及金额约113亿元人民币。 返回=北京北京五大新规管住开发商，地产转让办法将出台在日前召开的“2003年北京房地产前沿论坛”上，北京市房地局市场处处长陈同顺表示，本季度将出台北京市房地产转让办法，并随之实施。据介绍，该“办法”集合了内外销的规定和1988年北京出台的“88号”文件，以及这些年房地产市场交易的情况，确定了6章80条的新办法，该“办法”的实施将对整个市场秩序和管理起到有力的调控作用。陈同顺说，该“办法”规定，新的商品房特别是住宅，要先测绘再申办产权证，这项改革是随着6月份北京测绘市场的改革改变的。陈同顺说，北京测绘部门除18个区县现有的19家，又吸纳了有资质而且有房地产测绘专业技能的其他6家测绘机构，今年下半年还要扩充。陈同顺说，新“办法”将着力解决5大问题。首先解决变更规划的问题。该“办法”规定，新的开发项目，要在项目的规划上更规范。现在的情况往往是，开发项目前面办了规划证，后面又修改规划，从而引发不少房地产纠纷。在“北京市房地产转让办法”里特别加了一条，今后，凡是新开发上市出售的项目，只要有一个人买了该项目的房子，开发企业要调整规划设计，就必须征得买房人的同意，然后报批主管部门批准，否则该项目的开发商要承担相应的法律责任。第二，规范房地产广告。陈同顺说，这两年房地产纠纷中，一个重要的原因是卖期房时宣传得好，到验收入住时，前后的差异很大，造成买房和卖房人之间的纠纷。今年6月1日实施的最高司法解释，已规定凡是有虚假广告，特别是涉及规划和房价两项条款的，卖房人除了退房，还要承担不小于一倍的经营损失。在新“办法”中，对房地产广告还要有进一步的规范。第三，强调按时交房。预期交房，是引发纠纷的一个导火索。今后开发企业在合同里填写的竣工交房日期，要有一定预留。第四，明确订金的问题。陈同顺说，按照88令的规定，订金是在正式签约之前交纳的相应费用，在不能够正式签约的时候，应该如数退还，如果正式签约，算做购房款的一部分。但在执行过程中，有一些开发企业在自制的订金单子上列了一项条款，即因甲方原因不签合同的话，订金不予退还。陈同顺认为，该条款于法无据，于理不通，是不平等的条约。新“办法”将对此有所规定，今后在销售中不应该再出现不退还消费者订金的问题。第五，新“办法”将不再采用按建筑面积销售商品房的办法，要求新项目全部要按套内面积计价销售。陈同顺表示，新规定是为了解决长期以来的面积纠纷。他提醒开发企业，按期房预售项目，一定要在面积问题上把工作做细，按照新的规定，将可分摊与不可分摊的部分弄清楚，不要因为小的细节而引发房地产纠纷。返回=售已购公房纳税有新规，新购普通住宅减半征收契税日前，北京市财政局、北京市地税局、北京市国土资源和房屋管理局联合发出通知，明确了已购公有住房上市出售有关契税政策。通知规定：一、居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。如新购商品房属于普通住宅，同时可以享受减半征收契税的政策。其中，纳税人(购房人)与出售已购住房的产权人必须相同或与产权人是夫妻关系。买卖时间以房屋买卖合同签订的时间为准，出售已购公有住房的，房屋买卖合同还必须有国土房管局交易部门加盖“已过户”字样印章后方能视为已出售。二、购买已购公有住房按规定补交的土地出让金，暂不征收契税。三、对于先购买商品房并已完税的纳税人，在出售公有住房后，可以凭购房合同、购房发票、出售已购公有住房交易合同等资料，按照地方税务局的退税管理规定办理退税手续。有关税款的计算按现行政策办理。上述政策适用于2003年3月1日之后购买各类商品房并且出售公有住房的个人。 返回=上半年商品房销售额增长75.5%，经济适用房建设加快非典影响消退房地产开发投资增速回升4月份，由于受非典疫情影响，部分企业为减少“外接触”，暂时搁置或放缓了前期手续办理速度，各种费用支出减少，投资增速减缓。进入6月份，疫情得到有效控制，政府出台了各种相应措施，加快建设项目启动，开发建设储备开发用地速度加快。上半年，北京市累计完成房地产开发投资394.7亿元，比去年同期增长16.5%。在开发投资中用于购置开发用地完成投资增速回升最快，完成67.7亿元，同比增长39.9%，比1-4月份上升31.7%；另外用于为商品房建设前期准备完成的土地开发投资完成12.8亿元，增长45.6%。商品房热销势头不减上半年，全市各类商品房开复工面积达到6131.3万平方米，同比增长20.5%。其中住宅开复工面积4351.2万平方米，增长16.2%；竣工428.1万平方米，增长53.3%。受金融对居民商品房购买支持力度加大的影响今年以来房地产热销势头不减。上半年全市累计销售各类商品房516.6万平方米，同比增长82.3%，其中销售的商品住宅为490.6万平方米，增长80.7%；实现商品房销售额238.3亿元，增长75.5%。经济适用房建设加快经济适用房是我国住房分类体系中的重要组成部分，是微利价格的商品房，执行政府指导限制价。政府对于经济适用房建设，除免收土地出让金外，还实行各种优惠政策。截止到2002年年底，4年全市累计完成经济适用房建设投资246.7亿元，建成经济适用住房761.7万平方米；销售619.92万平方米，56359套。进入2003年，在国家政策指导下，北京市加大了经济适用房建设力度，调整了经济适用房建设布局。今年将增加8个经济适用房项目，重点放在南城，且交通较便利的区域。市统计局有关人士分析认为，为规范房地产信贷管理，降低金融风险，央行于近日下发了加强房地产信贷业务管理的通知。由于央行新政策对购房者购买第一套普通商品住宅或经济适用住房时提供金融支持，同时提高了购买高档商品房和第二套住房的贷款条件，这将增加住房的有效需求，减少高档商品住宅需求和住宅投资性需求。此通知的发布，将对北京市房地产市场产生一定影响，但目前现房存量比较充裕，这一规定不会对房地产销售造成太大影响，并且不会影响到房地产整体的发展态势。 返回=二季度均价5692元东城最贵，房价每平米降了620元北京市国土房管局近日发布的最新统计数据表明：二季度北京楼市虽受非典影响，但由于6月份楼市的强烈反弹，使二季度北京房屋销售量仍较一季度有较大幅度上升。但与一季度相比，二季度北京楼市商品房均价降了，经济适用住房均价反而涨了。新盘低价入市拉低商品房价格北京市国土房管局近日发布的最新统计数据表明：二季度北京预售商品房均价为每平方米5692元，与一季度相比，销售面积虽然增加63万平方米，但均价下降620元/平方米，降幅为9.9%。二季度商品房缘何销售总量增加，均价却下降了600多元？有关人士分析认为，主要原因有三：一是住宅郊区化的结果：由于城区可开发的地块越来越少，再加上轻轨、四环、五环等交通干道的修建，北京的住宅越来越“郊区化”。二季度新开155个新盘，多数位于四环外。这些离城区位置相对远的郊区住宅，地价相对便宜；另一方面是建筑形式多为多层或低层，建设周期短，成本相对低，因此，尽管环境、品质比较好，但价格却多在4000-5000元/平方米。二是非典带动了郊区多层、低密度住宅的热销，如亦庄金地格林小镇仅在6月就卖了162套房，这类低价住宅的热销在一定程度上带动了北京市商品房平均价格的降低。三是新盘低价入市的价格策略的影响：由于非典疫情的影响加上央行房贷政策的变动，新楼多采用低价入市的价格策略开盘，这也从另一个方面拉低了均价。经济适用房均价每平方米2755元北京经济适用住房预售总数为9258套，销售面积增加76.3万平方米，但均价却上涨了30元/平方米，达每平方米2755元。经济适用房均价在二季度上涨的原因相对要简单，与一季度在售的经济适用住房项目相比，二季度新开经济适用住房的位置相对靠“城里”，基准价格相对高。另外，存量房(现房和二手房)销售总数为4636套，销售面积为69.3万平方米，与一季度相比，销售面积增加24.6万平方米，增幅为55%，均价下降177元/平方米；再上市房(产权二次转让的公房及经济适用房)销售总数为3362套，销售面积为23.8万平方米，与一季度相比，销售面积增加8万平方米，均价上涨246元/平方米(涨幅为9.4%)。朝阳、海淀和丰台三区商品房最受欢迎北京新开楼盘越来越多，哪里的商品房最受买房人欢迎？市国土房管局的销售备案数据显示，二季度商品房的新盘销售面积最多的三个区依次为朝阳区、海淀区和丰台区。其中：朝阳区楼盘预售量为5296套，销售面积为58.9万平方米，销售金额为36.6亿元人民币，均价为6224元/平方米；海淀区楼盘预售量为4430套，销售面积为58.7万平方米，销售金额为40.4亿元人民币，均价为6877元/平方米；丰台区楼盘预售量为2566套，销售面积为29.6万平方米，销售金额为14.4亿元人民币，均价为4870元/平方米。有关人士认为，朝阳、海淀两个区近年来城市基础设施建设快，经济发展迅速，居民消费水平较高；住宅建设发展迅速，竞争日趋激烈的同时，楼盘品质也提升得较快，这两个原因都促使这两个区域房地产出现产销两旺的局面。而丰台区属于后来者居上，崇文区和宣武区的旧城改造使很多拆迁居民选择到丰台区安家置业。二季度二手房成交1995套与商品房不同的是，二季度经济适用住宅的新盘销售(预售)最多的三个区依次为昌平区、朝阳区、丰台区。这三个区二季度在售经济适用住房项目相对多是主要原因。二手房(存量房和再上市房)交易最活跃的区为朝阳区，二季度共成交1995套。这与朝阳区商务活跃、外来人口多分不开。全市最高房价在东城每平方米售价达11254元北京平均房价最高的区域不在销售最热的朝阳、海淀区，统计数据显示，商品房楼盘销售均价最高的前三个区依次为东城区，商品房楼盘销售均价达11254元/平方米；西城区销售均价为10013元/平方米；宣武区则为8253元/平方米。土地成本高、拆迁费用大是这三个位于城中心的区域房价最高的主要原因。返回=北京经济适用房销售爆棚，专家解析“牛市”行情日前从北京市国土资源和房屋管理局获悉，北京市六月份房屋销售比五月增长了148%，而经济适用房销售增长更是高达992%。据统计，由于非典过后楼市的迅速回暖和多个房产项目在六月的集中开盘，北京市六月份经济适用住宅预售总数已达到7683套，销售面积超过100万平方米，销售总金额为27.5亿元人民币，均价则为每平方米2634元人民币。事实上，在北京已有五年历史的经济适用房，从出生伊始便是“皇帝的女儿不愁嫁”，绝大部分楼盘甫一推出便被认购一空，即使在五月非典最为肆虐的那段日子，经济适用房仍是北京楼市销售中的最大亮点。据了解，虽然北京房地产业多年来一直保持着强劲的发展势头，但住宅市场供给与需求却存在着严重结构性错位，即大多房地产开发项目供给扎堆在中高档住宅，而对于市场需求量巨大的中低档住宅，市场供给量严重不足。因此，北京目前经济适用房仍属典型的“卖方市场”，且短期很难改变。北京市建委有关专家指出，北京的经济适用住房在未来三到五年内，开发总量将呈稳定攀升之态，出现一路走“长期牛市”的旺销之势。另有业内专家认为，经济适用房是中国从计划向市场经济转轨期的一种解决居民居住问题的过渡形式，这种形式能走多远，取决于它的市场需求及整个社会的富裕程度。 返回=三环内二手房交易活跃，上半年成交4000套增长5成今年上半年，京城二手房市场急剧升温。市统计局固定资产投资处提供的资料显示，今年1-6月份，全市共成交二手房4000套，同比增长5成多。今年以来，北京市出台多项政策，降低二手房交易税费，简化交易环节。特别是今年3月起实施的北京市已购公房上市出售实施办法，使二手房交易中的上市审批、收益分成、补交土地出让金等难题一一得到解决，解除了二手房主的后顾之忧。此后各商业银行加大了与中介公司的合作，纷纷开办二手房贷款业务，为二手房交易打造了一条完整的资金链。与此同时，商业银行还推出了转按揭业务，使更多的房源能进入二手房市场。市统计局的调查显示，上市交易的二手房位置基本都在三环以内，面积大多在40-80平方米之间。随着二手房上市政策一步步放宽，北京市二手房成交量已连续一年半保持50%以上的增速。 返回=新开盘项目将突破12个，北京经济适用房井喷上市从国际物业顾问戴德梁行了解到，今年北京新开盘的经济适用房项目将突破12个，新开工面积约为300万平方米，成为继1999年之后，又一个经济适用房集中放量的年份。今年最大的项目：位于东坝乡的朝阳新城，建筑面积达170万平方米以上；今年最早的项目：世纪风景于今年年初开始发售，认购状况十分喜人；今年价格最低的项目：位于回龙观的回龙大院，单价仅为2600元/平方米；今年距城中心最近的项目：乐城，位于白纸坊桥西600米的红莲西里，坐落在二环路与三环路之间，入住时间为2004年底，均价为4300元/平方米；今年经济适用房最集中的区域：今年新开盘的经济适用房中，有7个集中在南城，它们是，世纪风景、岳各庄新村、大红门西路项目、丰体时代花园、宣祥花园、三环新城、乐城；今年距城铁最近的项目：双惠小区位于朝阳区双桥，距城市轨道站点仅300米；翠谷玉景位于石景山玉泉路十字路口北边，距一线地铁也很近。 返回=顺义新城规划老外中标，2006年底完成主体框架建设一座多功能的现代化顺义新城将于2006年展现在世人面前。日前，在参加竞标的英国、加拿大、美国、西班牙4家知名设计公司中，英国阿特金斯公司的设计方案最终得到专家们的认可。这是外国设计公司首次参与京郊的城市规划建设。顺义新城规划总用地面积12平方公里，其中两个奥运比赛场馆成为新城的重要组成部分，新的顺义行政中心将坐落在新城内。经过专家们反复比较和推敲，最终，英国阿特金斯公司以将顺义新城定位在“花园城市、都市村庄”获首肯。据悉，顺义新城预计今年年底正式开工建设，2006年年底完成城市基础设施建设的主体框架。 返回=内地土地交易透明化，香港房地产商抢滩北京房市日前从国际物业顾问戴德梁行获悉，随着内地与香港签署内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排(简称CEPA)，以及内地土地交易越来越透明化，包括新鸿基、恒隆、香港兴业、新世界等在内的香港地产商暗中加快了投资内地步伐，而北京由于有独特的地产人气也成为他们的首选。据戴德梁行有关人士介绍，这些比较活跃的地产商包括新鸿基、恒隆、香港兴业、新世界、和黄、恒基、瑞安、嘉华等。他们近两年都已在上海开展大规模的投资，或增加投资额度。而在上海累积了一定的经验后，这些香港地产商已开始对其他城市如北京蠢蠢欲动。内地与香港签署内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排(简称CEPA)更是增加了他们的信心。据了解，由于北京承办2008年奥运，很多香港地产商兴起进入北京市场的热潮。但由于政策法规的限制，土地交易的不透明，能拿到北京地块的香港地产商寥寥。近日，国土资源部改变了以往的土地储备政策，所有的土地都要放到公开市场上进行交易，即招标拍卖制度。这也使这些外地开发商可以凭借自己的实力拿到土地。戴德梁行总经理叶慧仪认为，内地土地交易的透明化不仅对香港开发商是个利好，对外省市开发商也是利好。在去年国土资源部的土地储备政策出台后，已经有很多外省市开发商来到北京。另外，新加坡、台湾的基金也看好北京的房地产市场。新加坡、台湾的发展商已经先期进入内地。 返回=六层住宅楼有望装电梯，有关部门正进行可行性研究北京市的六层住宅楼有望在未来几年内装上电梯。日前从北京住总首都电梯厂获悉，专门用于六层住宅楼的18台住宅电梯已由该公司研制完成，并出口德国柏林，它为北京市下一步对旧楼区的改造提供了技术支持。据市有关部门介绍，目前，北京市的危旧房改造仍然集中在老城区的平房，随着上述改造的完成，对旧楼区的改造将逐步纳入改造范围，其中为大量的六层住宅楼加电梯，将成为改造内容之一。根据初步设想，由于上述住宅楼的建设没有预留电梯安装间，因此，只能在楼的外壁上加挂电梯，如同一些场所的观光电梯。据悉，市有关部门正在着手进行对老楼区加装电梯的可行性研究。 返回=中指预报第二十五期：世纪东方城世纪东方城均价：4880/平方米占地面积：55公顷租金：20元/平方米总建筑面积：109万平方米位置：朝阳区南磨房开盘时间：2003年6月开发商：北京世纪城房地产开发有限公司入住时间：2004年5月一、价格、租金状况:本项目均价4880/平方米，比开盘时的价格已涨了300/平方米。低于周边的项目相比价格。本项目的租金回报率为10%，本项目以价格优势提升升值空间，租金回报率较高。二、地段、位置、交通、市政：本项目位于朝阳区南磨房，即东四环与京沈高速公路的交汇处，总占地55公顷，规划总建筑面积109万平方米，距CBD仅3.5公里。社区周围被百米绿化隔离带环抱，且南面紧邻1500亩旅游主题公园，北部紧邻占地400亩的北京市第一批甲级公园-窑洼湖公园。多条公交线路通往市区，交通便捷。三、环境配套及自身生活配套：位于建设中的四方新区即东四环与京沈高速公路两条绿色生态辐射带的交汇处，近邻劲松繁华地区及北京工业大学、首都图书馆、北京古玩城，距CBD商圈仅3.5公里。在窑洼湖公园和800亩文化主题公园两大生态组团簇拥下，环境优势不言而喻。紧邻的规划中的奥运球类场馆与周围24公顷公园式绿带为项目增色不少，西面的燕沙OUTLETS世界名品店和亮都家居商城，使社区在拥有环境优势的同时拥有良好的文化氛围和浓郁的商业气氛。小区内配套设施一应俱全，如超市、学校、游泳池、健身房、商业街等，另外周围紧邻旅游主题公园、窑洼湖公园、奥运会球类场馆、24公顷百米公园式绿带等场所。四、项目硬件设施及配套：结构：剪力墙(钢筋混凝土)电梯：东芝、奥的斯外墙：面砖、高级涂料大堂：大理石地面、大理石墙裙采暖：小区集中供暖内墙：陶粒条板、四白落地户门:知名品牌四防门窗户：铝合金中空断桥供电：双路供电卫生间：预留装修面供水：市政自来水供气：市政管道天然气入户通讯：预留两个电话接口厨房：预留装修面五、居民状况分析：销售情况：本项目分三期完成，开盘以来小户型销售一空。业主构成：为东部地区工作者及周边工作者。周边居民构成：周边社区及原住回迁人口。六、背景分析：北京世纪城房地产开发有限公司于2000年7月成立，公司注册资金5000万人民币，为国家二级资质。物业管理：金罗马物业公司，成功进行过罗马花园等项目的物业管理，物业管理水平上乘物业费：2.25元/月/平方米，物业费适中。投资潜力分析：本项目从2002年开发，分紫南家园和世纪东方城两期开发完成。紫南家园售磬，世纪东方城从开始内部认购期，由于本项目优越的地理位置以及价格优势，销售很快。由于价格低于周边同等物业的价格，在升值空间上有潜力。 返回=价值预测：东方瑞景项目东方瑞景均价：12000/平方米占地面积：1.5万平方米租金：130-150元/月/平方米总建筑面积：12.5万平方米位置：建国门立交桥东南角开盘时间：2002年12月开发商：北京峻成房地产开发有限公司入住时间：2004年10月一、价格、租金状况:本项目均价12000/平方米，本项目处于黄金地带，价格与周边项目基本持平。本项目的租金回报率为13-16%，本项目以价格优势提升升值空间，租金回报率较高。二、地段、位置、交通、市政：东方瑞景地处赛特商圈核心区，紧邻北京国际俱乐部、长富宫饭店、凯莱大酒店、赛特购物中心，北望使馆区，新锐时尚的国际化与雅致含蓄的古老东方文明的交汇之所在。地铁、多条公交线路通往各区，交通便捷。地处北京发展黄金地带，市政配套齐全，生活设施完善，是居住的首选地带。三、环境配套及自身生活配套：东方瑞景共有13万平方米，由三栋塔楼及两层底商组成。本项目为精装修，项目品质较高。发展商北京峻成房地产开发公司设计了近5000平方米的屋顶花园，10余米宽的流水瀑布从二层直流首层。东方瑞景的另一大特色是装修及设备档次高，发展商选用原装进口电梯及价格昂贵的铝合金双层中空玻璃。远程遥控智能化家庭保姆通过电话就可提前开启空调或供暖设备。四、项目硬件设施及配套：电梯:高档进口电梯(三菱或同档次产品)外墙:裙房部分用天然石材，公寓部分用高档墙砖，大门入口为金属玻璃雨蓬采暖:市政供热采暖，24小时卫生用热水。内墙:高档环保涂料，加踢脚线门窗:铝合金隔热型材双层中空玻璃供电:10KV双路电源互为联络，IC卡电表，节册控制开关卫生间:高档防滑地砖，亚光墙面，防火、防水、铝扣板吊顶供水:变频调速供水系统供气:天然气通讯:标准户型内配两条电话线厨房:高档防滑地砖，亚光墙面，防火、防水、铝扣板吊顶五、居民状况分析：销售情况：自开盘以来销售量超过70%。业主构成：为北京本地客户与外地投资型客户两部分，北京客户为东部地区工作者及周边工作者。周边居民构成：周边社区及原住人口。六、背景分析：北京峻成房地产开发有限责任公司是于1997年11月7日经中国政府批准正式成立的股份制企业，原由中国国家开发银行直属国开泰实业发展有限公司作为控股单位(占55%股份)，注册资本金4000万元人民币，主要从事房地产开发及商品房的销售。物业管理：新加坡宏腾物业管理公司，成功管理香江花园。物业费：6元/月/平方米，物业费适中。投资潜力分析：本项目从2002年开发，因为全部为精装修高档房，建设周期较长，与2004年10月入住，项目在入住时其价值潜力将有所显现。 返回=上海上海各区五月份住宅楼价(单位：元人民币/平方米)分区平均售价分区平均售价中心区黄浦/静安/卢湾区8165长宁区7656次中心区徐汇区8533虹口区6310浦东新区6503闸北区4968普陀区6100杨浦区5122资料：中原(中国) 返回=申城推出38幅地块用于普通商品住宅建设上海将进一步扩大经营性土地出让公开招标的比例。日前，上海市房地资源局一次性推出面积达371公顷的38幅地块进行公开招标出让。据悉，今后几年，上海将适度收缩市中心新增建设用地供应量，适度扩大普通商品住宅的土地供应量，以适应市场变化和市民需求。日前推出的地块涉及奉贤、宝山、南汇、松江、青浦、金山、嘉定、闵行、浦东等9个区，这些地块将全部用于建设适合老百姓居住的普通商品住宅，这也是市房地资源局发布的第14批招标土地。自2001年7月上海对6类经营性建设项目用地实行土地使用权招标拍卖以来，全市已推出招标土地621幅，土地面积达4575公顷。据了解，今后上海市将进一步完善土地使用权出让的公开招标机制，每月集中推出一批公开招标的地块，定期发布信息，强化土地集中供应和管理，形成“要土地找市场”的机制。 返回=上海将公布未来两个月内分批招标30幅土地消息人士称，上海市政府为免土地供应量减少，将于近期宣布，于未来约两个月内透过招标方式分批推出30幅土地。该人士指出，周正毅事件令上海市政府对土地供应态度转趋审慎。此外，中国人民银行亦于上月中发出通知，收紧房地产信贷业务管理，希望藉以淘汰财务欠稳健的发展商；减低银行的信贷风险；并遏止上海楼市的炒风。不过，自措施执行后，多家发展商均向政府反映，由于目前可供发展的住宅项目不多，日后将出现供不应求，在货源持续减少的情况下，楼价反而有上调压力。发展商最关心的，并非收紧房地产信贷，而是有何渠道增加土地储备。上海市政府考虑了各种问题后，决定改为短期推出大量土地，一方面希望透过招标方式显示政府规范房地产发展的决心，另方面可减少利用收紧房地产信贷方式对市场带来的负面影响。据悉，此次公布招标的30幅土地，将包括住宅、商住及写字楼用地。 返回=央行上海分行提醒：不能轻言房贷低风险截至6月末，上海中资商业银行各项房地产贷款余额呈高速增长态势，达到2427.27亿元，比年初新增456.17亿元，同时房地产贷款成为银行的优质资产，不良率为2.99%，其中个人住房按揭贷款不良率为0.25%。房地产贷款目前已经成为上海商业银行最主要的贷款投向。个人住房贷款增长快于房地产业开发类贷款的增长，说明目前商业银行房地产贷款在继续向购房者倾斜，总的贷款形态和导向符合市场发展方向。央行上海分行的专家认为，上海商业银行发放的绝大部分个人住房按揭贷款和新发放的房地产开发贷款始于1997年，与上海房市新一轮发展由低谷走高的运行态势一致，还未真正经历过价格波动的考验。如果现在就断言个人按揭贷款和房地产开发贷款低风险还为时尚早，因此，有必要提醒商业银行在开展个人住房按揭贷款和发放房地产贷款时，需时时警醒，规范操作。返回=上海旧区改造地块纳入公开招标范围上海市房屋土地资源管理局日前透露：上海将进一步扩大经营性土地出让公开招标比例，旧区改造、小城镇开发涉及六类经营性用地的，必须全部纳入公开招标范围，严禁采用协议招标或邀请招标方式出让，并逐步推进“熟地”招标出让。据悉，列入土地出让公开招标扩大范围的包括：新增的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类经营性项目用地；工业园区、科技园区、开发区内的六类经营性用地；工业用地、教育用地等原非经营性项目用地转变为六类经营性用地的；旧区改造、小城镇开发、郊区片林建设中涉及六类经营性用地范围的。上海市房地局将在对区县土地招投标信息整合的基础上，每月集中推出一批公开招标地块，定期发布信息。 返回=申城购房新政8月出台，对中低收入者适度倾斜日前从上海市住房工作会议上获悉，在今年5月底结束“购房退税”后，8月份将出台新的延续性的鼓励购房政策，主要是通过贷款财政贴息的办法。此次鼓励购房政策把以前“一刀切”的政策改为分阶层、分节奏来进行，这样政府的调控能力也将更大。据了解，该政策分为两个层面，一般的工薪阶层和高收入者将分别实施不同的政策，近期将出台的政策是面向普通工薪阶层的，对于同样的首付比例，根据购房者购买不同价位的房子进行比例不等的贴息，政策还将对中低收入者购买第一套住房有适度的倾斜。在新老政策的衔接上，享受原“购房退税”未满5年的将同等适用新政策。 返回=投资消费双拉动，上海楼市稳中有升今年上半年，上海房地产市场中新建商品房销售、二手房买卖和新建商品房竣工量三项指标创历史新高。据上海市房地资源管理局权威人士预测，到今年年底，这三项指标均有望冲破2000万平方米大关，上海楼市将继续以“稳中有升”的态势稳健发展。当前，上海房地产市场仍处于新一轮发展的繁荣期，主要特点是高位运行、供求两旺。今年1-6月，全市已登记的新建商品房预售面积为1274.4万平方米，同比增加3.6%；已登记的存量房买卖面积(二手房买卖)1015.2万平方米，同比增加25.1%，供求持续旺盛。值得注意的是，上海二手房交易量直逼新建商品房，这在一定程度上表明，上海房地产市场进一步趋向成熟。统计显示，上海房地产开发投资从2000年开始复苏回升，增速在10%以上，房地产开发投资占全市固定资产投资比重在30%以上，房地产市场至2002年已超过上一个周期的峰值。房地产市场发展必须依靠投资与消费的双向拉动。根据上海房地产业协会的最新调研结果，未来申城房地产市场发展走势，总体上仍将保持平稳发展、稳中有升。从投资需求分析来看，上海经济持续、稳定、快速发展的势头不减，将为房地产开发投资的增长提供强有力的支撑。不断推进的城市建设和世博会前期准备，也将为开发商带来实实在在的投资机会。据预测，今年房地产开发投资额将达到800亿元。它将占全社会固定资产投资总额的1/3。从需求分析来看，上海房地产市场的潜在需求很大，当前需要引起重视的是将中低收入家庭住房的潜在需求逐步转化为实际需求。目前，上海房地产市场新建商品住房和二手住房的交易总量占全市住房总存量的十分之一，楼市换手率达到10%，即上海人平均十年搬一次家。如果按此消费习惯衡量，未来上海楼市的消费需求将是持续的。根据国外一些城市的经验，人均住宅建筑面积达到35平方米以后，对住房面积增长的需求才会逐渐减缓，而目前上海市区人均居住面积为13.1平方米，折合建筑面积为25平方米，加上动迁安置居民和外来购房者的需求，整个房地产市场的消费需求也是实实在在的。据悉，市房地资源局正通过一系列调控措施，确保中低收入家庭住房需求得以尽快释放。除了增加中低价房的土地供应、加快建设重大工程配套商品房、控制市中心旧区改造节奏等措施外，还在积极酝酿针对特殊困难动迁居民的有关措施。据有关专家预测，如果调控得当，上海房地产市场高位运行、稳中有升的走势预计将持续至2010年。 返回=沪上“阻力盘”销售下跌何谓“阻力盘”？按照行业人士解释即是“消化缓慢”的大房型高价楼盘。在当前上海住宅市场严重供不应求的状况下，确实还存在一批“阻力盘”在艰难的跋涉之中。有的“阻力盘”上市已一年有余，销售率仅为50%。与其他热销盘不同的是，这些“阻力盘”销售人员至今仍然打着笑脸迎来送往每一位客户。尽管如此，目前上海市场尚未出现“阻力盘”有抛售迹象。目前市场“阻力盘”大致有两类，一是大房型、二是价格“超高”。据政策咨询报告分析，单套面积偏小的房源无论在何地段都被一抢而空，尤其热销的是100平方米两房。而不少大房型楼盘都处于缓慢消化状态，如苏州河以北区域140平方米以上的三房已遭遇销售阻力，还有徐汇160平方米、虹口150平方米、杨浦115平方米、闵行140平方米以上的房型不少都已成为“阻力盘”。房型大意味着总价高，市场的承受能力当然脆弱一点！另一类“阻力盘”主要由于开价远远高于周边区域行情，有的房价甚至“超高”一倍左右，在越来越理性的购房者面前，这些“阻力盘”难免受到冷落。据戴德梁行住宅部统计，2003年一季度全市共有12个超过1万元以上的高档盘上市，总量达到69.3万平方米，供应量十分充足。这些楼盘进入二季度后尽管价格仍在上升，但升幅已明显降低。有人估计少数开发商将顶着住宅市场的压力而抛售这些存量“阻力盘”，但是更多人估计年内“阻力盘”将在平稳中运行，不会有跌价抛售情况出现，但到明年就很难估计了。如今，上海高档盘市场呈现多元化发展态势，一批在长期发展中已形成鲜明特色的高档盘区域已成为人所共知的“聚居区”，因此短时期内仍然人气飙升。如人文气息浓厚的华山路兴国路区域、现代色彩浓烈的虹桥、古北、金桥碧云区域、拥有具天然近水资源的青浦淀山湖区域，这里的高档盘依然是奇货可居的态势。目前，上海高档市场仍受到一部分人的支撑，主要是来自于外省、境外乃至海外的买家，他们对优质和稀缺地段的高品质楼盘仍十分钟爱。尤其是一批高收入的中青年人群，他们的投资眼光和技巧更为精明。他们认为，高价盘确实存在风险，但是高价优质盘不