扬州土地及市场考察.doc

此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 目目 录录 环境分析环境分析 2 区域环境 2 区域经济 4 房地产规划 5 区域房地产发展 7 城际比较 扬州 VS 南京 苏北三市 7 二级市场研究二级市场研究 9 目标市场明确 9 各板块分析 10 市场总结 32 土地市场分析土地市场分析 33 土地供应情况 33 土地供应分区分析 35 具体地块分析具体地块分析 37 D 05 04 调 扬圩路以西 连运路以北地块 37 西外环与孙庄路西北角地块 40 开发路以北 详和路以东 维扬路以西地块 42 高桥北路东 邗沟路北 上方寺路南地块 45 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 环境分析环境分析环境分析 区域环境 城市概况 扬州 地处江苏中部 长江北岸 江淮平原南端 现辖区域在东经 119 01 至 119 54 北纬 32 15 至 33 25 之间 南部濒临长江 北与淮安 盐城接壤 东 和盐城 泰州毗连 西与南京 淮安及安徽省天长市交界 境内有长江岸线 80 5 公里 沿岸有仪征 江都 邗江 2 市 1 区 京杭大运河纵 穿腹地 由北向南沟通白马湖 宝应湖 高邮湖 邵伯湖 4 湖 汇入长江 全长 143 3 公里 全市总面积 6634 平方公里 市区面积 980 平方公里 规划建成区面积 420 平 方公里 行政区划 扬州市管辖广陵 邗江 维扬 3 个区 宝应县和仪征 高邮 江都 3 个县级市 共有 70 个镇 7 个乡 12 个街道 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 区域交通 目前扬州的对外交通主要有公路 铁路 水运等方式 沪宁高速公路 宁通高速 公路在扬州境内交汇 扬溧高速公路经润扬长江公路大桥直通苏南 扬州已实现 环城贯通高速公路 此外 沿江高等级公路 安大公路 淮江公路 盐金公路 仪扬公路等国省干线公路构筑起 400 公里的 市域环路 宁启铁路横穿扬州境 内 已开通扬州至北京 上海 武汉 西安 广州等客货运线路 京杭大运河与 长江在扬州南部汇流 构成市域航道主骨 全市共有航道 184 条 盐邵线 古运 河 三阳河等纵贯南北 高东线 新通扬运河 仪扬河 盐宝线等横穿东西 构 筑了 三纵四横 的内河主航道网 扬州港口布局为 一港三区 主港区六圩港 区是国家一类开放口岸 江都港区 仪征港区分列两翼 区域气候 扬州市属于亚热带湿润气候区 气候主要特点是 盛行风向随季节有明显的变化 冬季盛行干冷的偏北风 以东北风和西北风居多 夏季多为从海洋吹来的湿热的 东南到东风 以东南风居多 春季多东南风 秋季多东北风 冬季偏长 4 个多 月 夏季次之 约 3 个月 春秋季较短 各为 2 个多月 年平均气温 15 6 16 1 冬冷夏热较为突出 7 月最热 平均气温为 28 5 1 月最 冷 平均气温为 1 2 全市极端高温 36 7 极端低温 7 8 区域人口 2006 年末 扬州市户籍总人口为 458 64 万人 比上年末增加 23287 人 增长 0 51 自然增长率为 1 37 全市登记出生人口 31638 人 出生率 6 92 死亡人口 25367 人 死亡率 5 55 城市属性 扬州是全国首批 24 座历史文化名城之一 是中国首批优秀旅游城市 全国生态 建设示范市 国家城市信息化试点城市 全国创建文明城市工作先进市 国家卫 生城市和国家环保模范城市 未来几年 扬州将强力推进沿江大开发 招商引资 主动融入长江三角洲城市群 和南京都市圈 打好 长江牌 文化牌 生态牌 建设实力扬州 文化扬州 生 态扬州 使扬州形成 一体两翼 带状组团式现代化滨江大城市新格局 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 区域经济 国内生产总值 2006 年扬州市全年地区生产总值 即 GDP 达到 1100 亿元 为历史最高水平 较上年增长 15 2 增幅较上年高出 0 2 个百分点 扬州历年国内生产总值示意图 亿元 1100922788647 558 15 20 15 14 70 13 40 11 90 0 500 1000 1500 2002年2003年2004年2005年2006年 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 国内生产总值增长率 资料来源 上海新联康研展部 从上图可以看出扬州的国内生产总值已经超过 1100 亿元 而且从历年的数据来 看 扬州的经济是一个加速增长的过程 2006 年的增长速度达到 15 2 产业结构 2006 年第一产业 94 亿元 占国内生产总值比重为 8 5 2006 年第二产业 621 亿元 占国内生产总值比重为 56 5 2006 年第三产业 385 亿元 占国内生产总值比重为 35 全市三次产业比例由 2005 年的 9 3 56 2 34 5 调整为 8 5 56 5 35 2006年扬州市产业结构 第一产 业 8 5 第二产 业 56 5 第三产 业 35 0 第一产业第二产业第三产业 2005年扬州市产业结构 第一产 业 9 3 第二产 业 56 2 第三产 业 34 5 第一产业第二产业第三产业 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 人民生活 人均可支配收入 居民收入稳定提升 富民步伐不断加快 市区居民人均可支配收入 12945 元 比上年增长 13 8 全市农民人均纯收入 5813 元 增长 11 5 扣除物价因 素 实际分别增长 12 1 和 9 7 城乡居民储蓄存款继续增加 年末全市城乡 居民储蓄存款余额 604 7 亿元 比年初增加 81 9 亿元 房地产规划 扬州市房地产业发展十一五专项规划 总体目标 目标定位 以科学发展观为指导 积极合理引导房地产投资和消费 以改善人居环境 以建 设资源节约型 环境友好型社会及推进和谐社会建设为出发点 实施城乡统筹的 城镇化发展战略 坚持总量基本平衡 结构基本合理 价格基本稳定和可持续发 展的原则 保持房地产业持续健康发展 巩固支柱产业地位 全面实现住房小康 指标预测 房地产开发投资总量 十一五 比 十五 期间翻一番 城镇人均住房建筑面积平均每 年增加一平方米 开发投资 开发规模平均每年增长 15 房地产开发投资目标表房地产开发投资目标表 单位 亿元 年 份20062007200820092010合 计 全市投资额708092106122470 其中 市区4046536170270 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 房地产开发施工面积目标表房地产开发施工面积目标表 单位 万平方米 年 份20062007200820092010合 计 全市施工面积58367077088510183926 其中新开工3504024625316112356 市区施工面积3524054655356152372 其中新开工2112432793213691423 商品房竣工面积目标表商品房竣工面积目标表 单位 万平方米 年 份20062007200820092010合 计 全市竣工面积2753163634174801851 其中 住宅2202532903343841481 市区竣工面积1541772042352701040 其中 住宅123142163188216832 城镇人均住宅建筑面积 2010 年达 33 m2 住宅成套率达 90 基本解决人均住宅建筑面积 15 m2以下住房困难家庭的居住问题 全面提高住宅居住品质 住宅功能完备 配套齐全 方便安全 拥有智能化 现代化的设施条件 充分体现 以人为本 的理念和节能省地的要求 康居示范住宅小区建设目标表康居示范住宅小区建设目标表 单位 个 年 份20062007200820092010合计 康居示范小区数目2444418 其中 市区122229 住宅性能认定小区数目4888836 其中 市区2444418 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 区域房地产发展 固定资产投资 2006 年投资规模稳步扩大 投资主体日趋多元 全年完成全社会固定资产投资 533 3 亿元 增长 30 1 其中 规模以上城镇项目完成投资 274 4 亿元 比 上年增长 23 4 农村项目完成投资 137 7 亿元 比上年增长 42 3 全市第 一 二 三产业分别完成投资 3 6 亿元 320 7 亿元和 209 亿元 增长 41 7 37 6 和 19 6 房地产开发指标 2006 年开发指标 房地产开发平稳发展 全年完成房地产开发投资 83 4 亿元 同比增长 14 1 商品房施工面积 839 54 万平方米 同比增长 21 商品房竣工面积 298 09 万平方米 同比增长 5 2 商品房销售面积 384 75 万平方米 增长 10 6 2007 年 1 7 月开发指标 今年 1 7 月 扬州市房地产开发投资继续保持增长 共完成投资 54 16 亿元 同比增长 27 7 商品房施工面积 693 4 万平方米 同比增长 9 4 商品房 竣工面积 94 12 万平方米 同比增长 1 2 商品房销售面积 181 7 万平方米 同比增长 4 8 资料来源 上海新联康研展部 城际比较 扬州 VS 南京 苏北三市 为了能比较明确的了解扬州在发展环境方面的情况 我司将南京以及苏北其他三 市各方面的情况与扬州做了对比 具体比较数据如下 比较项目扬州南京徐州淮安连云港 区域苏北省会苏北苏北苏北 排位 人口总数 万人 458 64719 06934 73532 77479 425 城镇人口 万人 219 39549 22392 66188 85175 703 2006 年 GDP 亿元 1100277414296515273 人均 GDP 元 23984385781528812219109922 居民人均可支配收入 元 12945175381283710447114752 房地产投资额 亿元 83 4351 1769 7066 3555 072 商品房销售面积 万 m2 384 75998 52288 5198 89183 522 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 资料来源 上海新联康研展部 从上表 可以比较明晰的看出扬州在苏北四市中的经济表现以及房地产发展地位 从人口来看 扬州城镇人口 219 39 万 占全市人口的 48 是上述城市中城 市化较好的 对房地产的发展有促进作用 从经济总量来看 扬州在苏北四市中仅次于徐州市 而人均 GDP 则在苏北四市 中排名首位 总体经济发展好 从居民人均可支配收入来看 扬州在苏北四市中位居第一 从房地产投资来看 扬州在苏北四市中也居首位 从商品住宅的销售面积来看 扬州在苏北四市中排名首位 整体而言 扬州的经济和房地产发展水平在苏北地区属于较好的 这有助于 促进其房地产发展的规模和速度 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 二级市场研究二级市场研究二级市场研究 目标市场明确 调研目的 本次扬州市场调查之目的主要为了解扬州总体房产市场 把握其各区域的房产现 状及未来发展趋势 为开发商今后在此拿地开发提供参考 调研中首先将分别对 各个区域进行详细调查 了解各区域的房产市场情况 最后将各个区域的市场信 息加以分析总结 得出扬州房产市场的总体情况 目标市场划分 本报告以扬州市区位为调查范围 从城市格局来看 扬州市主要由老城区 东区 南区 西区和北区五部分组成 但是在讨论和研究房地产市场时 需要将以上五个区位进行进一步的市场细分 在本文中 我们细分如下 将扬州市西区细分为东 南 西 北四部分 此区域划分主要根据扬州市目前城市建设的状况特点与房地产各板块之间影响因 素进行划分 具体分区范围如下 区位划分房产板块名称板块范围划分 东部板块文昌路以南 百祥路以东 江阳路以北 扬子江路以西 南部板块 江阳路以南 西至润扬大桥北接线 东至扬子江路 南至 仪扬河一线 西部板块 文昌路以南 百祥路以西 江阳路以北 西至润扬大桥北 接线 西区 北部板块文昌路以北 东至邗江路 江扬路一线 资料来源 上海新联康研展 部 下面我司将分别对上述各区板块逐一分析讨论 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 各板块分析 东区板块 区域位置 本板块东至廖家沟 北至茱萸湾 西至古运河 南至大众港 大运河 仪扬河一 线 区域环境 该区域是距离扬州城区最近的一个区域 古运河和京杭大运河都从东区经过 地 理人文条件优越 但目前东区交通环境 市政配套等都不是很完善 区域市场描述 目前东区北部靠近老城区 地理环境优越 设施配套齐全 楼盘较集中 东区南 部 动迁小区较多 人员混杂 整体环境较差 在售楼盘较为分散 区域市场项目资料 区域案名位置 产品类 型 开盘 总建 万 m2 均价 元 m2 主力面 积 m2 主力总 价 万 元 销售率备注 曲江 新苑 新农 路 多层06 104 54000 四房 154 156 四房 61 62 67 该项目主要用 于拆迁安置 凯运 天地 文昌 中路 318 号 多层 小高层 住宅 叠加 联排别 墅 酒 店式公 寓 07 730 酒店式公 寓 8000 酒店式 公寓 33 78 26 6277 目前主推酒店 式公寓产品 普通住宅还剩 下最后一期 7 幢小高层 预 计 08 年 3 4 月份开盘 售 价 5500 元 平 方米 北部 骏和 天城 新农 路运 河北 路 多层07 10204100 三房 92 111 三房 37 45 100 一期 在售一期 10 20 31 33 46 号楼 11 月底推出二 期 35 37 47 49 号楼 售价 4600 元 m2 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 东方 名城 和园 京杭 南路 多层 小高层 07 1113 小高层 4300 二房 85 96 三房 112 123 二房 36 41 三房 48 53 100 一期 一期推出 7 幢 多层 目前销 售完毕 12 月 将推出第二批 房源 3 幢多 层 共 100 套 东方 丽景 江阳 中路 多层06 44 34200 二房 74 83 三房 92 101 二房 31 35 三房 38 42 95 南部 银泰 雅苑 江阳 中路 联谊 路 多层 花园洋 房 预计 07 12 4 6 多层 4300 花 园洋房 5500 6000 花园洋 房 100 132 资料来源 上海新联康研展部 区域市场小结 产品类型分析 目前该区域市场的产品类型主要为多层 同时也出现了花园洋房 酒店式公寓和 别墅类产品 产品类型趋于多样化 价格分析 目前该区域市场的价格行情带为 4000 4300 元 平方米 主力面积分析 目前区域市场项目的主力面积带为三房 92 111 平方米 主力总价分析 目前区域市场主力总价带在 37 45 万元 销售率分析 东区正处于大力发展阶段 随着城市化进程的加快 拆迁力度也逐步加大 区域 环境正在逐步改善 房地产市场也在迅速发展 从销售的总体情况看 东区北部由于现有环境较好 配套较为齐全 因此目前项 目去化情况都比较好 而南部在售项目较少 供应量小 导致购房选择余地小 因此目前在售项目销售情况也较好 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 重点个案 骏和天城骏和天城 位 置 广陵区新农路与运河北路 建筑面积 总建约 20 万平方米 规划户数 约 1700 户 建筑楼栋 31 幢多层 12 幢小高层 开盘时间 07 10 工程进度 结构体 销售均价 4100 元 平方米 主力面积 三房 92 111 平方米 主力总价 三房 37 45 万元 去 化 率 100 一期 6 幢多层 主 诉 求 宽景花园洋房 运河传世府邸 项目利多 1 开发商实力雄厚 2 社区规划好 吸引客户眼球 项目利空 1 周边配套不是很完善 凯运天地凯运天地 位 置 文昌中路 318 号 建筑面积 总建 30 万平方米 建筑楼栋 3 幢多层 11 幢小 高层 7 幢叠加 3 幢联排和 1 幢酒店式公寓 开盘时间 07 10 酒店式公寓开盘 工程进度 结构体 销售均价 酒店式公寓 8000 元 平方米 主力面积 33 78 平方米 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 主力总价 26 62 万元 去 化 率 77 推出 270 套 主 诉 求 凯运与世界第一携手同行 客源分析 酒店式公寓的客源为全市客源 以投资为主 项目利多 1 位于古运河畔 地理位置优越 2 引进五星级酒店 提高社区品质 项目利空 1 价格为区域内最高段 去化压力较大 东方名城和园东方名城和园 位 置 广陵区京杭南路 128 号 建筑面积 总建约 13 万平方米 建筑楼栋 共由 42 栋多层和小高层组成 开盘时间 07 11 工程进度 结构体 销售均价 4300 元 平方米 主力面积 二房 85 96 平方米 三房 112 123 平方米 主力总价 二房 36 41 万元 三房 48 53 万元 去 化 率 一期首批为 100 客源分析 以区域客源为主 主要是周边乡镇换房客户 项目利多 1 项目与东方名城合二为一 规模大 2 户型比较多样化 可满足不同层次客源的要求 项目利空 1 大面积高总价房源在未来一段时间去化会相对困难 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 西区板块 区域位置 本板块位于东至二道河 古运河一线 南至仪扬河一线 西至润扬大桥北接线 北至沿山河 共分四个小的板块 西区北部板块 文昌路以北 东至邗江路 江扬路一线 西区东部板块 文昌路以南 百祥路以东 江阳路以北 扬子江路以西 西区西部板块 文昌路以南 百祥路以西 江阳路以北 西至润扬大桥北接线 西区南部板块 江阳路以南 西至润扬大桥北接线 东至扬子江路 南至仪扬河 一线 区域环境 西区包括开发区部分 邗江区部分 是整个城市的新城区 主要人口都在西迁 火车站 扬州汽车总站均在西区范围 使得西区为主要交通枢纽 市城府的西迁 也让西部区域配套更加完善 现阶段 西区东部已成为一个成熟的生活住宅区 西区西部以京华城中城为代表有大量的住房供应 总体规划较好 发展潜力巨大 但是配套设施有待完善 区域市场描述 本区域为主要的市场供应区域 总体供应量很大 价格区间也较大 产品力参差 不齐 各种类别的产品都有供应 但是销售情况普遍况良好 随着未来逐步发展 本区域将会成为最主要的住宅的区域 西区东部板块 区域市场项目资料 案名位置 产品类 型 开盘总建均价主力面积 主力总 价 销售率备注 香格里 拉 邗江区 兴城西 路 179 号 多层 小高层 06 6105000三房 1326696 已交房 还剩 19 套顶层复式 西城上 筑 文汇西 路与百 祥路 单身公 寓 06 94 6450040 7018 3187 2 幢 15 层酒店公 寓 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 上林苑 百祥路 邗江实 验学校 南侧 多层 小高层 单身公 寓 07 064 5 多层 小高 层 3800 单身公寓 预计 5000 以上 两房 90 三房 140 两房 34 三房 53 98 08 1 开幢 2 幢单 身公寓 6 幢多层 2 幢小高层 双子星 国际广 场 文汇东 路与维 扬路 单身公 寓 07 92 5650038 6025 3940 1 9 层为公寓 10 16 层为办公 层高 5 米 名门都 汇广场 蜀冈里 与润扬 北路 高层07 104 55800三房 1367975 本批为 3 幢高层 还剩 1 幢未开 金缘大 厦 文汇西 路与开 发西路 单身公 寓 07 122 40 60 1 4 层商业 5 12 层单身公寓 资料来源 上海新联康研展部 区域市场小结 产品类型分析 目前本区域现在在售项目多为小高层和单身公寓 单身公寓多为和办公 商业的 结合一体项目 价格分析 目前该区域市场唯一非尾盘在售的住宅项目 名门都汇广场的价格为 5800 元 平 方米 单身公寓的价格在 4500 6500 元 平方米 主力面积分析 目前区域市场项目的主力面积带为三房 132 136 平方米 单身公寓面积在 38 70 平方米之间 主力总价分析 目前区域市场主力总价带在 79 万元 单身公寓价格在 18 40 万之间 销售率分析 本区域在西部板块中是一个很成熟的区域 配套条件优越 近邻市中心 因此价 格相对其他西区板块要略高 这个板块公寓供应很少 在售唯一的公寓项目 名 门都汇广场销售情况很好 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 重点个案 名门都汇广场名门都汇广场 位 置 蜀冈里与润扬北路 建筑面积 总建约 4 5 万平方米 规划户数 217 户 建筑楼栋 6 幢高层 开盘时间 2007 10 工程进度 建筑体 销售均价 5800 元 平方米 主力面积 三房 136 平方米 主力总价 三房 79 万元 主 诉 求 欧陆城市风情 近离市中心 项目利多 1 3600 平方米中央大广场 2 私家会所 项目利空 1 房价较高 2 户型设计较差 不太符合扬州本地客源的习惯 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 西区南部板块 区域市场项目资料 案名位置 产品类 型 开盘 总建 万 m2 均价 元 m2 主力面积 m2 主力总价 万元 销售率备注 新港名 兴花园 开发路 顺达路 多层 高层 05 11283800 二房 103 111 二房 39 42 91 共 23 幢高层 37 幢多层 淮左郡 扬瓜路 顺达路 小高层 联排别 墅 06 19 小高层 4100 联排 7800 小高层三 房 112 129 联排 270 小高层 46 53 联 排 210 小高层 87 联 排 92 采用三联供系统 夏季制冷 冬季 采暖 24 小时供 热水 富川瑞 园 扬子江 南路 南饶城 高速公 路 小高层 06 8254200 三房 129 132 三房 54 57 80 共 25 幢小高层 还有 4 幢尚未开 发 金湖湾 墅园 邗江中 路开发 路 多层 小高层 联排 叠加 独栋 06 1218 小高层 4100 叠加 5000 独栋 9000 小高层 120 130 叠加 270 独栋 300 小高层 49 53 叠 加 135 独栋 270 44 联排别墅 7 幢 叠加别墅 9 幢 独立别墅 202 幢 多层 4 幢 小高 层 5 幢 尚城 邗江南 路 多层 小高层 花园洋 房 联 排 叠 加别墅 07 420 单身公寓 3900 花园洋房 3900 单身公寓 75 花园洋房 123 135 单身公寓 29 花园洋房 48 53 90 扬子豪 泽园 润扬路 银河大 道 联排 双拼 独栋别 墅 07 97 6联排 6300 联排 200 230 126 145 50 联排 共 12 联 9 幢双拼 11 幢独栋 首批 推出 6 幢联排 28 套 蓝山庄 园 润扬南 路 多层 小高层 07 1112多层 3900 二房 77 93 二房 30 36 100 一期 一期推出 4 幢多 层 资料来源 上海新联康研展 部 区域市场小结 产品类型分析 目前该区域市场产品类型丰富 多层 小高层 高层 花园洋房 别墅类产品 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 价格分析 目前该区域市场的价格行情带普通公寓为 3900 4200 元 平方米 叠加别墅为 5000 元 平方米 联排 6300 7800 元 平方米 独栋 9000 元 平方米左右 主力面积分析 目前区域市场项目的主力面积带普通公寓为二房 93 111 平方米 三房 120 135 平方米 叠加别墅为 270 平方米左右 联排别墅为 200 270 平方米 独栋 别墅为 300 平方米左右 主力总价分析 目前区域市场的主力总价带普通公寓二房为 36 42 万元 三房主力总价带为 46 53 万元 叠加别墅为 135 万元左右 联排别墅为 126 145 万元 独栋别墅为 270 万元左右 销售率分析 该区域别墅类产品较多 普通公寓的销售情况良好 而别墅类产品由于其价格较 高导致去化速度较慢 重点个案 新港名兴花园新港名兴花园 位 置 开发路顺达路 建筑面积 总建约 28 万平方米 规划户数 2331 户 建筑楼栋 共 23 幢高层 37 幢多层 开盘时间 2005 11 销售均价 3800 元 平方米 主力面积 两房 103 111 平方米 主力价格 两房 39 42 万元 主 诉 求 扬城西南 28 万方现代主义名仕艺术家园 项目利多 1 有规模优势 2 区域的未来发展看好 3 一次性同时封顶 项目利空 1 今后区域内竞争将会比较激烈 2 配套条件一般 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 蓝山庄园蓝山庄园 位 置 润扬南路 建筑面积 总建约 12 万平方米 建筑楼栋 首批推 4幢多层 开盘时间 2007 11 销售均价 3900 元 平方米 主力面积 两房77 93平方米 主力价格 两房 30 36 万元 主 诉 求 生态人文 项目利多 1 价格较低 2 18000 平方米生态文化公园 3 杨州大学广陵学院旁边 项目利空 1 项目地处较偏远 2 周片竞争项目较多 尚城尚城 位 置 经济开发区扬子津科教园 建筑面积 总建约 20 万平方米 规划户数 1231 户 建筑楼栋 目前主推花园洋房 开盘时间 07 4 销售均价 单身公寓 3900 元 平方米 花园洋房 3900 元 平方米 主力面积 单身公寓 75 平方米 三房 123 135 平方米 主力总价 单身公寓 29 万元 三房 48 53 万元 销 售 率 90 主 诉 求 大学城 20 万平方米城市人文领邸 项目利多 1 位于大学城 地理位置良好 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 2 区域的未来发展看好 项目利空 1 目前区域周边配套建设还不是很完善 2 今后区域内竞争将会比较激烈 富川瑞园富川瑞园 位 置 经济开发区扬子江南路 南饶城高速公路 建筑面积 总建约 25 万平方米 规划户数 1906 户 建筑楼栋 共 25 幢小高层 开盘时间 06 8 销售均价 4200 元 平方米 主力面积 三房 129 132 平方米 主力总价 48 57 万元 销 售 率 80 主 诉 求 扬州向南 我向南 项目利多 1 区域的未来发展看好 2 产品表现力较强 项目利空 1 目前区域周边配套建设还不是很完善 2 今后区域内竞争将会比较激烈 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 西区西部板块 区域市场项目资料 案名位置 产品类 型 开盘 总建 万 m2 均价 元 m2 主力面积 m2 主力总 价 万 元 销售率备注 新能源虎 豹 和美 第 孙庄西 路南侧 中心西 路西侧 多层 花园洋 房 小 高层 07 520 小高层 4680 三房 107 134 三房 50 63 96 一期和 二期 目前一期和二期基 本销售完毕 处于 三期客户积累阶段 预计 12 月底三期 开盘 金水桥花 园 兴城西 路南侧 润阳路 东侧 小高层 07 65 54800 二房 75 93 三房 105 117 二房 36 45 三房 50 56 82 京华城中 城三期 文昌西 路 高层 小高层 别墅 07 840 小高层 6000 三房 127 139 三房 76 83 35 三期 2 栋小高 目前三期推出 2 栋 14 16F 的小高 层 万豪西花 苑 文昌西 路 体 育公园 正南面 多层 小高层 别墅 07 926多层 5300 三房 115 137 三房 60 73 65 一期 目前在售一期 8 幢 多层 共 210 户 西郡 188 花园 文汇西 路 润 扬中路 多层 花园洋 房 小 高层 高层 07 10 21多层 4600 四房 134 156 四房 61 72 50 一期 一期多层产品目前 不对外公开出售 开发商捂盘 现处 于二期 2 栋 11F 小高层客户积累阶 段 资料来源 上海新联康研展部 区域市场小结 产品类型分析 目前该区域以小高层为主 价格分析 目前该区域市场的价格行情带为 4600 4800 元 平方米 京华城中城由于其产品 表现力强 规划档次高 引领扬州全市普通住宅价格 主力面积分析 目前区域市场项目的主力面积带为小三房 105 117 平方米 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 主力总价分析 目前区域市场主力总价带在 50 60 万元 销售率分析 该区域位于西区的西部 周边配套设施缺乏 但由于该区域是扬州市政府重点发 展的区域 良好的发展前景吸引了很多购房者 整体来看 该区域内销售情况较 好 但同时也可以发现 京华城中城和万豪西花苑由于较高的价格而影响其去化 速度 重点个案 万豪西花苑万豪西花苑 位 置 邗江区文昌西路 体育公园正南 面 建筑面积 总建约 26 万平方米 规划户数 约 2265 户 建筑楼栋 42 栋多层 11 栋小高层 7 栋别墅 其中一期推 8 栋多层 开盘时间 07 9 销售均价 多层 5300 元 平方米 主力面积 三房 115 137 平方米 主力总价 60 73 万元 去 化 率 一期为 65 主 诉 求 西区中央 现代中式文化名园 客源分析 以区域客源为主 同时还有许多看好该区域发展前景的投资客 项目利多 1 项目所处区位为政府重点开发区域 发展前景良好 2 主推多层 高得房率吸引客户 项目利空 1 未来区域竞争将越加激烈 2 目前周边配套设施不齐全 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 新能源虎豹新能源虎豹 和美第和美第 位 置 邗江区中心西路西侧 孙庄路北 侧 建筑面积 总建约 20 万平方米 建筑楼栋 13 栋多层和花园洋房 20 栋小 高层 三期推 10 栋小高层 开盘时间 07 5 销售均价 小高层 4680 元 平方米 主力面积 三房 107 134 平方米 主力总价 50 63 万元 去 化 率 一期二期为 96 主 诉 求 生态 健康 和谐 客源分析 以区域客源为主 同时还有许多看好该区域发展前景的投资客 项目利多 1 项目所处区位为政府重点开发区域 发展前景良好 2 开发商实力雄厚 在扬州拥有良好的名誉度 项目利空 1 未来区域竞争将越加激烈 2 目前周边配套设施不齐全 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 京华城中城三期京华城中城三期 位 置 邗江区扬州市国展中心对面 建筑面积 总建约 40 万平方米 建筑楼栋 28 栋小高层 19 栋别墅 8 栋高层 目前三期推 2 栋小高层 开盘时间 07 8 销售均价 小高层 6000 元 平方米 主力面积 三房 127 139 平方米 主力总价 76 83 万元 去 化 率 45 三期 2 栋小高层 主 诉 求 眼界就是全世界 客源分析 以区域客源为主 同时还有许多看好该区域发展前景的投资客 项目利多 1 项目所处区位为政府重点开发区域 发展前景良好 2 开发商实力雄厚 3 社区规模大 项目利空 1 未来区域竞争将越加激烈 2 目前周边配套设施不齐全 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 西区北部板块 区域市场项目资料 案名位置 产品 类型 开盘总建均价主力面积 主力总 价 销售率备注 典藏 园 御 园 蜀冈里 与润扬 北路 联排 独栋 06 108 4独栋 1300027938088 推出 25 幢度幢 还剩 3 幢 一期已 入住 翡翠城 翠岗路 与润扬 路 小高 层 07 511 84500 两房 92 三房 123 两房 41 三房 55 83 明年上半年推 5 幢 小高层 中信泰 富 锦 苑 邗江北 路 88 号 多层 小高 层 07 10435700 两房 96 三房 112 12 3 两房 55 三房 64 70 97 推了 7 幢 2 幢小 高层 5 幢多层 双桥商 务广场 沃尔玛 北侧 商住 2008 上 半年 1 9 40 60 简装 4 梯共 38 户 3 4 米层高 资料来源 上海新联康研展部 区域市场小结 产品类型分析 目前本区域多为多层和小高层 也有别墅项目 御园 未来中信泰富 锦苑也 有联排的规划 价格分析 目前该区域市场的价格行情带为 4500 5700 元 平方米 御园的独栋别墅项目现 在报价 13000 元 平方米 主力面积分析 目前区域市场项目的主力面积带为三房 112 123 平方米 主力总价分析 目前区域市场主力总价带在 55 70 万元 销售率分析 本区域在卖的公寓项目只有翡翠城和中信泰富 锦苑 在售量非常少 去化情况 较好 现在主要是在一个积累期 未来中信泰富 锦苑将还有 40 万的推量 别 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 墅项目御园销售情况也较好 还只剩 3 套独栋 重点个案 翡翠城翡翠城 位 置 翠岗路与润扬路 建筑面积 总建约 9 7 万平方米 规划户数 一期 320 户 建筑楼栋 1 期 11 幢小高层 开盘时间 2007 5 工程进度 建筑体 销售均价 4500 元 平方米 主力面积 两房 92 平方米 三房 123 平方米 主力总价 两房 41 万元 三房 55 万元 主 诉 求 有人文气息 共享 60 万平方米的城西区绿化 项目利多 1 比邻 2 万人的扬州职业学校 2 周边竞争项目不多 项目利空 1 周边环境脏乱 比较差 2 后期商业规划还没有确定 3 地块呈 L 型 影响布局和交通动线 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 中信泰富中信泰富 锦苑锦苑 位 置 邗江北路 88 号 建筑面积 总建 43 万平方米 建筑楼栋 2 栋小高层 4 栋多层 1 栋电梯洋房 开盘时间 一期开盘为 07 10 工程进度 结构体 销售均价 5700 元 平方米 主力面积 两房 96 平方米 三房 112 123 平方米 主力总价 两房 55 万元 三房 64 70 万元 去 化 率 97 主 诉 求 国际人居 引邻城市未来 项目利多 1 大开发商品牌优势 2 项目规模优势明显 4 电梯洋房在扬州市场有独特性 项目利空 1 交房时间较长 2009 3 2 南面地块高层会对北面地块的多层的光照有影响 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 北区板块 区域位置 本板块位于文昌路 漕河路以北 邗江路以东 冬至古运河 北至西北绕城公路 宁启铁路一线 区域环境 该区域西面坐拥瘦西湖风景区 蜀岗横亘其间 有山有水 自然条件优越 主要 范围以维扬区为主 境内有江阳工业园区 区域市场描述 本区域可以分为东西两个区域 西部主要以蜀岗瘦西湖风景区域为中心 主要以 低密度的别墅为主 吸引全市范围内高端的客户 配套也有德豪 瘦西湖新天地 东部做主要是以漕河岸和城北传统商贸中心为主 供应的以多层小高层为主 相 关生活配套较全面 区域市场项目资料 案名位置 产品 类型 开盘总建均价主力面积 主力总价 销售率备注 扬 子 佳 竹苑 邗沟 路 24 号 多层 小高 层 06 96 13500 两房 87 三房 118 13 5 两房 30 三房 41 47 99 9 幢多层 4 幢小 高层 在售剩于 4 套单生公寓 鸿福家 园 史可 法路 北首 东侧 多层 小高 层 07 116 7 多层 3300 小高层 3500 两房 93 三房 119 13 1 两房 31 三房 42 46 97 2 3 期为动迁安 置房 一期部分 房源为商品房 四期全为商品房 正在动迁 明年 上半年开盘 阳光水 岸 史可 法路 与漕 河路 小高 层叠 加 07 313 叠加 6800 多层 6000 小高层 5800 叠加 204 两 房 100 三房 130 叠加 138 两房 58 三房 75 叠加 70 小 高层 多层 90 共 21 栋 5 幢叠 加 13 幢小高层 3 幢多层 有 3 幢 小高层明年上半 年开 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 扬州天 下花园 平山 堂西 路与 维扬 路 独栋 联排 叠加 花园 洋房 07 365 联排 8000 叠加 6200 花园洋房 5800 联排 217 叠加 123 花园洋房 117 联排 174 叠加 76 花园洋房 68 住宅 86 别 墅 72 下一批推 4 幢花 园洋房 独栋还 未推 莱茵北 苑 高桥 路西 侧梅 岭东 路南 侧 多层 小高 层 07 109 54700 两房 92 三房 130 两房 43 三房 61 60 此批在售 16 幢多 层 御河苑 盐阜 路与 高桥 路 多层 小高 层 07 109 75800三房 1367985 三期开 7 幢 共 23 幢 瘦西 湖 唐 郡 瘦西 湖大 明寺 旁 独栋08 44 4 预计 15000 以上 250 1200375 2500 共 108 幢独栋别 墅 最先推 260 360 平方米西北角 位置最差的 15 幢 资料来源 上海新联康研展部 区域市场小结 产品类型分析 目前北部区域市场蜀岗瘦西湖一带以别墅为主 漕河沿岸和北区商贸中心已小高 层和多层为主 价格分析 目前该区域市场公寓价格为 4700 5800 元 平方米 别墅项目在 8000 元 平方 米以上 主力面积分析 目前区域市场项目的主力面积为三房 130 平方米左右 主力总价分析 目前区域市场主力总价带在 61 79 万 销售率分析 该区域楼盘在今年以来销售状况良好 去化率基本都在 85 以上 而且去化速度 普遍较快 基本一批房源都能在 3 个月内去化完成 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 重点个案 御河苑御河苑 位 置 盐阜路与高桥路 建筑面积 总建约 9 7 万平方米 规划户数 共 739 户 建筑楼栋 1 期 8 幢多层 2 期 8 幢 小高层 3 期 7 幢多层 开盘时间 2007 10 工程进度 建筑体 销售均价 5800 元 平方米 主力面积 三房 136 平方米 主力总价 三房 79 万元 主 诉 求 紧靠漕河地带水系 项目利多 1 离市中心较近 配套齐全 2 项目品质 规划较好 扬州天下花园扬州天下花园 位 置 平山堂西路与维扬路 建筑面积 总建 65 万平方米 建筑楼栋 一期 91 幢 开盘时间 一期开盘为 07 3 工程进度 结构体 销售均价 联排 8000 元 平方米 叠 加 6200 元 平方米 花园洋房 5800 元 平方米 主力面积 联排 217 平方米 叠加 123 平方米 花园洋房 117 平方米 主力总价 叠加 76 万元花园洋房 68 万元 去 化 率 住宅 86 别墅 72 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 主 诉 求 低密度 近离瘦西湖 客源分析 以扬州全市客源为主 大多为收入水平较高的白领 私营业主和政府 机 关人员 项目利多 1 本项目体量较大 有规模优势 2 本项目开在扬州影响力较大 3 北有靠山 东南有水 是风水宝地 4 周片配套比较完善 项目利空 1 房型设计一般 没有特色 2 绿化率偏低 瘦西湖瘦西湖 唐郡唐郡 位 置 瘦西湖大明寺旁 建筑面积 总建 4 4 万平方米 规划户数 约 108 户 建筑楼栋 共由 108 栋独立别墅 开盘时间 08 4 工程进度 打桩 销售均价 预计 15000 元 平方米以上 主力面积 250 1200 平方米 主力总价 375 2500 万元 推 量 最先推 260 360 平方米西北角位置最差的 15 幢 主 诉 求 纯独栋 现代中式大宅 瘦西湖畔 客源分析 全市范围内最顶端客户群 以及对瘦西湖有特别偏好的高端客户 项目利多 1 项目产品有一定特色 2 纯独栋别墅 3 区位的独有稀缺性 紧邻瘦西湖 项目利空 1 0 398 的容积率相对于高端别墅显得过大 2 扬州市场还没有这样高端项目 有待市场的考验 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 市场总结 通过上文对各个板块的研究分析 在此做一对比 整理如下 区位板块板块简介 主力房型面积 平方米 价格带 元 平方米 楼盘 数量 老城 区 各项配套设施最为完善 但目前市场供应 量很小 东区 靠近扬州市区 环境和配套设施正迅速改 善 现在大规模旧城改造中 发展潜力大 三房 92 1114000 43006 南区 南区为扬州工业区 各项配套设施缺乏 尚待改善 目前南区基本无供应量 东部板块 近邻市中心区域 配套设施完善 区域内 供应量小 三房 13658006 南部板块 现为发展重点区域之一 大学城也位于这 一区域内 未来发展潜力大 公寓二房 93 111 三房 120 135 叠加 270 联排 200 270 独栋 300 公寓 3900 4200 叠加 5000 联排 6300 7800 独栋 9000 7 西部板块 靠近火车站和未来行政中心 目前成熟生 活氛围尚未形成 各项配套设施缺乏 但 该区域是目前扬州房产打造重点区域 三房 105 117 4600 47005 西区 北部板块 区域内设施配套不完善 生活氛围尚未形 成 三房 112 123 4500 47004 北区 以瘦西湖风景区为中心 打造高档别墅区 同时附带多层 小高层等普通公寓 三房 130 公寓 4700 5800 别墅 8000 8 资料来源 上海新联康研展部 通过以上整理分析得出结论 1 扬州房产市场老城区供应很小 东区 西区正在快速发展中 2 在平均价格上 由于西区是扬州房产重点发展区域 市政配套等都集中那一 区域 因此其价格也最高 在 4500 5800 元 平米 3 在主力房型上 基本都以三房为主 集中在 110 135 平米 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 4 从项目去化速度来分析 目前以西区板块人气最旺 销售形势也最为火爆 同时东区目前也处于大力改造中 市场接受度也有提高 北区因靠近瘦西湖风景 区 且项目不多 因此从其销售情况来看也较好 土地市场分析土地市场分析土地市场分析 土地供应情况 2006 土地供应 2006 年市区共成交土地 1156 35 万平方米 其中房地产开发用地成交 359 31 万平方米 全市房地产开发用地中住宅用地均用于普通商品住房 含经 济适用住房等 的建设 有关住宅用地的供应 根据规划要求 在限套型 限房价的基础上 采取招标 拍卖 挂牌出让的方式进行 严格控制别墅类及大户型房地产开发项目的土地供 应 上市地块的规划容积率均大于 1 0 加强了对闲置土地的清理和处置 特别 是对国办发 2006 37 号文件指出的三类闲置土地的处理情况 今年以来共清理各类闲置土地 224 55 公顷 商业用地的地价增长率为 6 33 住宅用地的地价增长率为 4 43 土地价格在 878 元 平方米 2007 年 1 10 月住宅类土地供应情况 区域 地块 编号 地块位置 出让面 积 平 方米 用途容积率 起始价 单价 元 平方米 成交价单 价 元 平方 米 成交公司 318 平山北路与朱塘 路交叉口东南角 43974住宅1 3010101010 翁欣刚 顾建 发 联合 北区 271 高桥路西侧 马 太巷北侧 14707商住2 0026703760 江苏北辰置业 有限公司 347连运小区北侧13266住宅1 40138138 扬州市经济适 用住房发展中 心 348连运路北侧72