房产抵押贷款与商用贷款的贷前调查.doc

个贷培训材料（2006年11月）房产抵押贷款与商用贷款的贷前调查第一章 贷前调查第一节 贷前调查的程序一、 个人贷款贷前调查的种类个人贷款的借款人的收入来源主要包括以劳务收入为还款来源和以经营收入为还款来源。1、 对以劳务收入为还款来源的借款人，调查主要采用以审核收入证明材料和其他收入来源（如：租赁收入证明）的方式。审核的手段可以采用书面审核、电话征对和实地调查相结合的方法。我行个贷政策规定电话征对的主要内容包括：（1） 向借款人工作单位进行电话征对；（2） 向借款人配偶工作单位进行电话征对；（3） 向借款人配偶进行电话征对；（4） 向抵押人进行电话征对；（5） 对借款人预留的电话进行征对；（6） 对电话征对有疑问的，必须上门调查，否则应拒绝受理业务。2、 对以经营收入为还款来源的借款人，调查主要采用对经营状况进行实地调查和书面材料审核相结合的方式。二、 商用贷款的调查程序（一） 对企业状况的了解1、 企业主营业务、其他业务2、 企业主要客户群体，注意客户群体的稳定性，客户群体的分散性及集中性；3、 企业的经营收入、利润、成本费用情况；4、 企业经营规模及人员规模；5、 贷款用途及用途的可行性；6、 还款资金来源安排；7、 其它需要了解情况。（二） 财务情况的审核1、 财务资料的真实性：注意总帐与报表的符合；总帐与明细账的符合。2、 资产负债结构状况。3、 对非正规财务资料的审核。非正规财务资料主要包括：流水帐、日记帐、业务流水单、业务记录及其他可以证明财务状况的材料。（三） 经营场所的查看。（四） 抵押房产的查看。第二节 商用贷款的现金流量分析一、 企业经营资金的循环形式（一） 理想状态：1、 市场状况良好，企业持续经营；2、 企业无应收应付款项、存货无增加、无投资、无其他资金占用形式。（二） 资金的循环形式：企业经营资金的循环包括经营性循环和项目性循环两种。1、 理想状态下，在经营性循环中，经营利润可以形成还款来源。经营性循环企业应注意其经营的稳定性和利润的充足性。2、 理想状态下，项目性循环中，经营利润和成本回收可以形成还款来源。项目性循环中应注意投资的可行性、资金的回收周期及资金回收的可行性。二、 现金流量与利润的关系（一） 现金流量的种类：企业现金流量包括经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量。现金净流量=现金流入现金流出企业现金流量净额=经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额+筹资活动产生的现金流量净额理想状态下，企业经营活动产生的现金流量应为正值；投资活动的现金流量应为负值；筹资活动现金流量应为正负相间。 （二） 现金流量与利润的关系；利润是权责发生制的产物，现金流量是收付实现制的产物，有利润的企业不一定有现金流量；现金净流入是形成企业还款的来源。三、 现金流量的简单测算法 以净利润为起点，对资产负债表进行调整，所有资产项目的增加（货币资金项目除外）视为现金的流出；资产项目的减少视为现金的流入。负债和权益项目（未分配利润项目除外）的增加视为现金的流入，负债和权益项目的减少视为现金的流出。四、 企业现金占用的主要形式1、 成本费用的支出2、 应收账款的增加3、 投资4、 存货的增加5、 债务的清偿6、 企业五、 直接法：以销售收入为起点，对资产负债表和损益表中有关项目进行调整。六、 间接法：以净利润为起点，对资产负债表中的有关项目进行调整。第三节 财务比率一、 反映盈利能力的财务比率1、 销售利润率=（销售利润/销售收入净额）100%2、 营业利润率=营业利润/销售收入100%3、 税前利润率=利润总额/销售收入100%4、 净利润率=净利润/销售收入净额100%二、 反映营运能力的财务比率1、 总资产周转率=销售收入/资产平均余额2、 固定资产周转率=销售收入净额/固定资产平均净额3、 应收账款周转率=销售收入净额/应收账款平均余额4、 存货周转率=销货成本/平均存货余额5、 资产报酬率=税前净利润/资产平均余额三、 反映长期偿债能力的比率1、 资产负债率=负债总额/资产总额2、 负债与权益比率=负债总额/所有者权益总额3、 负债与有形净资产比率=负债总额/有形净资产4、 利息保障倍数=（利润总额+利息费用）/利息费用四、 反映短期偿债能力的比率1、 流动比率=流动资产/流动负债2、 速动比率=流动资产/流动负债 速动资产=流动资产-存货-预付帐款-待摊费用3、 现金比率=现金类资产/流动负债4、 营运资金=流动资产-流动负债第四节 抵押房产的分析抵押房产的评价应注意分析抵押房产价值的充足性、价值的稳定性和抵押物的易变现性。第五节 非财务因素分析一、 非财务因素分析主要包括：行业风险分析、经营风险分析、管理风险分析、其他非财务因素分析。二、 行业风险分析1、 行业成本结构分析2、 行业生命周期分析：包括新兴、成熟、衰退3、 行业与经济周期关系分析4、 行业盈利水平分析5、 行业依赖关系分析6、 行业产品的可替代性分析7、 行业的法律风险分析三、 经营风险分析1、 经营规模分析2、 核心竞争力分析3、 产品特征分析4、 市场状况分析5、 经营循环分析四、 管理风险分析1、 组织形式及其变化2、 公司治理3、 管理层素质及稳定性4、 关联企业经营管理状况5、 法律纠纷和重大事项五、 其他非财务因素分析1、 借款人还款意愿2、 信贷集中等第二章 房产抵押贷款实务 一、 房产抵押贷款含义：是指借款人或第三人以具有合法产权和房地产权证的房产作为抵押担保的贷款。二、 贷款的对象：具有完全民事行为能力的中国人，借款人非本市居民或者是本市户口但不在本市工作或居住的，申请人办理本项贷款必须以借款人名下的房产作为抵押，不接受第三人抵押。三、 贷款的条件：1、 年满18周岁，具备良好的个人信用；2、 有稳定的经济收入，能按期偿还贷款本息；3、 贷款用途符合国家法律、法规的规定，不违背社会公德，能够提供真实有效的贷款用途证明；4、 能够提供坐落于本市市内七区、抵押值充足、具有合法产权和房地产权证的房产作为抵押；5、 贷款行规定的其他条件。四、 借款人年龄加贷款期限不超过60周岁，以第三人房产抵押的，抵押人必须具备完全民事行为能力且身心健康，年龄不超过65周岁。抵押人无明确表达能力、患有重大疾病或生活不能自理的，以及正在劳改、假释、保释、保外就医期间人员，不予受理。五、 贷款的担保：以借款人或第三人的具有合法产权的房地产作为抵押。抵押房产一般不小于70平方米，建成年代一般应在1986年以后，必须是成套房屋；网点建筑面积不得小于40平方米，房屋建成年代应在1990年（含）以后。调查人对抵押物价值及贷款的调查报告必须认真审查。贷款抵押率（住宅）最高不超过60%。六、 担保法及我行现有个贷制度规定不得抵押的财产：（1） 土地所有权；（2） 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；（3） 权属有争议的房产；（4） 用于教育、医疗、市政等公共事业或军事用途的房产；（5） 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（6） 已依法公告列入拆迁范围的房产；（7） 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房产；（8） 不具备房地产权证，仅具有使用权的房产；（9） 配套设施不全的非成套房屋；（10） 工厂厂房、冷库、库房；（11） 高层、多层或其他形式房屋的设备层（间）、地下室、储藏室、车库等以独立形式设定抵押的；（12） 所占用土地为农民集体所有的宅基地的房产；（13） 产权人为无民事行为能力、限制民事行为能力人的房产；（14） 抵押房屋为夜总会、练歌房、桑拿浴、洗头房等娱乐场所的；（15） 依法不得抵押的其他房产。七、 贷款的品种、额度、期限、利率：1、 置业投资贷款：指借款人因购买房屋或购置机械设备等固定资产、进行商业项目投资等办理的贷款，贷款期限最长10年。借款人申请该项贷款应提供购置房屋、设备等资产的合同或发票作为用途证明材料。2、 装修贷款：指借款人因进行家居或商业装修而办理的贷款。包括家居装修贷款和商业装修贷款。借款人应提交装修意向书或装修合同或装修材料的购销发票作为用途证明。家居装修贷款最高额度10万元，期限最长5年；商业装修贷款最高额度50万元，期限最长5年，执行商业贷款基准利率上浮20%。3、 教育贷款：指借款人或其关系人因缴纳教育资金、留学保证金或留学费用等而申请的贷款，包括留学贷款和助学贷款。留学贷款包括留学保证金贷款和留学费用贷款。借款人办理助学贷款应提交学校的入学通知书或就学证明作为用途证明；办理留学费用贷款应提交入学通知书作为用途证明；留学保证金贷款可以保证金存款证明复印件作为用途证明。留学保证金贷款可以采用按月付息，到期还本的方式，期限最长18个月，执行商业贷款基准利率，最高额度不超过50万元；留学费用贷款最高额度30万元，期限最长5年，执行商业贷款基准利率上浮10%；助学贷款最高额度5万元，期限最长5年。4、 个人经营周转贷款：指私营企业主或个体工商户因商业流动资金的需要而申请的贷款。借款人应提交营业执照，并提交购销合同或发票作为贷款用途证明。经营周转贷款期限最长5年。5、 以房产抵押办理的汽车贷款，贷款期限最长5年，借款人应提交购车合同或发票作为用途证明，贷款划入与我行合作的汽车经销商账户的，可以执行商业贷款基准利率。八、 申请人需提交的材料：1、 借款人夫妻双方身份证明、户口簿、婚姻关系证明；2、 抵押人夫妻双方身份、户口簿、婚姻关系证明；3、 夫妻双方的收入证明；4、 贷款用途证明；5、 抵押房产的评估报告。九、 贷款的办理程序：1、 借款人提出申请；2、 办理贷款评估；3、 进行贷款调查及贷款审批；4、 签订借款合同；5、 办理抵押登记手续；6、 银行领取他项权证；7、 发放贷款。十、 办理抵押登记需提交的材料：1、 借款人及抵押人身份证明；2、 抵押登记申请表；3、 借款合同；4、 房地产权证。十一、办理抵押登记中需注意的几个问题：（1） 国有企业、事业单位法人以其经营管理的房地产抵押的，应符合国有资产管理的有关规定；（2） 集体所有制企业房产抵押的，必须经企业职工（代表）大会通过，并报上级主管部门备案或同意；（3） 中外合资企业、合作经营企业、外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外；（4） 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押