2012天津住宅市场年报

目目 录录 第一部分 宏观经济环境及政策第一部分 宏观经济环境及政策 2 一 宏观经济环境 2 1 2011 年全国宏观经济环境 2 2 2011 年天津市宏观经济环境 6 二 政策环境 8 1 天津房地产新政 8 2 天津保障性住房政策 8 3 土地政策 10 4 金融政策 12 第二部分 天津市房地产市场总体分析第二部分 天津市房地产市场总体分析 14 一 2011 年天津房地产市场总体形势 14 二 2011 年天津房地产市场总体供给与总体需求状况分析 15 1 供给分析 15 2 需求分析 17 第三部分 天津市住宅市场分析第三部分 天津市住宅市场分析 18 一 商品住宅开发经营分析 18 1 商品住宅投资额 18 2 商品住宅新开工面积 18 3 商品住宅施工面积 19 4 商品住宅竣工面积 19 二 商品住宅市场分析 20 1 商品住宅供给分析 20 2 商品住宅成交量价分析 21 3 各区域商品住宅成交量价分析 24 4 商品住宅市场总结及预测 26 三 二手住宅市场分析 27 1 历年二手住宅成交量价分析 27 2 各月二手住宅成交量价分析 27 3 各区域二手住宅成交量分析 28 4 各区域二手住宅成交均价分析 29 5 二手住宅市场总结及预测 30 四 天津市住宅市场发展趋势分析 30 1 住宅市场供给预测 30 2 住宅市场需求预测 30 3 住宅市场价格预测 31 附录 天津市商品房市场主要数据附录 天津市商品房市场主要数据 附录 1 房地产开发经营数据 32 附录 2 商品房交易数据 34 附录 3 2011 年商品住宅交易数据 35 附录 4 2011 年二手房住宅交易数据 36 第一部分 宏第一部分 宏观经济环境及政策观经济环境及政策 一 宏观经济环境一 宏观经济环境 1 2011 年全国宏观经济环境年全国宏观经济环境 2011 年 面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题 党中央 国 务院以科学发展为主题 以转变发展方式为主线 坚持实施积极的财政政策和稳健的货币 政策 不断加强和改善宏观调控 国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展 实现了 十二 五 时期经济社会发展良好开局 数据来源 数据来源 CREIS 中指数据 中指数据 初步测算 全年国内生产总值 471564 亿元 按可比价格计算 比上年增长 9 2 增 速比上年放缓 1 1 个百分点 分季度看 一季度同比增长 9 7 二季度增长 9 5 三季 度增长 9 1 四季度增长 8 9 分产业看 第一产业增加值 47712 亿元 增长 4 5 第二产业增加值 220592 亿元 增长 10 6 第三产业增加值 203260 亿元 增长 8 9 1 农业生产稳定增长 粮食连续七年增产 农业生产稳定增长 粮食连续七年增产 全年全国粮食总产量达到 57121 万吨 比上年增产 2473 万吨 增长 4 5 连续八 年增产 其中 夏粮产量 12627 万吨 比上年增长 2 5 早稻产量 3276 万吨 增长 4 5 秋粮产量 41218 万吨 增长 5 1 全年棉花产量 660 万吨 比上年增长 10 7 油料产 量 3279 万吨 增长 1 5 糖料产量 12520 万吨 增长 4 3 全年猪牛羊禽肉产量 7803 万吨 比上年增长 0 3 其中猪肉产量 5053 万吨 比上年下降 0 4 生猪存栏 46767 万头 比上年增长 0 7 生猪出栏 66170 万头 比上年下降 0 8 全年禽蛋产量 2811 万吨 比上年增长 1 8 牛奶 3656 万吨 增长 2 2 2 工业生产平稳较快增长 企业利润继续增加工业生产平稳较快增长 企业利润继续增加 全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长 13 9 分登记注册类型看 国有及国有控股企业增加值比上年增长 9 9 集体企业增长 9 3 股份制企业增长 15 8 外商及港澳台商投资企业增长 10 4 分轻重工业看 重工业增加值比上年增长 14 3 轻工业增长 13 0 分行业看 39 个大类行业增加值全部实现比上年增长 分地区看 东 部地区增加值比上年增长 11 7 中部地区增长 18 2 西部地区增长 16 8 分产品看 全年 468 种产品中有 417 种产品比上年增长 其中 发电量增长 12 0 钢材增长 12 3 水泥增长 16 1 十种有色金属增长 10 6 乙烯增长 7 4 汽车增长 3 0 其中轿车增长 5 9 全年规模以上工业企业产销率达到 98 0 比上年下降 0 1 个百分点 规模以上工业企业实现出口交货值 101946 亿元 比上年增长 16 6 12 月份 规模以上 工业增加值同比增长 12 8 环比增长 1 1 1 11 月份 全国规模以上工业企业实现利润 46638 亿元 同比增长 24 4 在 39 个 大类行业中 36 个行业利润同比增长 3 个行业利润同比下降 1 11 月份 规模以上工业 企业主营业务成本占主营业务收入的比重为 84 98 比前三季度微降 0 09 个百分点 11 月份 规模以上工业企业主营业务收入利润率为 7 3 3 固定资产投资保持较快增长 投资结构继续改善 固定资产投资保持较快增长 投资结构继续改善 全年固定资产投资 不含农户 301933亿元 比上年名义增长23 8 扣除价格因素 实际增长16 1 其中 国有及国有控股投资107486亿元 增长11 1 分产业看 第一 产业投资6792亿元 比上年增长25 0 第二产业投资132263亿元 增长27 3 第三产 业投资162877亿元 增长21 1 在第二产业投资中 工业投资129011亿元 比上年增长 26 9 其中 采矿业投资11810亿元 增长21 4 制造业投资102594亿元 增长31 8 电力 燃气及水的生产和供应业投资14607亿元 增长3 8 全年基础设施 不包括电力 燃气及水的生产与供应 投资51060亿元 比上年增长5 9 增速比上年回落14 3个百分点 分地区看 东部地区投资比上年增长21 3 中部地区增长28 8 西部地区增长29 2 从到位资金情况看 全年到位资金334219亿元 比上年增长20 3 其中 国家预算内资 金增长10 8 国内贷款增长3 5 自筹资金增长28 6 利用外资增长8 2 其他资金 增长9 0 全年新开工项目计划总投资240344亿元 比上年增长22 5 新开工项目 332931个 比上年增加431个 从环比看 12月份固定资产投资 不含农户 下降 0 14 4 4 房地产开发呈回落态势 商品房销售增速回落 房地产开发呈回落态势 商品房销售增速回落 全年全国房地产开发投资61740亿元 比上年名义增长27 9 扣除价格因素实际增 长20 0 增速比前三季度回落4 1个百分点 比上年回落5 3个百分点 其中住宅投资增 长30 2 分别回落5 0和2 6个百分点 房屋新开工面积190083万平方米 比上年增长 16 2 增速比前三季度回落7 5个百分点 比上年回落24 4个百分点 其中住宅新开工面 积增长12 9 分别回落8 4和25 8个百分点 全国商品房销售面积109946万平方米 增长 4 9 增速比前三季度回落8 0个百分点 比上年回落5 7个百分点 其中住宅销售面积增 长3 9 分别回落8 2和4 4个百分点 全国商品房销售额59119亿元 增长12 1 增速 比前三季度回落11 1个百分点 比上年回落6 8个百分点 其中住宅销售额增长10 2 分 别回落11 0和4 6个百分点 全年房地产开发企业土地购置面积40973万平方米 比上年增 长2 6 增速比上年回落22 6个百分点 全国商品房待售面积27194万平方米 增长26 1 增速比上年加快18 0个百分点 全年房地产开发企业本年资金来源83246亿元 比上年增 长14 1 增速比前三季度回落8 6个百分点 比上年回落12 1个百分点 其中 国内贷款 增长与上年持平 自筹资金增长28 0 利用外资增长2 9 其他资金增长8 6 5 5 市场销售平稳增长 汽车销售回落幅度较大 市场销售平稳增长 汽车销售回落幅度较大 全年社会消费品零售总额181226亿元 比上年名义增长17 1 扣除价格因素实际增 长11 6 其中 限额以上企业 单位 消费品零售额84609亿元 比上年增长22 9 按经营单位所在地分 城镇消费品零售额156908亿元 比上年增长17 2 乡村消费品零 售额24318亿元 增长16 7 按消费形态分 餐饮收入20543亿元 比上年增长16 9 商品零售160683亿元 增长17 2 在商品零售中 限额以上企业 单位 商品零售额 78164亿元 增长23 2 其中 汽车类增长14 6 增速比上年回落20 2个百分点 家具 类增长32 8 回落4 4个百分点 家用电器和音像器材类增长21 6 回落6 1个百分点 12月份 社会消费品零售总额同比名义增长18 1 扣除价格因素实际增长13 8 环比 增长1 41 6 6 进出口保持较快增长 外贸顺差继续收窄 进出口保持较快增长 外贸顺差继续收窄 全年进出口总额36421亿美元 比上年增长22 5 出口18986亿美元 增长20 3 进口17435亿美元 增长24 9 进出口相抵 顺差1551亿美元 比上年减少264亿美元 贸易方式继续改善 进出口总额中 一般贸易进出口19246亿美元 增长29 2 占进出 口总额的52 8 比上年提高2 7个百分点 加工贸易进出口13052亿美元 增长12 7 出口额中 一般贸易出口9171亿美元 增长27 3 加工贸易出口8354亿美元 增长12 9 进口额中 一般贸易进口10075亿美元 增长31 加工贸易进口4698亿美元 增长 12 5 7 7 货币供应量平稳回落 新增贷款有所减少 货币供应量平稳回落 新增贷款有所减少 12月末 广义货币 M2 85 2万亿元 比上年末增长13 6 增速比上年末回落6 1 个百分点 狭义货币 M1 29 0万亿元 增长7 9 回落13 3个百分点 流通中现金 M0 5 1万亿元 增长13 8 回落2 9个百分点 全年金融机构人民币各项贷款余额 54 8万亿元 新增人民币各项贷款7 5万亿元 比上年少增3901亿元 人民币各项存款余 额80 9万亿元 各项存款增加9 6万亿元 比上年少增2 3万亿元 8 8 市场物价同比上涨 市场物价同比上涨 7 7月份后同比涨幅连续回落月份后同比涨幅连续回落 全年居民消费价格比上年上涨5 4 其中 城市上涨5 3 农村上涨5 8 分类别 看 食品上涨11 8 烟酒及用品上涨2 8 衣着上涨2 1 家庭设备用品及维修服务上 涨2 4 医疗保健和个人用品上涨3 4 交通和通信上涨0 5 娱乐教育文化用品及服 务上涨0 4 居住上涨5 3 7月份居民消费价格同比涨幅达到高点6 5 后 涨幅连续回 落 12月份 居民消费价格同比上涨4 1 环比上涨0 3 全年工业生产者出厂价格比 上年上涨6 0 12月份同比上涨1 7 环比下降0 3 全年工业生产者购进价格比上年 上涨9 1 12月份同比上涨3 5 环比下降0 4 9 9 城乡居民收入稳定增长 农村居民收入增速快于城镇 城乡居民收入稳定增长 农村居民收入增速快于城镇 全年城镇居民人均总收入23979元 其中 城镇居民人均可支配收入21810元 比上 年名义增长14 1 扣除价格因素 实际增长8 4 在城镇居民人均总收入中 工资性收 入比上年名义增长12 4 转移性收入增长12 1 经营净收入增长29 0 财产性收入增 长24 7 农村居民人均纯收入6977元 比上年名义增长17 9 扣除价格因素 实际增 长11 4 其中 工资性收入比上年名义增长21 9 家庭经营收入增长13 7 财产性收 入增长13 0 转移性收入增长24 4 全年城乡居民收入比为3 13 1 以农村居民人均 纯收入为1 上年该比值为3 23 1 全年农民工总量25278万人 比上年增加1055万人 增长4 4 其中本地农民工9415万人 外出农民工15863万人 外出农民工月均收入2049 元 比上年增长21 2 1010 人口总量低速增长 城镇人口首超农村 人口总量低速增长 城镇人口首超农村 2011年末 中国大陆总人口 包括31个省 自治区 直辖市和中国人民解放军现役军 人 不包括香港 澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数 134735万人 比上年末增 加644万人 出生人口1604万人 人口出生率为11 93 死亡人口960万人 人口死亡率 为7 14 人口自然增长率为4 79 从性别结构看 男性人口69068万人 女性人口 65667万人 总人口性别比为105 18 以女性为100 男性对女性的比例 出生人口性别 比为117 78 比上年末下降0 16 从年龄构成看 60岁及以上人口18499万人 占总人口 的13 7 比上年末提高0 47个百分点 65岁及以上人口12288万人 占总人口的9 1 比上年末增加0 25个百分点 15 64岁劳动年龄人口100283万人 占总人口的比重为74 4 比上年末微降0 10个百分点 从城乡结构看 城镇人口69079万人 比上年末增加2100万 人 乡村人口65656万人 减少1456万人 城镇人口占总人口比重达到51 27 比上年末 提高1 32个百分点 当前 国际经济环境复杂严峻 国内经济发展中不平衡 不协调 不可持续的矛盾和当前 国际经济环境复杂严峻 国内经济发展中不平衡 不协调 不可持续的矛盾和 问题仍很突出 要坚决贯彻落实中央经济工作会议的决策部署 把握好稳中求进的工作总问题仍很突出 要坚决贯彻落实中央经济工作会议的决策部署 把握好稳中求进的工作总 基调 继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策 保持宏观经济政策的连续性和稳定性 基调 继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策 保持宏观经济政策的连续性和稳定性 增强调控的针对性 灵活性 前瞻性 继续处理好保持经济平稳较快发展 调整经济结构增强调控的针对性 灵活性 前瞻性 继续处理好保持经济平稳较快发展 调整经济结构 和管理通胀预期三者关系 加快推进经济发展方式转变和经济结构调整 努力实现经济平和管理通胀预期三者关系 加快推进经济发展方式转变和经济结构调整 努力实现经济平 稳较快发展 稳较快发展 2 2011 年天津市宏观经济环境年天津市宏观经济环境 2011年是实施 十二五 规划第一年 面对复杂多变的国内外经济形势 全市上下积极 贯彻落实国家宏观调控政策 统筹做好转方式 调结构 惠民生 促和谐等各项工作 经 济保持平稳较快增长 质量效益进一步提升 实现了 十二五 发展的良好开局 1 经济总量 天津市 经济总量 天津市 2011 年地区生产总值持续保持快速上涨 突破年地区生产总值持续保持快速上涨 突破 10000 亿元亿元 数据来源 数据来源 CREIS 中指数据 中指数据 全市生产总值突破 10000 亿元 据初步核算 并经国家统计局评估审定 全市生产总 值 GDP 完成 11190 99 亿元 按可比价格计算 比上年增长 16 4 分三次产业看 第一产业实现增加值 207 78 亿元 增长 3 9 第二产业增加值 5732 52 亿元 增长 18 5 第三产业增加值 4723 34 亿元 增长 14 6 2 财政收入快速增长 财政收入快速增长 天津市地方一般预算收入完成 1455 亿元 增长 36 1 在汽车制造 石油石化 金 融保险和房地产业增长的强力拉动下 全年地方税收收入完成 1004 25 亿元 增长 29 3 增幅比上年提高 3 3 个百分点 主体税种收入增长较快 其中 企业所得税收入增长 41 3 营业税增长 25 增值税增长 19 1 个人所得税增长 22 6 3 固定资产投资达到 固定资产投资达到 7510 67 亿元 增量连续亿元 增量连续 4 年超千亿元 比上年增长年超千亿元 比上年增长 31 1 数据来源 数据来源 CREIS 中指数据 中指数据 投资总量保持快速增长 全社会固定资产投资完成 7510 67 亿元 增量连续 4 年超千 亿元 比上年增长 30 1 其中城镇投资 7057 20 亿元 增长 31 2 农村投资 453 47 亿元 增长 29 8 在城镇固定资产投资中 第一产业完成投资 57 64 亿元 同比增加 41 8 第二产业完成投资 3104 13 亿元 增长 31 7 其中工业投资 3076 03 亿元 增 长 31 6 第三产业完成投资 3895 43 亿元 增长 30 6 4 居民收入稳步增加 城市居民可支配收入达到 居民收入稳步增加 城市居民可支配收入达到 26921 元 同比上涨元 同比上涨 10 8 数据来源 数据来源 CREIS 中指数据 中指数据 2011年天津人均工资性收入18794元 比上年增长12 0 拉动人均可支配收入增长6 9 个百分点 人均养老金收入7752元 增长9 1 就业规模继续扩大 实施更加积极的就业 政策 统筹推进高校毕业生 失业人员 农村富余劳动力就业 加快创业带动就业实验区 建设 启动百万技能人才培训计划 全年新增就业47 12万人 同比增长4 4 截至年末 全市城镇单位从业人员208 6万人 同比增加2 9万人 5 消费市场持续活跃 带动商业营业市场发展 消费市场持续活跃 带动商业营业市场发展 全市批发和零售业商品销售总额完成 20831 44 亿元 增长 33 2 社会消费品零售 总额完成 3400 亿元 增长 18 住宿和餐饮业零售额 494 81 亿元 增长 27 1 消费 市场的持续活跃 将大幅推动商业营业市场的快速发展 6 滨海新区对全市经济增长的贡献进一步加大 滨海新区对全市经济增长的贡献进一步加大 GDP 占全市比重超过占全市比重超过 50 2011 年 滨海新区生产总值达到 6206 9 亿元 增长 23 8 规模以上工业总产值 12732 亿元 增长 29 4 财政总收入 1379 3 亿元 增长 37 1 全社会固定资产投资 3702 亿元 增长 32 实际利用外资 85 亿美元 增长 20 8 实际利用内资 459 4 亿元 增长 30 4 外贸进出口总额 711 2 亿美元 增长 27 1 社会消费品零售总额 882 5 亿元 增长 24 3 总的来看 2011 年本市经济呈现平稳较快发展 同时也面临一些结构性矛盾和资源环 境约束 财政收入快速增长 企业效益持续增加 居民收入稳步增长 也为房地产市场快 速发展提供购买力的支持 二 政策环境二 政策环境 2011 年 天津房地产市场调控力度进一步加大 成为史上最严厉的楼市调控年 各种 各样的新政策层出不穷 其中 国务院出台 新国八条 在 2010 年 国八条 的基础上 更进一步对房地产市场进行调控 为 2011 年房地产市场整体走向和发展奠定了一个总的基 调 津十条 的出台 使得大批投资者无法入市 调控信号愈发趋严 3 月份国家发改 委发布的 商品房销售明码标价规定 以及随后银行三次加息 七次调整存款准备金率 保障房提速和开发商集体降价等一系列事件 使得 2011 年天津房地产市场进入相对冷淡的 时期 1 天津房地产新政 天津房地产新政 1 严格落实国家调控政策 切实将房价控制在合理水平 严格落实国家调控政策 切实将房价控制在合理水平 根据我市经济发展目标 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等 确定年度 新建住房价格控制目标 并于 2011 年 3 月底前向社会公布 2 加大保障性住房建设力度 落实住房保障工作目标 加大保障性住房建设力度 落实住房保障工作目标 大力发展公共租赁住房 2011 年建设公共租赁住房 定向安置经济适用住房 限价商 品住房等保障性住房 23 万套 对不同层面困难家庭发放三种补贴 全年共发放 8 5 万户 扩大住房保障范围 建立分层保障 应保尽保 租 售 补相结合的住房保障体系 落实 危陋房屋拆迁改造 200 万平方米 3 调整完善相关税收政策 严格加强税收征管 调整完善相关税收政策 严格加强税收征管 对个人购买住房不足 5 年转手交易的 统一按其销售收入全额征收营业税 加强存量 房交易指导价格在税收征管工作中的应用 堵塞通过 阴阳合同 产生的税收漏洞 严格执 行个人转让房地产所得税征收政策 对不满足转让自用 5 年以上且为家庭唯一生活用房条 件的 一律征收个人所得税 加强对土地增值税征收管理 依照住宅不同销售价格 分别 按照 2 3 和 5 的比例预征土地增值税 并严格土地增值税的清算和检查 重点对定价 明显超过周边房价水平的房地产开发项目 进行土地增值税清算和检查 加强房地产开发 企业的销售 成本 费用支出管理 对房地产开发企业 2008 至 2010 年缴纳企业所得税情 况进行专项核查 4 严格差别化住房信贷政策 严格差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于 60 贷款利率不低于基准利率的 1 1 倍 银行监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查 对违规 行为要严肃处理 5 加强住房用地供应管理 加强住房用地供应管理 强化保障性住房和商品住房用地年度供地计划管理 优化住房用地供应结构 在新增 建设用地年度计划中 单列保障性住房用地 明确供地规模 供地时序 保障性住房和中 小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的 70 对擅自改变保障性住 房用地性质的 要坚决纠正和严肃查处 新建商品住房用地的供应量不低于前 2 年平均实 际供应量 对已供房地产用地 超过 2 年没有取得施工许可进行开工建设的 收回土地使 用权并处以闲置 1 年以上罚款 6 落实国家住房限购政策 合理引导住房消费 落实国家住房限购政策 合理引导住房消费 对已拥有 1 套住房的天津户籍居民家庭 成员范围包括购房人 配偶以及未满 18 周岁 的未成年子女 下同 能够提供在天津累计 1 年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明 的非天津户籍居民家庭 限购 1 套住房 含新建商品住房和二手住房 对已拥有 2 套及以 上住房的天津户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住房的非天津户籍居民家庭 无法提供在天 津累计 1 年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非天津户籍居民家庭 要暂停向其 售房 违反规定购房的 不予办理房地产登记 7 加强新建商品住房销售管理 加强新建商品住房销售管理 房地产开发企业取得商品房销售许可证后 需一次性在销售现场和天津市房地产综合 信息网上公开全部房源及销售价格 如上调销售价格 需经市房地产市场行政主管部门备 案 并重新公示 严禁无证售房 发布虚假信息 加强新建商品住房预售资金监管 要通 过网络监控与现场巡查 严禁房地产开发企业将新建商品住房预售资金账外循环 控制房 屋建设后期风险 确保新建商品住房预售资金的安全 8 强化房地产市场监管 强化房地产市场监管 对新建商品住房交易价格进行监控 对销售价格明显高于同地段 同品质住房平均交 易价格的进行跟踪监测 加强房地产中介机构管理 严格备案制度 规范房地产中介机构 从业行为 对存在不规范交易行为的房地产开发企业和中介机构 由相关部门进行约谈 予以警示并公开曝光 对违法违规行为责令整改 并依法进行查处 查处期间暂停其房屋 销售 加强房地产广告管理 加大对虚假违法房地产广告的处罚力度 对发布严重违法房 地产广告的责任人可处 1 至 6 个月暂停发布房地产广告 直至取消广告经营和发布资格 对情节严重的虚假违法房地产广告公开曝光 9 加强正面宣传和舆论引导 加强正面宣传和舆论引导 新闻媒体要强化正面宣传和舆论引导 深入解读国家各项房地产市场调控政策措施 引导居民理性消费 为维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持 对制造 散布虚假消 息的 要追究有关当事人责任 10 明确责任 确保落实 明确责任 确保落实 市有关部门要抓紧制定具体实施细则 并立即组织实施 切实加强管理 确保各项措 施落到实处 各区县人民政府要将住房保障工作目标纳入区县人民政府年度考核 对政策 落实不到位 工作不得力 计划目标未完成的单位负责人 要进行约谈 对问题严重的 要追究责任 2 土地政策 土地政策 1 国土部对闲置 国土部对闲置 1 年以上的必须收取闲置费年以上的必须收取闲置费 为加强土地市场管理 促进房地产业健康发展 规范土地市场秩序 积极稳妥解决闲 置土地问题 根据 天津市土地管理条例 和 关于加强房地产项目开发监管八项措施的 通知 本市土地闲置费征收标准正式出台 并将于今年2月1日起执行 根据 关于加强房地产项目开发监管八项措施的通知 要求 严格按照国家闲置土地 处置的规定 对闲置1年以上的必须收取闲置费 闲置2年以上的必须收回土地使用权 据 介绍 建设项目使用国有土地经土地行政主管部门依法认定为闲置土地的 用地单位应当 按月缴纳土地闲置费 收费标准按照所在区域土地级别基准地价的百分之二计收 基准地 价未覆盖区域的土地闲置费缴费标准 按所在区县最低级别基准地价计算确定 已经按照 规定实施临时绿化的 免缴土地闲置费 非农业建设经批准占用耕地后一年以上未动工建 设的 由用地单位按照每平方米十元的标准 一次性向土地行政主管部门缴纳土地闲置费 此外 土地闲置费为行政事业性收费 收费收入全部纳入同级财政预算 实行收支两 条线管理 收费时使用财政部门统一监制的行政事业性收费票据 市土地行政主管部门负 责征收中心城区的土地闲置费 各区县土地行政主管部门负责征收本区县的土地闲置费 收费单位不得擅自增加收费项目 扩大收费范围 提高收费标准 并认真执行收费公示制 度 自觉接受物价 财政主管部门的监督检查 2 土地使用权出让金政府净收益额不得低于土地使用权出让金 土地使用权出让金政府净收益额不得低于土地使用权出让金25 为合理利用土地资源 规范国有土地有偿使用行为 加强天津市土地整理储备成本控 制与管理 本市日前下发 天津市土地整理储备成本控制与管理办法 办法规定本市公开 出让经营性土地使用权 土地出让底价不得低于评估确认的土地价格 土地使用权出让金 政府净收益额不得低于土地使用权出让金25 本市行政区域内 征收集体土地和收购国有土地的土地整理储备项目 应当按照本办 法规定实行土地整理储备成本控制及管理 本办法所称土地整理储备成本 是指土地整理 储备项目从实施征收 收购到供应前发生的全部费用 土地储备期内 若该地块储备期超 过一年 地块面积1公顷 含 以下 实施临时绿化 1公顷以上的 沿城市道路实施局部绿 化 其余部分砌建围墙 临时绿化费参照国家及本市工程造价有关定额标准执行 一般不 超过100元 平方米 砌建围墙 围挡 费用最高不得超过500元 米 土地看管费用按月计算 地块面积50亩 含 以下的 按50亩计费 土地看管费用不超过0 16元 平方米 50亩以上 100亩 含 以下的 土地看管费用不超过0 14元 平方米 100亩以上 500亩 含 以下的 土 地看管费用不超过0 12元 平方米 500亩以上的 土地看管费用不超过0 10元 平方米 看管 期不足30天的 按实际看管天数计算 3 天津商品房预售金监管比例调整 天津商品房预售金监管比例调整 天津市国土房管局近日下发 关于调整新建商品房预售资金监管比例等问题的通知 3月15日起 凡本市申请开立预售资金监管账户的新建商品房项目 根据项目坐落区域 适 用相应的预售资金监管比例 商品房预售资金监管 是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第 三方监管 房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户 只能用作本项目建设 不得随意支取 使用 资金监管比例主要依据上年度新建商品房每平方米建安造价加有关配套费用与新建商 品房每平方米平均销售价格之比进行确定 每年调整一次 根据最新 通知 各区域今年 监管比例如下 中心城区 和平区 河东区 河西区 南开区 河北区 红桥区以及东丽区 西青区 津南区 北辰区外环线以内区域 新建商品住宅预售资金监管比例为33 新建商品非住 宅预售资金监管比例为28 环城四区 东丽区 西青区 津南区 北辰区外环线以外区 域 以及滨海新区新建商品住宅预售资金监管比例为38 新建商品非住宅预售资金监管 比例为34 其他区县 武清区 宝坻区 宁河县 静海县 蓟县 新建商品住宅和非住 宅预售资金监管比例均为41 4 金融政策 金融政策 1 央行年内第三次加息 央行年内第三次加息 7 月 6 日傍晚 中国人民银行决定 自 7 月 7 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 一年期 存贷款基准利率分别上调 0 25 个百分点 此次加息 是央行今年内第三次加息 受 CPI 高 位运行的影响 民间对加息的期待已有一段时间 纵 观 2011 全年 政策频繁出台 国家对居高不下的房价展开了一系列标本兼治的动作 虽 然目前房价没有明显回落 但增速明显放缓 已经向着国家即定的目标慢慢靠近 2012 年 限购令的延期及房产税试点的扩展 都明确了国家坚定调控的态度和立场 房价下行只是 表面现象 整顿房地产行业 保持房地产健康持续的发展方向才是根本 2 天津市各银行逐渐取消首套房贷利率天津市各银行逐渐取消首套房贷利率 8 5 折折 天津市部分银行已经在春节后对房贷利率优惠进行了调整 将首套房利率优惠上调至 央行基准利率 取消了原来的8 5折优惠 不仅如此 部分银行还表示 今年房屋贷款申请 审查也会更加严格 按揭购买首套房的贷款客户年贷款利率 五年期以上 将达到6 6 1月下旬 工 农 中 建四大国有银行还在执行首套房贷利率8 5折优惠 即贷款利率为5 61 3 天津市银行首套房贷利率最高涨幅 天津市银行首套房贷利率最高涨幅 30 继建行上浮首套房贷利率至1 05倍后 不少中小商业银行也调整了首套房贷利率 上 浮区间为5 至10 包括光大银行 广发银行 深发展银行以及民生银行等 目前本市建设银行尚未执行该调整 但本市农业银行却已经将房贷利率上浮了5 于 此同时 本市的中国银行和工商银行对于首套房贷基准利率也并未做出上调的动作 除了 工农中建之外 目前 本市招商银行 交通银行 渤海银行 民生银行 中德住房储蓄银 行也未对首套房贷的基准利率进行上调 本市农业银行 天津银行 兴业银行 光大银行 中信银行均上调了首套房贷的利率 其中兴业银行上调的幅度最大 为30 天津银行上 浮10 广大银行上浮5 10 中信银行上浮5 第二部分 天津市房地产市场总体分析第二部分 天津市房地产市场总体分析 一 一 2011 年天津房地产市场年天津房地产市场开发经营分析开发经营分析 2011 年 天津房地产市场调控力度进一步加大 成为史上最严厉的楼市调控年 各种 各样的新政策层出不穷 其中 1 月 26 日 国务院出台 新国八条 在 2010 年 国八条 的基础上更进一步对房地产市场进行调控 为 2011 年房地产市场整体走向和发展奠定了一 个总的基调 2 月 津十条 的出台 使得大批投资者无法入市 调控信号愈发趋严 3 月 份国家发改委发布的 商品房销售明码标价规定 以及随后银行三次加息 七次调整存款 准备金率 保障房提速和开发商集体降价等一系列事件 使得 2011 年天津房地产市场进入 相对冷淡的时期 1 供应持续大幅增长 回升至历史最高水平 供应持续大幅增长 回升至历史最高水平 2011 年 天津住宅供应量同比有所增长 全年累计新增上市面积 1899 万平米 同比 增加 18 70 从历年住宅供应量来看 2009 年受整体市场的影响 供应量大幅回落 2010 年市场逐步明朗 住宅供应量基本回升至 2007 年 2008 年水平 2011 年市场更加 稳定 住宅供应量达到历史最高点 2 全年成交总量同比回落 总量不足一千万平方米 全年成交总量同比回落 总量不足一千万平方米 2011 年 天津商品住宅共成交 887 2 万平米 同比下降 13 43 总量不足一千万平方 米 位居历史倒数第三 3 成交均价呈上涨趋势 成交均价呈上涨趋势 2011 年 1 至 3 月 天津销售均价从 9106 跌至 8326 在 4 月份强势反弹至 9677 元 平 方米 经过 7 个月的小幅度变化 在 2011 年年底因为成交楼盘集中在市内六区 成交均价 超过 10000 元 平方米 达到了 10019 元 平方米 二 二 2011 年天津房地产市场总体供给与总体需求状况分析年天津房地产市场总体供给与总体需求状况分析 1 商品房开发经营供给分析 商品房开发经营供给分析 我们主要从天津市房地产投资额 施工面积 新开工面积和竣工面积四个指标分析供 给状况 1 1 投资额投资额 2000 2011年 年商商品品房房开开发发投投资资额额走走势势 0 200 400 600 800 1000 1200 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 单位 亿元 0 5 10 15 20 25 30 35 商品房投资额同比变化 数据来源 数据来源 CREIS 中指数据 中指数据 2000 2011 年天津市商品房投资额持续增加 2009 年与 2010 年涨幅相对较小 进入 2010 年 随着经济的逐步回暖 房地产投资增幅明显加大 达到 17 88 涨幅较 2009 年增加 5 42 个百分点 2011 年房地产投资随着经济进一步复苏 其增幅达到 24 62 涨幅较 2010 年增加 6 74 个百分点 从各个物业来看 住宅投资仍然占据投资主体 写字 楼与商业用房投资速度增加明显 增幅分别达到了 31 42 和 42 14 1 2 施工面积施工面积 2000 2011年 年商商品品房房施施工工面面积积走走势势 0 2000 4000 6000 8000 10000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 单位 万平方米 0 5 10 15 20 25 30 商品房同比变化 数据来源 数据来源 CREIS 中指数据 中指数据 2011 年商品房施工面积达到 9075 39 万平方米 同比涨幅达到 26 74 2011 年第 四季度施工面积增幅最为明显 随着房地产投资加快步伐 商品新开工面积大幅增加 达 到 24 84 其中 以住宅施工为主 写字楼用房施工面积突破 600 万平方米 同比涨幅 达到 73 44 涨幅最大 1 3 新开工面积新开工面积 2000 2011年 年商商品品房房新新开开工工面面积积走走势势 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 单位 万平方米 20 10 0 10 20 30 40 50 商品房同比变化 数据来源 数据来源 CREIS 中指数据 中指数据 2011 年天津市商品房新开工面积达到 3484 21 万平方米 同比增幅为 19 66 2011 年在房地产投资持续放大的背景下 商品房新开工面积持续增加 涨幅较 2010 年增加 5 73 个百分点 其中写字楼用房新开工面积增长速度最为明显 涨幅达到 34 60 1 4 竣工面积竣工面积 2000 2011年 年商商品品房房竣竣工工面面积积走走势势 0 500 1000 1500 2000 2500 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 单位 万平方米 0 5 10 15 20 25 30 35 40 商品房同比变化 数据来源 数据来源 CREIS 中指数据 中指数据 2000 年以来商品房新开工面积同比呈现逐步上涨态势 2006 年以来商品房竣工面积增速 明显放缓 同比涨幅回落至 20 以下 2011 年商品房竣工面积达到 2105 32 万平方米 同比涨幅不足 1 跌落至 0 32 成为自 2000 年以来涨幅最缓慢的一年 其中商业用房 同比幅度继 2009 年之后再次出现下跌 降幅达到 34 43 2 商品房开发经营需求分析 商品房开发经营需求分析 从销售面积和销售额两个指标来分析需求状况 2 1 销售面积销售面积 2000 2011年 年商商品品房房销销售售面面积积走走势势 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 单位 万平方米 40 20 0 20 40 60 80 商品房同比变化 数据来源 数据来源 CREIS 中指数据 中指数据 2011 年整年在房地产市场逐渐回暖的情况下 天津商品房销售面积与 2010 年水平相 比变化不大 同比上涨 5 02 商品房销售面积主要集中在第四季度 成交面积月底持续 上涨 超过 2010 年同期 成为历年同期最高 其中 写字楼销售面积增长速度最明显 增幅达到 21 28 住宅与商业用房销售面积增幅均没超过 10 2 2 销售额销售额 2000 2011年 年商商品品房房销销售售额额走走势势 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 单位 亿元 40 20 0 20 40 60 80 100 120 140 商品房同比变化 数据来源 数据来源 CREIS 中指数据 中指数据 2011 年商品房销售面积同比止跌回升 加上销售价格也有小幅上涨 2011 年商品房 销售额同比出现 14 87 的涨幅 其中 商业营业用房销售金额涨幅虽然有 26 78 的增长 但同比去年减少 73 83 个百分点 可见在 2011 年 天津商业营业用房市场发展逐渐放缓 而住宅市场销售金额同比去年增加 5 20 个百分点 虽然楼市调控趋严 住宅市场也有一定 的增长 第三部分 天津市住宅市场分析第三部分 天津市住宅市场分析 一 商品住宅开发经营分析一 商品住宅开发经营分析 1 商品住宅投资额 商品住宅投资额 2000 2011年 年商商品品住住宅宅开开发发投投资资额额走走势势 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 单位 亿元 0 5 10 15 20 25 30 35 40 商品住宅投资额同比变化 数据来源 数据来源 CREIS 中指数据 中指数据 从上面图表可以看出 2009 年到 2011 年 商品住宅投资额同比承稳定上涨趋势 2011 年住宅开发投资额达到 678 亿元 占房地产投资总额的 62 78 仍为投资的重点 可见目前天津房地产市场仍以住宅市场为主 但写字楼市场份额自 2010 经过 135 09 的 显著增长之后 2011 年其上涨趋势有所减缓 但也呈现逐步增加的态势 2 商品住宅新开工面积 商品住宅新开工面积 2000 2011年 年商商品品住住宅宅新新开开工工面面积积走走势势 0 500 1000 1500 2000 2500 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 单位 万平方米 20 10 0 10 20 30 40 商品住宅同比变化 数据来源 数据来源 CREIS 中指数据 中指数据 住宅新开工面积方面 自 2010 年突破 2000 万平方米 达到 2026 89 万平方米之后 2011 年住宅新开工面积同比涨幅达到 17 14 达到 2374 29 万平方米 上升幅度同比去 年增长了 10 71 个点 说明经过 2010 年房地产市场严格调控之后 整个市场随着天津城 市发展与经济发展的速度开始进入相对稳定的发展时期 商业用房经过 2009 年和 2010 年 大幅上涨后 其增长速度趋于平缓 而写字楼增长速度同比 2010 年有了明显增加 可见 在 2011 出台 限购 限贷 措施之后 许多开发商逐渐开始关心商业地产的开发 3 商品住宅施工面积 商品住宅施工面积 2000 2011年 年商商品品住住宅宅施施工工面面积积走走势势 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 单位 万平方米 0 5 10 15 20 25 30 商品住宅同比变化 数据来源 数据来源 CREIS 中指数据 中指数据 在住宅施工面积方面 2011 年达到 6435 79 万平方米 同比涨幅达到 25 76 涨幅 达到自 2000 年来的历史最高水平 住宅施工面积占比达到 70 91 其涨幅明显要低于写 字楼施工面积的涨幅 未来房地产市场供应结构在调控之下将进一步被调整 4 商品住宅竣工面积 商品住宅竣工面积 2000 2011年 年商商品品住住宅宅竣竣工工面面积积走走势势 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 单位 万平方米 0 5 10 15 20 25 30 35 40 商品住宅同比变化 数据来源 数据来源 CREIS 中指数据 中指数据 2011 年住宅竣工面积为 1641 68 万平方米 基本与 2010 年水平持平 同比涨幅仅为 2 37 由于 2011 以来住宅市场宏观调控政策力度进一步加大 房地产开发企业放缓住宅的施工 进度 导致住宅竣工面积没有像新开工面积一样同比出现 17 以上的涨幅 二 商品住宅市场交易分析二 商品住宅市场交易分析 1 商品住宅供给分析 商品住宅供给分析 供应大幅增长 回升至历史较高水平供应大幅增长 回升至历史较高水平 图 图 2007 2011 年天津商品住宅新上市面积及其增速年天津商品住宅新上市面积及其增速 11 79 71 07 38 98 47 51 18 70 0 500 1000 1500 2000 2007年2008年2009年2010年2011年 万平方米 50 20 10 40 70 100 新上市面积同比增长率 数据来源 数据来源 CREIS 中指数据 中指数据 2011 年 天津住宅供应量同比有所增长 全年累计新增上市面积 1899 万平米 同比增加 18 70 从历年住宅供应量来看 2009 年受整体市场的影响 供应量大幅回落 2010 年 市场逐步明朗 住宅供应量基本回升至 2007 年 2008 年水平 2011 年市场更加稳定 住宅供应量达到历史最高点 从各月水平来看 7 月为 2011 年供应第一个高峰 供应量超 过 200 万平方米 达到 285 59 万平方米 进入 9 月份 市场热度明显升温 住宅供应量 大幅增加 达到 303 12 万平方米 成为全年最高峰 随后 10 月 11 月迅速回落到 200 万平方米以下 12 月住宅供应小幅回升 达