银川市住宅小区物业管理方法总则.doc

银川市住宅小区物业管理办法第一章总则 第一条为加强本市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理企业、开始建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造良好的居住环境，根据国家及自治区有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件，逐步实行物业管理。第三条本办法所称物业是指房屋建筑、配套设施以及相关的公共设施。本办法所称业主，是指住宅小区内物业所有权人，包括私有房产、公有房产、单位房产的房屋所有权人。本办法所称物业管理，是指业主委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮、经营，以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。本办法所称物业管理企业，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。第四条住宅小区全体业主通过业主委员会对物业实施自治管理。住宅小区的公共设施和配套设施，由全体业主、承租人和使用人共同使用与维护。第五条物业管理实行主管部门行业管理、业主自治与委托物业管理企业服务管理相结合的原则、逐步实现社会化、专业化、市场化服务经营型管理。第六条银川市房产管理局是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。其主要职责是：（一）贯彻执行物业管理法律、法规和规章；（二）负责培育、开发物业管理市场；（三）参与住宅小区的验收，指导、监督住宅小区的移交工作；（四）负责物业管理企业的资质管理；（五）对物业管理企业的经营和管理进行监督、检查；（六）负责指导、协调、监督维修基金（维修储备金）的管理和使用；（七）负责对物业管理工作人员进行培训；（八）负责住宅小区物业管理的考评工作。建委、规划、环保、公安、工商、物价等部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。住宅小区所在地派出所、居民委员会根据自己的职责对住宅小区物业管理进行指导和监督。第二章业主代表大会和业主委员会 第七条新建住宅小区交付使用且入住率达到50%以上时，由市房产管理部门按以下程序，组织召开业主代表大会和选举产生业主委员会：（一）向全体业主发出召开业主代表大会及推举业主委员会候选人名单通告。（二）拟定业主委员会候选人名单，确定开会时间。（三）组织召开第一次业主代表大会，选举产生业主委员会。第八条业主代表大会由住宅小区的业主代表组成。业主代表以每栋楼为单位按住户比例推选。业主代表大会必须有持过半数以上投票权的业主代表出席才能举行。第九条业主代表大会可以邀请住宅小区所在地派出所、居委会及相关部门的人员列席会议。第十条业主代表大会由业主委员会负责如集，每年召开一次。业主代表大会召开7日前，业主委员会应当将会议日期及内容告知业主。业主代表大会闭会期间，经30%以上业主代表提议，可以召开临时业主代表大会，业主委员会应当在接到该项提议后15日内召开临时业主代表大会。第十一条业主代表大会形成的决定，必须由出席会议的业主代表所投票数的过半数通过方有效。业主代表大会的决定不得与法律、法规、汇款单及相关政策抵触。第十二条业主代表大会行使下列是权力：（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；（二）听取和审查业主委员会的工作报告；（三）听取物业管理企业的工作报告；（四）批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定；（五）制定、修改业主公约 及住宅区物业管理办法；（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （七）批准或修改业主委员会章程；（八）批准物业管理的其他重大事项。第十三条业主委员会由3到15名委员组成，每届任期三年。第十四条业主委员由业主代表大会在业主代表中选举产生。委员一般为兼职，可以连选连任。下列情形之一的，不得担任业主委员会委员：（一）身体及精神状况不适宜履行业主委员会委员职责的；（二）丧失业主资格的；（三）有违法犯罪行为的；（四）经业主代表大会罢免的。第十五条业主委员会设主任、副主任秘书长。主任、副主任、秘书长在业主委员会委员中选举产生，并报市房产管理部门备案。秘书长专职，负责处理业主委员会日常事务。第十六条业主委员会根据工作需要定期召开会议，会议由业主委员会主任召集，会议讨论决定问题执行少数和服从多数的原则。第十七条业主委员会享有下列职权：（一）召集和主持业主代表大会；（二）起草业主委员会章程和业主公约；（三）选聘物业管理企业，签订物业管理合同；（四）监督住宅小区物业管理工作的实施及规章制度的执行；（五）审议物业管理企业制定的年度管理计划和为住宅小区管理服务的重大措施；（六）协助物业管理企业进行管理工作。第十八条业主委员会章程必须经业主委员会2/3委员同意，并经业主代表大会批准。业主委员会章程的内容不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。第十九条业主委员会在成立后15日内持下列文件到市房产管理局办理登记备案：（一）业主委员会登记申请书；（二）业主委员会组成人员名单；（三）业主委员会章程。第三章物业管理企业 第二十条物业管理企业应当逐步实现与开发建设单位分工设立，分业经营。第二十一条物业管理企业享有国家以第三产业的优惠政策。第二十二条设立物业管理企业应当取得相应资质，并向工商行政管理机关申请登记，领取营业执照。物业管理企业在领取营业执照的一个月内，应当向物价管理部门申请预取收费许可证。第二十三条申领物业管理企业资质证书按国家有关规定报批。未取得物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理活动。第二十条物业管理企业资质证书实行年审制度.。物业管理企业应当于第年的二月十日前，填写物业管理企业年审报告，持物业管理企业资质证书向市房产管理部门申请年审。第二十五条物业管理企业根据住宅区物业管理合同对住宅区实施物业管理。物业管理合同应当包括以下内容：（一）管理服务的区域和具体事项；（二）管理服务标准；（三）管理服务权限；（四）管理服务期限；（五）管理服务费用；（六）监督检查物业管理服务的时间和方式；（七）违约责任和合同争议的解决方式；（八）双方约定的其他权利、义务。第二十六条业主委员会和物业管理企业应当自住宅小区物业管理合同签定之日起30日内报市房产管理部门备案第二十七条物业管理企业的权利：（一）依据物业管理合同和有关规定，对小区实施物业管理并按财政物价部门批准的标准收取管理服务费；（二）制止违反住宅区物业管理规定的行为；（三）选聘专营企业承担专项经营业务；（四）要求业主委员会协助管理；（五）从事与物业管理有关的其他多种经营及有偿服务活动；（六）对违反合同的约定不交纳各种费用的业主，可采取必要的限制性措施。第二十八条物业管理企业的义务：（一）依据物业管理合同，对委托管理的房屋及相关公共设施进行维护、修缮、更新；（二）承担住宅小区内物业的保安、保洁、防火、绿化及其他便民服务工作；（三）拟定住宅小区重大物业管理措施提交业主委员会审议决定；（四）接受行业管理及街道办事处的指导和监督。第二十九条物业管理企业必须严格履行物业管理合同，按下列要求做好服务工作：（一）实施业主委员会审定的物业管理服务年度计划时，必须执行国家和自治区规定的技术标准；（二）将住宅的公共部位、公用设备和公共设施的使用维护方法、要求、注意事项局面告知业主；（三）经常对物业管理区域进行巡视、检查，定期对住宅的公用部位、公用设备和公共设施进行维护；（四）发现住宅的公用部位、公有设备和公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按合同约定进行维修；（五）接到物业管理损害报修时，应及时进行维修和处理；（六）做好物业维修、更新及其费用收支 的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；（七）定期向业主委员会报告物业管理工作情况及物业管理费用的收支帐目，接受审核，改进和完善管理服务工作。第三十条物业管理企业对住宅区的管理未能达到市房产管理部门和物业管理合同规定的标准，或者违反物业管理合同规定的，业主委员会或委托方可解除合同。因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理企业应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。第三十一条对物业管理合同有争议的，双方可向仲裁，或向人民法院起诉。第四章开发建设单位 第三十二条开发建设单位必须按住宅小区规划设计要求，完成物业管理配套设备和设施的建设。第三十三条开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理企业对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位承担。在开发建设单位自行或者委托物业管理企业对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督，市房产管理部门有权对开发建设单位或物业管理企业违反物业管理法律、法规和政策的行为依法进行处理。第三十四条住宅小区经综合验收后，方可向业主委员会移交。第三十五条业主委员会正式成立后30日内，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅小区工程建设资料或复印件：（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；（二）单位建筑、结构、设备竣工图；（三）地下管网竣工图；（四）其他必要的资料。第三十六条开发建设单位应按照下列标准提供住宅小区管理用房和经营用房：（一）住宅小区总建筑面积5万平方米以内不小于60平方米；（二）住宅小区总建筑面积5万至10万平方米以上不小于100平方米；（三）住宅小区总建筑面积10万平方米以上不小于150平方米。以上用房，由市房产管理部门提供给业主委员会，并由业主委员会委托物业管理企业经营使用。任何单位、个人不得擅自改变其用途。第五章业主公约 第三十七条本办法所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。第三十八条业主公约应当包括下列内容：（一）住宅区名称、地点、面积及户数；（二）公共场所及公用设施状况；（三）业主代表大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；（五）业主参与住宅区物业管理的权利；（六）业主参与住宅区物业管理的权利；（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的交纳；（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；（九）违反业主公约的责任；（十）其他有关事项。业主公约的示范文本，由市房产管理部门统一制订。业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，并报市房产管理部门备案。第三十九条业主公约经业主代表大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区内所有业主和非业主使用人具有约束力。第四十条开发建设单位在办理出售、出租房屋手续时，应当在房屋买卖合同或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守小区物业管理规定和业主公约的约定。第六章物业管理的使用及维护 第四十一条业主、承租人和其他非业计分表答使用房屋应当遵守下列规定：（一）未经有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；（五）不得侵害他人的正当权益。第四十二条业主装修住宅，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主。第四十三条任何单位和个人不得占用物业管理区域的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用或挖掘道路、场地的，应当经业主委员会同意，并在规定的期限内恢复原状。第四十四条利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。第四十五条房屋的维修责任，按下列是规定划分：（一）房屋内部，由业主负责维修；（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、公用上下水、供暖、供气、供电管线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理企业组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。第四十六条住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护，其费用从住宅维修基金中支出。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。第四十七条住宅户外的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责。第四十八条凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，上业主委员会授权物业管理企业进行修缮其费用由业主承担。第四十九条住宅区内禁止下列行为：（一）践踏、占用绿化地；（二）占用楼样间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；（三）乱抛垃圾、杂物；（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；（六）聚从喧闹；（七）随意停放车辆和鸣喇叭；（八）发出超出规定标准的噪音；（九）排放有毒、有害物质；（十）经营业主公约所禁止的行业（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。第七章物业管理专项资金及费用 第五十条依照本办法实行物业管理的公有住宅和新建商品住宅出售时，应当设立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。公有住宅出售的维修基金由公有住宅售房单位和购房者分别提交和缴纳。新建商品住宅出售的维修基金由购房者缴纳。维修基金除由公有住宅售房单位自行提交的外，其他维修基金均由售房单位代收。维修基金的缴纳标准按国家及自治区有关规定执行。第五十一条维修基金应当在银行专户存储，专款专用。维修基金明细户应当按单幢住宅设置，按户核算。第五十二条维修基金应当用于住宅共用 部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造、不挪作他用。第五十三条在业主办理房屋权属证书晨，商品房销售单位应当将代收的维修基金移交给市房地产行政管理部门代管。第五十四条业主委员会成立前，维修基金的的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市房地产行政管理部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用权，由物业管理企业提出年度财务预算，经市房地产行政管理部门审核后划拨。在本办法实施前已经出售的公有住宅和商品住宅尚未交纳住宅维修基金的，按财政、物价部门核定的标准由产权人或使用人交纳，由物业管理企业代收，其使用适用前款规定。维修基金不足时，经业主委员会决定，按业主拥用的住宅建筑面积比例向业主续筹。物业管理企业应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。第五十五条业主转让住宅时，其维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还，随房屋所有权同时过户。第五十六条业主应根据物业管理企业的服务项目，按规定缴交物业管理服务费。第五十七条住宅小区经营性用房的收入，用于补充住宅小区的物业管理服务费用。第五十八条住宅小区物业管理服务费的收支帐目，物业管理企业应当半年公布一次，接受业主监督。第五十九条业主对业主委员会和物业管理企业公布的帐目，可以提出质询，或向市房产管理部门投诉。业主委员会和物业管理企业应当在收到质询后7日内答复。房产管理部门应当在收到投诉后15日内答复。第八章法律责任 第六十条业主有下列行为之一的，物业管理企业应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；情节严重的，由有关行政部门依法予以处理：（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；（三）私反搭秘建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民