江苏省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：价值时点考试题.doc

江苏省2016年下半年房地产估价师理论与方法：价值时点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房屋拆迁纠纷的当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉，人民法院_。 A应在5个工作日内立案受理 B应在5个工作日内决定是否立案受理 C应在受理后60日内作出判决 D不予受理 2、下列有关保险的表述中，正确的是。 A：社会保险采用合同的形式，运用概率论和人数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限 B：从本质上说，保险体现一定的社会关系 C：危险的存在是保险产生的必要条件 D：在各种保险中，商业保险最能体现分配职能 E：执行层的组织协调3、下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是。 A：担保是个人贷款担保方式的一种补充 B：住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保 C：住房置业担保实行保证方式和反担保方式 D：住房置业担保机构不承担连带责任 E：执行层的组织协调 4、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建：1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则_。 A甲大于乙 B甲小于乙 C甲等于乙 D难以判断5、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为_加以适用。 A国家信贷资金 B国家预算资金 C国家负担资金 D国家计划资金 6、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是_。 A依法登记的房地产权利受国家法律保护 B当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记 C经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力 D房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记 7、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A委托人 B估价报告预期使用者 C管理部门 D中立 8、_通常是构成城市居住区的基本单位。 A居住小区 B居住组团 C胡同 D四合院 9、某大厦总建筑面积10 000 ，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 如果 按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。 A：24 B：3O C：38 D：72 E：工业用地的监测点评估价格 10、下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A：上调贷款利率 B：收紧房地产开发贷款 C：开征房地产持有环节的税收 D：增加土地供应 E：工业用地的监测点评估价格11、对于任意拍卖，下列说法错误的是_。 A以生效的法律文书为依据 B属于民事行为 C必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提 D目的在于将物品交换兑现 12、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用_作为其中的一种估价方法。 A市场法 B假设开发法 C收益法 D成本法 13、一已知其临街深度3048 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元相邻有一临街深度4572 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。 A：109万元 B：117万元 C：124万元 D：130万元 E：工业用地的监测点评估价格14、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是_。 A无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值 B任意两条无差异曲线不能相交 C无差异曲线凹向原点 D无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 15、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的。(2009年试题) A：市场需求上限 B：市场有效需求 C：市场现实需求 D：市场最低需求 E：借款合同 16、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。 A：投资价值 B：谨慎价值 C：快速变现值 D：市场价值 E：工业用地的监测点评估价格 17、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10时，需求量变化百分比分别为30、10、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。 A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性 E：工业用地的监测点评估价格 18、在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A：出让地价款 B：前期工程费 C：土地转让费 D：土地租用费 E：借款合同 19、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是_。 A耕地占用税用于土地开发和农业发展 B土地复垦费用于农业发展 C菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理 D征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支 20、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。 A7.90% B11.08% C11.83% D13.73% 21、随着政府土地储备制度的建立，_划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。 A存量 B增量 C流量 D减量 22、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是_。 A城市规划的制定 B城市规划的实施和管理 C城市规划的监督检查 D城市规划法律法规的制定23、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为_%。 A76 B80 C1 D84 24、房地产开发企业资质管理规定规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发_。 A二级资质证书 B三级资质证书 C四级资质证书 D暂定资质证书25、业主选聘和解聘物业服务企业，需要经_同意。 A业主委员会 B专有部分占建筑物总面积过半数的业主 C占总人数过半数的业主 D专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、成本法中的利息计算，包括（）的利息。 A土地取得成本和开发成本 B土地取得成本、开发成本和管理费用 C土地取得成本、开发成本、管理费用和利润 D借贷资金 E自有资金 2、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。 A获利能力分析 B盈亏平衡分析 C市场状况分析 D定性风险分析3、长期趋势法可以用于。 A：推测、判断房地产的未来价格 B：预测收益法中未来的租金、空置率等 C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整 D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力 E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏 4、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是_。 A回收固定资产余值 B自有资金 C长期借款 D净转售收入5、不属于影响消费者购买因素的是（）。 A经济因素 B社会因素 C个人因素 D理性因素 6、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为_。 A62.5% B80.00% C133.33% D200.00% 7、属于产权登记制种类的是。 A：特权登记制 B：权利登记制 C：归属登记制 D：托伦斯登记制 E：契据登记制 8、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。 A：基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B：财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C：常规项目的财务内部收益率是唯一的 D：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 E：借款合同 9、会计确认和计量的一般原则包括。 A：权责发生制原则 B：配比原则 C：谨慎原则 D：划分收益性支出与资本性支出原则 E：历史成本原则 10、建筑安装工程费由_构成。 A直接费 B间接费 C施工企业利润 D税金 E人工费及福利费11、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是（）。 A无差异性营销 B差异性营销 C定制性营销 D集中性营销 12、下列选项中，属于违法建设的工程有_。 A未取得建设工程规划许可证的建设工程 B临时建设工程 C违反建设工程规划许可证规定的建设工程 D城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目 E擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程 13、在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格_。 A下降 B上升 C不变 D无关联14、某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。 A2.4% B3.0% C3.8% D7.2% 15、评估拆迁价格应精确到_。 A元 B角 C百元 D由双方协商 16、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析。(2004年、2005年、2007年试题) A：物理结构 B：区域结构 C：产品结构 D：供求结构 E：总量结构 17、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费万元。 A：20 B：30 C：50 D：80 E：100 18、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含_。 A所得税 B房地产抵押贷款还本付息额 C改扩建费 D房屋火灾保险费 E会计上的折旧额 19、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。 A：房屋建筑物 B：土地使用权 C：在建工程 D：房屋期权 E：借款合同 20、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下因素对房地产价格的影响最小的是_。 A买卖双方的知识水平 B买卖双方的偏好 C讨价还价能力 D感情冲动 21、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是_模式。 A市场集中化 B产品专业化 C市场专业化 D全面覆盖 22、投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后推