北京高端会所调研报告.doc

北京部分高端会馆、会所初步调研报告调研时间： 2007 年 5 月 2529 日调研人： 调研目的：汇总如下：项目名称地理位置主要业态建筑面积富力会朝阳区东三环中路 59 号运动 、休闲 、美食 、商务近 2 万时代俱乐部亚 历 山 大 东 直 门 会馆北京市海淀区远大路 1 号金源时代购物中心北京市东城区东直门香河园路 1 号桑拿、夜总会游泳池、SPA、专业健身2 万5000 棕榈泉国际俱乐部朝阳公园南路 8 号游泳池、SPA、餐饮、健身1.3 万8 号公馆星河湾四季会北京朝阳公园路 8 号朝阳区东四环朝阳北路四季星河路 6 号餐饮、洗浴、夜总会囊括精品酒店、俱乐部等多种功能约 3 万14000 荣尊堡国际俱乐部北京市朝阳区科荟路 8 号餐饮、健身、SPA 7000 金 佰 瀚 国 际 商 务 会馆北京市海淀区闵庄路 3 号集客房、会议、餐饮、KTV、洗浴、休闲、娱乐健身多功能为一体58000 天龙源温泉拉斐特城堡昌平区南口镇昌平区北七家镇集客房、会议、餐饮、KTV、洗浴、休闲、娱乐健身多功能为一体酒店40000 2.4 万建外 SOHO 北京市朝阳区东三环中路39 号写字楼、餐饮等 70 万上述项目详细介绍详见附件1一、 社区配套类会所通过调研我们发现，大部分会馆、会所属于社区配套类，建筑面积大约在500020000 平米左右。例如富力城的富力会，星河湾公寓的星河湾四季会、棕榈泉社区的棕榈泉国际俱乐部、荣尊堡公寓的荣尊堡国际俱乐部、万国城小区的亚历山大会馆等。这些会馆内普遍都有游泳池、健身房、餐厅（中、西）、室内网球场、羽毛球场、台球、棋牌室、spa 等，部分会馆还设有特色的花生吧、酒吧、酒窖、红酒雪茄吧、动漫游艺等项目，有的会馆还有法式餐厅。 这些会馆背靠的不是大使馆区域、就是涉外社区或高端社区，房价基本都在23 万元/平米。经营方均表示临近业主是其最主要的客源，同时兼顾外围客源。随着时间的推移，传统项目例如保龄球、沙狐球类当初虽然花费了不小的投入，现在已基本无人问津。创建于台湾的亚历山大会馆凭借其东南亚直营连锁健康休闲俱乐部第一品牌的优势，在北京吸引了不少影视明星入会，进一步拉伸了品牌。荣尊堡利用丰富的社会活动，在上层社会寻找自己的潜在客户，如奢侈品展、高级音乐会、高档汽车展等，使“生活是一种身份”在荣尊堡国际俱乐部显示的淋漓尽致。但据富力会人员介绍自己是会所行业中为数不多的非亏损者，据其介绍，北京的类似社区配套类会所行业，90%亏损，10%持平。由此可见，开发商建设此类高端会所并非以营利为目的，主要是为了给社区配套服务从而提升可售住宅的品牌及价值。 从经营人员了解到，会所至少要在 10000 平米以上，方能实现其规模经济。同时，游泳、健身、球类（篮球、羽毛球、台球、乒乓球）、餐饮是客户在会所中最常见的消费，当然餐饮与其他项目是可以互相促进的，但对于是否在会所用餐，主要决定于餐饮的口味是否吸引人。二、 以洗浴为中心而衍生的俱乐部、会馆1、洗浴+夜总会模式这类项目，所处的地理位置相对比较繁华。例如位于北京金源 mall 内的时代俱乐部，面积近 2 万平米，以桑拿、夜总会为吸引点，辅以客房、棋牌室、餐饮等配套，是时下较为流行的娱乐场所设置形式。时代俱乐部的夜总会设置了较为大型的演艺大厅，长期上演娱乐演艺节目，并与大型的演艺团体保持合作关2系，为了尽量给客人提供每次都不同的消费感受，包房被刻意设置成异形。经营者表示因为是在原有建筑结构下进行的装潢改造，有一些无法克服的弱点，例如演艺大厅层高不够导致的灯光效果不足。同时我们也了解到，2 万平米的规模在北京只是属于中等规模。在其 500 米范围内就有 2 家比其规模更大，功能相似的俱乐部。纵然也有竞争，但盈利情况经营者表示都还可以。2、洗浴与酒店的结合金佰瀚国际商务会馆地处北京清华科技园，集客房、会议、餐饮、KTV、洗浴、休闲、娱乐健身多功能为一体。其以“酒店中的洗浴、洗浴中的酒店”为定位。2005 年 11 月份开业，58000 平米的营业面积，可同时接待 1500 人。客房约280 间（其中五星级标准酒店客房 68 间，房价 388 元），洗浴、餐饮是其两大收入支柱，各种娱乐项目之间互相促进。经工作人员介绍，这里经常会用来接待为期三、四天的大中型团队会议，与会人员在这里可以足不出户的享受到齐全的休闲、娱乐服务。同时这里比邻颐和园、香山，很多人游玩一天后到这里洗浴、休闲、娱乐。位于昌平区的天龙源温泉宾馆与前者类似，是一个大型的集洗浴、客房、休闲为一体的娱乐综合体。这里晚间有着大型的演艺活动，全程采用刷卡式消费。在档次上较前者略低，再加上地处昌平，经营状况不是很理想。三、集成式综合体商业号公馆是一座集成式的餐饮娱乐中心，包含温泉商务会馆、夜总会、唐会迷城俱乐部、粤菜酒家、特色餐饮等休闲娱乐场所。2005 年 8 月开业，其与前面提到的洗浴中心衍生的俱乐部不同的是，8 号公馆内整个院落内各业态自行经营，而非是由一家统一经营。每一家都有每一家各自的特色，有自己的吸引点，而且各业态相互补充，从而发展成为北京高端成功人士商务活动和休闲的首选娱乐区之一。据号公馆的开发方介绍，此项目是该公司租用朝阳公园动物园的一部分改造而成，以改扩建的名义进行建设，目前用于改造的费用其实已经超过了重建的费用，但收益状况还是很好的。我们也了解到，在开始建设前，该公司老板就已经与相应行业的经营者进行了接洽，达成了意向，建成后经营者就可以很快投入3使用了，并一炮打红。目前该公司正准备建设一个 4000 平米左右的 VIP 高端会所，为来自四面八方的高端顾客提供了一个高档的休闲、娱乐空间。四、特色酒店-城堡式酒店拉斐特城堡酒店，位于昌平区北七家镇，按照五星级标准建造的高档商务度假酒店。参照法国十大贵族城堡之一的“拉菲特城堡”为模型设计的，再现欧洲文艺复兴时期巴洛克式的建筑风格。酒店有套客房，其中余套设在地下一层，并设有桑拿设施。拉斐特城堡的主旋律是葡萄酒文化。酒文化博物馆设在拉斐特城堡地下室，面积 1000 多平米。酒店具有占地约 2000 亩的大型景观公园，拥有较完善的配套设施，茶艺室、健身房、桑拿浴、温泉浴、台球、棋牌室、ktv 歌厅、仿真射击、游戏机室等。比较适合举办大型庆典活动。承接会议、庆典活动成为其酒店的主要客源之一。据其宣传资料介绍，在该酒店东侧，建筑面积 2 万平米，拥有客房近 400 套的温泉酒店业即将开业。同期建成的还将有大型室内外洗浴中心、游泳馆、网球场、儿童游乐场、烧烤、垂钓等配套设施。温泉酒店东侧紧邻 35 万平米野鸭湖及湿地景观。该酒店与我们项目的酒店地理位置类似，可能比我们游乐港项目还要偏僻，但其靠其特色吸引了大量的会议、庆典活动，同时配以较完善的娱乐设施，使其经营情况还比较理想。五、特色项目关于 SPA 在调研中我们发现，时下的高端会所、俱乐部等都会有 SPA 项目，其中以棕榈泉国际俱乐部的 SPA 特色最为鲜明，大约 1700 的营业面积，个水疗包间，种韵味，展现了古丝绸之路沿线的不同风格。每次消费金额一般需要500600 元。在与经营方的交谈中，我们了解到，如今高档酒店或会所已经不像以前那样习惯性的投资夜总会或 DSCO 等娱乐项目，而经营 SPA 成为目前较为流行的趋势，经营 spa 的面积一般在 1500 平米左右，当然具体面积要视当地的经济情况和所需的特色综合考虑而定。4高端的 SPA 是一种高档硬件设施、高级水疗产品与人性化服务结合的产物。在先期投入的同时必须充分考虑到顾客的多种需求，所有的设计准备工作是在充分满足顾客满意度的大前提下进行的。由于棕榈泉俱乐部开业之初没有 spa，后根据市场需要改造而成，因此经营方在结构、设备、设施、出水、进水、电、管道改造及内部装潢设计等方面花费了大量的时间和成本，历时近 16 个月的时间，而施工时间只有 9 个月左右。因此，如果我司拟建 SPA 项目，建议让专业的设计公司或管理公司提前介入，以避免后期再加以改造或维修等造成的成本增加和不必要的麻烦。六、此次调研的总体感受1、通过此次初步调研，我们发现很多开发商在开发高端社区时，大都会建设社区配套类会所，尽管这种社区配套型的会所是很少能够盈利。这说明会所在一定程度上是能够提升项目品质和促进销售的。2、不管是北京地区，还是塘沽、天津地区，像 8 号公馆、金佰翰会馆这类娱乐综合体项目，能够提供给人们一个享受到各种服务、功能较为齐全的休闲、娱乐场所。都是近三年内开业，而且经营状况还不错，由此可以说该类项目近几年内应该还是有发展前景的。3、8 小时工作之外的休闲、娱乐生活已经越来越受到人们的重视，在进行调研时，一些经营者表示，不管做什么一定要专业，而不是大杂烩。必须要有亮点和突出点。酒香不怕巷子深，只要好吃，人们不怕远，只要好玩，人们也不怕远。可能越远越能有私密性，人们越愿意去呢？同时，在与商业顾问策划公司的交流中，大家对我公司地块最大的一个认同点就是，我们的项目做一般的商业肯定不行，而做娱乐、休闲等业态在方向上应该是正确的。他们建议我们的公司高层可以去考察一下北京的“天上人间”夜总会，据他们讲该夜总会属于北京最高端的夜总会，据说到该场所消费每人每次约万元，而且生意兴隆。但针对我们的项目，做哪种娱乐休闲项目、做多大面积仍需进一步的研究？ 4、纵观近十几年休闲、娱乐市场，能够保持持久生命力的项目能有多少呢？从澡堂子到洗浴中心，从洗浴中心到温泉会馆，从高歌劲舞的迪厅到现在的慢摇，从前些年流行的保龄球到现在的无人问津，有的在更新换代、有的逐渐被淘汰。5因此，不管是建设现在流行的 spa、还是建设夜总会我们都需要考虑其生命周期的问题。而我们也不难发现，餐饮、KTV、酒吧、洗浴中心、夜总会等餐饮娱乐项目，这些行业一直经久不衰，像游泳、网球、台球、羽毛球、乒乓球等健身项目也是一直保持着持久的生命力。随着人们生活水平的提高，我们预测 spa、足疗、水疗、瑜伽等与健康能够联系在一起的休闲、保健项目将会是未来发展的趋势。 结合我司地块所处的地理位置以及未来的发展趋势，我们认为可以考虑将商业部分打造成一个丰富的、有特色的、有内涵的保健、休闲、娱乐综合体，从而挖掘项目潜力，突出项目亮点，增强整个项目的吸引力，为酒店、住宅项目做好配套及铺垫。七、其它1、我们项目地块比邻茶淀葡萄园，而且汉沽区也准备将该区域打造成葡萄部落、葡萄庄园等概念，因此在我们的酒店中可以考虑设置酒窖、红酒雪茄吧、红酒文化博物馆等与葡萄酒相关联的元素。2、在我们调研星河湾四季会时，顺便也看了看星河湾公寓的销售中心，该销售中心平层面积至少有 600 平米，进入后感觉比五星级酒店大堂还要好，大堂吧处摆放着收费的饮料、咖啡等，服务员们穿着燕尾服，给客人磨着咖啡。再往前走，看到一个大大地沙盘模型，比例是 1：100，沙盘旁是几排沙发，透过沙发边的落地窗，可以看到高尔夫球场的葱葱绿地。再往里走是签约室。给我们的感觉这才是高端社区的销售中心。如果我们的项目是联排、是别墅，也定位高端，我们建议做一个尽显奢华的销售中心或展示中心，至少让高端客人感受到我们的项目从起点开始就尽显高端。附件：考察项目相关资料、图片 策划部 2007-6-76附件 考察项目资料一、富力会R&F CLUB 运动 休闲 美食 商务富力地产 荣耀之作 富力会简介：富力会 集合康体运动、休闲娱乐、商务社交、异国美食的时尚观念，让您独享尊荣的品位、智慧的生活以及多姿多彩的人生。富力会 Slogan可以承载的奢侈富力会北京富力会，位于 CBD 中央商务区内，是 CBD 区内最大规模的六星级生态会馆。近 2 万平米宏大建筑规模，六层豪华空间，汇聚运动、休闲、美食、商务于一体。会所内部设施豪华，空间多样，氛围优雅，既是个人休闲会友的理想选择，亦可为公司、团体等举办不同规模商务活动提供场所。六星级标准，以端庄优雅的仪容提供力臻完美的专业服务，使您在尊宠中，享受宾至如归。富力会之内容CBD 最豪华的运动会馆：漫天星光下的泳池、豪华康体中心、空中篮球场、网球场、壁球室，乒乓球中心，沙弧球中心，保龄球中心，享受贴身服务，尽展运动风采。CBD 最时尚的休闲会馆：红酒雪茄吧、花式咖啡厅、英国花生吧、多功能宴会厅、池畔水吧、SPA 水疗中心、桑拿中心、KTV 包间，同一阶层放松身心，品位优雅。 CBD 最尊荣的商务会馆联谊会、签约会、公司年会、新闻发布会、产品推介会、池畔 PARTY，臻于完美的专业服务，轻松享受商务往来。7二、星河湾四季会 四季会总建筑面积 14000 余平米，囊括精品酒店、俱乐部、时尚婚宴等多种功能，并拥有可容纳 400 人的国际会议中心、大堂吧、30 间酒店豪华客房 36 平米、37套 250 平米三房两厅服务式公寓、四季中餐厅总统房、圣保罗西餐厅、红酒雪茄吧、阅览室、健身中心，以及配置有恒温游泳馆、桑拿、网球、羽毛球、乒乓球、台球等康体设施的四季体育馆。管理公司：广州星河湾的四季会与北京星河湾的四季会并没有直接的联系，北京星河湾的四季会外聘了广州新中酒酒店管理公司负责经营。经营方式：经营上采取酒店式的推广和经营方式，内部管理细分为市场/销售/客服/策划四个部门，没有对外招商，全部功能自己经营。8三、棕榈泉国际俱乐部2004 年 8 月，棕榈泉国际公寓内的棕榈泉国际俱乐部落成，面积 13000 。坐拥朝阳公园优美景色，而且置身在北京 CBD 商圈、燕莎商圈及使馆区这一黄金地段。宣 传 词将生活变成享受面 积13000 會員人數400 多名设 施港式粤菜中餐、各国西餐及东南亚特色菜式、宴会厅、55m 长阳光温泉游泳池、健身中心、温泉 SPA、雪茄和红酒储藏室、台球室、会员图书室入 會 費业主及住户免收入会费。外部会员个人会籍入会费 USD12,000，年费USD1,200；公司会籍入会费 USD15,000（第一提名人），每人 USD8,000（第二至第四提名人），第五提名人以上每位 USD6,000，年费 USD1,200；终身会籍入会费 USD30,000。會員構成住户会籍为主,约占 80%90% 棕榈泉 SPA 由泰国最著名的室内设计公司设计,1700 平米的 Spa 设计灵感来源于世界闻名的丝绸之路的航线。整个 Spa 所呈现的是丝绸之路所途经的 3 种主要文化,各种不同风格的 Spa 护理室可供顾客选择。棕榈泉 Spa 的护理单集合了亚洲传统的护理和经典的美容护理，同时还有许多面部和身体护理的套餐可供选择。使用的产品是世界闻名的法国护肤产品 Phytomer，其所有的产品成份都是从海洋和植物中提取的有效元素，富含微量元素和矿物质，能帮助肌肤恢复自然年轻的光彩。9四、8 号公馆“8 号公馆”坐落于北京朝阳公园路 8 号，毗邻中国北京中央商务区的中心地带，与临边的棕榈泉、京达等高尚社区相互辉映，“8 号公馆”栖息在朝阳公园这繁华深处的世外桃源，这占据东城最宽阔的天然园林。分享了朝阳公园的自然灵感。湖水、长草、绿色葱茏、清风拂面。“8 号会馆”是一座集成式航母级的餐饮娱乐中心。包含有温泉商务会馆、娱乐城、高尚酒楼、酒吧等休闲场所，整个院落自成一体，相互支持，已发展成为北京高端成功人士商务活动和休闲的首选娱乐区。10五、亚历山大东直门会馆休息是为了储备更多的能量,渴望身心的无重状态，感应最原始的身体情绪,在自然精灵的呵护中，让身体和心灵达到最佳平衡,健康与美丽，浑然天成. Alexander City Club 亞力山大会馆,让您体验一个由内而外容光焕发的秘密,当您一走进亞力山大 SPA，仿佛置身于自然圣礼之中，自然舒适的空间、舒畅心灵的乐音、品茗天然的花茶、闻嗅精纯的香薰，您的视觉、听觉、嗅觉、触觉、味觉，全都徜徉在无压的自然空间，让您没有压力。十大特色：以商务、运动、健康休闲为主尊荣会员可享受各馆给您的不同主题的精质设施及专属服务，会员权益获得延伸。融合商务、社交美食、健康休闲、舒压美容、人文艺术的全新生活概念，提供给专业经理人一个运动、健康休闲的绝佳商务会馆。为会员量身打造的主题设施健身区、养生区、休闲区、SPA 区、商务区、主题餐厅、将让您独享尊荣的品位。 23 年俱乐部经验，专业经营专业服务，品质绝对有保障. 亞历山大企业集团以永续经营的企业理念，陆续完成通过 ISO9002 国际品质认证并为上柜上市做准备，是您最安心的选择。全国首创高级商务型俱乐部会员卡与信用卡结合，可循环付费并享受红利积点活动。会员因故办理请假准备，所交费用可 1/2 扣抵现场消费。定期举办企业经营高峰餐会及文艺活动，汇集政商名流、社会精英，让会员在无形之间广拓人脉，随时创造无限商机。顶级健身房、室内采光游泳池、男、女各式三温暖、养生 Kurhous 各式休息区等，让会员悠游。东直门会馆： 全馆 5000 平米, （1F+GF+B1+B2）独栋会所诠释温暖、高级、精致与隐秘，凸显出兼 具休闲、商务、养生、运动的全功能高档会所。 全馆以深沉色系及绚烂的琉璃光彩展示中欧式皇家风范。 泳池区及男女宾湿区均为恒温地板。 全馆采用新风循环加强,维持良好空气品质。项目: 力量训练,专业健美,产后恢复操,舍宾,体形操,搏击操,踏板,健身球操,击剑,泰拳,拳击,散打,剑道,合气道,跆拳道,瑜伽,高温瑜伽,普拉提,拉丁舞,探戈,有氧爵士,踢踏舞,街舞,形体芭蕾,肚皮舞11六、金佰瀚国际商务会馆位置：北京市海淀区闵庄路 3 号，近临颐和园西门，遥望香山，周边环境幽雅，空气清新，交通便利。业态：北京金佰瀚国际商务会馆集客房、会议、餐饮、KTV、洗浴、休闲、娱乐健身多功能为一体。规模：金佰瀚国际商务会馆建筑面积 58000 平方米包括主楼、贵宾楼和会议楼。其中金佰瀚洗浴女宾部最大容客量为 462 人左右，男宾部最大容客量为 912 人左右；金佰瀚 KTV 有包间 19 个；金佰瀚红叶海鲜酒楼，6000 多平米营业面积，42个风格各异的豪华单间，可同时容纳千人就餐；客房部有客房 382 间；会议中心有会见厅、会议厅、多功能厅等大小会议室 6 个，其中大会议室可容纳 200 人。 经营状况：北京金佰瀚国际商务会馆经营状况非常好，周一至周四入住率在 80%以上，周五至周日经常客满。档次：金佰瀚国际商务会馆档次比较高，可达到五星级酒店的装满和服务。特色：金佰瀚国际商务会馆定位于成功人士的家，为各行各业内的成功人士提供一个舒适的休闲娱乐及商务洽谈场所。金佰瀚洗浴中心的建筑面积堪称国内之最，其中阳光洗浴是洗浴中心的特色服务品牌。金佰瀚洗浴中心拥有最先进的洗浴设备，服务集众之所长。金佰瀚南韩黄泥房、芙蓉房、水晶房、金片房、玛瑙粒房和盐浴房等桑拿房都是从南韩引进的天然矿石制成，能产生保健医疗的功效。12经营分析：金佰瀚国际商务会馆定位于成功人士的家，装潢、服务高档，同时价格比较合理。是商务宴请和个人休闲的理想场所，既是档次、身份的象征又比较经济合理。客户以成功人士举家、朋友聚会，商务旅行及宴请为主。13七、北京时代俱乐部位置：北京市海淀区远大路 1 号金源时代购物广场 5 层东，业态：北京时代俱乐部是一家集桑拿、KTV、演艺、健身、餐饮、休闲娱乐等多功能为一体的大型综合性娱乐机构。规模：北京时代俱乐部营业面积 20000 多平方米，最大容客量 2000 人左右，停车位充足。档次：金源时代俱乐部装修高档，消费层次中高档。经营状况：时代俱乐部位于亚洲最大的购物中心金源时代购物中心内，内部装修豪华、高档，服务优良，交通非常便利，同时充分发挥与其它餐饮、购物、休闲、娱乐等业态的协同效应，经营状况非常好。营业一年时间就收回全部投资，现年利润 2000 万左右。八、荣尊堡国际俱乐部 位于荣尊堡国际公寓的，荣尊堡(峰会)俱乐部是由“中国新荣国际投资集团”投资的一家专属会员俱乐部。俱乐部于 2004 年落成，位于朝阳区奥体公园东侧。项目占地约 3 万，建筑外观及小区的 1 万中心园林、下沉式广场，均采用欧洲新古典主义风格；区内 7000 专属俱乐部宣 传 词国际俱乐部，引领高尚生活面 积7000 會員人數400 多名设 施顶级红酒坊，酒窖、雪茄坊，国际画苑、法餐厅、中餐厅、兼具休闲异形泳池、SPA 水疗中心、休闲健身娱乐设施，并配备私人宴会厅入 會 費业主及住户免收入会费，年费 1200 美金，外部会籍最高为 4 万美金會員構成住户会籍为主,约占