商场调研及策划方案.docx

商场调研及策划方案商场调研及策划方案一、项目宏观经济环境概况xx山庄闲置商场位于xx镇，毗邻东城区。xx镇位于xx市中部,是珠江三角洲重点工业卫星镇之一。现辖20个村民委员会和9个社区居委会，面积87.5平方公里，总人口26万人。交通十分便利是穗港经济走廊的中枢，区位优势得天独厚。这里公路交通发达，莞深高速公路贯通全镇，“莞樟”、“石大”两条超一级公路和新建的松山湖大道、xx东部快速干线、市区环城路于此交汇于此。产业结构完整，现涌现了永强汽车、兆峰、三联、百味佳、博士科技、金业电子、康达、科隆威等一批优秀私营企业，目前，全镇2680多家民营企业中，省级高科技企业15家，省级、市级民营科技企业分别有20家和31家，现有著名商标4个，名牌产品3个，有4家企业进入xx市50强。并逐步形成了一个以交易中心、休闲中心为主导的汽车文化传播中心。二、项目地理位置概况该项目位于xx市xx横坑环城路莞樟立交旁，往樟木头方向则接近汽车东站路口，往石龙方向则与华丰山庄相邻，其它几个方向均为一些规模不大的酒店、学校，以及一批商品住宅楼房，且该项目从表面层次来看，位于立交的交叉路口，车辆川流不息，交通确实十分发达便利，但从数日来的观察和调研，不难发现，汹涌的车流和拥挤的车辆，严重地阻碍了人们的正常来往，特别是从各个方位抵达xx山庄，如果步行过去则要绕过多个红绿灯，其中停留的时段要达十几分钟以上，让人等得心急且十分不便。如果贸然闯灯过去，则非常危险甚至立即丧命，在这一立交叉口曾发生多次人车交通事故。同时与xx山庄四周相邻的一些楼盘的商铺十室九空，出租率极为低下，整体商业氛围较淡。因此，该项目所处位置交通十分便利，对货物的流通和物流往来，确实是个得天独厚的有利条件。但也正因为这个原由，致使人流往来极为不便，又加之该项目周围的商业气氛不浓，从整体来看，该项目位于浓厚商业氛围的边缘，很难聚集浓郁的人气。故该项目只能考虑以批发为主、兼顾零售的商业项目。三、项目自身条件及布局通过实地观察和调研，逐渐掌握了一些信息。该项目场地已经闲置数年，分为上下二层，总体建筑面积在一万二千平方左右。内部的地板砖、天花吊顶、电梯灯具、消防设备、中央空调等基础设施均已完善，不需投资重新装置，只要进行适当的维修装潢即可，但是现已隔成的商铺由于规划布局上的一些缺陷，需要正行适当的改造，特别是两翼的商铺弯曲而幽长，给人以扑朔迷离缠绕迷宫的之感。故在商铺的规划上还应进行适当的改道和增加通道，以便人们识别和畅通无阻地穿行。同时，商场外的门面绝大数为一个经营“落脚点”，即相关商家均是用来住房或当一个对外窗口，其生意业务均为自行外找，门面上几乎没有什么零售的生意，故商场外的人流从早至晚特别稀少。正因如此，这些门面的租金均在13元至15元/平方米上下浮动。因此，该空闲场地如果正行商业化炒作，前期一定要有两年以上的免租期，免租过后的租金亦只能总体停留在5至6元/平方米的价位，否则，项目的成立无从谈起、项目的运作亦会即刻流产停顿。四、项目立项及市场分析上述已表该商场的各种优缺条件，再综合该项目周围的商业业态，不难看出，如果定位为电子五金类市场不太现实，即在不远处就有一个规模较大、成立时间较长的百业五金电子城，如果定位为汽车城或汽配城的话，虽然此项目在这一区域成行成市，形成了一定的市场号召力和影响力，便于招商和运作，其运作的成功率比较高也比较快，然而该闲置场地的布局和结构不便于发展汽配城或汽车站，除非进行整体的改造，如果那样的话，则运行的动作太大、投资的成本太高。因此这一想法也不切实际，亦较难付诸实践。如果定位做百货超市，也不太现实，因为百货行业需要极大的人流和人气，才能支撑和经营下去，而该项目的立交交叉位置制约了四面八方人流的来往，很难聚焦人气，除非在这附近几条主干道上架设人行天桥，而莞樟公路上架设人行天桥则需经省交通厅审批，亦有极大的难度和较大的投入，同时，该区域周边的人们只要乘坐两元钱的公交车便可到家乐福和沃尔玛等商场便利购物，故这一项目也不切实际。然而综观周边区域及xx市各专业市场的分布态势，如果定位为以批发为主、零售为辅的小商品城或服装服饰城，则还有一定的胜算机会。因为上述项目周边数镇均没有中型规模的市场，而这一万多平方米的场地正好可以运作一个中等规模的批发市场，而诸如xx、东城、石龙、大朗等数镇都没有一个成行成市的小商品城或服装服饰城，就连相隔甚远的常品大京九小商品城，其现有规模也不能相提并论，离此较远的虎门虽然在小商品和服装服饰方面，已形成颇具影响的气候和规模，但却对该项目的辐射遥控能力也极为有限，反而可以形成区域互补效果，对商户的来源、招商的成功有一定的补充给养作用和效能。因此，由于该场所处的总体商业环境、自身条件等因素，只能初步定位为以批发为主、零售为辅的小商品城或服装服饰城，如果招商条件优惠、广告力度加强、市场运作得当的话，此项目的成立及运作则具有一定的把握和胜算。五、合作条件及方式1、纯粹租赁方式：、出租方提供场地相关的完整资料，有正规的场地使用证明及相关手续的验资报告，其场地上以前所有的经济纠纷都与承租方无关，切实保证承租方后期运作和经营顺利进行；、场地面积以正式而标准的面积为准；、周边所有广告位免费提供给承租方，由其自行包装；、场地内的空调、电梯、消防等基础设施经正常运转后才能移交给承租方；、免租期两年以上；、场地租金上下层整体租金价位在人民币5元左右。2、交叉合作方式：、即相互按协商的投入比例的合作交系，按份出资、共享利益、共担分险；、由场地业主提供基本的运作费用，由运作方提供专业的运作人员，广告及各项投入全由业主承担，运作方只负责招商及前期的过渡管理，双方按协商达成相关约定和运作模式，并把所得的相关利益按协商的比利分享。六、前期投资预算1、工程费用：8-10万元；2、办公费用：2万元左右；3、工资费用：4.5-5万元/月；4、交际预算：2万元左右；5、差旅费用：8000-10000元/月6、生活费用：5000-6000元/月7、广告费用：10-15万元；8、其它费用：1-2万元左右。七、人员定岗及分工总经理：1名； 副总经理：1名；外勤经理：1名； 内勤经理：1名； 策划人员：1名；外勤业务：10名； 内勤人员：4名；工程部：2名； 保安员：2名；其它按实际而定。八、招商时间及安排1、招商时间：初步定为3至6个月；2、招商方向：xx地区与该项目有关的专业市场；深圳及广州有与该项目有关且具较大影响力的专业市场；江浙一带，特别是温洲、义乌、金华等地与该项目有关的专业市场。一、活动主题相濡以沫，最爱七夕二、活动时间8月10日8月20日三、策划主旨1、七夕节要区别情人节，从传播的口径到活动的组织，落脚于夫妻间的情份。2、整个策划的主题围绕“情感、爱、家庭”，实现活动与营销活动的融合。四、活动内容1、相濡以沫，最爱七夕“我与我的爱人”大型征集活动还记得您们的第一张合影照片么？还记得你们面对亲朋好友时许下的诺言么？xxx“我与我的爱人”大型征集活动拉开帷幕，即日起征集最早的结婚照片、最早的婚礼诺言，活动结束后，按照照片拍摄日期，结婚时间早晚排定。最早的结婚照片5张，每张照片的主人奖励xxx价值200元的精美礼品；最早的婚礼诺言5个，每个诺言的主人奖励xxx价值200元的精美礼品。照片/诺言由顾客手写，签名，制作成展架放置在中兴广场活动现场展示。负责人：2、相濡以沫，最爱七夕xxx步行街穿着类现价基础上限时77折。步行街负责谈判，执行。对接人：3、相濡以沫，最爱七夕xxx大型文艺演出，精彩现场活动。8月17日19日，xxx六合广场婚礼秀；8月17日19日，xxx中兴广场婚纱秀；8月12日，8月19日，xxx中兴广场鸢都流韵世纪泰华文化年系列活动；负责人：4、相濡以沫，最爱七夕万千纸鹤表真心xxx新天地步行街万只千纸鹤迎接七夕节，前期可以有xxx员工自己叠，所用材料由公司报销，七夕当天，可以在现场准备千纸鹤的纸和笔，顾客可以在工作人员的指引下，自己折叠千纸鹤，表示对爱情和幸福生活的祈祷，最后统一悬挂在步行街中兴广场的范围。8月7日下午开始下发通知，要求步行街员工先行折叠千纸鹤，负责人：5.相濡以沫，最爱七夕xxx七夕鹊桥会！目的：借“七夕节”这一传统中国节日，举办具有社会公益性质的“鹊桥会”活动，吸引更多顾客进入并了解xxx。时间：8月10至8月26日合作单位：潍坊电台活动主题：相见你我，缘在泰华xxx七夕鹊桥会媒体简介：潍坊电台下设新闻、经济生活、交通音乐、健康娱乐四个专业频率，目前采用10千瓦中波和5千瓦调频双覆盖发射，现在除了潍坊的十二个县市区之外，周边的青岛、日照、淄博、滨州、东营等部分地区都可清晰收听，直接受众1000余万人。新闻频率的主打节目星空鹊桥是一档开办近十年的老牌节目，现跟十五家正规婚介合作，每家婚介都拥有上千人的单身会员，星空鹊桥节目拥有上万人的特殊听众群。方案内容：形式：相亲人员报名采用表格的形式，填写相亲会报名表；工作人员将填写的报名表登记到制作的相亲人员报名卡片中进行现场张贴；活动阶段：第一阶段：报名阶段 8月10日到8月26日有意向的人员可以到xxx总服务台、世纪泰华广场总服务台、赛诺超市服务台报名；第二阶段：相亲阶段9月2日，在xxx举行大型的乡亲大会，由公司人员将报名人员名单进行制作。负责人：6. 相濡以沫，最爱七夕拿什么送给我的爱人！8月17-8月20日，在xxx购物满100元，送潍坊著名花店芝兰花府特别优惠卡一张。共计1000张，送完为止，同时享受免费送花到家的特别企划服务。负责人：7. 相濡以沫，最爱七夕夫妻恩爱大比拼活动夫妻恩爱大比拼，七夕晚会，中兴广场举行：提前通过媒体发布，邀请10对顾客，参加夫妻恩爱大比拼活动，比默契，比才艺，比手艺。邀请珠宝首饰类和化装品类厂家提高冠名赞助，以及活动礼品，背景版、演出，首饰类限时6折。负责人：物料准备：1、相濡以沫，最爱七夕 海报 500张设计氛围体现中国传统节日，体现夫妻间的恩爱，温馨，柔美。2、x展架有美工确定数量，内容，设计部完成。以上由设计部完成。3、现场广播稿、现场音乐选择 。4、xxx主入口的dp点，重点客户部负责。五、活动宣传：1. 潍坊晚报1/2版；2. 条幅3. x展架、宣传栏4. 5万条短信宣传5. 利用潍坊广播电台频道进行宣传；六、材料及费用宣传：1. 平面广告潍坊晚报1/2版 5000元2. 晨鸿信息 4000元3. 条幅费用 200元4. x展架 180元5. 10万条短信 4000元6. 宣传栏费用 400元7. 电台广告费用 1000元小计：14780元单页印刷费用：1. 乡亲大会个人资料卡片 0.3元x3000份 900元2. 资料表格费用： 200元3. 千纸鹤材料费用： xx元小计：3100元礼品费用：1.“我与我的爱人”礼品费用3000元2.“夫妻恩爱大比拼活动”，现场所需物料费用：3000元小计：6000元策划的客户:新老顾客,潜在顾客,内部员工.策划机构:xx营销部策划人:杨浩适用时段:11年3月13日-15日情况背景分析:由于去年底的金融风暴,港币贬值和今年初的行业竞争激烈,对本公司的营业利润造成巨大的冲击,直接原因是客流量减少.要稳定老顾客,发展新顾客和回报消费者,随着公司成立开业五年之际,公司来一次大的促销活动.一.策划目的为了感谢这五年来的新老顾客对本公司的支持,信赖和肯定,回报消费者,特推出本活动.预定这三天的客流量共计达到1000人/次,预计毛利达到10万元.沙头角市场客流量占有率达到60%以上.推广休闲行业,树立品牌意识.让顾客感到欢乐,实惠,各阶层适宜.内部全员参加,推广,提高气氛,带动周边人群消费.让所有人知道有这次活动且能积极参加.重点是带动客流量和发展新客源.二:主题休闲xx,欢乐五周年.三.前期宣传,布置和准备工作原则:尽量少用钱财,物理,多用人力和现有资源.宣传:对外:主要手段以dm单投放,由公司工作人员发放到每一个区域,包括各街道,商业区,居民区,主要是潜在消费人群,要地毯试的发放.对内:鼓励内部员工参加活动,介绍拉动朋友家人光临,主要以口碑推广为主.布置:时间:在3月9号-12号进行场地布置地点:营业场所,重点是休息厅的张灯结彩,舞台搭建.抽奖箱,电视,影音的准备.奖品采购和准备:具体有奖品物品负责人待商议节目征集1、 各部门或各班，每一部门/班至少表演一个节目；技师部不少于3个节目2、 本周末晚上11点前完成节目申报工作3、 下周一到周四进行排练4、 节目申报者请自备伴奏乐器或音带cd四:具体内容:活动时间:3月13日-15日三天活动地点:休息厅,表演抽奖地点在两个背投之间.主持人:程主任奖品发放:由迎宾部配合抽奖人:四等奖:部长,老师及领班等.黄慧萍,周裕武,邓三君,李刚,张光明,姚元钦,周本宜,阿绣,付海燕,会计.三等奖:主管及高级职称.杨主管,龙主管,杨浩,杨怡,丁彩丽二等奖:部门主任.李主任,程主任,朱主任一等奖:由公司董事长或分公司ceo积分兑现人:由财务付主管和朱主任登记发放主干时间分配1民乐或节日歌曲作为晚会的开端2领导致辞由现场主持人介绍嘉宾邀请xx先生给员工致辞，并邀请大家共同举杯演出3 由各个部门选报的活动说明：此项活动旨在让xx人认识自我，在表演的过程中认识注意仪表仪态的重要性。今天员工们代表一个部门，未来代表的是整个xx的形象，从而使观看者也从中受益。活动的参与性和观赏性很高。迎宾部统一服装,打扮,动作要规范整齐。时刻保持笑容,对待老熟顾客要以vip会员单一照顾.5 抽奖与礼品的颁发效果预测鉴于本活动是传统内部组织的活动，富有创意和互动，只要实施得法，实施落实，可以引起内部员工积极参与和外部企业一定的关注，预计活动的实际参人数每天300以上，网络报道5篇。对公司内员工覆盖面有望达到1/2以上。同时，这次活动将有利的推动企业新文化的形成，增进员工信心，对外展示亲切团结高效的形象，有效提升自身的知名度和美誉度。同时能带动客流量创收.附:人员邀请办法:1. 班前后会通知各岗位人员,知道活动内容,鼓励内部人员消费和参与活动.主要目的是刺激消费,活跃气氛.2. 购买请贴在直递或邮寄场内消费客人,老熟客人,企事业领导.不能发放到的电话邀请.3. 通报公司总办和最高负责人.4. 宣传单页的投放,各班班前或班后通知各岗位同事到沙头角各街道,商业区,居民区投放.报刊夹带.5. dm内容可以以宣传公司周年庆,免净桑,免费办卡,获得纪念奖品,参加抽奖.以代金卷方式制作场地布置:1.引用借鉴公司历年活动庆祝的场地布置方法,具体由周主管安排,各班同事张贴,设置.2.在情况允许的情况下,可以在本公司前门口设漂浮气球,横幅,拱门.要给过往的人群由以种节日的气氛.3.活动前,中,后在场内开启影响设备.休息厅用两台背投或一台播放歌曲.奖品设置和发放:1.抽奖.设一,二,三,四等奖一等奖:按摩卷足浴卷各2张或储值会员卡,卡内1500-2500元名额:一名二等奖:按摩卷,足浴卷各一张或储值会员卡名额:三名三等奖:按摩卷一张名额:五名四等奖:足浴卷一张名额:十名2.积分兑现:根据积分情况 超过10000积分的直接反赠%5或送按摩卷5000-10000积分送按摩卷或反赠xx-5000积分送足浴卷xx积分以下送精美礼品具体由财务统计分数,根据情况商议送什么礼品.3） 工作总结和效果评估以上工作中， 工作有主要负责人落实，其于有营销落实活动经费及预算1）场地布置费用500rmb2）餐饮招待费用500rmb3）各种活动用品的购置费用5000rmb4）劳务费用0rmb5）礼品费用500rmb6）奖金费用0rmb7）机动费用50rmb8）宣传广告费用500rmb9）演出费用100rmb活动评估标准1）活动实际参加人数不少于400人2）媒介有关活动报道不少与2篇3）活动信息覆盖率总部全体员工的1/24）活动现场执行情况不发生任何明显失误5）活动经费的使用情况严格控制在预算之内6）公司知名度提升5%7）公司美誉度提升5%附则:1.领取奖品人和发放奖品人必须由双方签字.顾客必须登记详细资料,包括手机,家庭公司住址,职务,生日等等 由杨部负责2.每个班两各节目,硬性指标3.非活动正式时间来的客人一律由前台收银发放纪念奖并做好客人资料登记.有关事项说明1策划书系就拟举办2014xx五周年庆晚会活动提出的总体方案，有些内容难免粗疏，尚待活动总体思路确定后再进一步细化，并据此制订具体的实施计划。2类似这样的活动一般需要准备一个月的时间。而现距活动的举办时间仅有一个星期的时间，应属相当紧张。期望主办单位尽快审核确定活动的整体方案，及早投入前期工作。、商场招商策划方案公司简介新乡市盛润房地产开发公司于2014年8月成立，注册资金1000万，是一家集房地产开发，娱乐业、石油业为主，以房地产为龙头的企业，下设天润苑娱乐有限公司，开发的项目有黄岗别墅区、化工路营住房，盛润城市印象，近期的新项目有亚太广场， 已经开发好的面积有4万多。二、盛润广场简介新乡盛润广场是经2014年新乡市规划委员会第一次会议研究同意，由新乡市盛润房地产开发公司开发，武汉亚大商业策划管理公司进行策划、筹备、招商，集购物、生活休闲、娱乐多功能一站式的购物中心。周边高档社区、政府机关单位、银行、证券汇集，经商氛围异常浓厚。扼守市规划向东南发展的咽喉之地，升值潜力巨大。三、功能、设备配置介绍1、广场地址：新乡市主干道人民路中段 ，2、广场功能：拟定为商住综合大楼 ，3、广场具备的条件：广场建筑面积16000平方米，是新乡市重点项目工程，也是人民路上的标志性建筑，在人民路中段南侧建设的一幢高层的综合楼，北退人民路红线10米，东退地界6米，西距高层营住楼16米，该楼为全框架结构东西，东西总长49054米，南北进深63.24米，地下室为停车场及设备间，一至四层为营业，建筑面积11937016平方米，a座五至十六层住宅楼住于综合楼北端，东西长49054米，南北进深19044米，高4809米，建筑面积11533066平方米；b座五层至十二层住宅楼位于综合楼南端，东西长4905米，南北进深12014米，高40.6米，住宅建筑面积4881.03平方米，外饰要求一至四层为深驼色面砖，四层以上部分为牙白色面砖配以黄色，兰色外干墙漆。我公司将临街负一层、一层、二层、三层、四层对外招租，。每层货载kg，拟定商场配置扶梯6 部、观光电梯1部、广场设计停车位约3000平方米等设施。四、投资前景分析1、广场的位置：盛润广场雄居主干道人民路中段，道路宽敞，交通便利，临市区最高地势龟背广场，西北接驳火车站和各大商场的庞大人流、物流，东边人民公园、体育中心近在咫尺，休闲、娱乐、经济，一触即发，适逢市规划向东南发展，预计在不短时间内，这里将代替仅一街之隔的商业繁华的平原大道，此处尚未有一家有规模的商场，但周边的配套商业网点正在形成，如酒楼、摄影、上岛咖啡、华联超市、美容美发，小型步行街、小吃类等。沿盛润广场商住楼往东，大片的住宅楼正在建设之中，此处多为高级住宅区，应有很好的发展前景。2、广场的周边环境：盛润广场座落于商业、文化、行政、簇拥的繁华地段，商业氛围异常浓厚，周边财政局、区委、区政府，众多行政机关单位云集，辉龙花园、金桂园、莲花园、富达花园、富达大酒店等均属于高档社区不胜枚举，这里文化氛围良好，居民消费档次高，生活品味高，是新乡市最适合做社区购物中心的地段，另外医院、学校、银行、证券公司遥相呼应，道路宽敞，出行方便，能够吸引四区八县的消费群体，是居家经商的理想之地，也是有实力、有先进管理水平的商家扩大商业网点、打造至尊旺铺的黄金宝地，盛润广场的原址被称为“龟背仙地”集天时、地利、人和为一体 ，是商家云集的风水宝地，可望在不久的将来，盛润广场必将成为决定全域经济发展的新的商业中心。3、盛润广场装饰经营配套情况：盛润广场是有着a级资质证书的中国建设技术集团有限公司设计而成，以欧式风格为主体，创造出一种个性化、色彩很强的一种建筑风格，体现出现代生活的快节奏、简约和前卫，大厦的商场部分全部由玻璃幕墙加以深驼色大理石石材而成，显示出大厦的庄重、沉稳，塔楼是横向窗配以高级象牙色外墙涂料组成，体现大厦优雅、高贵、庄重的特点。4、两栋塔楼全部由高档住宅组成，负一层至四层商场部分，为商场的总出路口，为解决商场内人气、人流互动，特设一部进口垂直电梯，两部扶梯，使顾客在商场内的消费真正做到步随电梯，出梯选购的观景式消费。5、物业管理及消防：盛润广场配以专业的物业管理公司，为商户经商解决后顾之忧，专业的经营管理公司为商场出谋划策，始终把握商机、商脉，商场内的硬件配套由红外线监控、自动喷淋系统，每层的消火栓自救1至3个小时。五、合作意向及方式：盛润广场具有较好的地理位置和环境，而周边尚未有大型品牌的综合商业中心，是各界商家和集团经商的理想之地。考虑社区的消费市场和集团购买的能力，公司拟定对外招租重点：1、广场作为大型一体式购物中心，诚招具有知名度，拥有畅通的物流渠道，有合理实效的市场布局，有品牌的商贸集团公司；2、其他方面的经营意向可面谈。六、招租形式：为配合广场的初步定位和统一经营管理，公司拟定将地下一楼、地上一楼至四楼开放式商铺，整体招租。七、附件一地下1层、地上1-4层平面图附件二盛润广场区域概况图附件三盛润广场位置图附件四盛润广场效果图我们诚为具有品牌实力的商家及专业公司提供良好的经营场地，为其扩大商业网点，施展才能，增加发展机遇，为有志之士提供用武之地。为了使有意的商家及集团、公司共同参与设计、装修经营场地，确保在2014年中秋节前进场，以期达到更佳的社会效益和经济效益，公司将以长期租赁方式，广泛向社会招商，在前期与公司签定初步意向协议的商家，在广场建成后，我们将在同等条件下优先考虑