中澳地产工程管理手册.doc

目 录第一章 工程管理理念2第二章 工程管理中心管理架构和部门职责3第三章 工程招标管理13第四章 工程施工方和（供方）管理工程26第五章 设计管理28第六章 工程管理31第七章 成本管理39第八章 合同管理42第九章 综合计划管理45第十章 考核管理及表格工具47第十一章 会议管理制度52第十二章 工程档案管理57第十三章 考勤、培训和廉政管理59（注：本手册需由各部门结合工作实际进行消化，进一步完善和补充相关细则和管理办法，确保操作性强。）第一章 工程管理理念 第一条 为客户创造生活：提供高质量的住宅产品和服务，使人们的生活更加简便、高效、丰富多彩； 第二条 为社会创造价值：服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现“中澳地产”的社会价值；第三条 服务理念：创新、务实、团结 、高标准、专业化。第二章工程管理中心管理架构和部门职责第一条 岗位设置的原则： 1、依据精干高效的原则2、灵活弹性、相对稳定的原则 3、因事设岗的原则4、相关岗位尽量重合的原则第二条 附“工程管理中心管理架构图”第三条 工程管理中心职责1、协助公司总部抓好工程口全面工作，掌握项目开发情况，及时向总经理和董事长汇报，提出意见和建议。2、组织工程领域合格供方体系的开发和建设，具体组织战略供方的开发和建设，组织供方的评估和考核。3、具体负责各项目的概念规划、详细规划、建筑方案设计（单体、景观）的组织，包括设计单位的选择、方案设计的过程控制、组织方案评审。4、负责建立和维护工程管理体系，包括架构、职责、流程、标准、手册和准则，监控施工工作以及公司制度的执行情况。5、组织编制项目整体开发计划，审核项目年度、季度和月度开发计划。6、负责组织项目综合验收，对工程领域的重大业务活动进行把关。7、对具体工程业务活动进行检查、监控，提供服务和支持，负责处理工程中所发生的突发事件。8、加强团队建设，提高专业管理人员技术水平，办事能力，处事方式。9、对工程管理中心的组成人员进行考核、奖惩、调配、指挥和辞退。第四条 工程管理部各部门职责 一、工程管理部职责1、负责公司的技术管理工作。2、负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度，并监督实施。3、负责审查开发项目的重大技术方案。4、制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。5、负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定、图纸变更的审定工作。6、负责开发项目工程质量管理工作。7、认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度，建立健全质量管理体系，健全工程质量管理的规章制度体系。8、负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划；负责审核项目部上报的项目质量计划。 9、协助综合管理部对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。10、负责组织监理单位的评审，审查监理规划，抽查实施情况。11、协助综合管理部对施工单位的评审和选择工作。12、负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。13、参加工程协调会议，协助项目解决需协调解决的问题。14、参加基础、结构、竣工验收工作。15、协助项目部组织消防、人防验收工作。16、负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措施。17、负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。18、负责核实经济洽商工程量并签署意见；负责工程结算中工作量的核实工作。19、负责建筑材料、设备市场的调查和质量评定。20、负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和沟通工作。21、负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。二、技术部职责1、负责公司的技术管理工作，负责起草工程设计委托书中设计交工标准的结构部分及工程勘察委托书，配合勘察单位进行施工勘察，并对勘察报告认真做好会审工作 ；负责联系设计院对工地的服务、交流、配合工作。2、负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度，并监督实施。3、负责审查开发项目的技术方案，审查本专业初步设计、施工图文件，提出初审意见，认真做好会审前准备工作4、制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。参与市场调查，编制建筑新型材料的技术经济分析，提出选材方案。5、负责处理设计图纸、施工中出现的矛盾、一般技术性问题；负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定、图纸变更的审定工作。6、对本专业各设计阶段设计图纸、工程设计变更或设计修改通知、工程变更申请以及工程通知单在发出前进行核对。7、负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划。 8、参与工程建设成本的分析和控制工作。9、负责编制项目采购计划，及根据项目采购计划以及工程施工需要做好项目采购资金使用计划。10、参入对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审，参与楼宇室内、外主要建筑材料规格、品牌等的选用、设备选型及品牌确定工作。三、项目部职责1、负责组织编制和审查监理规划，代表监理企业授权范围内对项目实施监管。2、负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。3、组织工程协调会议，协助项目解决需协调解决的问题。4、组织基础、结构、竣工验收工作，对工程施工技术、质量、进度、安全进行全过程的管理、控制工作。负责组织有关人员对进入现场的原料、设备、构件等进行验收。5、协助消防、人防、防雷、给排水、供电、节能、环保、规划、电梯等验收工作。6、负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措施。7、负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。8、负责核实经济洽商工程量并签署意见；负责结算中工作量的核实工作。9、参入建筑材料、设备市场的调查和质量评定。10、负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。四、专业工程师职责1、熟悉掌握施工图和设计意图、施工工艺和操作规程、工程质量验收标准及有关的法规和条例。2、参加施工图纸和文件、施工组织设计（施工方案）、施工质量保证体系、采用的新技术、新工艺、新材料等的审核。3、监控检查现场工程施工质量，特别是隐蔽工程，在承包商自检合格及监理公司验收合格的基础上进行抽验，并作好抽验记录；按照工程进展情况及工程技术特征确定停检点并书面通知监理及承包商。4、对于达不到规范要求的作业，以工程联系单的形式通知承包商，并要求监理公司进行跟踪监督，整改完毕后进行复验。5、处理一般质量事故，参与重大质量或安全事故的调查，向上级主管提供真实信息。6、审核承包商提交的施工进度计划、月度施工计划、工程量申报表及付款申请表，为上级主管提供真实数据。7、审核承包商提交的技术核定单、索赔申请表和延长工期的申请单，据此与监理公司进行调查研究，为上级主管提供真实数据。8、配合相关专业工程师开展测量、材料、成品、半成品、构件等进场设备的检验、抽检和复试工作。9、在现场发现的问题（质量、进度、协调等），应及时向主管领导汇报，以便及时做出反应，并在授权下进行处理。10、监督承包商和监理公司的工作，对其工作不足之处应及时提醒，并形成文本记录。11、负责审核本项目的阶段性施工进度计划是否符合施工总进度计划的要求，当工程形象进度出现偏差时，应上报主管领导，并及时提示监理公司及承包商采取有效措施予以纠偏。五、工程文员岗位职责1、负责管理工程管理部与公司其他部门之间文件收发登记存档工作。2、负责工程签证单、罚款单、工程进度等文件的登记、送达及催办工作；3、负责各种款项的登记、送达及催办工作，对公司的通知、文件要做到及时上传下达。4、负责工程管理部的日常打印、办公用品的申请工作。5、负责本部资产管理，每月盘点，建档入册。6、负责本部考勤监管工作。7、相关方信息传递交流，做好部门的后勤工作。六、工程资料员岗位职责1、认真做好工程技术档案的编制管理工作，保证工程技术档案完整、准确，为工程进行使用、维护、管理、改扩建提供准确的资料依据。2、负责收集工程项目所有归档图纸和各种技术文件、资料，并整理、分类、编目后存档。3、施工台帐管理。4、准确无误地填制各种报表和表格，分类归档，做到随时可提供查阅。5、负责将设计图纸、设计变更单、技术核定单等资料及时下发给施工单位和有关部门。6、负责合作单位工作联系单、联系函的收发登记和保存工作。第五条 绿化部职责1、配合技术部对设计管理工作进行管理，接受上级主管的直接领导，并适时汇报，工作积极，贯彻执行公司的方针政策。2、负责技术指导、监督检查，编制园林绿化施工计划，图纸设计。 3、负责制定园林养护月工作计划。 4、负责苗木、用品采购等外联工作及联系绿化承包工程项目。 5、负责巡视检查园区内植物生长状况，发现问题及时汇报，并提出相应措施建议。6、负责质量管理工作，监督隐、预检的实施和执行情况。7、负责配合物业公司对园林维护管理。第六条 综合管理部各岗位职责一、综合管理部职责1、参与规划设计部组织的图纸会审并提出有关预算意见，在工程设计阶段协助公司决策层优化设计，降低工程造价。2、在工程招投标阶段认真编制招投标文件、组织完成标底编制工作，必要时编制标底并全面审核各专业标底，起草工程承包合同条款，协助公司主管领导签订工程承发包合同，确定合同价。3、及时调整合同价，动态监控工程造价，组织各专业计算和审核月工程款的拨付数额，根据需要向公司领导汇报工程款拨付及调整后合同价之状况；4、对所有指导材料实行严格限价；5、对所有设备严格限价，组织安排好部分设备的招投标工作；6、配合工程管理部做好本专业范围内隐蔽工程记录、验收，及时计算隐蔽工程土石方及地下管线工程量；7、加强工程施工合同管理，做好设计变更或洽商的签证工作，及时准确计算设计变更或洽商工程量及造价；8、组织各专业完成工程决算编制工作，全面审核各专业决算值，必要时办理工程决算，起草保修合同条款，协助公司主管领导签订保修合同；9、做好工程造价文件汇总存档工作。10、半年内总结一次工程造价管理经验，逐步建立和完善本部门的质量管理和行为规范，形成一套较为成熟且富有实效的工程造价管理办法；11、每月召开一次会议，学习新的专业知识，进行业务建设和职业道德教育，讨论有关专业问题，了解同行业工程造价管理之动态，掌握最新相关政策法规和文件规定；12、遵守公司规章制度，完成公司制订的总体工作部署，配合其他业务部门的工作，完成主管领导交办的各项任务。二、成本管理部职责1、负责编制成本概算和施工图预算，做到编制及时，内容齐全，数据准确。2、负责制定工程成本控制指标,编制成本控制计划并组织实施。3、负责审核施工单位编报的工程预算和材料计划。4、负责编制工程招标标底，为评标工作提供可靠依据。5、参加编制招标文件，参与工程招投标，重点进行商务评标。6、参与施工合同的签订，明确承发包范围，并准确掌握合同规定条款。7、参与材料设备招投标及材料设备采购合同会签。8、参加工程实物量测定和隐蔽工程验收。要求做到实地测量，验收准确，认真做好各种记录，为结算工作积累准确的原始资料。9、审核竣工工程决（结）算，做到审核及时、准确。10、负责审核施工单位提报的月完成工程量报表，并提出付款意见。11、参与材料、设备价格信息的收集、整理，参与材料、设备限价单会签。12、根据实际情况变化及时调整成本指标和计划,确保成本控制目标的实现。13、负责工程款支付凭证的审核确认工作，负责工程经济签证的审核及管理工作。配合综合管理部做好本专业范围内隐蔽工程记录、验收，及时计算隐蔽工程工程量；14、总结工程造价管理经验，逐步建立和完善本部门的质量管理和行为规范，形成一套较为成熟且富有实效的工程造价管理办法；了解同行业工程造价管理之动态，掌握最新相关政策法规和文件规定；三、采购部职责1、完成大宗工程材料和设备的采购。2、及时收集整理与项目开发建设相关的施工工艺、新技术、新产品以及各种建筑装饰材料的相关信息为公司产品研发提供信息支持，开展供应商调查，建立，管理供应商目录和档案。3、负责根据项目工程进度对所需建筑、装饰材料的价格进行询价、审核，并负责对公司采购的材料进行谈判工作。4、负责根据工程制定的各阶段施工进度和采购计划做好材料采购计划。5、对采购进场的材料按规范进行抽验等工作，不符合要求的须督促进行退换等手续。6、参与大型设备的选型、定性审核； 7、协助工程管理部开展采购材料、设备的质量检验工作； 8、负责材料（设备）的采购管理、运输管理和交货管理工作； 四、合同部职责1、负责审核工程经济洽商、建筑施工合同。2、组织起草工程承包合同条款，协助公司领导签订工程承发包合同。3、参入工程项目合同谈判,会同有关人员共同确定合同条款,负责工程合同、协议的签订和管理工作。 4、对合同执行情况进行跟踪和反馈,预测可能出现的合同纠纷(如索赔与被索赔)等情况,及时上报并提出应对措施。5、 负责收集与招投标相关法律法规变化的相关信息，并及时沟通。6、 负责与招投标有关资料的积累、归档工作。五、预算工程师岗位职责1、认真熟悉关于造价的相关规定，及时掌握工程造价变更情况。2、了解熟知公司的财务制度，严格进行合同管理，贯彻工程款拨付程序。3、 认真研究工程总进度计划、年度计划、月进度计划，做好相应用款计划，及时报与工程总监和部门主管以便调整。4、及时对各种技术资料进行收集整理，把有关造价动态信息向上级主管报送，对各专业工程师签发的涉及到费用增减的变更、技术核定、签证提供参考意见。 5、工程决算审核，要严格审查各项变更、签证费用，精确计算工程量，逐项审查各项定额直接费和各种管理费用，根据施工合同和专业工程师的审核意见，作出决算报告，报送上级主管。 6、对各项工程决算在一个月内作出审核报告，并作好向公司有关领导的解释工作，作好与施工单位的核对，双方签字上报。 7、配合相关部门进行商品房面积测绘的计算、核对。 8、对工程造价的有效性、准确性负责。 9、认真完成主管领导交办的临时工作，并将结果及时反馈。六、综合文员岗位职责1、负责本部门与其它部门往来的书面资料，做好收发记录。2、负责本部门会议、打印、下发工作。3、对各类文件，统一编目录入，归档管理。4、负责本部资产管理，每月盘点，建档入册。5、负责本部考勤监管工作。第七条 前期开发部职责1、制定公司发展战略，实施项目拓展管理。2、参与编制和落实公司开发计划，负责在建项目征地及拆迁工作。3、负责国土、规划、建设、房产及配套业务的报建报批。4、负责收集相关行业政策，为公司决策提供依据，对各种报建规范进行了解和技术配合。5、负责管理与各相关政府部门的公关工作，负责处理项目其他工作配合。6、负责归档整理公司开发建设过程中相关文字及图文资料。第八条 招标领导小组（临时性机构）职责1、负责组织工程招标工作,组织编写招标文件,组织对投标单位资格考察,负责招标全过程的实施和管理工作，组织项目工程的招标工作，办理招标手续。2、组织完成标底编制工作，必要时编制标底并全面审核各专业标底。3、 负责工程招标的组织协调工作。4、 负责组织内部招标、评审工作。第九条 实测实量小组（临时性机构）职责1、建立健全质量管理体系，健全工程质量管理的规章制度体系。2、对现场的原材料、成品或半成品、施工工艺、执行的技术标准等，不定期的对各个项目部施工现场进行实测实量，作为对施工单位进行考评和付款的依据。3、对合同执行情况进行跟踪和反馈,预测可能出现的合同纠纷(如索赔与被索赔)等情况,及时上报并提出应对措施。4、编制实测实量报告文件。5、负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和沟通工作。第三章 工程招标管理（一）招标策划第一条 针对工程类招标，各公司在实施招标计划之前，因由综合管理部组织相关部门进行招标策划，编制招标方案，经工程管理中心评审后，报公司分管领导、总经理审批。第二条 招标策划的内容包括：标段划分、合作单位的选择方式（招标、议标、续标）、招标方式的选择（清单招标、单价招标、费率招标）、入围单位的选择标准、开评标方法（两阶段开评标、同时开评标）、拦标价要求等。其中，标段划分应综合工程的复杂程度、技术要求、工期要求、承建商的实力以及招标人的自身管理要求来确定，合理划分标段，既要避免标段过小导致合作方不能发挥规模效益，而提高报价，也要防止标段划分过大导致不能按时竣工或者降低工程质量。（二）编制标底或参考价第一条 凡是实行工程量清单招标的项目，必须编制标底；标底由成本管理部负责编制，综合管理部审核；第二条 凡是非工程量清单招标的，由综合管理部负责提供招标参考价，以目标成本或公司内相似项目的历史成本为参考价。（三）投标单位选择第一条 投标单位寻找1、投标单位由合同部门和业务需求部门共同寻找，其中业务需求部门至少提供1/3的投标单位。2、投标单位优先从公司合格分供方库中寻找，只有当公司合格分供方库中资源不足时，可以另外寻找潜在投标单位。3、符合公开招标条件的，必须通过公开招标的方式寻找投标单位，须在主流媒体或主流招标网站上发布招标公告。第二条 投标单位的资质要求1、施工单位的资质要求施工企业选用本着互惠互利、长期合作、动态更新、有合作经历的原则进行。施工企业必须具有相应的企业资质和安全生产许可证，在其资质等级许可的范围内总包工程，禁止转包、挂靠和违法分包。对于未合作过的施工企业必须进行考察。企业资质必须为壹级及以上，并具备以下条件；（1）企业近5年承担过下列6项中的4项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。 25层以上的房屋建筑工程； 高度100米以上的构筑物或建筑物； 单体建筑面积3万平方米以上的房屋建筑工程； 单跨跨度30米以上的房屋建筑工程； 建筑面积 10万平方米以上的住宅小区或建筑群体； 单项建安合同额 1亿元以上的房屋建筑工程。（2）企业注册资本金 5000万元以上，企业净资产 6000 万元以上。（3）企业近3年最高年工程结算收入2亿元以上。（4）企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。（5）近三年内获省级以上优质工程三个以上的。（含省优）（6）近三年未发生重大安全事故的及未因安全而被通报的。（7）银行信用等级AAA的。（8）符合以下条件者优先考虑续标；近几年来与我公司有二项总包工程施工良好业绩，施工进度快、质量好，安全生产、文明施工，守合同、重信用；项目经理施工经验丰富，管理能力强，业绩佳；技术、质量、安全、生产等专业管理力量较强，具有独立组织工程施工能力；专业技术工人水平高，工种比例适当，持证人员数量满足施工要求；能够提供施工所需要的装备；企业财务状况良好。未发生民工工资纠纷或被有关部门通报的。2、材料供应商的资质要求（1）是制造商或者授权经地级市销商和代理商。（2）必须是行业十大品牌或地方知名品牌。（3）注册资本金符合公司规定的要求，具体是：序号材料名注册资金要求其他一、外立面铝合金门窗800万 二级门窗安装资质以上栏杆200万 二级安装资质以上砂岩500万 三级施工资质以上单元门200万木廊架100万 三级以上安装资质给排水管5000万 十大品牌之一天窗100万外墙保温500万 二级以上施工资质二、清水间电线电缆8000万 十大品牌进户门5000万 十大品牌消火栓箱200万 确保通过当地消防验收指纹锁500万 十大品牌配电箱500万以上三、装修间中央空调商场、大酒店空调招标注册资金3000万；其他 100万以下标的注册资金200万；100万（含）以上标的注册资金300万家具3000万灯具1000万卫生洁具100万（含）以上标的注册资金1000万；100万以下标的注册资金500万油烟机1000万十大品牌灶具1000万十大品牌木门500万衣柜500万橱柜800万瓷砖3000万 十大品牌备注：（4）资格文件齐全、符合国家的要求（基本文件、检验报告、特殊行业许可证）。（5）符合国家标准、行业标准。（6）供应能力、供货时间能满足公司要求。3、规划设计单位的资质要求设计类型概念规划方案设计控制性规划方案设计修建性详细规划方案设计设计资质要求境外公司可不要求设计资质，国内最低设计资质为乙级国内最低设计资质为乙级国内最低设计资质为乙级设计院相关要求院规模50人以上100人以上100人以上近五年获得国家级奖项目1项以上2项以上2项以上近五年获得省级奖项目2项以上5项以上5项以上教授级高级工程师1人2人2人国家一级注册规划师2人以上5人以上5人以上国家一级注册结构师无1人以上2人以上国家注册公用设备工程师（暖通空调）无1人以上2人以上国家注册电气工程师（供配电）无1人以上2人以上国家注册公用设备工程师（给排水）无1人以上2人以上近年来主要设计类似本项目作品有有有近年来主要合作单位一线地产商一线地产商一线地产商主创设计师相关要求年龄年龄不小于35岁，注册规划师（境外公司不做要求）年龄不小于35岁，注册规划师年龄不小于35岁，注册规划师主持的项目与面积50ha以上50ha以上50ha以上职务与职称中级职称以上中级职称以上中级职称以上参与项目团队相关要求年龄25岁以上28岁以上28岁以上主持的项目与面积20ha以上20ha以上20ha以上职务与职称初级职称以上初级职称以上初级职称以上参与本项目设计师总人数及相关个人信息4人2人3人相关设计服务设计服务周期全过程全过程全过程后期现场技术服务人数（一级注册师）无无无4、建筑设计单位资质要求设计类型建筑方案设计初步设计与施工图设计设计资质要求最低资质为建筑甲级，境外公司需有相关的联合体甲级设计资质最低设计资质为甲级设计院相关要求院规模50人以上100人以上近五年获得国家级奖项目1项以上2项以上近五年获得省级奖项目2项以上5项以上教授级高级工程师1人2人国家一级注册建筑师3人以上5人以上国家一级注册结构师1人以上4人以上国家注册公用设备工程师（暖通空调）1人以上2人以上国家注册电气工程师（供配电）1人以上2人以上国家注册公用设备工程师（给排水）1人以上2人以上近年来主要设计类似本项目作品有有近年来主要合作单位一线地产商一线地产商主创设计师相关要求年龄年龄不小于35岁，注册建筑师（境外公司不做要求）年龄不小于35岁，国家注册相关设计师主持的类似项目与面积50万方以上50万方以上职务与职称中级职称以上中级职称以上参与项目团队相关要求年龄28岁以上28岁以上主持的类似项目与面积20万方以上30万方以上职务与职称初级职称以上初级职称以上参与本项目设计师总人数及相关个人信息2人5人相关设计服务设计服务周期全过程全过程后期现场技术服务人数（一级注册师）无1人5、景观设计单位资质要求设计类型景观设计设计资质要求境外公司可不要求设计资质，国内最低设计资质为乙级设计院相关要求院规模20-30人以上近五年获得国家级奖项目有近五年获得省级奖项目有近年来主要设计类似本项目作品居住区、别墅、商业近年来主要合作单位一线地产商主创设计师相关要求年龄项目主要负责人年龄不小于35岁主持的类似项目与面积居住区不小于30万方.别墅项目不小于15万方.职务与职称设计总监以上参与项目团队相关要求年龄年龄不小于25岁主持的类似项目与面积居住区20万方以上.参与别墅设计,参与商业设计.职务与职称设计师、设计助理参与本项目设计师总人数及相关个人信息方案2人以上,扩出1人,施工图1人,水电1人.相关设计服务设计服务周期根据合同确定次数,不少于15次.后期现场技术服务人数2人总工或项目负责人6、装饰设计单位资质要求设计类型装饰设计设计资质要求境外公司可不要求设计资质，国内最低设计资质为乙级设计院相关要求院规模八人以上近五年获得国家级奖项目无近五年获得省级奖项目无近年来主要设计类似本项目作品样板房、会所、售楼处或酒店近年来主要合作单位一线地产商主创设计师相关要求年龄年龄不小于35岁主持的类似项目与面积售楼处300平方以上；样板房100平方以上；会所2000平方以上职务与职称设计总监以上参与项目团队相关要求年龄年龄不小于25岁主持的类似项目与面积样板房、会所、售楼处或酒店；售楼处300平方以上； 样板房100平方以上；会所2000平方以上；酒店五星级以上职务与职称（主任）设计师、设计助理参与本项目设计师总人数及相关个人信息硬装5人左右、软装2人左右；室内相关专业、责任心强、公司任职1年以上、无不良记录相关设计服务设计服务周期1年以上后期现场技术服务人数3人（2人硬装、1人软装）第三条 资格预审公司合同部必须对参加投标的单位进行资格审查。审查内容主要包括：组织机构、行业资质、质量管理、技术优势、生产能力、市场业绩、主要管理人员、财务状况、成本管控、生产管理水平、经营模式等方面。下列投标单位在资格预审时不得通过，取消投标资格：1、资格预审资料弄虚作假的；2、任何个人或工班挂靠他人企业参与工程投标的；（方案设计类招标除外）3、凡有偷漏税、偷工减料、以次充好以及恶意欺诈等不良记录的单位；4、在以往投标过程中有串标、中标后毁约等不良记录的单位；5、被公司评为不合格供方的；6、参与我司发生过法律诉讼的单位不得投标，其当事人也不得以另外单位的名义参加投标；7、曾参与以往投标但资格审查不合格，实地考察不合格的单位；第四条 投标单位考察1、考察内容（1）施工单位的考察内容包括：施工资质、市场信誉、资金能力、财务状况、从业人员资格证书、企业管理体系、工程业绩、类似工程的代表项目、以往工程质量、以往甲方的评价、获奖项目、项目管理团队等。对施工单位的考察，尤其要注意考察拟合作的项目团队。（2）监理单位的考察内容包括：监理资质、市场信誉、资金能力、财务状况、专业技术人员数量和质量、企业管理体系、获奖情况、相近工程的监理经历、监理过的项目是否出现重大质量事故或安全事故，拟与本项目合作的项目总监及其团队的资格与能力、监理工期、质量和安全文明施工的措施，以及项目建设单位对监理公司情况反馈。（3）设计招标的考察内容包括：设计资质、市场信誉、资金能力、财务状况、专业技术人员力量和资格证书、企业管理体系、考察当期的业务饱和程度、代表的设计项目、获奖情况、保证设计质量和工期的措施、拟采用经济设计的措施、以往项目建设单位、监理单位和图审中心对设计单位情况反馈、拟与本项目合作的专业团队等。（4）物资招标的考察内容包括：企业资质、市场信誉、资金能力、财务状况、企业管理体系、供应链管理、生产规模、供应工期和质量的保证措施、供应货源组织及服务、产品质量、获奖情况，以及考察在建工程项目的供应情况。2、考察报告（1）招标考察应编制考察报告，对考察不合格或未安排考察的单位，要详细说明原因。（2）考察报告由招标经办人负责编制，并经考察小组全体成员签字确认。（四）发标第一条 招标经办人在招标文件、投标单位资格审查后，即可进行标书修改、打印和组织发标工作。第二条 投标保证金为保证招标工作的成功进行，在发放标书时，投标单位需要缴纳规定数额的投标保证金。1、总包工程投标保证金按投标金额的2%计算，最高不高于80万元，最低不低于20万元。2、分包工程及物资采购，投标保证金按投标金额的2%计算，最高不高于20万元，最低不低于2万元。3、对于特殊项目(如电力、自来水、煤气等地方政府垄断性行业项目)的招投标，原则上要交纳投标保证金，确有困难的必须打申请，经公司副总审批同意后可以不缴纳。4、投标保证金在购买招标文件时缴纳。投标人拒绝交纳投标保证金的不得投标；开标过程中发现投标人没有缴纳投标保证金的，作为废标处理。5、招标工作结束后，未招标的可即刻退还投标保证金；中标人的投标保证金可直接转为履约保证金。第三条 招标答疑1、招标人或投标人如认为需要，可以组织现场踏勘和招标答疑。现场踏勘和澄清性答疑由业务部门参加，并通知所有投标人参加。2、招标经办人负责招标答疑的记录，并应当在招标答疑会当天或第二天整理好，作为招标文件的附件发给所有投标单位，包括投标期间招标方认为需要回答的投标方的其他疑问。3、答疑纪要为招标文件的组成部分。（五）开标第一条 开标由招标经办人组织， 并指定好开标人、记录人，招标委员会评标小组全体成员参加。同时，监标过程需要进行录音、录像。第二条 有效入围供应商少于3家的不得开标；未按照招标文件规定的日期递交标书视为废标。（六）评标第一条 评标实行两阶段评标法，即先评技术标，后评经济标；凡是技术标被评为不合格的，直接予以淘汰，不得进入商务标评标程序。第二条 标书分析1、工程、物资类的技术标由技术部、采购部进行技术标分析；设计类招标由技术部、工程管理部进行技术标分析。2、经济标由成本管理部负责分析。3、标书分析人须提交分析报告，供评标委员会进行评比决策。第三条 招标委员会评标小组负责评标，各评标人根据投标单位的价格、付款方式、优惠条件等公平、公正的进行百分制评分，组价合理、条件越优惠的，得分越高，并根据得分情况推荐第一中标人、第二中标人和第三中标人。（七）定标规则第一条 定标按如下方式执行：1、A类：以最低价投标单位作为候选中标人；2、B类：按最低价另择技术实力与配合情况良好的投标单位作为候选中标人；3、C类：选择技术实力与配合情况良好的单位在不超过最低价3%的范围内的作为候选中标。第二条 A类适用范围：技术要求一般的项目，或者技术要求较高，但所有投标方的技术实力和配合态度相当。第三条 B类的适用范围：技术要求较高；投标方的技术实力和配合情况相差较大。满足以上两个条件时，可选择综合评比最高的单位进行谈判，要求对方调整报价到最低标或最低标以下。第四条 C类适用范围：技术要求较高；投标方的技术实力和配合情况相差极为悬殊；经综合评比后技术实力较强的单位不愿意调整至最低标价，或者招标方认为不宜再行谈判，可以在不超过最低价3%的范围内选择综合评比最高的单位中标。（八）合同起草与签订第一条 合同必须采用公司标准文本，并由招标经办人负责填写标准合同中未载明的内容。第二条 合同由招标经办人按照本制度规定的权限组织评审，原则上采取会议评审。第三条 评审过程中不得对标准条款进行修改，确实需要修改标准条款的，以补充协议的形式修改。第四条 招标经办人负责按照评审意见修改合同内容。第四章 工程施工方和（供方）管理第一条 房地产供应商分类1、战略供方：（1）已与房地产公司合作过并表现良好，经工程管理中心会评审通过，列入战略供应商名单库的实体企业单位。（2）经公司工程管理中心战略招标，达成战略招标协议的施工单位。2、合格供方：经过实地考察合格的，具备承接业务能力的供应商。3、不合格供方：（1）与公司有过合作经历的，质量达不到公司要求、服务态度差、专业技术能力差、履约评估不合格，被公司列入不合格供方名单的。（2）在投标过程中，发现有过提供虚假资料、围标串标、中标后无故不签署合同、擅自终止合同的供应商。（3）尚未与公司有过合作记录，经公司实地考察，不能符合供方入围资格要求的供应商。第二条 工程供应商的优惠政策1、战略供应商遵照战略合作协议直接进行议标，不需要再进行投标、评标与合同评审（价格、合同条款等均不得偏离战略合作协议条款）；并确保按合同时间节点支付工程款；在对方资金有困难时，经批准可提前支付工程款。2、合格供应商所有合格供方可直接作为入围投标人参与投标（仅限于其经营范围、能力以内的投标），无需考察。在日常招标过程中，若供应商前期表现良好，与公司有过一次完整合同执行过程、且双方合作愉快，拟再次与其合作，且合作的工程范围、价格、付款方式、服务质量、工期等合作条件有同等的供方，工程管理中心审核同意后，可按照上次合作的合同版本直接签订（其中工程范围、价格、付款方式有一项不一致时不得续标）。在招标过程中，在同等条件下，等级高的供应商享有“优先中标”的权利。3、不合格供应商不合格供方至少二年内不得与我房地产公司任何项目进行合作。第三条 供应商战略合作管理1、工程管理中心作为战略合作的决策机构，审议批准战略采购计划和确定战略合作供应商。2、综合管理部作为战略合作供应商的管理部门，负责定期编制和调整战略合作计划，考察潜在的战略合作供应商，组织战略合作招标、议标及合同谈判，并对战略合作供应商的合作状况进行指导、监控及重点管理；3、战略合作供应商每年扩展1-2次，原则上总包（分包）不少于2家供应商，并根据合作过程中的配合情况、服务态度等评估结果进行优胜劣汰，根据评估结果淘汰不合格战略供方。淘汰掉的供方，一年内不允许再参加我司组织的所有招投标。第四条 房地产供应商关系维护1、任何一个供方在合作工作中都必须进行过程考核和评估。评估一般分为招投标过程评价、合作过程中评价、项目竣工评价、年度集中评价、战略采购合作期满评价和专项评价。2、评估内容一般分为供方的服务评估、过程管理评估和技术管理评估，具体评估工程管理中心根据各自业务的特点制定。具体评估由项目部和合同部进行初步评估，工程管理中心进行认定。凡是评估不合格的，取消合格供方或战略供方资格。3、重视供方关系维护（1）是供方关系维护分为合作供方满意度调查、供方回访、供方投诉管理等。（2）是凡是与公司合作的供方，合作期限在一年内的，在合作过程中进行一次跟踪调查，在合作结束后组织一次满意度调查和供方回访；合作期限超过一年的，至少每半年组织一次满意度调查和供方回访；在合作结束后组织一次满意度调查和供方回访。（3）供方维护由综合管理部负责组织，对供方提出的合理问题，必须督促解决，以维护公司诚信形象。第五章 设计管理一、设计管理体制方案设计实行集中设计管理，由技术部统一负责：1、概念、详规、建筑方案设计；2、景观方案设计及施工图设计；3、临时售楼处建筑方案设计及精装修方案设计；4、会所建筑方案设计及会所精装修设计；5、样板房、精装修房的精装修方案设计。二、设计方案审批权限为确保产品品质，以下方案需要报总经理或执行总裁审批后方可执行：1、概念、详规和建筑方案；2、景观方案；3、临时售楼处建筑方案；4、临时售楼处精装修方案；5、会所建筑方案；6、会所精装修方案；7、样板房精装修方案；8、户型方案；9、结构方案。上述方案如无总经理或执行总裁签字，不得执行；且已经总经理或执行总裁签字后不得私自更改，如确实需要更改的，必须报总经理或执行总裁签字批准，否则处罚当事人5000元。三、方案评审规定第一条 方案评审次数原则上，控规评审2次，概念方案评审3次，详规评审3次，建筑方案评审3次，景观方案评审3次，样板房精装修方案评审2次、会所及售楼处精装修方案评审2次。上述方案评审中，最后一次由工程管理部门直接向副总经理、总经理汇报，由签字确认方案。第二条 方案评审人员概念方案、详规、建筑方案、景观方案、样板房精装修方案评审后由营销、物业、工程、综合管理部、分管副总等相关部门进行集中评审。第三条 为控制好项目开发成本，以下方案须由成本管理部进行成本分析。建筑方案须综合管理部进行经济指标分析和编制成本概算；对于超出限额指标的，技术部需要组织设计单位进行方案优化。方案通过后，成本概算作为施工图设计的限额指标。四、设计变更管理规定第一条 设计变更的分类设计变更分为重要设计变更和一般设计变更，其中，重要设计变更是指影响产品定位与品质的变更，包括：平面尺寸的调整、外立面尺寸与材料的调整、层高的调整、门窗尺寸及分割的调整、景观技术与方案的调整、苗木规格与品种的调整、景观装饰材料的调整、大型设备选型的调整、室内公共部位的装饰标准、精装饰房的装饰方案及技术的调整、精装饰材料的调整等等。除此之外，其他为一般设计变更。第二条 设计变更的发起技术部负责发起因方案优化引起的设计变更；营销部负责发起因客户需要引起的变更；项目部负责发起因工程施工需要引起的变更；成本管理部负责发起因成本优化引起的变更。第三条 设计变更的论证程序所有设计变更都要经过相关部门论证。设计变更影响销售承诺的，营销管理部需要参加论证；设计变更影响销售面积变化的，需要营销部、前期开发部门参加论证；设计变更影响工期、施工的，需要项目部参加论证。第四条 设计变更的审批程序所有重要设计变更均需要报公司副总、总经理审批；第五条 其他1、设计变更施工完成后，设计部需要组织工程、总工、成本等相关人员去施工现场进行技术复核。2、设计变更完成后，设计管理部负责组织施工图更新。3、具体执行程序和标准按照设计管理制度之设计变更流程执行，该流程若与本规定有冲突的，以本规定为准。第六章 工程管理一、建立工程策划管理机制在项目详规批复一周内，工程管理中心召开工程策划会，策划会的主要内容是：（1）施工给水系统，包括给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。（2）施工排水系统，包括排水管道走向规划、管道管径、排水量等。（3）施工用电系统，包括施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。（4）施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要，以及与永久规划道路的关系等。（5）施工场地划分、围蔽及临时设施的规划，既要满足安全文明施工的需要，又要满足销售需要。（6）施工场地的土方平衡，要充分考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。（7）施工现场的围挡方案和形象要求。二、建立质量检查验收制项目部工程管理员的主要职责有：一是落实公司内部分部分项验收制、平面简图验收制和三检制。二是负责对现浇砼、砌体、抹灰、地面、饰面工程等进行实测实量并记录；对防水等隐蔽类分项工程进行抽查；对现浇砼构件进行实体回弹与统计分析；对进场砼抽查塌落度。三是对重要工序实现旁站检查（如桩基检测、试桩等）。四是对所有进场材料进行验收，并现场抽样送检。四是接受技术部的各项检查，按要求落实检查整改意见。三、建立质量样板引路制严格推进样板引路制。各分项工程、精装修公寓楼的室内以及材料、新工艺在大面积施工前，必须在指定区域，按建设方及项目部的要求先做分项工程施工样板，经项目部工程管理员、工程管理部认可后方能进行大面积施工。以下工程必须要做样板：1、外墙饰面砖、门窗安装、栏杆、扶手、GRC线条安装、外墙防水保温；2、室内地面砖、木地板；3、室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；4、大堂、电梯前室的所有装饰；5、室内外砖砌体及抹灰；6、主体结构的钢筋及模板；7、室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等；8、预制构件的安装；9、给排水管道、管道吊模、管台施工等。四、建立实测实量机制（一）实测实量的检查依据实测实量以中澳地产技术要求为依据（二）实测实量的检查范围1、施工单位按照分部分项验收程序，以每一楼层为一个单位进行100%检查；2、项目部按照分部分项验收程序，对施工单位的实测实量数据，以每一楼层为一个检查单位，进行10%核查。3、实测实量小组根据项目部上报实测实量统计表，每月对各项目部工程质量进行一次检查，检查内容为上次检查以后完成的工作量，检查比例不少于1-3%。（三）实测实量的奖罚标准按合同造价的5%预留实测实量保证金，施工单位的实测项由实测实量小组实测完毕后，若综合合格率T满足基准合格率80%，则可返还当期全部实测实量保证金。若未达到所定的基准合格率，则实测实量保证金做罚没处理，具体罚没比例为： 施工单位综合合格率(T)70%T80%60%T70%T60%实测实量保证金罚没比例30%40%50%对施工单位的奖罚：由工程管理中心执行奖罚，以一个项目的付款周期作为一个考核单位，按基准标准进行奖罚。（四）奖罚兑现方式1、所有实测实量的处罚均实施预罚机制。即第一次检查不达标，各级检查单位对被检查单位提出处罚预警，如下一次检查仍不达标，按照处罚标准一并进行结算；如第二次检查合格，则对第一次处罚进行减免。2、所有实测实量奖励实行当期兑现，不采用预结算方式。五、建立不合格产品砸碎制各项目部在平常检查、验收过程中，凡是发现工程质量不合格的，能够返工整改的，必须砸碎，要求施工单位进行返工。具体要求是：1、主体