2014年房地产业形势分析会情况汇报.doc

2014年房地产业形势分析会情况汇报2014年6月26日，我按照公司的工作安排去烟台参加2014年房地产业形势分析会，根据会议议程安排，首先去城新集团开发的“富甲逸品”、“伴山壹号”项目进行参观学习。富甲逸品项目：富甲逸品周边群山环绕， 东依塔山，西望龙山，南瞰南山，三山合围，形成环抱之势。其间原生态天然森林蜿蜒绵连，山地湖泊波光潋滟，美不胜收，成为烟台南城之心最后的风水宝地。另外项目周边小学、中学、大学，学园林立，饱沁儒雅之风，成为现代版“孟母三迁”的最佳选择。 富甲逸品在设计施工过程中，实行人车分流，项目将遵循天人合一的原则，打造烟台首家立体式园林景观，与天然山景绿地相映生辉，完美实现自然，建筑，人的和谐共生。伴山壹号：烟台首个校园里的高端社区，位于鲁东大学东校区内，业主回家首先要进大学的校门，然后进入社区，再通过花园回家，形成一府三进门的格局；社区整体位于璜山脚下，璜山与塔山、南山相邻，三山归一，给业主一种宁静致远的居住环境。而作为城新集团推出的高端项目，伴山壹号社区内拥有大面积的山体绿化，而且户户有花园，可以说整个项目就是个花园。通过两个项目的参观学习，认识和学习到商业地产项目开发的新亮点，做到与文化相承，与自然相谐，新技术新工艺新材料的应用更给项目的市场提供更加可靠地保证，传统的商业地产开发模式已经跟不上市场的步伐，“望得见山，看得见水，记得住乡愁”，随着时代的发展人们对居住环境的要求已经不再是单纯的为居住而居住了，文化、自然、绿色环保已经成为商业地产近几年的发展趋势。参观学习完后回到会议室，首先代表公司参加了会长会议，听取了王会长对参观学习的总结和体会，鼓掌通过新增补的副会长、秘书长人员，及16个新增补的理事单位。会长会议后，参加2014年房地产业形势分析座谈会，会议按照议程进行，在会议宣布完新增补副会长、副秘书长和理事单位名单并发牌匾后，王郁基会长首先就当前房地产形势做了讲话，之后邢新强、王永明、孙蒙良、文爱武、赵燮等与会人员做了发言。王郁基：近十年来，我国的房产价格一直处于猛增态势，虽然政府经历了几次“釜底抽薪式”调控政策，但消费者的感觉依然越调越涨。所以导致了楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，并威胁到经济稳定的过程。2013年房地产宏观调控政策已基本完成预期目标，调控深化的可能性依然很大，可以肯定，因2013年国内房价的“桀骜不驯”，2014年楼市无疑将接受政府的“再教育”。2014年，中国房地产市场政策走势趋向于稳的基调，局部可能会出现微调与收紧现象。2014年的楼市表现可能形式多变、综合复杂，在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。但总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。一、2014年限购令政策不会退出。 近年来以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控，有形之手无处不在随时显现。行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，这是其突出优点。 二、2014年将是行政性调控向市场化改革的过渡 2014年区域分化的态势将延续，一二线供求格局难改，房价上涨压力下仍是调控焦点区域，三四线城市房地产问题的解决在于新型城镇化的建设力度。房地产调控继续收紧，地产调控政策在2014年处于摸石头阶段，各地开始试点。事实上，新一届政府一直在关注房地产市场的变化，不提“调控”不代表不调控了。三、2014年不同城市的量价走势和政策导向分化继续加剧 。从大经济环境来看，经济会议上释放的信号也是稳中求进，货币政策不会很宽松，或者马上流动性增强，这就意味着房地产这种资金密集型的行业，不会出现大幅度的波动。四、房地产宏观调控受决定的影响仍将持续 。无论是十八届三中全会公报，还是中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定(以下简称决定)，本次会议相关文献提及房地产的内容有限，有关表述往往简明扼要甚至轻描淡写，如何推断和预测三中全会后房地产政策的新趋向?三中全会决定提出市场在资源配置中的决定性作用，并强调经济体制改革的所有领域均须遵循这条规律。可以预期，去行政化调控，回归市场化方向将成为房地产政策的必然选项。五、2014年全国的房价又会呈现房价不断上涨 2014年房价还会继续上涨，没有可能下跌的。2014年房价没有下降的理由，一是基于经济体制改革之需要，没有房地产，保增长不可能实现。二是基于调控长效机制建立短期不可能，因其土地制度与户籍制度及财税制度需要进行改革。对于2014年房价预测，没有人的答案是完成正确的，因为楼市本就充满变数。至于现在是否适合买房，只要资金充足，有购房需求，肯定是可以买的。实际上房价全国基本都在涨，这是和国家整个经济发展的大趋势相一致的。如果经济不好没有钱，老百姓没钱，银行没钱，房地产就不行。这是一个方面，第二方面是我们现在的经济发展阶段决定的。讲市场供求关系，拿“供”来解决“求”的问题，目前在中国行不通，因为它的“求”全集中在大城市，中小城市则没有出路。六、2014年房产税征收会渐行渐近，高端楼市或将受到房产税的强力冲击。房产税个别城市开征，但不是影响房价的主要因素，世界上没有一个国家因为房产税征收而导致房价下跌。虽然房产税及土地制度改革的影响短期只在局部试点，影响有限，但改革成功之前难免有中期阵痛，对不确定性的焦虑又将制约板块估值。悬而未决的房产税也一直被关注，目前在很多城市来看，新一届管理层还没有通篇讲“调控”这两个字。 同时，房产税扩容和征缴力度可能加大。房地产税可能是地方税，其对中国房地产行业是一个利益格局的重大调整，一定是影响中国房地产运行的巨大冲击。即便是千分之五的房地产税，即便是只对多套房当中某一部分征税，它也将导致中国房地产市场的崩溃性下跌。房产税落地，意味着今天这个房子是你的，明天这个房子的1/3便是政府的。这会损害富裕人群的利益，估计房地产税未来三年里推出的可能性很小。房价上涨背后的原因是最需要解决的，主要是供求关系，首先是用地供应。每次住宅用地负增长之后，房价都会出现大幅度的上涨。其次是房源供应，分为商品房与保障房。从土地转变成房子上市销售，形成市场有效的供应，短则1年半以上长则2年。在2013年的房地产调控中，决策层曾经提出过诸如“两个促使”的调控发展目标：即“促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道”。诸多信号表明，房地产政策正处于调整进行时，市场化发展将成方向，政策诉求将由短期化趋向长期化，地方调控的自主权将增加，外部终将重塑房地产格局。综合当前媒体报道预测，当前房地产市场重现房价上涨的预期的市场背景下，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。尽管楼市长效调控机制方案尚未出台，也不知其真实性与落地的可能性，相关部门对于当前房地产市场走势的担忧以及对于中长期房地产市场健康发展的设想。而建立起长效机制，面对热点城市需求，从短期调控政策来讲，一些限购等政策是必不可少。 最后王郁基会长强调，作为烟台市的地产开发商，只有扎扎实实的做好自己的工作，搞好企业，顺通融资渠道，理性的对待市场，做好预测把关，理性拿地，盲目的做强做大未必是好事，从自身条件出发，做小未必不好，特别是当前形势下，生存是第一，做强做细不必求大，稳中求胜是关键。邢新强会长主要介绍了富甲逸品和伴山壹号项目的开发理念，重点强调“不管政策怎样，自己要有好的经营思路”，重点谈了烟台东部新区的开发前景，强调做好十年的运作期。根据自己企业的特点做好自己的事情，通过整个市场价格和房地产上升价格的比较，“衣食住行，住是每个家庭奋斗的目标”，焦点不是行业出现问题，而是大的环境在改变，分析了蓬莱房产销售低迷的情况，再次强调不要灰心，只要分析好自己的情况，从实际出发，一定会渡过难关。介绍了绿色建筑在房地产开发领域的趋势，绿色建筑一体化是当前形势下的必然。最后重点强调同行业之间的交流沟通，并进一步强调“分析透自己的家底，只有自己解决自己的问题，不能等靠”。王永明：对当前形势下的房地产充满信心，国家政策在稳定民心，国家机构反腐倡廉，干部队伍净化，行政办事效力增强。国家基础设施的进一步投资建设势必会拉动商业地产项目，银行政策开始松动，政策的调控对烟台下半年的楼市会有所稳升，建议大家要有信心，活好当下。进一步谈了房地产与互联网结媒的益处，强调现在的趋势不只是单纯的卖房子而是卖服务。谈到烟台学区房过热的情况，教育资源的配置，划片入学，影响了房价，形成特有的“文化房价、学区房价”。王永民发言之后，部分会员谈了银行信贷对房地产的影响，烟台地区的银行信贷危机大多是担保和信用贷款造成的，作为房地产开发的房产抵押没有在银行出现信贷危机，银行对房地产开发没有失去信心，融资的强弱主要看企业与银行的沟通交流的深浅，银行对房地产企业的打压是基于国家政策，所以分析好自己的家底，与银行处理好关系是王道。有的会员谈了旧城改造和学区房建设的问题，学区房和旧城改造项目对维持企业的发展是有利的，虽然项目小但是维稳。文爱武会员谈了烟台市几大国家基础设施投资建设对烟台地产的影响和趋势，强调烟台房产需求是存在的，