关于房地产开发企业土地增值税纳税筹划探讨

房地产开发企业土地增值税纳税筹划探讨房地产开发企业土地增值税纳税筹划探讨 土地增值税作为我国房地产开发企业的一个重要税种 一方面为提高国家 财政收入起着重要作用 另一方面也制约着房地产企业的获利能力和经营目标 的实现 这是房地产企业纳税筹划的重点 运用具体案例对土地增值税纳税筹划 的一般方法进行了探讨 期望能为土地增值税纳税筹划的实务工作者提供参考 或借鉴 关键词 房地产企业 土地增值税 纳税筹划 中图分类号 D9 文献标识码 A 文章编号 1672 3198 2015 24 0250 03 作者简介 胡成玉 1966 男 湖北天门人 湖南涉外经济学院高级会计师 管理 学硕士 研究方向 纳税筹划 袁彩鹏 女 湖南涉外经济学院商学院会计系会计学学生 1 通过增加销售环节的方式进行纳税筹划 房地产开发企业在将房地产进行销售的过程中 根据当时所处的市场环境 和企业的具体情况 可能会涉及到单个或者多个纳税环节 人们普遍认为减少 不必要的纳税环节可以减轻税收 增加纳税环节则会增加纳税金额 但是纳税 环节的增减对于减轻税收负担的作用并不是一成不变的 某些时候增加纳税环 节不一定会增加税收 相反适当增加纳税环节也能够起到减轻税负的作用 其 中的原因是通过增加销售环节可以降低增值额 从而降低增值率 这样就可以 享受到起征点带来的税收优惠 另外增加销售环节还可能会增加一些税前扣除 项目 从而达到降低税负的目的 例 1 新城地产股份有限公司下属的一个控股子公司万嘉房地产有限公司 为了扩大企业经营规模 欲购建一栋办公大楼 该公司于 2009 年 3 月 28 日以 2000 万元的价格购置了一栋办公楼 2015 年 8 月 由于该公司资金出现问题 万嘉房地产有限公司决定以 4000 万元的价格将这栋大楼出售给 A 公司 下面对 应缴纳的相关税费进行计算 城市维护建设税为 7 教育费附加税率为 3 不考虑其他费用 根据财税 2003 16 号文件的规定 从 2003 年 1 月 1 日起 单位和个人销 售或者转让其购置的不动产或者受让的土地使用权 以全部收入减去不动产或 者土地使用权的购置或者受让原价后的余额为营业额计算缴纳营业税 则 万嘉房地产有限公司应缴土地增值税计算过程如下 1 应缴纳营业税 4000 2000 5 100 万元 2 应缴纳城建税 教育费附加合计 100 7 3 10 万元 3 允许扣除项目金额合计 2000 100 10 2110 万元 4 增值率 4000 2110 2110 100 89 57 增值率大于 50 而小于 100 根据税法的规定适用于 40 税率和 5 的速 算扣除率 则 5 该公司应缴纳的土地增值税 4000 2110 40 2110 5 650 5 万元 由于土地增值税适用超率累进税率 即增值率越高 适用的税率也越高 若 能降低土地增值税税率 就有可能实现节税的目的 所以 对于不动产转让活动 而言 适当增加运营环节 降低增值率及适用税率是能够减轻土地增值税税负 的有效途径 例 2 承上例 若万嘉房地产有限公司可以将该栋办公楼先通过新城地产 股份有限公司的另一家子公司 B 公司做一个流转环节 然后再以协议价格将其 销售给 A 公司 其具体步骤分为以下两个环节 1 首先以 3000 万元的价格将办公楼销售给 B 公司 在此环节需缴纳的 相关税费为 应缴纳转让不动产的营业税 3000 2000 5 50 万元 应缴纳的城建税 教育费附加合计 50 7 3 5 万元 此环节允许扣除项目金额合计 2000 50 5 2055 万元 增值率 3000 2055 2055 100 45 99 此环节应缴纳的土地增值税 3000 2055 30 283 5 万元 2 然后再由 B 公司以 4000 万元的价格将此办公楼出售给 A 公司 则此 环节需缴纳的相关税费为 应缴纳转不动产的营业税 4000 3000 5 50 万元 应缴纳的城建税 教育费附加合计 50 7 3 5 万元 此环节允许扣除项目金额合计 3000 50 5 3055 万元 增值率 4000 3055 3055 100 30 93 此环节应缴纳土地增值税 4000 3055 30 283 5 万元 3 汇总上述两个环节的相关税费如下 应缴纳转让不动产的营业税为 50 50 100 万元 应缴的城建税 教育费附加合计 5 5 10 万元 两环节实际缴纳的土地增值税合计 283 5 283 5 567 万元 通过上面的计算和分析不难得出 虽然万嘉房地产有限公司通过纳税筹划 增加了一道纳税环节 但是并没有增加销售不动产过程中营业税 城建税和教 育费附加的税收负担 因为该公司纳税筹划前后营业税 城建税和教育费附加 的总额均是 110 万元 但是 土地增值税的税负却明显降低 相比筹划前而言筹 划后土地增值税的税负下降了 83 5 万元 650 5 567 一般地 增加纳税环节可能会增加纳税的负担 而减少纳税环节则可能会 减少纳税负担 尽管减少不必要的纳税环节是进行纳税筹划的基本方法之一 但是 纳税筹划总是在一定政策条件下所进行的结果 到底是减少纳税环节 还是增 加纳税环节 这就要看纳税筹划时所处的政策环境了 2 通过合理定价进行纳税筹划 在房地产销售过程中 制定合理的销售价格不仅关系到房地产企业商品房 的销售总量 而且还可以影响到房地产企业应承担的土地增值税的纳税金额 由 于土地增值税暂行条例规定 如果房地产开发商建造普通标准住宅用来出售 当增值额没有超过扣除项目金额的 20 时 可以免征土地增值税 而当增值额 超过扣除项目金额的 20 时 则应对其全部增值额按规定计税 所以房地产企 业在制定商品房销售价格的时候 必须考虑到房价提高的金额与丧失优惠资格 而增加的税负之间的差额 也就是必须慎重考虑增值额增加所带来的收益和放 弃起征点优惠而增加的税收负担之间的关系 准确制定房产销售价格 把握好 上涨的幅度和界限 防止增值率稍高于起征点所带来的损失 确保价格提高所 带来的收益足以弥补价格提高所带来的税收负担的增加 在制定商品房价格时仔 细测算利润率 并结合市场的承受能力 再决定是否提价 确保企业的利益最 大化 例 3 宏发房地产公司从事普通标准住宅开发 其开发一栋普通住宅楼 占地总面积 13000 平方米 设每平方米平均售价 2000 元 那么总销售收入为 2600 万元 与其收入有关的支出项目有 利息支出 100 万元 且不能提供银行等 机构的借款额度证明 土地出让金 334 万元 房屋开发成本 1200 万元 城市维 护