芜湖信息职业技术学院毕业论文.doc

学校代码： 14057 学 号： 芜湖信息技术职业学院毕业论文（设计）论文题目：_学科专业：_作者姓名：_指导教师：_完成时间：_选题背景在北京2008年奥运会成功落下帷幕20多天后，美国房贷两巨头房利美、房地美被政府接管，随之，雷曼兄弟公司破产，美林、美国国际集团(AIG)、高盛、摩根士丹利等大投资银行被收购、政府接管或转为银行控股公司。从当前形势看。由2007年开始爆发的美国次贷危机引发的全球性经济危机已经开始蔓延，从发达国家传导到发展中国家，从金融领域扩散到实体经济，“蝴蝶效应”令各国政府的神经高度紧张。这给处于经济高位运行的中国敲响了警钟，诸如流动性过剩，房地产价格虚高，信贷投放过度等一系列美国经济运行中出现的问题，在中国同样也不同程度地存在。因此，研究美国次级债市场现状，分析其对我们的影响，总结经验和教训，对于保障我国金融市场及房地产市场的健康发展将大有裨益。美国次贷危机给处于经济高位运行的中国敲响了警钟。研究美国次级债市场现状，分析其对我国传统房地产宏观调控理论挑战和造成国际短期资本从中国房地产市场撤离等影响，其深刻教训足以让我国房地产市场引以为戒。在这样一个特殊的历史时期，研究次贷危机对中国房地产行业的启示，准确把握中国房地产市场的发展方向，并果断采取措施调整对策，对于保持经济持续健康发展，提高居民的财产性收入，维护房地产市场的繁荣具有重要意义。毕业论文进度安排：指导教师意见： 指导教师签名： 年 月 日毕业论文（设计）写作提纲一、论文题目美国次贷危机对中国房地产的影响二、论题观点来源： 三、基本观点： 四、论文结构： 毕业论文（设计）工作中期检查表系别： 班级： 学生姓名学号指导教师 职称论文（设计）题目选题是否有变化如有，请填写原因是否一人一题是否进行了选题背景、及写作提纲是否进行了文献调研本论文拟解决的关键问题教师填写部分论文（设计）进度情况： 提前完成 正常进行 延期滞后（请写出原因）工作态度情况（学生对毕业论文（设计）的认真程度、完成指导教师布置任务情况）： 认真 较认真 一般 不认真中期质量评价（学生已完成部分的工作质量情况）： 好 中 差存在的问题与建议： 指导教师（签名）： 年 月 日系毕业论文（设计）工作领导小组意见（如被查学生为差的，请系毕业论文设计领导小组写出处理意见）： 领导小组组长（签名）： 年 月 日论文题目中 文 摘 要由美国出现并蔓延到世界各国由次贷危机引起的全球性的金融危机影响着全世界的经济。次贷危机，又称次级房贷危机，主要是由不良房款引起，美国的次级贷款业务本身是一件挺好的事，其出发点是为了向那些信用等级较低或收入不搞的人提供贷款，让他们可以实现拥有自己住房的愿望，但美国的购房者有近一半借助于次级贷款买房，在这个过程中，一些负面因素逐渐浮现，最终导致危机爆发。最然政府和美联储多次出手救市，却反倒越救火越大，雷曼兄的倒掉，美林证券被卖美国由金融市场带领辉煌将告终。次贷危机对中国也有一定的影响。目前中国处在通货膨胀的阶段，购房投资者越来越多，其中不乏借助于贷款买房的人。受国外大势的影响，稍有风吹草动，那么必定会给中国经济带来冲击。中国政府又会针对这样的现象做出怎样的宏观调控呢？中国又会不会发生类似于次贷危机之类的经济问题呢？本文对此做出了浅析。关键词：次贷危机、房地产市场、金融、货币、影响一、引 言次贷危机又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。美国次贷危机引起了各方关注，其深刻教训足以让我国房地产市场引以为戒。在这样一个特殊的历史时期，研究次贷危机对中国房地产行业的启示，准确把握中国房地产市场的发展方向，并果断采取措施调整对策，对于保持经济持续健康发展，提高居民的财产性收入，维护房地产市场的繁荣具有重要意义。二、次贷危机的产生及其原因（一）次贷危机的产生2007年2月13日美国新世纪金融公司（New Century Finance）发出2006年第四季度盈利预警。 面对来自华尔街174亿美元逼债，作为美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融在2007年4月2日宣布申请破产保护、裁减54%的员工。 美国第十大抵押贷款机构美国住房抵押贷款投资公司于8月6日正式向法院申请破产保护，成为继新世纪金融公司之后美国又一家申请破产的大型抵押贷款机构。2007年8月8日，美国第五大投行贝尔斯登宣布旗下两支基金倒闭，原因同样是由于次贷风暴。 次贷危机爆发至今历时两年了，大体经历了四个阶段的发展演变。第一阶段是危机初现。从2007年年初以来，由于美国房地产市场持续下调，美国次级住房抵押贷款市场开始出现动荡。汇丰银行北美公司、全国金融公司、新世纪金融公司等多家从事次级住房抵押贷款的金融机构因客户违约，纷纷出现巨额亏损，有的甚至陷入倒闭或申请破产保护。第二阶段是危机爆发。自2007年七八月份开始，大批与次级住房抵押贷款有关的金融机构破产倒闭。2007年8月，美国第十大贷款公司美国住房抵押投资公司申请破产保护。紧接着，受一些投资美国次级抵押债券的基金宣布停止赎回的影响，美联储、欧洲央行等被迫联手注资以恢复银行间市场的秩序,这成为危机爆发的标志性事件。第三阶段是危机扩散。2007年年底、2008年年初，花旗、美林、瑞银等大型金融机构因次贷出现巨额亏损，市场流动性压力骤增，西方央行联手干预。全球最大的债券保险企业MBIA、全美第二大债券保险机构AMBAC损失惨重。2008年第一季度，MBIA亏损24亿美元，AMBAC亏损17亿美元。美国第五大投资银行贝尔斯登倒闭，这一事件犹如一枚重磅炸弹，把危机引向一个新的高度。第四阶段，危机的深化和恶化阶段。2008年6月份以来，危机出现进一步恶化的趋势。其中标志性的事件是美国政府接管“两房”、雷曼兄弟公司申请破产保护、美林银行被美国银行收购、AIG被政府接管。危机的另一支鞋子终于落地，后续演变还有待进一步观察。迄今为止，危机已经造成了超过1万亿美元的损失，此次危机破坏性之强、影响面之广是以往历次金融危机所不能比拟的。（二）次贷危机产生的原因1.信贷条件的放松次级按揭贷款人的信用状况较差，或缺乏足够的收入证明，或存在其他的负债，无力偿还房贷、违约是较容易发生的事情，但在信贷环境宽松、房价上涨的情况下，放贷机构即使因贷款人违约收不回贷款，也可以通过再融资，或者把抵押的房子收回来，卖出即可。从而，大量的贷款机构放松了贷款流程，甚至主动向资信等级较差的群体放贷，草率的放贷机制，大量次级贷款的放出，为危机埋下大量潜在的隐患。2.抵押贷款证券化规模的不断扩大近年来抵押贷款证券化的发展使得这一市场日益庞大而复杂，以购买证券方式投资抵押贷款的市场参与者从数目到种类上都在急速上升，导致投资者的日益分散化。 3.抵押贷款及其证券化市场本身的不规范由于近年来抵押贷款证券化市场的迅速发展，吸引了众多的新的市场参与者，其中不乏以追求高额利润为目的的投机者，使得抵押贷款及其证券化市场本身出现了一些不规范的操作。许多放贷机构甚至不要求次级贷款借款人提供包括税收表格在内的财务资质证明：在做房屋价值评估时，放贷机构也更多地依赖机械的计算机程序而不是评估师的结论。在所有的人都沉浸在对高额回报的憧憬中时，风险也就悄无声息地膨胀起来。 4.房价的不断升高与下降在房市高热的时候，这些贷款的风险并不高，坏账率也始终保持在极低的水平。然而从2006 年开始随着美国房价渐趋平抑，部分地区房价甚至开始下降，这种贷款立刻成为高危品种。一方面房子出手越来越难，另一方面卖房所得也未必能够帮助借款人还清贷款。结果，还不起债的人多了，坏账率上升了。三、次贷危机对中国房地产行业的影响（一）次贷危机爆发阶段对中国楼市的影响 次贷危机从一开始就对中国楼市产生深刻的影响，但在其爆发阶段对中国楼市的影响主要是通过货币政策传导的，结果是刺激了房价的上涨。 美国的房地产市场是2005年中开始进入下降通道的，次贷违约率从2006年第三季度开始迅速上升，即次贷危机是从2006年中开始逐渐显露山水的。受次贷违约率上升的影响，美联储的货币政策开始转向，停止了自2004年以来的不断升息的操作。美联储的这一转向使中国的货币政策操作出现空前困境。 2003年以后，美国楼市价格和石油价格的快速上涨使美联储意识到通货膨胀压力的增加，迫使美联储自2004年之后收紧货币。美国的多次加息，给中国的货币政策操作提供了一定空间，在一定程度上降低了人民币升值的压力（因为美国的利率比中国高）。自2006年6月份以后，美国楼市已经出现了明显的降温景象，美联储为了防止楼市出现“硬着陆”，美联储收缩货币的步伐出现暂停。而此时的中国正值人民币升值途中，国际资本从世界各国涌进中国，出现了外汇储备的大幅度增加，及银行体系的流动性过剩。在这一历史背景下，中国出现了房地产市场及股票市场的活跃。2005年至2006年国家出台了一系列措施对房地产市场进行调控（如2005年的“国八条”、2006年的“国六条”）。由于美国紧缩的货币政策操作出现中途停滞，中国通过货币政策来加强和改善宏观调控的手段就难以实施，所以不得不通过汇率的调整来改善内外经济的失衡状态。从数据中可以看出，2005年7月21日人民币汇率改革之后，人民币兑美元在2005年只升值40个基点，2006年全年升值352个基点，升值幅度为4.36。而2007年全年升值503个基点，幅度达6.44。2006年下半年至2007年底，人民币升值速度逐步加快。 但人民币升值的幅度小于国际市场预期的幅度，在人民币汇率快速升值的刺激下，国际资本流入中国的数量迅速增加，2005年之前中国外汇储备每年增加数量在2000亿美元以下，而2006年后外汇储备迅速增加，2006年增加2475亿美元，2007年增加4619亿美元，2008年增加4178亿美元。国际资本向中国的大量流入加剧了中国的流动性过剩，人民银行只能用增加存款准备金率的方式调节银行体系的货币数量，人民银行2007年每隔一个月就将法定存款准备金率提高0.5个百分点，到2008年上半年，法定存款准备金率提高到17.5。但此举只能收紧银行的信贷投放，无法回收因增加外汇储备而投放的基础货币。 在此阶段，尽管美国经济有放缓的趋势和迹象，但美国的消费依然强劲，实体经济并没有受到明显的影响，最明显的证据是2007年美国消费占GDP的比重达到创记录的72，2007年第二、第三季度GDP的增长超过以往的平均值，达4.8的年增长率。2007年，中国对美国出口增长14.4，全部出口增长25.7，GDP增长达13。 在流动性过剩及经济增速加快的刺激下，中国资产价格出现了飙升，股市价格从2006年10月底的1800点开始，用一年时间里上涨到6000多点。房地产价格同样出现大幅度上涨，在国家不断出台政策对房价进行调控的背景下北京、上海等城市的楼价出现加速上涨的势头。从上述分析可见，在次贷危机爆发至2007年底，美国的实体经济并没有受到次贷危机的影响，而中国的金融市场因为受美联储停止加息的影响出现了严重的流动性过剩。换言之，没有美国的次贷危机的爆发，就不会有中国严重的流动性过剩，也就不会出现2006年、2007年的股价、楼价的大幅度飙升。 总之，次贷危机在开始阶段不仅没有抑制中国的楼市，反而极大地刺激了中国的楼市。（二）次贷危机深化阶段对中国楼市的影响 2008年初，花旗集团和美林证券分别公告，2007年财季亏损高达98.3亿美元和98亿美元，主要原因是持有的次贷产品出现大幅度资产减记，摩根大通、瑞士银行等金融机构也出现2007年度较大亏损。2008年3月中旬，美国第五大投资银行贝尔斯登因流动性危机被摩根大通收购，7月份“两房”出现危机。这表明次贷危机开始进入深化阶段。 该阶段的特征是金融市场出现恐慌气氛，美国股市出现大幅度下跌。尤其是花旗、美林、“两房”等金融类股票遭到恐慌性抛售，股价下跌幅度超过90。但美国的实体经济并没有受到大的冲击，经济增长仍然处在正值区间，第二季度美国的GDP增长还有2.8 。中国对美国出口的增长有所放缓，但中国对欧洲出口增长加快，总体出口形势依然不错。 此阶段美国次贷危机对中国房地产市场的影响主要通过股票市场进行传导，中国股市随美国股市下跌而下跌，股市财富大幅度缩水，楼市因而失去支撑。 从股市运行的迹象上看，2007年底以后中国股市与美国股市的相关性很大。明显的证据是，花旗集团于2008年1月16日公布，受累于近180亿美元的次贷相关资产冲减，该行在2007年第四季度巨亏98.3亿美元，为花旗有史以来最大的季度亏损，也超过了此前市场最悲观的预期。受此影响，全球股市大跌，上海综合指数继1月16日大跌150多点后，17日再跌130多点（17日一度跌幅超过250点，最大跌幅为5）。 在历史上，中国股市与美国股市之间基本上没有相关性，但2007年之后的中国股市与美国股市之间的相关性越来越大，其原因有三：一是中国股市中国际资本的比例越来越大，除了通过QFII正常渠道进入中国之外，很多国际资本是通过非正常渠道进入的；二是中国参与国际分工越来越深，国际市场对中国经济的影响越来越大，国际资本市场的波动自然对中国股市的影响越来越大；三是前期中国股市涨幅太高，国际市场的风吹草动自然会影响到国内市场的信心；第四是美国股市影响H股，而H股影响A股。 以上述第四点为例，自2007年11月以后，香港恒生指数从32000点下跌到2008年初的25000点上下，幅度超过20，尤其是银行股的跌幅巨大，工商银行、中国银行、建设银行的股价跌幅都超过30。毫无疑问，这些银行股的下跌与花旗等银行股在次贷危机中的不好表现直接相关。受次贷危机影响，花期的股价已经跌近净资产，市净率到了1倍左右，花期的股价下跌使不少套利资金从中资银行股撤出，因为从估值的角度看，中资银行股比花旗的贵很多，花旗的市净率为1倍，而工商银行等股票的定价一度超过4倍，显然，卖出中资银行股买进花旗等股票是不错的套利机会。 H股的下跌直接影响到国内A股市场的表现。就在当时国内投资者憧憬8000点或10000点时，而银行股一直欲振乏力，疲态尽现，原因就在于H股的不好表现。这是花旗巨亏对国内A股市场的直接影响（参见拙作花旗巨亏对A股意味着什么）。 2008年的股市下跌对房地产市场影响很大。2007年中国股市市值增加了15万亿元之巨，流通市值增加了约5万亿元。股市增加的财富远远超过储蓄存款的增量（储蓄存款每年增加约2万亿元）。迅速增加的财富会刺激投资者购买住房、汽车等，在2007年股市大涨的时候，不仅住房销售价格及金额大涨，而且一次性付款的比例也创新高。当股市于2008年初开始快速下跌后，这些虚拟的财富迅速化为乌有，楼市迅速进入低迷期。曾经在网上流传甚广的“万科松山湖会议讲话”里有这样一段话“万科在行业内和各行业的比较收入中，高管和员工收入相对来说是中偏高的，在座的高管，如果凭你们的正常的工资收入，能买松山湖1号的房子吗？为什么我们的高管在前年（2006年）去年（2007年）可以考虑买2-3万的别墅？主要是资本市场的泡沫膨胀造就的。万科在去年的最高市值超过3000亿人民币，是全世界最高市值的房地产公司，而现在（2008年9月初），市值不到700亿元，而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿，通过证券市场爆发的财富基本上被消灭了。” 我们不关心该文字是否真的出自万科高管之口，该文字里阐述的观点和结论显然是有价值的。 在这一阶段，中国的货币政策陷入了空前的两难境地：一方面是资产价格（股价与楼价）的大幅度下跌，而另一方面是物价的不断上涨。之所以出现这样的矛盾，主要原因是次贷危机对金融市场已经产生作用，而对实体经济冲击还没有显现出来。由于美国的实体经济还没有受到大的冲击，全球大宗商品价格一直处在高位运行，导致中国的物价不断上涨，CPI最高超过8，PPI超过10。而2008年上半年，股价下跌超过50。面对如此复杂的国际、国内矛盾，中国宏观经济政策方针由年初的“双防”（防止经济增长由过快转为过热，防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀）调整为年中（7月份）的“一保一控”（保增长，控物价）。 总之，此阶段金融对楼市的作用方向由前一个阶段的刺激作用转变为抑制作用，而实体经济对楼市场的作用方向仍然是向上的。（三）次贷危机的恶化阶段对中国楼市的影响 这个阶段的标志性事件是雷曼兄弟申请破产保护和AIG申请政府保护。雷曼的主要债权人在欧洲及英国，雷曼的破产使与之相关的金融机构损失6000多亿资产（雷曼债权合计6000多亿美元，最后价值只有400多亿美元）。受此打击，与次贷有关的债券及股票价格大幅度下跌，全球范围的金融机构资产减计的规模不断增加，次贷危机正式演变为全球金融危机。 此阶段的特点是，全球实体经济与金融市场都遭到严重的打击，中国也不例外，这是该阶段与前面两个阶段之间的重大差异之所在。不论金融还是实体经济对中国房地产市场的影响都是负面的，房地产市场进入了“冰河期”。 危机严重恶化在金融方面的主要表现有以下几个方面：首先表现为欧美商业银行的隔夜拆借利率都大幅度上升；其次表现是美元指数迅速反弹，仅用一个月时间就从最低70点附近大幅度攀升到85点以上，涨幅达20多；信用债券与国债之间的利差迅速扩大，美国国债的市场收益率出现负数。这些都说明当时的信用基本上冻结，投资者的风险偏好降到了很低的程度，避险需求迅速上升。 危机严重恶化在实体经济方面的主要表现是全球国际贸易冻结，反映全球贸易活跃程度的指标BDI从2008年6月份的最高点11000多直落到10月底的1000点左右，下跌幅度超过90。 除了贸易冻结之外，消费也出现明显衰退。美国的消费从2008年9月份开始出现负增长，2008年第三季度、第四季度消费增长分别为-2.8、3.0。美国的GDP增长也从2008年第三季度开始出现负增长。与此同时，全球主要发达国家及大部分发展中国家的GDP都出现负增长，有些国家的GDP出现超过两位数的负增长（如日本等）。 在此期间，中国的实体经济及金融运行同样受到全球金融危机的冲击。从实体经济角度看，中国出口受到严重冲击，进口与出口都出现明显负增长，工业增加值及GDP数据直线下落。工业增加值及GDP增长速度滑落到1998年以来的最低水平。钢铁、煤炭、有色金融、石油、石化等盈利能力很强的行业出现效益迅速下滑甚至亏损，尤其是大宗商品价格的迅速下跌使一批暴富阶层的收入受到严重影响，从而影响到高端房地产市场的需求。自2005年，石油、煤炭、有色、钢铁等大宗商品价格一路上涨，与这些行业有关的私营企业主成为暴富群体，这些人的行为对北京、上海的房价影响显著。受金融危机影响，全球大宗商品价格自2008年下半年迅速下跌，这些群体的收入随之减少，对高档住宅的需求迅速下降。 从金融的角度看，全球金融危机已经通过以下两个途径直接影响到中国房地产市场的高端需求（对于普通住宅的分析见第四部分的分析）： 1）国际资本流动的方向出现逆转。2005年以来，当人民币汇率改革以后，吸引了大量国际资本流向中国，房地产市场是这些国际资本投资的重要领域，这也是2005年以后中国政府出台很多政策打压房地产价格而收效甚微的主要原因。2008年金融危机恶化之后，欧美国家的金融机构纷纷将全球市场的资本回流到本国。从中国的外汇储备的增速放缓（甚至是减少）的事实中可以清楚地看出国际资本流向的变化。外资投资的物业一般是高端公寓、别墅及写字楼，因此，金融危机直接影响到中国这些高端房地产市场。 2）受金融危机影响，很多跨国公司收缩战线，将其在中国的机构撤销，这是北京、上海等中心城市写字楼空置率攀升的主要原因。 总之，此阶段中国房地产市场受到来自实体经济与金融双重打击，是中国楼市表现最差的阶段。（四）危机的应对及化解阶段对中国楼市的影响 当次贷危机演变为全球金融危机之后，各国政府紧急采取措施应对危机，中国政府从11月上旬开始出台一系列措施应对危机，开始实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策，在这些政策中，金融政策对此阶段的房地产市场影响最大。笔者认为，其中最主要的金融政策是人民银行放弃对商业银行的信贷额度管理。之后，出现信贷井喷： 2008年11月份信贷增加4700多亿元，12月份信贷再增加7600亿元，2009年第一季度信贷增加4.58万亿。 在政府采取救市政策之后，中国商业银行积极扩大信贷，而西方大多数商业银行却难以如此，之所以有此差异，有三个主要原因：1）中国银行体系刚刚进行过一番改革，银行资本充足率大幅度提高，所有商业银行的财务状况都很健康，而西方商业银行则相反，次贷危机使大多数商业银行资本损失很大，财务状况严重恶化。2）中国政府积极增加基础设施投资，这些政府投资项目风险相对较小，有效刺激了信贷需求。3）中国商业银行是以国有控股为特征的银行，政府行政指令或中央银行的窗口指导效果良好。 此外，政府宣布对于新增普通住房按揭贷款实行利率七折优惠等鼓励买房政策对刺激房地产市场的需求也起到了重要作用。 尽管各国政府都在用货币政策刺激本国经济，但只有中国货币政策对房地产市场的刺激效果最明显，这得益于中国特殊的社会结构和经济结构，得益于中国居民较低的负债率。 中国与西方世界社会结构存在明显的差异。中国的大多数城市不是纯粹的商业社会,有庞大的吃财政的群体，这些人包括公务员、事业单位职工及国有企业员工。以北京为例，截至2007年底，全市有城镇职工745万人，其中在国有经济部门工作的人数有189万，在股份制企业工作的有218万，在私营及个体工作的人数是200万。其中的股份制经济很多是国家控制的。国有经济部门及股份制企业与国家财政直接相关的，或者说，这些职工的收入不仅仅取决于经济效益，更取决于财政状况。北京市的在职人员中与财政直接相关或间接相关的就业人数比例应该在50以上。 不同的社会结构与经济结构，在金融危机的影响下会出现不同的反应。以商业为主的社会结构对经济危机的快速反应就是大量的裁员与节省开支,使社会总需求迅速减少、失业率迅速增加，结果一定是GDP的迅速下滑。中国首先失业的是社会边缘群体农民工，社会主流群体（吃财政的）不会因为经济危机而失去工作，这些人的收入也不会因为经济危机而减少，社会消费总需求不会立即出现下降。因此，我们看到在金融危机背景下中国的工业增加值出现了快速下跌，而居民消费没有出现大幅度的萎缩，社会零售总额一直保持在10以上的增长。 如果说美国经济高度依赖金融的话，那么中国经济高度依赖财政。财政状况才是影响中国消费需求的主导力量，只有当经济危机演变为财政危机时，才会对中国的总需求产生重大影响。当前的税收已经出现减收，但由于2008年之前的2万多亿的财政积累（表现为财政在中央银行的存款）及国债余额占GDP的比例不高，在短期内财政运行没有太大的问题。 同样，由于社会结构的不同，金融危机对中国房地产的传导及影响与西方国家的房地产市场也出现了明显的差异。在经济危机的背景下，以商业社会为主的西方国家由于老百姓收入减少、失业增加，住宅及写字楼的需求会同时出现减少，住宅及写字楼市场会迅速出现萧条。但中国的房地产市场则有很大差异，由于政府部门及国有企业不会因为金融危机而出现大量裁员，人们的收入不会因为金融危机而出现明显减少，对普通住宅（尤其是类似北京的消费型城市的普通住宅）的需求影响较小。加上货币政策和住房信贷政策的刺激，楼市交易量会不断增加。这就是楼市“小阳春”的背景。 从实体经济角度看，从2008年11月份各国采取措施应对危机之后至2009年第二季度，金融危机对中国的出口影响依然存在，有些行业的出口甚至在恶化，因此，此阶段的实体经济对房地产的影响还是负面的。鉴于中国经济结构对外需的严重依赖，出口下降的负影响还会逐步深化，对房地产的副面作用力还会继续增加。 因此，在这个阶段，金融因素对楼市的影响是正面的，而实体经济对楼市的影响是负面的，楼市走势是两种力量共同作用的结果。四、次贷危机对中国房地产行业的启示（一）应该适应市场需求开发房地产我国的房地产市场结构性矛盾突出。在发展中国家，正常的商品房市场应呈“金字塔”型，即底部是广大老百姓消费的经济适用房、廉租房，中间是有较高要求的自领阶层，最顶端是能消费高档豪华房的小部分人，而我国是倒“金字塔”式发展。目前的房地产开发企业热衷搞高标准、高消费的别墅或豪华型住宅建设。同时，开发商对市场的过高预期，导致商品房积压严重，房屋闲置与短缺并存。为了改善我国现阶段房地产的供求状况，房地产开发企业应该适应百姓的需求，增加经济适用房和廉租房的建设，促进我国房地产结构的优化。（二）完善内控措施，健全风险管理制度要对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等做出明确规定，完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。（三）密切关注国家的货币政策，适时地调整战略有关专家指出，从紧的货币政策一方面会导致银行对房地产开发贷款的收紧，另一方面，严格个人信贷会抑制房地产市场的需求。而对房地产企业而言，除了单纯的开发贷款，更主要的资金来源是以个人按揭为代表的销售贷款。对个人信贷的政策会影响到企业的销售回款，会对资金链的稳定性造成冲击，进而影响房地产企业的稳定性。事实上，作为房地产最核心的环节，对信贷的控制有可能形成一个恶性循环。现在绝大部分开发商都是融资买地，资金链绷得很紧，其生存发展主要靠银行信贷，如果受限形成合力，这种压力就会传导给房价，房价很可能出现拐点，而下行的房价将加重房地产市场的观望情绪，这样一来，房子更加不好卖，影响销售回款，企业的资金链更趋紧张。而我国现在所实行的正是从紧的货币政策。（四）房地产企业应该提高社会责任意识，诚信经营我国的房地产市场秩序混乱，房地产业面临严重的诚信危机。近年来商品房投诉率以每年20%的速度递增，全国消协组织受理的商品房投诉很多，但房地产纠纷解决率很低，只有10%左右。地产企业不