苏州某珠宝城策划方案.doc

此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 中华玉石文化大观园中华玉石文化大观园 世界珠宝艺术大舞台世界珠宝艺术大舞台 中国首家翡翠珠宝艺术产业创意园区 中国首家翡翠珠宝艺术产业创意园区 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 万商云集万商云集 翡翠世界翡翠世界 情感胜地情感胜地 购物天堂购物天堂 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 前前 言言 众所周知 中国是世界上最大的铂金消费国 第四大黄金消费国 以及世界上最大 的翡翠消费市场和亚洲最大的钻石市场 随着百姓生活水平的不断提高 人们对珠宝的喜 好和需求日益增长 然而 中国珠宝销售市场存在的乱打折 以次充好 以假充真等现象 严重影响了中国消费者对珠宝产品的购买信心 极大损害了中国珠宝行业的形象 阻碍着 中国珠宝企业的自身发展 中国需要一个从原料到加工到销售到服务全透明高诚信的服务 平台和舞台 为规范中国珠宝市场 促进中国珠宝业的健康发展 共同培育出一批行业名 牌 推进国家名牌和世界名牌的建设 21 世纪是中国珠宝业以塑造企业形象为特征的品牌 化发展阶段 没有品牌的企业 难以取得消费者的信任 也得不到社会的认可 树立起良 好品牌的企业 在竞争中可多一份优势 在发展中可多一些机会 2004 年国际旅游组织公布的一份调查报告称 目前旅游产业是仅次于石油化工产 业的世界上第二大产业 到 2020 年 旅游业将首次超过石油化工产业 成为世界上第 一大产业 该报告同时指出 我国目前是世界上第四大旅游目的地国和第五大旅游客源 地国 到 2020 年 将成为世界上最大的旅游目的地国和第四大旅游客源地国 由此可 见 作为一个蓬勃发展的产业 旅游业在我国具有无穷的潜力和广阔的前景 座落在长三角中心区的苏州 是一座充满魅力和活力的城市 近年来 在省 市各 级政府的大力支持下 苏州旅游业在原有发展基础上跨上了一个新的台阶 景点数量不 断增加 服务等级不断提高 游客数量逐年增加 旅游业在国民经济中的比重日益增大 在这样的发展背景之下 明琴缘翡翠珠宝有限公司高瞻远瞩 投资开发 明琴缘翡翠珠 宝旅游工业城 旨在新兴的旅游大潮中百尺竿头 更进一步 按照苏州大力发展和谐经济和循环经济的总体思路 特别是文化旅游产业的 发展战略 明琴缘立足项目的区位优势 以创新的经营理念发展新型都市工业项目 规 划建设中的明琴缘翡翠珠宝旅游工业城是以翡翠珠宝加工业为产业基础 大力发展工业 旅游和工业观光项目 同时根据珠宝行业的文化渊源 结合苏州大力发展文化产业的战 略思想 将明琴缘翡翠珠宝旅游工业城建设成一个现代翡翠珠宝文化旅游的目的地 明 琴缘翡翠珠宝旅游工业城 占地 100 亩 区位优势独特 是长三角多条城际高速公路的 汇聚核心 非常适合以都市购物和休闲体验相结合的现代服务业的发展 将丰富和发展 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 苏州园林 木渎古镇 太湖度假区作为旅游线路的经营价值 形成旅游产业的共生共赢 和谐发展的格局 建成后的明琴缘翡翠珠宝旅游工业城将是国际珠宝品牌云集之地 直接和国际玉石 产地形成物流产业链 同时国际玉石文化和中华玉文化在这里发扬光大 游客和客商不 仅这里有着商务和购物的超值体验 还能参观地质博物馆了解和认识地球演绎对翡翠珠 宝的形成作用 体验了科技知识 同时由于国际珠宝学院的入住 为苏州文化产业的发 展添上重彩的一笔 因此 明琴缘翡翠珠宝旅游工业城项目的建设对区域综合经济的拉 动是非常明显的 她是未来苏州都市旅游业的一个亮点 国际翡翠珠宝工业的一颗明珠 长三角文化产业的一个宝地 吴中经济开发区一个经济增长点 苏州旅游景观的一个盛 景 华东地区自驾车旅游的一个目的地 也是国内创意产业的一个园区 为了符合苏州领先全国的土地高附加值开发模式 我们将原来 300 亩的规划用地 精缩到 100 亩 创导多业集成的空间开发模式 为苏州模式做更多的尝试 我们在 100 亩的土地规划了 100 亩的工业 100 亩的商业 100 亩的旅游业 做出了 300 土地的产 业规模 随着项目开发和建设的有序进行 全面建筑施工正如火如荼的开展 项目给建 设开发的挑战也越来越多 明琴缘翡翠珠宝旅游工业城开发公司在公司领导的强力领导 下及在区市各级部门的领导下 克服重重困难 敢为天下先 正努力拼搏争取早日建成 项目 为区域经济作出贡献 中华玉石文化大观园 世界珠宝艺术大舞台 中华玉石文化大观园 世界珠宝艺术大舞台 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 目目 录录 第一章第一章 规划概规划概要要 1 1 第 1 条 规划目的 1 第 2 条 规划依据 1 第 3 条 规划范围 2 第 4 条 规划期限 3 第 5 条 规划原则 3 第 6 条 规划思路 3 第二章第二章 明琴缘翡翠珠宝旅游城发展战略明琴缘翡翠珠宝旅游城发展战略 4 4 第 7 条 指导思想 4 第 8 条 发展策略 4 第 9 条 总体目标 6 第 10 条 定位与主题 品牌 7 第三章第三章 珠宝城总体布局和功能分区珠宝城总体布局和功能分区 8 8 第 11 条 总体布局 8 第 12 条 功能分区 8 第四章第四章 珠宝旅游城项目设计概要珠宝旅游城项目设计概要 1111 第 13 条 项目设计思路 11 第 14 条 项目分类 11 第 15 条 项目系列框架 11 第五章第五章 配套服务设施和基础设施规划配套服务设施和基础设施规划 1414 第 16 条 旅游住宿 14 第 17 条 旅游餐饮 15 第 18 条 基础设施规划 17 第六章第六章 运营策略与运行支持运营策略与运行支持 2121 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 第 19 条 运营理念 21 第 20 条 运营原则 21 第 21 条 开发模式 22 第 22 条 盈利模式 22 第 23 条 组织结构 22 第 24 条 运行支持 24 第七章第七章 市场营销规划市场营销规划 2525 第 25 条 营销战略指导思想 25 第 26 条 目标客源定位与客源市场细分 25 第 27 条 旅游产品与组合 26 第 28 条 营销策略 28 第 29 条 促进销售方式 30 第 30 条 旅游线路规划 33 第八章第八章 环境保护规划环境保护规划 3535 第 31 条 生态环境保护目标与容量 35 第 32 条 林业资源保护 35 第 33 条 动植物资源保护 36 第 34 条 水污染防治 36 第 35 条 营造良好视觉环境 37 第 36 条 空气污染防治 37 第 37 条 噪声控制 37 第 38 条 环卫安全工作 37 第 39 条 绿化美化工程 38 第九章第九章 建设规划与投资分析建设规划与投资分析 3939 第 40 条 开发分期与建设项目 39 第 41 条 分期投入 40 第 42 条 收益 41 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 第十章第十章 规划实施的保障体系规划实施的保障体系 4444 第 43 条 机制 44 第 44 条 人力资源开发 45 第 45 条 信息化和科技保障 46 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 第一章第一章 规划概要规划概要 第第 1 条条 规划目的规划目的 本规划旨在提出苏州明琴缘翡翠珠宝旅游工业城 以下简称 明琴缘珠宝城 发展珠 宝加工 交易 旅游产业和关联产业的目标 策略 时序 运作方式和制度建设途径 为 将明琴缘翡翠珠宝旅游工业城建设成中国一流的旅游购物型工业旅游景区 促进区域工业 旅游业及相关产业的协调有序发展提供参考和依据 第第 2 条条 规划依据规划依据 全球旅游业道德守则 联合国经济与社会理事会 文件号 E 2001 2 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国森林法 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国水土保持法 中华人民共和国土地管理法 娱乐场所管理条例 旅游发展规划管理办法 国家旅游局 旅游规划通则 国家旅游局 旅游资源分类 调查与评价 GB T18972 2003 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 游乐园 场 安全和服务质量 GB T16767 1991 公园设计规范 CJJ48 92 国土资源部 关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知 苏州市旅游业 十五 发展计划及 2015 2020 年远景目标 江苏省旅游业管理条例 苏州市旅游业管理办法 苏州市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 苏州市城市总体规划 苏州市旅游发展总体规划 吴中经济开发区总体规划 国家珠宝 环保 旅游业及相关产业的政策 标准 江苏省 苏州市 吴中区相关的 政策 规定和文件 第第 3 条条 规划范围规划范围 规划范围 吴中经济开发区 100 亩土地 吴中经济技术开发区至目前 已有 17 个国家和地区的 200 个外资项目落户该区 其中包括美国施乐公司 日本丸红公司 新加坡的东方鳄鱼集团 台湾远东公司等一批国 际知名跨国公司 投资领域主要为电子产业 IT 产业及相关产品产业 精密机械加工 机 电一体化产业及生物医药产业四大产业 吴中经济开发区已成为园区 新区企业的重要配 套基地 而落户该区的上市公司 中凯 东瑞 等生物医药产业成为吴中区的特色产业 在苏州大市中占有相当优势 同时 针对原有传统产业发展缓慢的现状 通过招商引资 借助大企业 名牌企业的优势对传统产业进行 嫁接 改造 实现了传统产业在技术 人 才 管理等方面的升级换代 一批传统产业开始融入国际大市场循环圈 着眼两个定位 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 将前瞻性与现实性相结合 开发区走出了一条适合自身区域特色的发展之路 第第 4 条条 规划期限规划期限 规划期限为 2005 2020 年 其中 2005 2007 年为近期 2008 2010 年为中期 2011 2020 年为远期 规划的重点是近期和中期 并对远期作概要性描述 第第 5 条条 规划原则规划原则 1 以市场为导向整合中国翡翠珠宝加工业 为中国加工业提供一个实现价值最大化 和增加文化附加值的产业发展平台 2 旅游资源评价与旅游产品设计并重 以旅游产品设计为主 3 在严格保护生态环境前提下的旅游资源开发与旅游服务设施开发建设并重 以旅 游服务设施开发建设为主 4 创造良好的运营环境与可持续经营能力并重 以创造可持续经营能力为主 5 工业 商业 游乐共同发展 以商业休闲购物旅游的开发为主 6 旅游产业与相关产业的培育并重 以旅游产业的培育和做大做强来促进中国翡翠 珠宝业的发展 第第 6 条条 规划思路规划思路 从客观冷静地分析市场需求和供给入手 从中寻觅成功要素和市场供需空隙 探索一 条创新式旅游加工业产品盈利模式和运营方式 从而构建受宾客欢迎的商业和旅游项目体 系 规划提出翡翠珠宝加工工业城和新概念时尚购物旅游的理念 以及以翡翠玉石文化为 核心的翡翠珠宝旅游城新发展模式 即以整合目前国内外品牌珠宝 提供一站式从原料 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 加工 交易 展示 销售和物流等服务 参照结合现代流行的工业旅游项目 以中华玉石 文化 缅泰风情 中国民俗风情等文化艺术为载体 设计活动项目和相关服务设施 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 第二章第二章 翡翠珠宝旅游城翡翠珠宝旅游城发展战略发展战略 第第 7 条条 指导思想指导思想 1 以国内市场为导向 充分发挥市场对翡翠珠宝资源配置和开发的基础性作用 吸 引社会资本和珠宝品牌企业参与园区开发和经营 充分发挥项目的区位条件和文化优势 加快旅游服务功能建设和整体市场环境建设 2 大力加强翡翠珠宝产业资源的保护与开发 注重特色化和差异化创新 3 充分运用市场化手段 集中力量将旅游城培育并打造成为知名景区 精品景区和 王牌景区 使其成为苏州工业旅游 商业旅游 文化旅游的品牌和龙头 4 加大投入力度 形成全方位 多元化的旅游经济产业体系 构筑大旅游 大产业 格局 努力拓展消费市场和产品空间 使旅游业成为珠宝旅游城的主导产业和支柱产业 带动相关产业发展 拉动社会经济发展 为把于 2007 年基本建设成为功能完备 产品丰富 环境优美 效益显著的现代化旅游目的地而努力 第第 8 条条 发展策略发展策略 1 跨越式发展策略 跨越式发展策略 明琴缘旅游城应在政府主导下 实行社会成本和生态成本双低的资源有效配置 优化区域内的投资创业环境 集中公共资源 社会资源 有目的 有计划 有步骤地开发 才能做到经济效益 社会效益 环境效益的高度统一和翡翠珠宝经营者 投资者 旅游者 地方政府共同受益 2 资本集聚策略 资本集聚策略 通过规划立意 设计创意 环境舒适 政策有利 渠道流畅 项目精湛和手段创新的 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 途径 大范围 多层次地集聚资本 高标准 高品位地开发建设工业旅游项目 3 品牌形象塑造策略 品牌形象塑造策略 通过环境设计 绿化 项目建设 旅游服务 珠宝商品和全方位的旅游公关推广活动 含特色鲜明的节庆活动 促使商家 旅游者 公众和媒体从视觉和实地体验中加深印象 从而使明琴缘旅游城树立起价值高 人气足 环境美 有文化 有艺术的天人高度合一的 品牌形象 成为区域持续发展的内在动力 4 可持续发展策略 可持续发展策略 明琴缘旅游城的发展既要实现产业开发建设区域的项目 产品 服务 管理和环境的 协调有序 也要实现控制区域景观和环境的整体和谐 更应实现明琴缘旅游城景区与周边 社区 旅游业与相关产业 旅游经济与开发区建设的协调同步发展 以取得政府 民众 经营者的互利共赢 实现经济效益 社会效益和环境效益的统一 5 竞争与合作策略 竞争与合作策略 旅游市场和旅游产业在空间上存在竞争和合作关系 在区域经济一体化 市场高度开 放 市场规则日益完善的趋势下 旅游产业的合作与竞争有利于区域整体互动 要充分依 托苏州旅游环境 联合木渎古镇和太湖景区形成区域旅游产品一体化竞争优势 6 人才策略 人才策略 利用和开发市内外 国内外人才市场和人才资源 运用内部培育和外部引进两种方式 构筑整体素质 能力超过周边区域的人才高地 同时 在明琴缘旅游城内开通多渠道的人 力资源开发途径 并以法律 经济和制度手段 营造重视人才 吸引人才 激励人才 合 理使用人才的氛围 7 文化提炼策略 文化提炼策略 在快乐和体验中展示中华玉文化和缅泰风情 充分挖掘苏州地脉和文脉 通过文化项 目 购物环境 旅游活动和环境营造吸引游客 寓教于乐 寓文于游 从而发挥其广大中 华玉文化的功能 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 8 分期开发策略 分期开发策略 规划坚持统一规划 分期建设的原则 近期开发的重点是文化设施 交易服务设施 生产厂房和基础设施 中期以商业和旅游及商务会议为主 远期以会所和商学院为主 第第 9 条条 总体目标总体目标 1 战略目标 战略目标 通过跨越式发展策略和相关策略的实施 将明琴缘旅游城建设成为主题鲜明 环境优 美 产品丰富 布局合理 重点突出 市场发育良好 运行有序 管理规范 服务精良 创新能力强 社会知名度和美誉度高 产业拉动力大 综合效益好的 AAAA 级工业旅游景 区 苏州休闲购物的目的地以及全球知名的翡翠珠宝交易中心 2 战术目标 战术目标 一个主导产业 把旅游业培育成为明琴缘旅游城的主导产业和推动产业 二个大主题 一是中华玉石文化 二是休闲购物 三大提升 实现开发水准提升 企业素质提升和明琴缘品牌形象提升 四大重点项目 中华玉石博览馆 百千万文化景观项目 品牌街区 珠宝学院为四 个重点项目 五个主攻市场 以上海为中心长三角为重点的华东市场 以武汉为中心向周边辐射 的华中客源市场 北京为核心的华北客源市场和以广州 深圳为中心的珠三角客源市场 以日 韩 港 澳 台为重点的海外市场 近期应通过旅行社代理 网络宣传组织招徕客 源 以长三角为核心的华东市场 3 远景目标 远景目标 在旅游产业结构完善 系统配套 功能齐全的基础上 使明琴缘旅游城旅游产业步入 良性的有序发展阶段 2011 2020 年间实现旅游总收入 5 的增长速度 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 在全面建成小康社会的同时 经政府 企业和商家的共同努力 将明琴缘旅游城建设 成为参与开发区发展 参与区域发展 参与社会经济和人与自然和谐有序健康发展的中外 知名的一流精品工业旅游景区 第第 10 条条 定位与主题 品牌定位与主题 品牌 1 定位 定位 在周边同行中的定位 将明琴缘旅游城培育成苏州旅游经济和商业经济的重点区域 以带动周边经济发展 城镇建设 环境美化和全面小康社会建设的重要龙头企业 产业市场定位 以国内市场为主 海外市场为辅 成为我国华东最重要的商业旅游 目的地之一和具有示范意义的翡翠珠宝产业集中地 旅游产品定位 购物 休闲 度假 精神体验 文化观光 科普 教育培训 目的地定位 区域中知名度高 品牌形象好 珠宝产品丰富 服务设施完善的工业 旅游胜地 珠宝产业基地 形象定位 境外知名 国内一流 环境优美 产品丰富 功能完备的以中华玉文化 为主题的工业旅游景区 2 主题 主题 万商云集 翡翠世界 情感胜地 购物天堂 万商云集 翡翠世界 情感胜地 购物天堂 3 品牌 品牌 整体品牌口号为 中华玉石文化大观园 世界珠宝艺术大舞台 中华玉石文化大观园 世界珠宝艺术大舞台 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 第三章第三章 明琴缘旅游城总体布局和功能分区明琴缘旅游城总体布局和功能分区 第第 11 条条 总体布局总体布局 1 布局指导思想 布局指导思想 珠宝加工业是基础 旅游是形象 商业是载体 根据旅游线路确定若干功能互补 各具特色的重点开发项目 根据项目区用地情况 结合明琴缘旅游城的项目 遵循国家有关法律 法规 政策 合理进行项目设置及空间布局 2 布局框架 布局框架 空间布局呈现为 一心一环五区 的总体布局框架 一心 指 百千万 文化核心区 位于明琴缘旅游城的中央区域 以 百宝园 千佛殿 万寿宫 为文化体验轴线 是明琴缘旅游城的文化体验的核心 也是旅游景 观的核心 一环 为联系各功能分区的内部道路交通环 是整个景区的纽带 五区 分别为 主楼区 综合服务区 国际品牌区 会所服务区和生产加工区 第第 12 条条 功能分区功能分区 明琴缘旅游城的功能为 具有丰富中华玉石文化内涵的 世界著名品牌云集的翡翠珠 宝加工交易旅游中心 规划根据明琴缘旅游城的功能定位及总体布局进行功能分区 各分区经济指标见表 1 1 1 主楼区 主楼区 该区位于本旅游城的进入区域 主楼建筑面积 6746 平方米 六层楼高 1 4 楼面积为 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 1200 1300 平方米 5 6 为 1000 平方米 主楼定名为 中华宝玉博物馆 它是旅游城商务 博览中心 是游客到旅游城的第一站 游客来到这里可以看到玉石形成的 地质博物馆 玉石交易中心 物流中心 也是综合管理中心 2 2 综合服务区 综合服务区 园区综合服务区 票务管理 商业休闲街 导游 卫生 宿舍 环保 保安等综合服 务 3 3 国际品牌直销区 国际品牌直销区 单体别墅建筑 每幢建筑引进国际品牌 建立集展示 艺术加工 销售 服务 餐饮 娱乐为一体的国际品牌 OUTLETS 4 4 会所服务区 会所服务区 该区包括珠宝学院 会所酒店 酒店按三星级标准建造 5 5 生产加工区 生产加工区 6 层楼厂房 可自由分割 是珠宝翡翠从石料到加工成品的基地 6 6 百千万文化体验核心 百千万文化体验核心 一心一心 百宝园是中华宝石精品陈列馆 千佛殿珍藏中华千尊玉佛 万寿宫是祈福胜地 是宏 扬中华儒教文化 佛教文化 道教文化的场所 是文化和珠宝艺术完美结合的旅游中心 设立缘分街 设置多种寄托心愿的道具供各种心愿的人们表达情谊 如恋人许愿墙 情人树 平安节等 7 7 景区道路交通环 景区道路交通环 一环一环 景区道路围绕文化核心区展开 构成景观大道 由通灵大道 环百千万景区道路 宝 带桥 玉水河等组成 实现旅游景观一体化交通环 便于整体经营和圆区管理 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 表表 1 明琴缘旅游城经济技术指标表明琴缘旅游城经济技术指标表 类型 类别 代码 指 标 规划总用地面积 66754 m 2 101 亩 建筑用地 C 21360 m 2 32 总建筑面积 74796m2 容积率 1 12 总建筑密度 32 直销中心建筑面积 8678m2 总单体数 12 栋 平均层数 3 度假村建筑高度 12M 绿地率 38 2 停车位 公共停车 200 注 用地分类参照城市用地分类与规划建设用地标准 GBJ137 90 结合国家旅游局 颁布的旅游规划通则制定 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 第四章第四章 明琴缘旅游城项目设计概要明琴缘旅游城项目设计概要 第第 13 条条 项目设计思路项目设计思路 按照明琴缘旅游城的总体定位 以目前具有代表性的缅泰风格为借鉴 以大中华玉文 化为主线 以情景意趣为经营主轴将玉石生产加工 展示 交易和商业旅游服务设施相结 合 第第 14 条条 项目分类项目分类 按照明琴缘旅游城的项目设计将贯穿全程产业概念 从产地 原材料 设计 加工 销售 交易 展示 物流 配送 到市场的全程项目设计 辅以景观 文化 博览 教育 研究 节庆 信仰等内涵和人文项目 第第 15 条条 项目系列框架项目系列框架 由特色项目 主题区及细分项目 服务区 含配套设施等 构成 1 中华宝玉大楼项目设置 中华宝玉大楼项目设置 一楼珠宝地址博物馆 二楼宝石分类展销区 三楼交易中心 四楼物流配送中心 五楼网络电子商务中心 六楼行政管理中心 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 2 十大主题项目 十大主题项目 赌石区 百宝园 儒教文化 千佛殿 佛教文化 万寿宫 道教文化 缘分街 缘分塔 心意树 许愿结 风情休闲街 餐饮 咖啡 茶社等等 珠宝学院 品牌 OUTLETS 创意 加工 展示 销售 休闲一体化经营 引进国内外一流品牌体验创作区 国际珠宝博览中心 珠宝研发中心 酒店会所 酒店公寓 酒店客房 桑拿 会议厅 娱乐 健身 加工区 加工工场 仓储 物流 车库 3 配套项目 配套项目 楼前广场 导游 门票 便利店 投诉中心 食堂 快餐 行政 物业管理 滨水小公园 宝带桥 玉水河 精品美食廊 风情歌舞表演 住宿 三星级酒店会所 园内交通 仿古典式环园老爷车 电瓶车 单人游园车 双人自行车 橡皮筏等 电子游艺室 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 健身运动休闲 台球 沙壶球 电子高尔夫球 露营装备 垂钓器材 健身器材 在会所酒店内配置 益智娱乐类 电动玩具 声光控玩具 仿生玩具航模 车模 毛绒玩具 机械玩具 纪念工艺等 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 第五章第五章 旅游配套服务设施和基础设施规划旅游配套服务设施和基础设施规划 第第 16 条条 旅游住宿旅游住宿 1 1 住宿设施需求及类型住宿设施需求及类型 住宿接待床位需求量参见表 2 表表 2 2 按照明琴缘旅游城床位需求总量预测按照明琴缘旅游城床位需求总量预测 近期近期 2007 中期中期 2010 远期远期 2020 预测游客总量 万人次 5080100 留宿率 555 客房平均出租率 505565 留宿者平均逗留天数 天 111 全年可游览天数365365365 床位需求总数 张 138200230 类型布局 按照明琴缘旅游城的住宿设施和未来主要接待层次 套房 5 单人房 25 标准房 70 2 2 建设标准建设标准 星级宾馆 含度假村 分高中档 住宿设施近期以星级宾馆为主 包括部分高档客房 餐饮 商务 会议及娱乐功能应 齐全 中期建造会议中心和经济型酒店 旅游度假区 产权式 包括产权式度假村 会所 旅游房产群落 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 第第 17 条条 旅游餐饮旅游餐饮 1 1 发展思路和布局 发展思路和布局 发展思路 发展方向 一方面要立足于本地区菜肴的特点 在特色上下功夫 另一方面也要根据 主要客源地区客人的口味 注重对传统菜肴的改造和提炼 使之更适合旅游者的需要 此 外 对极具地方特色的民间小吃要进行挖掘 丰富地方的饮食文化 发展档次 当前阶段应以中档菜肴为主 主要针对旅游团体用餐的需要 并以此为基 础推动高档菜肴的发展 重点研究开发养生素食 同时 开发缅泰风情菜肴 来提高异国旅游文化氛围 发展规模 餐饮业的规模根据游客流量来确定 要从实际出发 同时加强卫生方面的 管理 布局 旅游的餐饮服务设施与服务区一致 同样也覆盖于服务区内 详见表 3 表表 3 3 餐饮服务设施数量表餐饮服务设施数量表 餐位数餐位数 近期近期中期中期远期远期 公共区域内总数200300500 会所区总数100150200 餐饮服务发展要求 结构合理化 提高档次及整体水平 适度推出高档菜肴 满足高消费水平游客需求 同时 扩充中档餐饮数量 并提高质量 菜肴特色化 充分利用当地的土特产开发设计新的菜肴 讲究原料的生态 无公害及 乡野特色 顺应城市人的口味 餐饮品牌化 充分利用当地特色农副产品的资源 巧借姑苏文化的效应 设计出符合 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 当代健康滋补需求的素食养生家宴 比如明琴缘素食料理 2 2 开发思路 开发思路 在会所专辟提供素食养生家宴的餐厅 设计制作明琴缘养生宴的专用服饰 服装以古代仙童或乡村茶女的服装为好 设计专门菜品 每一道都有一道典故 配有专门的乐队奏鸣当地吴侬音乐 称之为 明琴缘乐 3 3 旅游娱乐 旅游娱乐 成立一个专业性的 稳定的歌舞的队伍 适当时候推出 明琴缘翡翠文化旅游节 其他休闲娱乐场所 首先 发挥会所的功能 充分利用其娱乐室 休闲娱乐中心 方便酒店的顾客休闲 娱乐 其次 新建一系列独立的种类齐全的娱乐设施 数量上不要太多 但要能够足以应 对旅游旺季时明琴缘珠宝城 住宿游客的娱乐需求 包括 KTV 酒吧 咖啡厅 茶楼 舞厅等 4 4 旅游购物服务 旅游购物服务 翡翠珠宝的购买 明琴缘珠宝城明信片 以及宣传画册 纪念邮票 信封等 百工百艺百味商业街区 集多种珠宝工艺工匠和艺人为一区 生产 制作 表演 销售 品尝同步 以名 特 优 奇 佳取胜 同时 内设专门的美食小街 文房四宝 古董 字画 古籍 收藏精品等 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 第第 18 条条 基础设施基础设施规划规划 1 1 道路 道路交通交通 外部交通 大交通 沪宁高速 沪杭高速 苏嘉杭高速 沪苏高速等及国道 吴中开发区交通 连接市区及开发区网络交通及通往太湖景区公路 进出明琴缘珠宝城的交通 明琴缘珠宝城主入口 进入项目用的后即为综合服务中心 道路宽度定为 9 米 路面 为水泥混凝土路面 内部交通 内部道路骨架由 一环 和明琴缘珠宝城内部的自由式道路网组成 一环 为区内设计道路宽度为 6 米 路面为水泥混凝土 社会停车场规划 规划共设置两个社会停车场 分别位于项目用地北部的综合服务中心和南部会所区 并分别取名为中心停车场 南部会所停车场 停车场建设后 景区外部车辆不得进入核心 环区 一律在停车场换乘景区内部的环保型游览车 中心停车场用地面积设计为 4000 平方米 预计可同时停放 200 辆标准车 停车场设为 生态停车场 会所停车场用地面积设计为 300 平方米 预计可同时停放 30 辆标准车 停 车场应为生态停车场 2 2 给水 给水 水源 市政水管网 2 4KG 压力 生活用水 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 同上 生态环境用水 吴凇江水 主要为明琴缘珠宝城内生态观光 环境绿化用水 预计生态环境用水量约为生活用水量的 15 约为 232m3 d 总用水量 根据详规测算 m3 d 总供水量 确定明琴缘珠宝城每天供水能力为 根据详规测算 m3 给水管网 供水主干管管径为 DN200 总长度约 米 次干管管径为 DN100 总 长度约 米 给水水质 必须达到国家生活饮用水水质指标一级指标 3 3 排水 排水 排水体制 采用雨污分流的排水体制 雨水排放 利用自然地形自由排放 不独立建设排水管道 污水排放 规划在东南部设一处污水处理设施 丘陵西侧度假村的污水通过设在其 南部的污水提升泵站 进入污水处理设施 污水处理后达到 类地面水排放标准后方可排 放 污水量 按总用水量的 85 计 则平均每天产生的污水量为 1142m3 污水管径 规划设为 DN450 600 上部为 DN450 下部为 DN600 污水处理能力 利用市政管网 污水处理设施 应位于较隐蔽的地带 周围用乔灌木进行遮挡 污水排放标准 污水处理后达到 地面水环境质量标准 GB3838 2002 类地面 水排放标准后方可排放 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 4 4 电力 电力 电源 市政供电网络 项目区变电站 在项目区北部设 10KV 变电站 把电压转为 220 380V 电压 向项目 内部进行供电 电力线 由 35KV 变电站引入 10KV 电力线作为项目用电电压 电力线架设方式 项目区范围外的 10KV 电力线采用架空方式 项目区范围内 220 380V 的电力线采用地下电缆的架设方式 用电负荷预测 用电负荷为 根据详规测算 万 KW ha 5 5 通讯 通讯 电信线路 市政电信网络 IC 卡电话 规划设置六座 IC 卡电话亭 线路架设方式 项目范围内所有通讯线路均设为地下电缆 6 6 环境卫生 环境卫生 公厕 规划设置 5 座水冲式公厕 分别位于北部综合服务设施附近 中部和南部 度假村中部 南部服务设施区 垃圾中转站 设置 1 座 位于北部综合服务设施附近 与公共厕所合建 道路清扫保结 确定项目区内所有道路均保持二级清扫 全天保结 生活垃圾处理 项目区不具备处理生活垃圾的能力 建议运至吴中区垃圾处理场统 一进行处理 果皮箱 在道路旁设置 每隔 20 米设置一个 预计约需 20 个 7 7 供暖 供暖 规划排除使用锅炉等集中供暖的方式 确定采用太阳能和单元式空调相结合的方式进 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 行供暖 夏天太阳能可作为淋浴用水 空调作为降温设备 8 8 绿地规划 绿地规划 规划把明琴缘珠宝城的绿地分为绿地 附属绿地和空中绿化三类 树种种植时以槐树 枣树 杨树 核桃 五角枫 柿树 柏树 松树 梅花 椿树 麻栎 椴树 皂荚 苹果 海桐 迎春 黄杨 石榴 樱桃 葡萄 桃树 山 楂 杏树等本地树种植物为主 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 第六章第六章 运营策略与运行支持运营策略与运行支持 第第 19 条条 运营理念运营理念 1 1 一条核心主线 一条核心主线 本项目的主线是以玉石文化为核心 制造情景意趣文化旅游氛围 以建设长三角地区 特色文化旅游目的地 江苏旅游新亮点 苏州市示范景区为目标 以创意独特 起点高 市场稀缺的文化旅游项目 打造世界玉石文化为主题的明琴缘珠宝城 营造翡翠珠宝文化 和工业体验旅游的新文化产业平台 并打造全新的盈利模式 文化与产业运营相结合的 双象限 盈利模式 最终使明琴缘珠宝城成为大中华玉石文化与翡翠珠宝产业圆区相结 合的新型产业圆区和旅游目的地 达到三个推动 1 1 珠宝加工 珠宝加工 推动艺术创意产业 推动艺术创意产业 2 2 珠宝市场 珠宝市场 推动循环经济发展 推动循环经济发展 3 3 旅游景点 旅游景点 打造苏州园林第五园 打造苏州园林第五园 2 2 两个旅游主题 两个旅游主题 一是翡翠珠宝文化 二是工业旅游 明琴缘珠宝城以百千万为旅游观光和文化体验核 心驱动 针对细分的游客市场 形成二大主题旅游产品及由主题延伸的产品系列 第第 20 条条 运营原则运营原则 1 以文化和产业相统一 坚持可持续发展为目标 2 以旅游资源为基础 以客源市场为导向 3 以人为本 和谐发展 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 4 积极打造健康 教育 增智 超值的休闲购物产品 5 遵循法律法规 按照技术和安全标准运行 6 提供国内外翡翠珠宝生产商和经营商良好的市场平台 第第 21 条条 开发模式开发模式 以工业生产和产业规划为基础 以玉石文化和百千万工程打造为核心 以综合服务为 目标的开发模式 第第 22 条条 盈利模式盈利模式 规划采用旅游加产业模式 文化产业与珠宝加工产业运营互动结合的 双象限 盈 利模式 其盈利系列包括 门票盈利系列 直销产品盈利系列 物流批发盈利系列 厂房 屋业租赁盈利系列 教育培训盈利系列 战略延伸盈利系列以及节庆活动营销盈利系列 最终形成 文化产业与珠宝加工产业运营互动结合的 双象限 盈利模式 文化产业 珠宝加工产业运营 相关产业共生 旅游 会展 休闲 度假 综合服务等 第第 23 条条 组织结构组织结构 规划本着 精简 高效 的原则 组建 明琴缘珠宝城经营管理机构 全权负责园区 的对内管理和对外运营 1 1 主要职责 详见表 主要职责 详见表 4 4 表表 4 经营管理者职责经营管理者职责 1 宣传贯彻国家等有关法律法规 遵守苏州和吴中经济开发区的产业政策 维 护园区的自然风貌和人文景观 开发利用园区资源 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 2 负责园区编制总体规划和详细规划并组织实施 按照总体规划 组织实施园 区建设和运行 对新建 扩建 改建项目的立项 项目招商 招投标以及建设活 动进行依法管理和监督检查 3 负责园区的基础设施管理和维护 制定园区的管理措施并组织实施 组织开 展有关市场推广工作 宣传普及科学文化知识 4 全面负责园区的安全 商业运营管理和对外公共关系 5 负责实施园区经营管理的其他工作 2 2 组织机构与人员配置 组织机构与人员配置 本项目运营时可设置 9 部 1 室 设总监 6 人 即行政总监 人事部 综合部 服务总 监 商务 房务 娱乐总监 餐饮 娱乐 和财务总监 工程总监 公关销售总监 各部 门仅设 1 2 名副经理 如娱乐部 工程部等 而行政办仅设经理助理 主管级 全园编制 120 人 2 2 劳动力结构与成本 劳动力结构与成本 以当地员工为主 外地员工为辅 福利待遇 A 中高级管理人员和技术人员除支付工资之外 福利包括养老 医疗 失业等保 险 B 普通员工除工资之外 只解决工作餐 服装等基本生活需求 2 2 管理和培训 管理和培训 除极少数人才需送到外地学习 培养外 本项目的绝大多数员工应在吴中区在明琴缘 珠宝城培训 具体而言 培训包括以下内容 常规教育 如应知应会 店纪店规 岗位职责 操作规程 礼仪礼节等 管理模式的传输 可请内有经验的管理者和技术能手进店传授知识 技艺 技能 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 外语的不间断 持续培训 专业技艺的培训 如计算机 收银机 娱乐 民间工艺 康复保健和新能源应用 维修保养 园艺等 从外语 服务技艺 管理能力上培养一批有等级证书 岗位证书的员工和管理者 开展岗前 岗位交叉和升职培训工作 在全园范围开展以互帮互学为主的岗位练兵竞技活动 第第 24 条条 运行支持运行支持 1 1 软件技术支持 软件技术支持 以 ERP 系统建立管理软件系统 提升园区现代管理能力 提供了软件技术支撑 2 2 硬件技术支持 硬件技术支持 专业的 ERP 开发公司提供了软件技术支撑 而专业的设计公司 高科技开发公司及贸 易代理公司则为明琴缘珠宝城现实化提供了硬件技术支撑 3 文物文化支持 文物文化支持 申请国家玉石地质博物馆 设置百宝园 千佛殿 万寿宫等文化设施 发扬中华传统 文化 收藏翡翠珠宝国际珍品 形成强大的文化支持 同时和苏州传统和现代文化产业相 结合 打造苏州文化产业高地 4 教育培训支持 教育培训支持 设立具备国际影响力的珠宝学院 形成行业人才培养高地 同时对全国行业人才提供 培训服务 开展国际珠宝学术交流 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 第七章第七章 市场营销规划市场营销规划 第第 25 条条 营销战略指导思想营销战略指导思想 1 扬长避短 因地制宜 2 创造需求 引导消费 3 互利共赢 共同发展 4 美化环境 提升形象 5 严格管理 优质服务 6 独立经营 整合营销 第第 26 条条 目标客源定位与客源市场细分目标客源定位与客源市场细分 1 1 目标客源市场定位 目标客源市场定位 目标市场将以长三角都市群中等收入以上者为主体 以周边大中城市的自驾车散客和 旅游团游客为核心 以境外旅游者和国内远程游客为补充 以在校的中学生和大学生为潜 在增量市场 现有的国内目标市场均是高消费 高素质和高水平的白领及中等收入阶层 中产阶层 客源市场 国际市场则是日 韩 港 澳 欧美为辅 客源市场的主次和距离如下 一级市场 主导市场 以上海为核心的长三角都市群 二级市场 辅助市场 即国内游客 他们主要来自中国东部沿海等经济发达地区 远程市场 机会市场 主要指国际旅游者 他们来自港澳台和亚洲国家 日本 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 韩国等 以及欧美发达国家 2 2 客源市场细分 客源市场细分 目标客源市场基本可分为四大类 长三角区域富裕起来的中产阶级 习惯进行休闲购 物游乐活动的上海苏州及周边城市市民 居住在上海及周边城市的外国人 国内其他地区 的旅游者 客源市场进行细分参见表 5 表表 5 5 目标市场细分比例表目标市场细分比例表 第第 27 条条 旅游产品与组合旅游产品与组合 1 1 旅游产品 旅游产品 按照旅游的食 住 行 游 购 娱六大要素 明琴缘珠宝城的产品分布如下 餐饮 在百千万附近 周围设有风情美食街 集聚了国内外各种菜系的风味佳肴 并拥有自己的特色 打出旅游区的品牌菜 住宿 在明琴缘珠宝城内 设三星级会所酒店 为游客提供不同房型的住宿服务 细分市场 名称 所占 比重 消费特点所需的产品 青年市场45消费能力较高 回头率高 忠诚 度高 购物 娱乐 休闲 运动 中年市场30消费能力高 回头率高 忠诚度 高 休闲 购物 娱乐 度假 老年市场5消费能力较低 回头率不高 忠 诚度低 休闲 购物 度假 家庭出游20消费能力高 回头率高 忠诚度 高 游乐 购物 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 交通 旅游景区设有完备的车辆接送服务 和苏州和吴中相关旅游集散中心形成线 路 以满足没有自备车的游客的交通需要 旅游 明琴缘珠宝城的游览项目产品丰富 有中华地质博物馆 百宝园 千佛殿 万寿宫 缘分街 会所 水景世界 轻松休闲的广场等 区内其他娱乐项目 也可以作为 游客的观赏游览项目 展示现代化 国际化的游乐 度假设施 购物 中华宝玉大楼设有翡翠珠宝交易中心 世界名牌直销中心等提供翡翠珠宝销 售 还有购物街的文化延伸产品及其他旅游纪念品 明琴缘珠宝城的具体旅游产品参见表 6 表表 6 6 明琴缘珠宝城旅游产品一览表明琴缘珠宝城旅游产品一览表 旅游产品类型旅游产品类型明琴缘珠宝城旅游产品明琴缘珠宝城旅游产品 观光旅游产品百宝园 千佛殿 万寿宫 宝玉河水景 娱乐旅游产品赌石 缘分街 珠宝演艺秀 教育学习类旅游 产品 玉石地质博览馆 珠宝学院 度假型旅游产品会所酒店 素食生活 深度购物 会议型旅游产品会议中心 研讨会 购物型旅游产品世界品牌直销中心 产品展销中心 情景购物区 2 2 产品组合 产品组合 旅游产品包价组合 包括团体包价旅游 团队半包价旅游 散客自选式半包价旅游及结伴旅游 旅游产品功能组合 明琴缘珠宝城的旅游产品功能组合基本情况参见表 7 表表 7 7 明琴缘珠宝城旅游产品功能组合表明琴缘珠宝城旅游产品功能组合表 旅游产品功旅游产品功 能组合能组合 明琴缘珠宝城旅游产品功能组合明琴缘珠宝城旅游产品功能组合目标客源目标客源 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 观光旅游产 品 娱乐旅游产 品 百宝园 千佛殿 万寿宫 宝玉河水景 赌石 缘分 街 珠宝演艺秀 国内青年市 场 中等收入者 散客为主 观光旅游产 品 娱乐旅游产 品 教育学习 百宝园 千佛殿 万寿宫 宝玉河水景 赌石 缘分 街 珠宝演艺秀 玉石地质博览馆 珠宝学院 国内青少年 市场 团队 家 庭客为主 会议型 参 与游乐型 游览 观光型 会议中心 研讨会 百宝园 千佛殿 万寿宫 宝玉 河水景 赌石 缘分街 珠宝演艺秀 国内青年市 场 中等收入者 散客为主 娱乐 度假 型 购物型旅游 产品 会所酒店 素食生活 深度购物 赌石 缘分街 珠 宝演艺秀 世界品牌直销中心 产品展销中心 情景购物 区 国内青少年 市场 团队 家 庭客为主 游乐 度假 型 游览观光 参 与游乐型 百宝园 千佛殿 万寿宫 宝玉河水景 赌石 缘分 街 珠宝演艺秀 玉石地质博览馆 珠宝学院 世界品牌 直销中心 产品展销中心 情景购物区 国内青少年 市场 团队 家 庭客为主 度假 养生 休闲 购物 会所酒店 素食生活 深度购物 玉石地质博览馆 珠宝学院 世界品牌直销中心 产品展销中心 情景购物 区 中老年市场 家庭客为主 第第 28 条条 营销策略营销策略 1 1 产品创新策略 产品创新策略 不断开发新的参与和情趣项目 不断引进新的旅游产品 发掘国际翡翠珠宝新品 当地旅游产品的深度开发与组合 2 2 信誉形象策略 信誉形象策略 明琴缘珠宝城要树立信誉赢得顾客 可采取以下几方面的措施 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 整洁的环境 保持整洁的环境做法有 环境分区包干制 严厉的惩罚措施 养成良好的行为习惯 具体的技术配套设施 安全的环境 主要应考虑的以下几个方面 明琴缘珠宝城的社会治安 明琴缘珠宝城的安全设施 突发事件的应急措施 防火 防灾 救护等 游客的安全告知 广告信誉 广告要做得适度 名副其实 使游客认为是实事求是的 是可以信赖的 质量信誉 坚决禁售假冒伪劣商品 提高质量管理水平 一方面要在区内实施全面质量管理 另 一方面要积极向国际质量标准看齐 在条件成熟时 按国际惯例取得 ISO9000 和 ISO14000 等体系的认证 价格信誉 维护价格信誉 必须做到四点 一是力求公平作价 二是明码标价 三是优质优价 四是基本稳定 计量信誉 商户在经营中要尺足 秤满 量平 无论男女亲疏 童叟无欺 禁绝短斤缺两 导入 CIS 企业识别系统 CIS 由理念识别系统 行为识别系统和视觉识别系统三大子系统构成 CIS 是一个系统 工程 它需要长期的努力才能有效果 明琴缘珠宝城可采用大局着眼 小处着手 分段实 施 逐步推进的方法来导入 CIS 3 3 提升服务策略 提升服务策略 提升服务质量和水平可以从以下几方面做起 此文档收集于网络 如有侵权 请联系网站删除 精品文档 提高服务人员的服务水平 A 制定岗位服务手册 B 加强员工教育培训 提高服务接待艺术 C 定期评选 D 开展市场调查 倾听旅游者的意见 旅游服务网点的便利和完善 服务网点应跟随着旅游景点的开发而配备建设 4 4 深度开发策略