住房公积金贷款 风险管理与防范

中国住房公积金制度的演进及其改革,主讲人：王小雪天津财经大学,讨论的主题,中国的住房公积金制度新加坡的中央公积金制度新政之后看市场,话题一：中国的住房公积金制度,住房公积金 是根据政府的专门规定或法规要求，对必须参加住房公积金的职工，一律每月按其工资收入的一定比例，同时从职工个人的工资收入和职工所在单位（企业）的相关资金中提取，并存入职工个人专门帐户归职工个人所有，但除离退休、彻底脱离单位（企业）、出国定居和死亡后可提取并注销户头外，只能用于参加住房公积金职工的住房投资和消费支出的储金。住房公积金制度 是关于住房公积金的提取、存储、使用和管理等住房公积金运行的一整套的行为准则和工作方式。由住房公积金的缴存制度、使用制度和管理制度三部分组成。目前集中体现在国务院颁布的两个文件中：-1999年4月，住房公积金管理条例-2002年3月，国务院关于修改（住房公积金管理条例）的决定，在此大原则下，各省市还有一些地方性政策。,住房公积金制度的特点,住房公积金制度的建立是政府行为 政府建立住房公积金的目的主要有以下三个方面：-积累住房建设资金-推进住房分配的货币化改革-提高居民的住房支付能力是强制性、契约式的住房融资制度 条例明确规定了住房公积金的使用范围，缴存人的权利义务以及罚则。是一种个人储蓄 住房公积金本身不全由职工个人缴纳，但却全部归职工个人所有。是一种长期储金缴存义务人具有双元性条例规定，职工和职工所在的单位都是住房公积金的法定缴存义务人，二者缴存的比例相同。因此公积金类似于社会保障基金。实施范围广 缴存面覆盖了农村经济单位和事业单位以外的全部其企、事业单位的在职职工及其所在单位。,中国住房积金制度的发展,大致可分为三个阶段：第一阶段：1991年1998年 第二阶段：1998年2001年第三阶段：2001年至今,第一阶段的表现及特点,为公积金的起步与试行阶段 特点：1、没有全国统一的规定和条例，只有一个大致的指 导意见。2、在条件成熟的省会城市自主进行试点。3、公积金制度不够规范，且过于机械，如公积金的缴交率均 为“双5%”等。4、公积金的使用主要集中在单位的住房建设上，个人极少使用。5、住房公积金制度推行的面不够宽，不仅推行的城市不多，而且在已推行的城市中其参储者也不多。,第二阶段的表现及特点,为规范与成长阶段特点：1、住房公积金的归集得到加强，但覆盖率仍然偏低。2、调整了公积金的使用方向，但个人住房贷款的比例仍然偏低。 3、管理工作逐步规范，初步建立了住房公积金监督体系。,第三阶段表现及特点,为巩固与改革阶段 特点：1、调整和完善住房公积金决策体系的力度有所加大。2、进一步规范了住房公积金管理机构的设置。3、进一步健全和完善住房公积金监督体系以及强化 了住房公积金的归集，加大了个人放贷的发放力度。,一些新动向,覆盖人群范围的扩大缴存与提取时间间隔的缩短相关贷款制约条件的放宽,话题之二：新加坡的中央公积金制度,新加坡的中央公积金制度 是包括老年、残废保障以及遗属抚恤、住房福利、医疗保障和家庭保障等在内的综合性的社会保障制度。-1955年7月，通过立法建立中央公积金制度 但当时仅是雇员养老保障制度。-1968年，允许低收入会员动用公积金购买“组屋”；-后又允许中等收入会员利用此项资金购买住房；-19841986年，开设医疗保健帐户，资金的使用从政府医院到私人医院，并允许用于购买家庭保险。这意味着公积金的比例在会员收入中所占的比例是相当之高的。1955年：10%；1970年：16%；1971年：20%；1974年：30%；1981年：42.5%（雇主：20.5%）；1984年：50%；后逐渐回调至1991年的39.5%。,话题之三：新政之后看市场 解读“国六条”,解读之一 切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。,解读之二,进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。,解读之三,合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。,解读之四,进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积方源和哄抬房价行为。,解读之五,加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住